NIEUWBOUW PROMOTIE SPANJE

Waarom een advocaat bij de aankoop nieuwbouw promotie Spanje?

Ook bij de aankoop van een nieuwbouw promotie van een projectontwikkelaar in Spanje is een advocaat verantwoordelijk voor het werk dat in andere landen wordt gedaan door de notaris of makelaar. Hij controleert de legaliteit van het onroerend goed, mogelijke schulden van de projectontwikkelaar (zoals bestaande hypotheken of onbetaalde belastingen), technische vergunningen, bankgaranties, verzekeringen, enz. Wanneer ons juridisch onderzoek is afgerond, onderhandelt de advocaat de voorwaarden van het Private Purchase Contract.

Hij zorgt ook voor de betalingen, geeft fiscaal advies, behandelt uw hypotheekaanvraag en, na de voltooiing van de aankoop, zal uw advocaat zorgdragen voor alle nodige aftersales-werkzaamheden. Als u een nieuwbouwhuis koopt is het inhuren van een gespecialiseerde advocaat extra belangrijk. Dit omdat deze aankoop van een nieuwbouwproject extra werk en controle vereist boven op het normale juridische onderzoek.

Het koopproces van off-plan of turn-key woningen

Sommige kopers vinden een turn-key promotie wanneer de bouw al klaar is en alleen nog de laatste officiële documentatie nodig is voor de definitieve inschrijving in het Kadaster. Echter, als u een off-plan huis of appartement koopt dat nog slechts bestaat in de impressies van de kunstenaar, kan het ook gemakkelijk 1 of 2 jaar duren tot de daadwerkelijke aankoop. In overeenstemming met de wensen van onze cliënten, verzorgt C&D Solicitors het gehele proces van turn-key en off-plan aankopen inclusief de aftersales op full-service basis. Dit doen we door middel van een volmacht die bij de notaris ondertekend wordt.

Het totale proces vanaf het reserveringscontract tot aan de eindbalansbespreking, wanneer de laatste aftersales werkzaamheden van de advocaat zijn afgerond, ziet er meestal als volgt uit:

Reserveringscontract van de projectontwikkelaar

Vooral wanneer er andere geïnteresseerde kopers zijn is het belangrijk om zo snel mogelijk een reserveringscontract te tekenen om de woning in de komende weken van de markt te halen. Dit geeft de advocaat de tijd om het eerste deel van het juridisch onderzoek uit te voeren en met de ontwikkelaar te onderhandelen over de voorwaarden van het koopcontract. Met het reserveringscontract betaalt de koper een reserveringsvergoeding van ongeveer 5.000 euro aan de makelaar of projectontwikkelaar. Deze reserveringskosten maken deel uit van de totale aankoopprijs. 

Juridisch onderzoek en onderhandse koopovereenkomst

Na de ondertekening van het reserveringscontract begint de Spaanse advocaat met het belangrijke juridische onderzoek. De advocaat controleert alle documentatie van de projectontwikkelaar zoals het Eigendomsregister en het kadaster, bankgaranties, vergunningen en verzekeringen. Ook moet hij in bepaalde gevallen contact opnemen met het gemeentehuis over de status van de buurt die van invloed kan zijn op de juridische of financiële status van het onroerend goed. Als het juridische onderzoek en de onderhandelingen positief zijn, dan stelt de advocaat het Private Koopcontract op of controleert hij deze.

Na ondertekening wordt de 10% aanbetaling door de cliënt betaald. Dit overeenkomst document bepaalt alle voorwaarden, rechten en plichten voor de rest van het proces voor beide partijen, inclusief de uiteindelijke aankoop. Aangezien er over een langere periode veel geld mee gemoeid is, is dit contract uiterst belangrijk.

Aankoopakten van het nieuwbouwhuis of -appartement

Voordat de definitieve koopakte van het nieuwbouwhuis of -appartement in Spanje bij de notaris kan worden ondertekend, controleert de advocaat of de ontwikkelaar/projectontwikkelaar aan alle voorwaarden van het Private Koopcontract voldoet. Dit betekent dat er veel officiële documenten moeten worden aangeleverd en gecontroleerd, zoals:

• Certificaat van beëindiging van de bouw
• Licentie van Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion / LPO)
• ´Boletins´ (technische certificaten) voor elektriciteit en water
• Certificaat van aanvaarding van de koper (inclusief de laatste takenlijst voor het voltooien van de werkzaamheden)
• Akte van ontbinding van de hypotheek
• Verzekeringsgarantie van de projectontwikkelaar
• Het verstrekken van sleutels en technische documentatie/instructies

Gewoonlijk worden de Spaanse Hypothecaire Annuleringsakte van de verkoper (projectontwikkelaar) of nieuwe Hypothecaire Akte van de klanten vlak voor de aankoop bij de notaris ondertekend. Dit zal allemaal worden geregeld door uw advocaat via de volmacht. Ook garandeert hij dat u de woning koopt zonder verrassingen of onbetaalde schulden. Zodra beide partijen hun handtekening hebben gezet, wordt de bankcheque met de laatste betaling ingewisseld voor de sleutels.

