DEFINITIEVE LIMITATIE VAKANTIEVERHUUR IN SPANJE (per 3 april 2025)

Zoals we in eerdere berichten hebben besproken, heeft vakantieverhuur de afgelopen jaren voor veel controverse gezorgd in sommige steden en gemeenten met een grote toestroom van toeristen. Deze activiteit is snel uitgebreid in de belangrijkste toeristische steden in Spanje, waarvan de stadscentra een sociale en economische transformatie hebben ondergaan. De vaste bevolking is verdwenen en bovendien zijn veel gebouwen getransformeerd voor hun exploitatie op de markt voor vakantieverhuur.

Sinds 2020 is de vastgoedinvestering in sommige steden vermenigvuldigd vanwege de interesse van buitenlandse kopers in de aankoop van panden die als vakantieverhuur kunnen worden gebruikt. Deze investeringsactiviteit heeft geleid tot een langdurig tekort aan woningen en het verlies van traditionele bedrijven in toeristische gebieden. Een aanzienlijk deel van de lokale bewoners verwerpt dit fenomeen, toeristische gentrificatie genaamd.

Uiteindelijk is er vanwege deze controverse op nationaal niveau een wijziging van de Horizontal Property Law (LPH) aangenomen die vanaf 3 april 2025 op het hele nationale grondgebied in Spanje van toepassing is. We begrijpen dat dit een verandering in de werking van vakantieverhuur in woonblokken en stedelijke eigendommen (URBANO) met zich meebrengt waar een Vereniging van Eigenaren (Comunidad de Propietarios) is opgericht.

Nationale overheid: limitatie vakantieverhuur via de Vereniging van Eigenaren

Alle woningen onder het Horizontal Property System waarvan de eigenaren de woningen op de vakantieverhuurmarkt in Spanje willen verhuren, hebben van de wetswijziging uitdrukkelijke toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren, zodat vakantieverhuur in de woning kan worden uitgevoerd, d.w.z. om een ​​verhuurvergunning te verkrijgen van de autonome regio waar de woning zich bevindt.

Zonder een dergelijke uitdrukkelijke toestemming kunnen huiseigenaren geen vakantieverhuur uitvoeren, met een mogelijke waarschuwing van de Vereniging van Eigenaren om de activiteiten te staken en het aanspannen van gerechtelijke procedures in het geval dat huiseigenaren besluiten die waarschuwing te negeren.

Wanneer is deze toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig om vakantieverhuur te kunnen aanbieden?

Vanaf 3 april 2025 is deze toestemming van de Vereniging van Eigenaren nodig, aangezien dit de datum is waarop deze nieuwe vereiste in werking treedt.

Praktische mogelijkheden:

• We begrijpen dat de Junta van Andalusië haar huidige aanvraagformulier zal wijzigen om een ​​sectie toe te voegen waarin een dergelijke uitdrukkelijke toestemming moet worden bijgevoegd.
• De Junta de Andalucia zou er echter ook voor kunnen kiezen dat de eigenaar een affidavit ondertekent waarin staat dat het huis een dergelijke toestemming heeft ontvangen als onderdeel van het formulier, zonder de vereiste om deze bij de originele affidavit te voegen.

Wat is de vereiste meerderheid in de Vereniging van Eigenaren om toestemming voor vakantieverhuur goed te keuren?

Een dergelijke uitdrukkelijke toestemming kan alleen worden verkregen door een meerderheid van 3/5 (=60%) van de aanwezigen, die ten minste 3/5 van de eigenaren vertegenwoordigt. Dit is een zeer hoge meerderheid en over het algemeen kunnen vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren dergelijke meerderheden onder de aanwezigen en vertegenwoordigers vaak niet bereiken.

Wat zijn de praktische problemen bij het toepassen van zo’n meerderheid van 3/5?

De regel bepaalt dat de uitdrukkelijke resolutie die de exploitatie van vakantiewoningen goedkeurt, beperkt, conditioneert of verbiedt, een gunstige stem van 3/5 van de eigenaren vereist, die ook 3/5 van de aandelen in het onroerend goed moet vertegenwoordigen. Met andere woorden, dezelfde meerderheid is vereist om zowel vakantiewoningen te autoriseren als te verbieden, d.w.z. 3/5 van de huiseigenaren. Dit leidt echter tot een praktisch aspect dat controversieel is.

