DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentie

In juni 2017 hebben we een uitgebreid artikel gepubliceerd over de juridische situatie en regulering van woningen op niet-bebouwbare grond in Andalusië met een DAFO/AFO-certificaat (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación –  ´buiten de ruimtelijke ordening´), waarin we onze mening hebben gegeven over de voor- en nadelen van deze rechtsfiguur. Bijna anderhalf jaar later schrijven we deze post met nieuwe informatie voor eigenaren en kopers van woningen op niet-bebouwbare grond.

Deze informatie beschouwen wij als nuttig maar betekent geen fundamentele wijziging van hetgeen we in het vorig artikel hebben geschreven. Er zijn immers geen wetswijzigingen omtrent de DAFO geweest in dit anderhalf jaar. Deze informatie is gebaseerd op onze ervaring met de verschillende gemeentebesturen in de provincie Malaga en hun instelling omtrent de DAFO alsook de vragen die vele van onze cliënten hebben bij het kopen van een woning in Spanje.

Zijn de Gemeentebesturen verplicht een DAFO-certificaat op te maken?

We ondervinden tegenwoordig telkens meer dat Gemeentebesturen bij iedere communicatie omtrent een landelijke woning automatisch een dossier openen en de DAFO procedure starten. Een voorbeeld hiervan is de notificatie van:

• Verkoop van een huis
• RTA (VTRA / Vivienda Rural) verhuur registratie
• Openingsvergunning Casa Rural / B&B
• Registratie in het Eigendomsregister
• Aanvraag urbanistisch certificaat (bijvooebeeld bij aankoop)
• Naamswijziging watercontract

Met andere woorden, een toenemend aantal van de Gemeentes maakt gebruik van de mogelijkheid bij ieder informatieaanvraag of communicatie gerelateerd aan een huis op het platteland, om de DAFO procedure te starten teneinde de huizen te regularizeren die op het platteland zijn gebouwd. Dit betekent dat als u uw woning wenst te verhuren voor korte termijn en u wilt de woning inschrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA), of u wenst het zwembad of de bergruimte in te schrijven in het Eigendomsregister, raden wij u aan dat u eerst nagaat of u een DAFO-certificaat überhaupt kán verkrijgen voor uw woning.

Waarom is de DAFO belangrijk?

Zoals we al meerdere keren hebben uitgelegd is de DAFO procedure gecreëerd om illegale woningen gebouwd op niet-bebouwbare grond te regulariseren– en dat is de meerderheid -, waarover geen wettelijke aansprakelijkheid meer kan worden geëist door het verloop van de tijd. Als het Gemeentebestuur de eerste notificatie maakt, eist ze niet letterlijk meteen dat de eigenaar een DAFO-procedure start. Wat ze in de eerste notificatie meedeelt is een verzoek aan de eigenaar dat hij bewijst dat de woning voldoet aan de wettelijke vereisten om het DAFO-certificaat af te geven. Dat wil zeggen dat als de woning daaraan niet voldoet, het hoogstwaarschijnlijk is dat er een onwettige situatie bestaat omtrent dat gebouw, waarbij nog altijd een boete kan worden opgelegd door het Gemeentebestuur. In zulk geval zou het Gemeentebestuur een sanctieprocedure moeten starten tegen deze onwettige situatie met de wettelijke gevolgen van dien die u zich wel kunt inbeelden.

Het is daarom zo belangrijk dat, vooraleer je iets doet of vraagt bij het Gemeentebestuur dat er kan toe leiden dat ze een dossier instellen tegen de woning, u eerst bevestigt of de woning een DAFO-certificaat zal kunnen verkrijgen. Als het zo is dat tegen een gebouw of woning een sanctieprocedure kan worden ingesteld, is het beter niets te doen totdat voldoende tijd is voorbijgegaan. Op normale grond op het platteland is dit 6 jaar. Als u overweegt een landelijke woning te kopen, moet u tevens  weten dat wanneer de notariële koopakte wordt ondertekend en deze bij het Eigendomsregister wordt ingediend, het Gemeentebestuur een notificatie zal ontvangen van deze overdracht, waardoor ze later kan vorderen dat de woning wordt geregulariseerd via de DAFO-procedure.