Aftersales en service contracten van een nieuwbouw promotie

Zodra de koper de sleutels heeft ontvangen zal het advocatenkantoor direct beginnen met de aftersales werkzaamheden. Deze bestaan uit het betalen van belastingen, het indienen van de eigendomsakten bij het Eigendomsregister en het Kadaster en het opstellen van de contracten voor elektriciteit en water. Voor deze servicecontracten -en ook de IBI onroerende voorheffing en ´basura´ (milieubelasting)- zal de advocaat een bankrekening openen op naam van de koper en de toekomstige automatische incasso’s (domicilaciones) regelen.

Het is echter belangrijk te weten dat de activering van elektriciteits- en watercontracten meestal enkele weken in beslag neemt. Logischerwijs betekent dit dat de woning tot die tijd geen garantie heeft voor de levering van elektriciteit of water. De nieuwe huiseigenaar zal in de meeste gevallen ook deel uitmaken van de nieuw opgerichte Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios). Deze ‘comunidad’ zorgt voor gemeenschappelijke ruimtes zoals entrees, tuinen, parkeerplaatsen en zwembaden.

Wilt u uw woning in de toekomst verhuren? C&D Solicitors kan voor u de RTA-verhuurvergunning aanvragen en u informeren over alle voorwaarden en fiscale verplichtingen. 

Eindafrekening van de aankoop

Wanneer alle aftersales werkzaamheden zijn afgerond volgt er een eindbalans bespreking met de advocaat (of met de bank in geval van een hypotheek). Tijdens deze bijeenkomst worden alle originele papieren van het gekochte onroerend goed overhandigd. Dit omvat de gestempelde eigendomsakten, Nota Simple, Kadaster registratie, bewijs van belastingbetaling, officiële rekeningen, service contracten, enz. Daarnaast zal het eventuele overschot van de geschatte kosten van derden worden terugbetaald. Hoewel de cliënt al enige tijd van het huis kan genieten, eindigt het project voor de advocaat nu pas. Afhankelijk van de persoonlijke situatie op dit punt raden wij de cliënten vaak aan om bij de notaris een Spaans testament te tekenen.

Verschil tussen een normale aankoop en een nieuwbouw promotie

Ondanks de langere wachttijd om van uw nieuwe woning te kunnen genieten, verkiezen veel kopers nieuwbouwpromoties boven bestaande bouw. Het feit dat alles nieuw zal zijn en u misschien zelfs uw eigen keuken mag kiezen is zeer aantrekkelijk. Het is echter goed om te beseffen dat er een wettelijk, fiscaal en praktisch verschil is bij het kopen van off-plan, turn-key, nieuwbouw promoties in vergelijking met normale aankopen.

10% BTW en 1,2% AJD belasting in plaats van ITP-overdrachtsbelasting

De meeste makelaars en projectontwikkelaars zullen u informeren dat u 10% BTW betaalt over de aankoopprijs in plaats van de normale 7% ITP overdrachtsbelasting in Andalusië. (Voor een aparte parkeergarage is dit percentage 21%.) Wat ze niet altijd vermelden, is dat u bovenop de BTW ook 1,2% AJD-belasting (Actos Juridicos Documentados) betaalt over de prijs in de Eigendomsakten.  

Bankgaranties voor de betaalde bedragen in Spanje

Volgens de wet is de ontwikkelaar verplicht om alle door u betaalde bedragen op een speciale bankrekening te blokkeren tot de voltooiing. Deze Spaanse bankgarantie (aval) op naam van de koper zorgt ervoor dat de koper zijn geld terugkrijgt in het geval de projectontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een extreme vertraging of een faillissement. Het is essentieel dat de advocaat controleert of de ontwikkelaar voldoet aan deze wettelijke verplichting om een veilige aankoop te garanderen.

 Betalingsregeling voor gedeeltelijke betalingen

Waar er bij ‘normale’ koop niet meer dan 3 deelbetalingen voor het huis worden gedaan (reserveringskosten, 10% aanbetaling en de rest van de koopsom) werken projectontwikkelaars vaak met een strikt betalingsplan. Dit houdt in dat bijvoorbeeld elke maand of elke gecertificeerde bouwfase een deelbetaling moet worden gedaan. Deze deelbetaling maakt de koper over op de bankgarantie rekening. Hoewel het van ontwikkelaar tot ontwikkelaar kan verschillen wordt meestal rond de 30% betaald voordat de koop bij de notaris wordt gesloten. Om boetes als gevolg van mogelijke vertragingen te voorkomen kan de advocaat namens de koper voor deze betalingen zorgen.

