DUE DILIGENCE, LEGAL UNDERSÖKNING, AV ADVOKAT INNAN FASTIGHETSKÖP I SPANIEN

På grund av vår professionella erfarenhet som specialiserade fastighetsjurister kan vi inte nog betona vikten av korrekt juridisk rådgivning under köpprocessen i form av due diligence (legal undersökning). Ditt utlandsköp innebär en stor ekonomisk investering, oavsett om du är privatperson, företag, om fastigheten ska användas som privatbostad eller är en investering för uthyrning.

Det är inte möjligt att ge lämplig juridisk rådgivning till en fastighetsköpare eller investerare såvida det inte finns en process för att undersöka den juridiska, fysiska och skattemässiga situationen för fastigheten. Denna process bör ske innan köpekontraktet undertecknas. Om den fullständiga studien av fastigheten och dess totala status inte återspeglas skriftligt i ett dokument som brukar kallas ”legal due diligence” eller ”fastighetsrättslig rapport”, är det mycket svårt att lita på all information som en köpare/investerare behöver veta innan han/hon blir kontraktsbunden till köp av en fastighet.

I det här fallet syftar vi inte bara på köpare, eftersom fastighetsägare som vill sälja en fastighet i Andalusien i allt högre grad begär en legal fastighets-due diligence för att vara informerade och lösa eventuella problem eller brister i den juridiska dokumentationen av fastigheten innan försäljning. Denna juridiska checklista innan du säljer fastigheten kommer att hjälpa dig att maximera vinsten från försäljningen och göra säljprocessen så snabb som möjligt.

Vad är en fastighets-due diligence-rapport vid fastighetsförsäljning?

Fastighets-due diligence-rapport, eller legal rapport, är ett juridiskt dokument som alla advokater som är specialiserade på fastighetsrätt bör upprätta och skicka till klienten. Oavsett om man köper eller säljer, specificeras den juridiska statusen på fastigheten som han eller hon avser att köpa eller sälja. Detta dokument bör innehålla all relevant juridisk information, registreringar, planer och skatteinformation om fastigheten. Detta ger köparen/säljaren all nödvändig information för att fatta det mest tillfredsställande beslutet när det gäller köp eller försäljning av fastigheten. Och för att köparen ska ha största möjliga rättssäkerhet vad gäller investeringen.

Ur juridisk synvinkel, binder detta dokument advokaten till klienten och gör det möjligt att definiera och förklara det juridiska arbetet som utförts. Detta ger en säkerhet under överlåtelseprocessen genom den detaljerade information som förklaras för köparen i den juridiska due diligence-rapporten.

Varför är en legal undersökning och skriftlig legal rapport så viktig om jag ska köpa en fastighet?

Svaret är enkelt: eftersom detta dokument ger dig som köpare rättssäkerhet. Den innehåller all relevant information skriftligt om fastigheten du vill köpa. Det ger en förklaring av det som undersökts och gör det lättare att förstå allt i processen. Likaså inkluderar detta dokument sådant som ännu inte har fastställts den dag då rapporten upprättas, det som är under behandling eller det som inte kan säkerställas av olika skäl, beroende på vad som är lämpligt.

Denna rapport kommer att förhindra eller minska risken för köparen att upptäcka problem för sent under köpprocessen eller efter köpet, när det privata köpekontraktet redan har signerats eller till och med när det offentliga köpebrevet har undertecknats. Dessa är ofta problem som, om köparen känner till det i förväg, kan leda till en förhandling med säljaren innan det privata köpekontraktet undertecknas, eller kan till och med leda till att man väljer att inte gå vidare med köpet.

Vad ska fastighetsdue diligence eller juridisk rapport innehålla?

Legal fastighets due diligence (legal undersökning) är som en skräddarsydd kostym, vilket innebär att detta dokument och dess innehåll kommer att bero på kundens profil och den avsedda användningen av fastigheten.

1. REGISTERSTATUS

Det allmänna avsnittet i dokumentet, oavsett vilken typ av syfte med köpet, kommer att vara att granska fastighetens information i Catastro-registret och i fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Advokaten kollar beskrivningen av fastigheten i dessa register och se hur den matchar dess fysiska verklighet.

2. SKULDER

Likaså granskas potentiella registeravgifter eller andra belastningar, såsom förekomsten av inteckningslån, servitut, panträtter eller beslag. En bra fastighetsadvokat kontrollerar också om det inte finns några skulder från företag som förser fastigheten med vatten, el etc., skatter och avgifter från kommunen eller ägargemenskap.

3. DETALJER KOMMUNEN OCH URBANISERINGEN

Det är också viktigt att studera eventuella servitut, såsom vägar, kuster, allmänt vattenområde och situationen med fastighetsägarföreningen och eventuella skulder eller extraordinära bedömningar.