Is het mogelijk verbouwingen binnen het huis of verbouwingswerken uit te voeren?

Volgens het Besluit 2/2012 dat de DAFO reguleert, kunnen in dit soort gebouwen “…enkel herstellings- en onderhoudswerken worden toegelaten die het onderhoud van de veiligheidsvoorwaarden, bewoonbaarheid en hygiëne van de onroerende zaak vereisen”. Dit gezegd zijnde is het duidelijk dat de werkzaamheden die in dit soort woningen kunnen worden uitgevoerd, beperkt zijn en moeten worden verantwoord binnen het kader van behoud en onderhoud en nooit als verbeteringen of uitbreidingen. Verbouwingswerken zijn dus niet mogelijk. Gezien alle normen echter worden geïnterpreteerd, kan het zijn dat sommige Gemeentebesturen bepaalde verbouwingen toelaten en andere weer niet. Het is daarom aan te raden dat u bij het Gemeentebestuur raadpleegt of u een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen vooraleer u aan de slag gaat.

Voorbeelden noodzakelijke renovaties

Niettegenstaande het voorgaande, moeten alle verbouwingen binnen het huis worden verantwoord vanuit het standpunt inzake bewoonbaarheid en de noodzaak ervan voor gezondheid en veiligheid van de woning, zoals:

• de opening van ramen,
• renovatie van daken,
• vergangen van vloeren,
• het vervangen van sanitair,
• uitbreiding van de oppervlakte van een bepaalde ruimte die u te klein vindt – in dit geval zorgt de uitbreiding voor een kleinere oppervlakte in andere ruimtes -…etc.

Bouwlicenties bij DAFO voor veiligheid, bewoonbaarheid en hygiëne

Het belangrijkste is in dit geval dat u de noodzaak van zulke verbouwingswerken binnen in het huis kan verantwoorden. Het is hoogstwaarschijnlijk dat een DAFO-certificaat nodig zal zijn zodat het gemeentebestuur de bouwvergunning kan afgeven voor zulke verbouwingswerken of u kunt de bouwvergunning verzoeken en samen met het technisch project van een architect voor de DAFO, de noodzaak verantwoorden van de bouwwerkzaamheden wegens de veiligheid, bewoonbaarheid of hygiëne van de woning. Het zal heel moeilijk zijn om een bouwvergunning te verkrijgen zonder de DAFO-procedure te hebben doorgaan.

Als de woning die u zult kopen reeds een DAFO-certificaat heeft, is het mogelijk een bouwvergunning te verzoeken voor de voormelde verbouwingen maar u moet wel rekening houden met de datum waarop de DAFO werd verkregen. Het zou immers niet heel logisch zijn om verbouwingen aan te vragen voor een woning waarvan de DAFO een paar maanden geleden werd goedgekeurd. Dit betekent immers dat op in de DAFO verklaard werd dat de woning zich in perfecte staat van bewoonbaarheid bevindt, en dat er geen probleem was omtrent veiligheid of hygiëne. Als er natuurlijk een onvoorzien ongeval of schade zich in de woning heeft voorgedaan, kunt u de bouwvergunning aanvragen voor deze herstellingswerken.

Is het mogelijk een met DAFO-certificaat voorziene woning met een hypotheek te bezwaren?

Deze vraagt duikt op omdat in het Koninklijk Besluit van het jaar 2009 inzake regulering van de hypothecaire markt een van de artikelen bepaalt dat de onroerende zaken buiten de ruimtelijke ordening, niet kunnen bezwaard worden met een hypotheek. Ondanks deze norm, kunnen we wel bevestigen dat het mogelijk is en zal zijn dat landelijke woningen of gebouwen op niet-bebouwbare grond wel een hypotheek kunnen krijgen. Het kan zijn dat bepaalde banken geen hypotheek geven voor landelijke woningen maar dat er andere banken zijn die het wel doen. Het is ook logisch want in de meeste gevallen zijn deze gebouwen geconsolideerd en kan er geen sanctieprocedure meer worden ingezet, en er is dus juridische zekerheid omtrent deze woningen.