We zouden het geval kunnen zien van een Vereniging van Eigenaren die vakantiewoningen niet kan verbieden omdat ze geen 3/5 meerderheid haalt, maar waar ook geen toestemming kan worden gegeven om deze activiteiten uit te voeren omdat er geen 3/5 meerderheid is. Dit zou het geval zijn voor Verenigingen waar 55% voor is en 45% tegen vakantiewoningen, bijvoorbeeld.

Met andere woorden, in deze gevallen zal geen van de twee groepen huiseigenaren met tegengestelde belangen, één voor en één tegen vakantiewoningen, de 3/5 meerderheid bereiken om een ​​verbod in te stellen of om uitdrukkelijke toestemming te verlenen. Dit zou huiseigenaren die zich tegen dergelijke activiteiten verzetten echter stilzwijgend in staat stellen om vakantiewoningen te verbieden zonder een 3/5 meerderheid te bereiken, aangezien een meerderheid van 3/5 geen uitdrukkelijke toestemming zou verlenen en huiseigenaren hun huizen dan niet aan vakantiegangers zouden kunnen verhuren.

Voor sommige Verenigingen van Eigenaren kan het zo zijn dat het niet verkrijgen van uitdrukkelijke toestemming om een ​​woning als vakantiewoningen te gebruiken door een meerderheid van 3/5 zou betekenen dat er een stilzwijgend verbod op vakantiewoningen zou zijn, zonder dat een dergelijk verbod wordt ondersteund door de vereiste 3/5 die vereist is door de regelgeving om een ​​dergelijk verbod in te stellen, zonder dat de activiteit uitdrukkelijk verboden hoeft te worden.

Welke praktische problemen ontstaan ​​door deze vereiste van uitdrukkelijke toestemming voor vakantiewoningen?

Naast de belangrijke kwestie van het vereisen van een meerderheid van 3/5, zal een praktisch probleem om uitdrukkelijke toestemming te verkrijgen het moment zijn waarop de Vereniging bijeenkomt om te stemmen over een dergelijke toestemming. Normaal gesproken komen Verenigingen van Eigenaren één keer per jaar bijeen tijdens een gewone verenigingsvergadering om te stemmen over jaarlijkse zaken. Als de vereniging bijvoorbeeld één keer per jaar in juli bijeenkomt en een huiseigenaar de vereniging verzoekt om uitdrukkelijke toestemming om het huis in november als vakantiehuis te gebruiken, moet de huiseigenaar mogelijk vele maanden wachten om een ​​dergelijke toestemming te verkrijgen.

De wet stelt geen vaste tijdlijn vast voor Verenigingen van Eigenaren om bijeen te komen en te stemmen over het verlenen van een dergelijke toestemming voor vakantiehuisjes. We begrijpen dat, aangezien er geen deadline is voor de stemming, het simpelweg wachten op de vergadering om te stemmen over het verlenen van een dergelijke toestemming kan betekenen dat huiseigenaren die geïnteresseerd zijn om hun eigendommen te verhuren aan vakantiegangers, maanden moeten wachten.

Wat gaat er gebeuren met huizen die al geregistreerd staan ​​om te worden gebruikt als vakantiehuizen?

Eigendommen die al geregistreerd staan ​​in het Andalusische toerismeregister om te worden gebruikt als vakantiehuisjes, hebben geen dergelijke toestemming van de vereniging nodig om te blijven functioneren als vakantiehuisjes. Met andere woorden; de wetswijziging heeft geen retroactief karakter voor huiseigenaren met een geldige RTA-licentie op hun naam.

Wat moet ik doen als mijn huis niet geregistreerd staat in het toerismeregister en ik het wil verhuren?

Als uw woning niet is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister en u overweegt deze te gebruiken voor de vakantieverhuurmarkt, moet u de eedverklaring vóór 3 april indienen om te voorkomen dat u uitdrukkelijke toestemming van de vereniging moet vragen om dergelijke activiteiten uit te voeren. Aangezien het om een verantwoordelijkheidsverklaring gaat is de ingangsdatum van de licentie de datum van aanvraag.

Als u bezig bent met het kopen van een stedelijk huis in Andalusië, het huis niet is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister en u het wilt verhuren aan vakantiegangers, raden wij u aan om met de verkoper af te spreken, zodat de verkoper het vóór 3 april op zijn of haar naam kan registreren, zodat u vervolgens een vergunningsoverdrachtsaanvraag kunt indienen zodra u de koopakte hebt ondertekend.

Is het nodig om toestemming te verkrijgen van de Vereniging van Eigenaren als u een woning koopt die al is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister?

