DOM: BANKER ANSVARIGA FÖR BANKGARANTI FÖR UTVECKLARE
I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.
Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.
Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.
Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolen gjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.
Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.
I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.
Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.
Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen ”ficka”, de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.
Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.
I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.
Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.
I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.
Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)
Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)