We hebben een van de belangrijkste taxateurs getest op de nationale markt voor hypothecaire taxaties. We hebben daarbij een uittreksel uit het eigendomsregister gestuurd van een landelijke woning met een DAFO ingeschreven in het Eigendomsregister en het antwoord was heel sluitend: woningen met een DAFO is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. U moet er wel rekening mee houden dat de taxatiewaarde van een woning op niet-bebouwbare grond – landelijk- tussen de 20-40% lager kan liggen dan de verkoopprijs, maar er kan zeker een hypotheek voor worden verkregen.

Kan ik RTA/VTAR verhuurlicentie krijgen voor mijn plattelandswoning?

Het is mogelijk een woning op niet-bebouwbare grond te verhuren en in te schrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA) – deze woning zal normaal gezien worden ingeschreven als landelijke toeristische woning –VTAR. Ter verduidelijking moeten we zeggen dat het mogelijk is om de inschrijving van een landelijke woning of B&B in te schrijven als ‘casa rural’, maar dit is bedacht voor eigenaren die een economische activiteit zullen ontwikkelen, met name de verhuur als onderneming, waarbij tenminste een van hen moet worden opgegeven bij de Belastingdienst, de Btw betalen en ingeschreven zijn bij de Sociale Zekerheid. De inschrijving van een landelijke woning bij het RTA kan gezien worden vanuit twee standpunten, met name dat van de deelregering Junta de Andalucía of van het Gemeentebestuur.

a. Junta de Andalucía

Een paar dagen geleden hebben we met een van de inspecteurs gesproken van de Junta in Malaga die zich bezig houdt met de inspecties van dit soort woningen. Hij vertelde ons dat het onder andere nodig is om te beschikken over de Vergunning van Eerste Bewoning – Licencia de Primera Ocupacion of LPO – voor de inschrijving van woningen op niet-bebouwbare grond in het RTA. Zoals sommigen al weten beschikken maar weinig landelijke woningen over een Vergunning van Eerste Bewoning. Het is toch mogelijk een “Regulering” te verkrijgen via de DAFO. De inspectiedienst in Malaga vertelt ons dat de DAFO geen vervanging is voor de Vergunning van Eerste Bewoning.

Vanuit mijn juridisch standpunt denk ik dat de inspectiedienst zich vergist en het is mijn mening dat het duidelijk verdedigbaar is dat, indien er geen Vergunning van Eerste Bewoning is en de woning beschikt over een DAFO, dit moet worden toegelaten. De DAFO is onder andere een erkenning van de gemeente inzake de bewoonbaarheid van de woning op niet-bebouwbare grond. De Gemeentebesturen stellen het zelfs gelijk aan een Vergunning van Eerste Bewoning.

b. Gemeentebestuur

De Junta de Andalucía zal de inschrijving van een woning in het RTA meedelen aan het Gemeentebestuur en dit is voor sommige gemeentes reden om te eisen aan de eigenaren om hun woning te reguleren via de DAFO. Het is ook mogelijk dat u bij de Gemeente bepaalde formulieren zal moeten invullen om de woning te kunnen verhuren. Op gemeentelijk niveau is het definitief nodig om mee te delen dat u de woning zal verhuren en als er geen Vergunning van Eerste Bewoning is dan moet u waarschijnlijk de DAFO-procedure doorgaan om dit document te bekomen die de bewoonbaarheid en bewoning van de woning aantoont.

Wat moet ik doen als ik een landelijke woning wil kopen?

Kies de woning die u het meeste bevalt zonder twijfels noch angst, neem alle nodige tijd daarvoor en eens u uw keuze hebt gemaakt, begin dan met de aankoopprocedure. Twijfel niet om vanaf het begin van de procedure een daarin gespecialiseerde advocaat in te huren die een grondige kennis heeft van zaken. Zoals we al meerdere keren hebben gezegd, is de kost van een advocaat heel laag in vergelijking met al het geld dat u zult uitgeven voor de aankoop van uw woning in Spanje. Geld uitsparen door geen advocaat aan te nemen in de aankoopprocedure kan een van de grootste fouten zijn die u kunt begaan. U zult waarschijnlijk denken dat ik gewoon mijn diensten wil verkopen – dat is ook zo, want dat is mijn werk-, maar als u er goed over nadenkt, zult u begrijpen dat het belangrijk is een goede juridische adviesverlening te hebben bij de aankoop van een woning in een ander land.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)