Correcties in het Kadaster en Eigendomsregister

In Spanje bestaan er twee verschillende instanties voor de inschrijving van uw onroerend goed: het Kadaster en Eigendomsregister. Als u eigenaar bent van een stedelijk of rustiek onroerend goed in Andalusië met administratieve fouten, kan het verstandig zijn om de advocaten van C&D Solicitors te raadplegen om te zien of u deze kunt laten herstellen. Dit kan bijvoorbeeld een Nieuwbouwverklaring zijn of een Landgrenscorrectie. Door tijdig te handelen voorkomt u juridische of fiscale problemen in de toekomst, zeker als u uw Andalusische woning gaat verkopen.

Sommige procedures bij het Eigendomsregister en/of het Kadaster kunnen vele maanden of zelfs jaren duren en veel kopers zijn niet bereid om hierop te wachten. Ook kunnen deze procedures extra kosten met zich meebrengen, het is verstandig om een advocaat deze kosten te laten berekenen. Omdat dit een reden kan zijn voor potentiële kopers om te kiezen voor een andere woning, is het beter om eerder dan later actie te ondernemen.

Table of Contents

Het verschil tussen de correcte registratie of inschrijving van een landelijk onroerend goed en het DAFO-certificaat

Om te beginnen is het belangrijk om te weten dat de registratie of de inschrijving van een landelijk of rustiek eigendom in het Eigendomsregister en/of het Kadaster niet hetzelfde is als de legaliteit van het eigendom. In Andalusië is het mogelijk om een eigendom te kopen, verkopen of te bezitten dat wel correct geregistreerd is, maar dat geen Eerste Bewoning Licentie of een DAFO-certificaat (voor landelijke eigendommen in Andalusië) van het gemeentehuis heeft. Het huis kan zelfs een bevel tot afbraak hebben van de Spaanse autoriteiten omdat het illegaal gebouwd is.

Aan de andere kant kunt u ook een eigendom op het platteland hebben met een DAFO certificaat waarvan de gebouwen en/of het grondoppervlak nog niet correct geregistreerd zijn. Daarom is het vanuit stedenbouwkundig en juridisch oogpunt erg belangrijk te begrijpen dat dit zeer verschillende zaken zijn

Waarom heeft u een advocaat nodig voor Kadaster- en Eigendomsregistratie correcties?

C&D Solicitors heeft in de loop der jaren veel ervaring opgedaan met correctieprocedures bij het Kadaster en het Eigendomsregister. Onze cliënten ontvangen onze bevindingen en aanbevelingen altijd in een juridisch rapport en indien nodig kunnen wij een architect of topograaf aanbevelen om een technisch rapport te maken op basis van de werkelijkheid. Ook kunnen wij in sommige situaties van landgrensgeschillen proberen contact op te nemen met uw buren en hen de administratieve situatie uitleggen die gecorrigeerd dient te worden.

Zodra de situatie duidelijk is en u de wijzigingen wilt doorvoeren, kan uw advocaat namens u de akten bij de notaris ondertekenen via een volmacht. Daarna zorgt hij voor de eventuele belastingafdrachten en de juiste inschrijvingen bij het Eigendomsregister en/of het Kadaster. Maar let op: bepaalde procedures kunnen alleen worden uitgevoerd als uw buren geen bezwaar maken of zelfs actief instemmen bij de notaris. Uw advocaat zal u daarom altijd informeren over de kosten en mogelijke risico’s van correctieprocedures bij deze twee Spaanse autoriteiten.

Kadaster (Catastro)

Het Kadaster maakt deel uit van het Spaanse Ministerie van Financiën en de correcte inschrijving van uw eigendom is verplicht aangezien deze instantie uw kadastrale waarde bepaalt. De kadastrale waarde wordt gebruikt voor verschillende belastingen zoals de IBI jaarlijkse onroerendgoed voorheffing, uw IRNR of IRPF inkomstenbelasting -voor stedelijke eigendommen- het bepaalt ook de minimale fiscale waarde van uw woning vermenigvuldigd met de opgegeven index factor van uw gemeentehuis. Het registratienummer bij het Kadaster voor een eigendom (een gebouw) of een stuk grond wordt de kadastrale referentie genoemd, of in het Spaans ´referencia catastral´.

In tegenstelling tot het Eigendomsregister werkt het Kadaster met visuele kaarten en tekeningen van de gebouwde constructies en grond. In principe heeft bij geschillen het Eigendomsregister voorrang boven het Kadaster. Om wijzigingen in het Kadaster door te voeren zal deze Spaanse autoriteit altijd eerst de gegevens van het Eigendomsregister controleren. Echter, afhankelijk van de details van de zaak – voornamelijk voor landgrenscorrecties – zal ofwel de notaris of het Kadaster de betrokken buren inlichten en als zij bezwaar maken, kan de gevraagde wijziging worden geweigerd. Daarom zal uw advocaat u altijd informeren over wat de risico’s zijn voor het slagen van de gevraagde wijzigingen in het Kadaster.