Eerste bewoningsvergunning en ´boletin´ certificaten

Tijdens het bouwproces moet de advocaat de afgifte van verschillende technische certificaten controleren, maar de belangrijkste zijn die voor de voltooiing van de aankoop. Wanneer de bouw van de promotie officieel voltooid is, certificeert de architect dit door middel van het Einde Bouwcertificaat (Certificado de Final de Obra).

Dit certificaat wordt vervolgens naar de stedelijke afdeling van het stadhuis gestuurd om de Eerste Bewoningsvergunning aan te vragen, wat een wettelijke vereiste is voor nieuwe gebouwen. (In Andalusië is de Eerste Bewoningsvergunning in 2020 strikt genomen vervangen door een ´verantwoordelijkheidsverklaring´. De meeste professionals noemen het echter nog steeds de ‘Eerste Bewoningsvergunning’, of ‘Licencia de Primera Ocupacion’. Wettelijk hebben ze dezelfde status).

Ook de ´boletin´-certificaten voor water en elektriciteit zijn erg belangrijk. Zonder deze certificaten en het belangrijke CUPS-nummer (adres voor elektriciteit) kan de koper geen nieuwe dienstverleningscontracten aanvragen.

Onzekerheid over regelmatige of maandelijkse kosten voor een nieuwbouwpromotie

Als u een krap budget heeft, moet u zich realiseren dat de standaard of maandelijkse kosten van het huis of appartement niet volledig bekend zijn op het moment van uw aankoopverplichting. De fiscale waarde en IBI moeten nog worden vastgesteld door het Kadaster. Voor appartementen is dit gebaseerd op de horizontale verdeling. Ook de Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios) moet eerst worden opgericht voordat zij haar jaarlijkse begroting kan vaststellen. Een ervaren advocaat of makelaar zou u echter algemene schattingen van deze kosten moeten kunnen geven. 

Een langer koopproces en speciale voorwaarden

Het is verstandig om een onafhankelijke advocaat uw belangen te laten verdedigen tijdens de onderhandelingen en alle voorwaarden te laten controleren die de projectontwikkelaar u wil laten ondertekenen. Vooral als u vroeg in het bouwproces koopt is het verstandig om na te gaan of de ontwikkelaar/promotor wacht tot een bepaald percentage van de woningen is verkocht voordat met de bouw wordt begonnen.

Ook al kan de prijs van uw droomhuis op dat vroege moment zeer aantrekkelijk zijn, er kan zelfs in een paar jaar veel veranderen.

De kosten van een advocaat bij het kopen van nieuwbouw promotie

Projectontwikkelaars hebben de taak om promoties/ontwikkelingen te verkopen en dat doen ze meestal erg goed. Zij, vooral de grote, zijn vaak veel dominanter in het proces dan verkopers van bestaande gebouwen. Dit legt meestal een grote druk op de klanten. Daarom is het verstandig om een onafhankelijke advocaat in te schakelen om alle documentatie te controleren, zodat u precies weet wat uw juridische en financiële positie is.

Uw advocaat zal altijd uw belangen willen verdedigen, dus u kunt beter het zekere voor het onzekere nemen. Ook kan hij veel problemen voorkomen die u uiteindelijk veel meer kunnen kosten dan zijn initiële juridische kosten.

Interessante ontwikkelingen in Andalusië en de Costa del Sol

Vanwege het lange seizoen, de uitgestrekte kustlijn en de goed ontwikkelde infrastructuur blijft het toerisme in Andalusië al tientallen jaren groeien. Dit maakt het gebied zeer interessant voor het kopen van een vakantiehuis, permanente woning en ook verhuur investeringen voor alle soorten budgetten. Vooral voor de beroemde Costa del Sol (provincie Malaga) blijkt dit waar te zijn, maar ook de Costa Tropical (provincie Granada), Almeria en Cádiz creëren meer en meer nieuwe ontwikkelingen aan hun kusten. Dit als gevolg van de voortdurende belangstelling van zowel nationale als buitenlandse kopers.

Geïnteresseerd in het kopen van een nieuwbouw promotie aan de Costa del Sol? Misschien vindt u uw toekomstige droomhuis in een van deze aantrekkelijke ontwikkelingen:

• Málaga centrum: nieuwe wolkenkrabbers Málaga Towers, Málaga Oost: Mirador de Colinas del Limonar of Villas Pinares de San Antón.
• Costa del Sol West in steden als Benalmadena, Mijas y Fuengirola bouwen veel betaalbare nieuwe appartementen en chalets. Verder naar het Zuid-Westen in Marbella, Estepona en Banahavis worden veel luxe projecten gepresenteerd zoals Mirabella Hills, Le Blanc, Sanctuary Villas II of Higueron West.
• Costa del Sol Oost: steden als Rincon de la Victoria, Torre del Mar, Torrox en Nerja bieden populaire investeringen als Adelba Homes, Mediterráneo, Burriana 21, Duna Beach, Isea Calaceite, Baviera Golf