DEFINITIVA BEGRÄNSNINGAR SEMESTERUTHYRNING
Semesteruthyrning begränsas genom ändring i lagen om horisontell egendom
Som vi tidigare har nämnt i våra inlägg har semesteruthyrning skapat stor kontrovers i vissa städer och kommuner med hög turisttillströmning under de senaste åren. Denna verksamhet har vuxit snabbt i Spaniens främsta turiststäder, där stadskärnorna har genomgått en social och ekonomisk förändring. Den bofasta befolkningen har minskat, och dessutom har många byggnader anpassats för att användas på marknaden för semesterbostäder.
Sedan 2020 har fastighetsinvesteringarna ökat kraftigt i vissa städer på grund av det stora intresset från utländska köpare att köpa bostäder för att använda dem som semesterbostäder. Denna utveckling har lett till bostadsbrist på lång sikt och förlust av traditionella verksamheter i turistområden. En betydande del av lokalbefolkningen motsätter sig detta fenomen, som kallas “turistgentrifiering”.
På grund av denna nationella debatt har en ändring av lagen om horisontell egendom (LPH) antagits och kommer att gälla i hela Spanien från den 3 april 2025. Vi förväntar oss att detta kommer att medföra förändringar i hur semesteruthyrning fungerar i flerbostadshus och andra fastigheter där en bostadsrättsförening (Comunidad de Propietarios) har bildats.
Begränsningar av semesteruthyrning genom bostadsrättsföreningar
Alla bostäder som omfattas av lagen om horisontell egendom och som deras ägare vill hyra ut på marknaden för semesterbostäder i Spanien kommer att kräva uttryckligt tillstånd från bostadsrättsföreningen. Detta innebär att man måste få godkännande från föreningen innan man kan ansöka om uthyrningslicens hos den autonoma regionen där bostaden är belägen.
Utan ett sådant uttryckligt tillstånd får bostadsägare inte bedriva semesteruthyrning. Om uthyrning ändå sker kan bostadsrättsföreningen utfärda en varning och vid behov inleda rättsliga åtgärder.
När träder kravet på tillstånd från bostadsrättsföreningen i kraft?
Från och med 3 april 2025 kommer det att vara obligatoriskt att få tillstånd från bostadsrättsföreningen innan en bostad kan hyras ut som semesterbostad. Vi förväntar oss att Junta de Andalucía (Andalusiska regionala myndigheten) kommer att uppdatera sin nuvarande anmälningsblankett så att fastighetsägaren måste bifoga detta tillstånd vid ansökan. Det är också möjligt att myndigheten istället inför ett krav på att ägaren undertecknar en försäkran om att bostaden har fått tillstånd, utan att det behöver bifogas.
Vilken majoritet krävs i bostadsrättsföreningen för att godkänna semesteruthyrning?
Tillstånd för semesteruthyrning kan endast beviljas om 3/5 av närvarande och representerade ägare röstar för det. Detta är en hög majoritet, och i praktiken kan det ofta vara svårt att uppnå en sådan enighet vid föreningsmöten.
Vilka praktiska problem uppstår med 3/5-regeln?
Lagen anger att beslut om att godkänna, begränsa eller förbjuda semesteruthyrning kräver en majoritet på 3/5 av både de närvarande ägarna och ägarandelarna i byggnaden.
Detta kan leda till en paradoxal situation där ingen av de två grupperna—de som är för eller emot semesteruthyrning—uppnår en 3/5-majoritet. Till exempel kan en förening där 55 % är för och 45 % är emot inte fatta något beslut, eftersom ingen sida når upp till den nödvändiga majoriteten.
Konsekvensen blir att avsaknaden av en 3/5-majoritet innebär att semesteruthyrning inte kan godkännas, vilket i praktiken kan innebära ett dolt förbud, trots att samma majoritet krävs för att faktiskt förbjuda uthyrning.
Vilka praktiska problem kan uppstå med detta krav på uttryckligt tillstånd?
Förutom den höga 3/5-majoriteten kan det uppstå problem med tidpunkten för beslutet.
Bostadsrättsföreningar håller vanligtvis årsmöten en gång per år. Om en förening exempelvis har sitt möte i juli, men en bostadsägare vill ansöka om tillstånd i november, kan ägaren behöva vänta i många månader innan frågan tas upp.
Lagen anger ingen tidsfrist för när föreningen måste behandla en begäran om tillstånd för semesteruthyrning. Detta kan innebära långa väntetider för fastighetsägare som vill börja hyra ut sin bostad.
Vad händer med bostäder som redan är registrerade för semesteruthyrning?
Bostäder som redan är registrerade i det andalusiska turismregistret (RTA) behöver inte ansöka om tillstånd från bostadsrättsföreningen för att fortsätta sin verksamhet.
Vad ska jag göra om min bostad inte är registrerad men jag vill hyra ut den?
Om din bostad inte är registrerad i turismregistret och du planerar att hyra ut den för semesterändamål, bör du lämna in din anmälan före den 3 april för att undvika kravet på tillstånd från bostadsrättsföreningen.
Om du är i färd med att köpa en bostad i Andalusien som ännu inte är registrerad som semesterbostad, rekommenderar vi att du kommer överens med säljaren om att registrera bostaden i RTA, Andalusian Tourism Register i säljarens namn innan försäljningen genomförs. På så sätt kan du överta tillståndet efter köpet.
Måste jag få tillstånd från bostadsrättsföreningen om jag köper en bostad som redan är registrerad för semesteruthyrning?
Om du köper en bostad som redan är registrerad i det andalusiska turismregistret (RTA) måste du lämna in en ansökan om överföring av uthyrningstillståndet för att fortsätta uthyrningen.
Den stora frågan är om du vid överföringen måste uppfylla alla nya krav som gäller vid tidpunkten för ansökan, eller om det räcker att bostaden redan är registrerad i registret.
Just nu finns ingen tydlig reglering kring detta i Andalusien. Det nuvarande formuläret för överföring av uthyrningstillstånd kräver inte att nya krav uppfylls, vilket tyder på att tillståndet är knutet till bostaden och inte till ägaren.
Dock är detta en omdiskuterad fråga, och det kan komma olika tolkningar i framtiden. När vi har kontaktat Junta de Andalucía har vi fått motstridiga svar från olika tjänstemän.
Begränsad semesteruthyrning vid ägarbyte av bostad
C&D Solicitors – experter på fastighetsjuridik i Andalusien
På C&D Solicitors är vi specialiserade på fastighetsjuridik för utländska klienter, oavsett om det gäller privatpersoner som vill köpa en semesterbostad eller investerare som vill utöka sin fastighetsportfölj i Spanien.
Vi erbjuder komplett rådgivning på ditt modersmål: svenska, engelska, nederländska, franska och tyska.
Ring oss på +34 952 532 582
Skicka ett WhatsApp-meddelande till +34 639 54 16 02
Mejla oss på info@cdsolicitors.com
Vi ser över din situation och skickar information om processen och en kostnadsuppskattning—utan några förpliktelser.
Författare: Gustavo Calero Monereo, lawyer at C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusia)