Eigendomsregister (Registro de la Propiedad)

Het Eigendomsregister is de instantie die officieel het eigendom en schulden zoals hypotheken en andere lasten inschrijft. Het is geen verplichting om uw eigendom te laten inschrijven, maar wel aan te raden omdat het 100% wettelijke garantie geeft over uw eigendom. Ook kunt u geen Spaanse hypotheek krijgen op een eigendom als het niet (correct) is ingeschreven in het Eigendomsregister. Het registratienummer bij het Eigendomsregister voor een eigendom (een gebouw) of een stuk land wordt de Eigendomsregister referentie genoemd, of in het Spaans ´finca registral´.

Wijzigingen en correcties in het Eigendomsregister worden gedaan door het ondertekenen van verschillende soorten aktes en verklaringen en documenten bij de notaris, zoals een Nieuwbouw Verklaring of een Landgrens Correctie. Normaal gesproken wordt dit door uw advocaat geregeld via een notariële volmacht. Hij zorgt ook voor de uiteindelijke inschrijving.

– Nieuwbouw Verklaring – Declaración de Obra Nueva

Kunt u een Nieuwbouwverklaring krijgen voor uw zwembad om het te registreren in het Eigendomsregister?

Een Nieuwbouwverklaring kan worden ondertekend voor een volledig nieuw gebouwde woning of voor een bestaande woning die is uitgebreid. Veel voorkomende voorbeelden van Nieuwbouwverklaringen die nodig zijn voor een koper van een woning in Andalusië zijn, voor niet-geregistreerde zwembaden (tenzij ze echt flexibel zijn zodat u ze elk jaar kunt veranderen van locatie), extra slaapkamers, opslagruimtes, vaste barbecues en terrassen die zijn omgebouwd tot gesloten ruimten.

Als het een landelijke woning betreft, heeft u altijd een antiquiteitsrapport van een architect nodig waarin staat dat de gebouwen oud genoeg zijn volgens het type grond. Hebt u vragen over wat technisch als een vaste constructie of als een flexibel element wordt beschouwd? Vraag uw advocaat of er al dan niet een Nieuwbouwverklaring moet worden ondertekend.

Niet alleen de vierkante meters van nieuwbouw kunnen worden gecorrigeerd, maar ook de beschrijving van het officiële gebruik. Echter, vanwege de kosten van een Nieuwbouw Verklaring wordt dit in de praktijk niet vaak gedaan. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als u een vergunning nodig heeft voor het openen van een bedrijf (B&B, hostel of Casa Rural) is het wel aan te bevelen om het gebruik te corrigeren. Het meest voorkomende voorbeeld is het verbouwen van een landbouwschuur tot officiële woonruimte voor het verhuren van kamers aan toeristen. In dat geval is het natuurlijk de koper en niet de verkoper die voor deze kosten moet opdraaien.

– Landgrenscorrectie – Escrituras de Linderos

Op het platteland van Andalusië komt het vaak voor dat de landsgrenzen van de percelen nog niet correct geregistreerd zijn. In sommige gevallen weten de buren niet eens wat de exacte grenzen zijn en moet een topograaf worden ingehuurd om zijn mening te geven in een topografisch rapport. Afhankelijk van de precieze situatie met de buren kunnen eigenaren of kopers van onroerend goed besluiten of zij al dan niet officiële correcties van de landgrenzen in het Eigendomsregister en/of het Kadaster willen laten aanbrengen. Als de Eigendomsregister gegevens al correct zijn, dan kunnen de correcties rechtstreeks door de advocaat in het Kadaster worden aangebracht. Als echter ook het Eigendomsregister moet worden geactualiseerd, dan moet een van de volgende aktes bij de notaris worden ondertekend.

Notariële akten voor Landgrenscorrectie:

Uitbreiding van de perceelsgrootte – Extención de Cabida
Verkleining van de perceelgrootte – Redución de Cabida
Grenswijzigingen – Rectificación de Linderos
Samenvoeging van verscheidene percelen – Agroupación de Parcelas
Splitsing of deling van een perceel – División de Parcela

Notariële akten voor eigendomswijzigingen

Natuurlijk zijn er nog veel meer akten die u of uw advocaat bij de notaris voor uw Spaanse woning kan ondertekenen. Deze hebben betrekking op eigendomsveranderingen zoals:

Kopen/Verkopen van onroerend goed: Eigendomsakten (ook verkoopakten/aankoopakten) – Escritura de Compraventa
Kopen met een hypotheek: Hypotheekaktes – Escritura de Hipoteca
Verkopen met hypotheek: Hypotheek annuleringssakten – Escritura de Cancelacion de Hipoteca
Kopen van een Nieuwbouw Ontwikkeling: Akten voor horizontale splitsing – Escritura de Division Horizontal
Erven van een Spaans onroerend goed: Erfakten – Escritura de Herencia
Schenking/donaties: Schenkingsakte – Escritura de Donación
Veranderen van mede-eigendom:
- Einde mede-eigendom Extención de Condominio
- Consolidatie van eigendom (opheffing van vruchtgebruik) – Consolidación de Dominio
- Opheffing van de gemeenschap van goederen – Liquidación de Sociedad de Gananciales
Correctie van eerder ondertekende akten: Rectificatieakten – Escritura de Rectificación