4. (KOMMERSIELLA) LICENSER

Studien av fastighetens planeringssituation är också mycket viktig och i detta fall kommer studien att bero på den avsedda användningen av fastigheten: ett hotell, ett fritidshus, kommersiella lokaler, en bostad, industriell användning etc. Vid denna tidpunkt kallas vanligtvis en tekniker in för att utföra en strukturundersökning eller checklista.

5. SKATTEKONSEKVENSER

Slutligen är en skatterevision vid fastighetsköp mycket viktig, särskilt vid köp av investeringsbolag och investeringsfonder. Dessa behöver få en värdering av tillgångar, samt sätta sig in i fastighetsskatteplanering för förvärv av fastigheten, för att spara på skatter och minska skatteeffekten.

När borde en kund få fastighets-due diligence (legal rapport)?

Den legala undersökningen av fastigheten och den skriftliga legala rapporten bör upprättas innan det privata köpekontraktet undertecknas, då köparen samtidigt vanligtvis betalar handpenning, 10 % av försäljningspriset. Det viktiga är med andra ord att köparen är medveten om all juridisk, planering och registrerings- samt skatteinformation om fastigheten innan han betalar en betydande summa pengar under processen och undertecknar det privata avtalet. Inom fastighetsområdet utarbetas vanligtvis fastighets-due diligence efter undertecknande av reservationskontraktet med betalning av en liten reservationsdeposition och innan det privata köpekontraktet undertecknas.

Om köparen får all relevant och viktig information om fastigheten i förväg får han eller hon mycket större rättssäkerhet i investeringen. Och om det finns några problem kan dessa förhandlas med säljaren och situationen kan återspeglas i det privata köpekontraktet. Detta kommer att ha en positiv effekt på processen, minska stress och öka chanserna att processen  slutar tillfredsställande för båda parter.

Om man inte är medveten om fastighetens rättsliga, planmässiga och skattemässiga situation, kan undertecknandet av ett privat köpekontrakt och betalningen av en betydande del till säljaren leda till problem mellan köparen och säljaren. Om det finns legala frågor och problem med fastigheten, och säljaren inte får kännedom om detta innan kontraktet skrivs, kan det hända att avtalet inte skyddar köparen tillräckligt.
Det kan leda till att säljaren känner att med 10 % av köpeskillingen i fickan och ett undertecknat kontrakt ger honom eller henne övertaget när man förhandlar om förändringar som påverkar försäljningspriset eller parternas skyldigheter.

Vem är rätt fackman att göra en fastighets-due diligence?

Utan tvekan är en advokat specialiserad på fastighetsrätt rätt yrkesman att utarbeta detta viktiga dokument när man köper eller säljer en fastighet i Spanien. Att göra en investering av stor betydelse i en fastighet och försöka spara på kostnaden för en advokat är ett misstag eftersom kostnaden för en advokat jämfört med alla kostnader för ett fastighetsköp är ganska liten.

Var försiktig med alla som uppmuntrar dig att inte anlita en oberoende advokat vid köp av en fastighet i Spanien, särskilt när denna person har något intresse av transaktionen. Sök efter en advokat som du tror är bäst lämpad att ge dig råd i ditt köp, som har stor erfarenhet och bra recensioner. Jämför informationen som finns på advokatens hemsida angående de tjänster som erbjuds och den information du får efter att du tagit den första kontakten med advokaten. Se till att denna advokat är expert på fastighetsrätt och är insatt i ämnet.

Varför är en fastighets juridiska utredning viktig när jag ska sälja en fastighet?

Att få en legal due diligence för en fastighet du vill sälja rekommenderas starkt, eftersom du som ägare kommer att kunna upptäcka eventuella problem med fastigheten, samt lösa dem, innan den säljs. Om ägaren identifierar, korrigerar och löser de potentiella problem som det kan finnas med fastigheten innan den säljs, är det mycket troligt att vinsten från försäljningen kan maximeras, eftersom köparen kommer att vara mer nöjd med den rättsliga situationen för fastigheten och transaktionen kommer att gå snabbare.

Att lägga ut fastigheten på marknaden först när säljaren har försäkrat sig om att all dokumentation är korrekt och att nödvändiga tillstånd är i ordning, kommer leda till att eventuell köpare är snabbare med att slutföra köpet och minskar eventuella argument för att sänka priset på fastigheten.

Advokatbyrå specialiserad på due diligence av fastigheter i Andalusien

På C&D Solicitors är vi specialiserade på rådgivning till utländska kunder vid fastighetsköp och försäljning, oavsett om det är individer som vill köpa en semesterbostad eller investera i en fastighet för uthyrning i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill utöka sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på 0034 – 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på 0034 – 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

Författare: Gustavo Calero Monereo, VD och advokat på C&D Solicitors, Torrox/Malaga (Andalusien)