Bij de aankoop van een woning die al is geregistreerd in het Andalusische toerismeregister (RTA) om te gebruiken als vakantieverhuur, moet de nieuwe eigenaar die deze activiteiten wil blijven uitvoeren, een vergunningsoverdrachtsformulier voor de naamswijziging indienen om vakantieverhuur uit te voeren. De verwerking van de naamswijziging kan meerdere maanden duren, maar de toepasbare regelgeving is die van de datum van wijzigingsaanvraag.

De belangrijkste vraag is of het met het vergunningsoverdrachtformulier noodzakelijk is om aan alle vereisten te voldoen om de woning op de datum van indiening van de vergunningsoverdracht in de RTA te registreren of, integendeel, of het eerder registreren van de woning het onnodig maakt om deze vereisten te vernieuwen en de op dat moment geldende regelgeving daarom niet aan de koper kan worden opgelegd. Dit is geen klein probleem, vanwege het grote aantal woningverkopen die bedoeld zijn als investeringen in de markt voor vakantieverhuur, waarbij veel van deze vastgoedaankopen betrekking hebben op eigendommen die al in de RTA zijn geregistreerd, aangezien de verkoper de woning ook als vakantieverhuur exploiteerde.

De huidige regelgeving van de Junta verwijst niet uitdrukkelijk naar vergunningsoverdrachten voor een woning die al in de RTA is geregistreerd. Als we kijken naar het huidige formulier dat de Raad heeft gepubliceerd voor vergunningsoverdrachten, getiteld kennisgeving, vereist het geen accreditatie van de stedenbouwkundige voorwaarden of het tonen van de toestemming van de Vereniging voor vergunningsoverdrachten. Het formulier biedt niet de mogelijkheid om deze vereisten voor vergunningsoverdrachten te accrediteren. Het is niet bekend of het RTA register het formulier voor naamswijziging in de toekomst zal aanpassen en op welke wijze.

Limitatie vakantieverhuur bij overdracht eigendom

Dit betekent dat, als we naar dat formulier kijken, de Andalusische Raad begrijpt dat, aangezien het onroerend goed al is geregistreerd, het niet nodig is om te bewijzen dat het voldoet aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren, omdat we anders denken dat ze dit zouden vereisen voor een vergunningsoverdracht. Uiteraard vereist het formulier met de titel affidavit (declaración responsable), dat wordt gebruikt om een ​​nieuw onroerend goed te registreren in de RTA, dergelijk bewijs voor nieuwe registraties.

Dit is een controversieel onderwerp en open voor interpretatie, rekening houdend met het bovenstaande, begrijpen we dat vergunningen voor vakantieverhuur in Andalusië gekoppeld zijn aan het onroerend goed. We begrijpen dat het indienen van een vergunningsoverdrachtsaanvraag voor de registratie die moet worden overgedragen aan de koper van het onroerend goed, niet zou moeten betekenen dat er moet worden voldaan aan de nieuwe vereisten die zijn vastgesteld voor vakantieverhuur die van kracht waren op het moment dat het vergunningsoverdrachtsformulier werd ingediend.

Wij zijn van mening dat er argumenten zijn om te begrijpen dat vergunningen voor vakantieverhuur gekoppeld zijn aan een woning en niet aan een eigenaar en dat, als een woning al geregistreerd is als vakantieverhuur, deze niet hoeft te voldoen aan de vereisten op de datum van indiening van de vergunningsoverdrachtsaanvraag. Er is echter geen overeenstemming over deze kwestie, waardoor het zeker tot veel tegenstrijdige meningen in de toekomst zal leiden. De Andalusische Raad zelf kon, toen deze telefonisch werd gecontacteerd, deze kwestie niet verduidelijken en oplossen en sommige functionarissen hebben gezegd dat het nodig zal zijn om te bewijzen dat aan de nieuwe vereisten wordt voldaan, zelfs als dit wordt tegengesproken door het eigendomsoverdrachtsformulier in de huidige versie.

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in onroerend goedrecht in Andalusië

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het verstrekken van onroerend goedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een investeringspand in Spanje willen kopen, of om beleggingsmaatschappijen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de vermogenswinst die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de exploitatie van onroerend goed.

Wij bieden “full service”-advies gedurende het hele proces in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op 0034 639 54 16 02 of ons schrijven op info@cdsolicitors.com. Wij zullen uw zaak onderzoeken, we sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)