Äger du en lyxig fastighet i Andalusien eller planerar du ett köp av fastighet och vill veta om du behöver betala förmögenhetsskatt? Malaga är ledande i Spanien när det gäller köp av lyxfastigheter. Marbella är kommunen med det största antalet transaktioner. Under de senaste två åren har antalet utländska köpare av lyxhus i Andalusien ökat, särskilt kring Costa del Sol.
Eftersom många utländska köpare är intresserade av att köpa en fastighet med mycket högre pris än genomsnittet, försöker vi klargöra den nuvarande situationen i Andalusien när det gäller förmögenhetsskatt.
Vad är den nuvarande statusen för marknaden för lyxhus i Spanien?
Ett lyxbostad anses vara en bostad som köpts för över 2 miljoner euro. Vi börjar med följande data om fastighetsmarknaden när det gäller köp och försäljning av lyxhus. 2022 ökade dessa försäljningar med 55% i Spanien jämfört med 2021 och under första halvåret 2023 har de ökat med 30% jämfört med samma period 2022. Under det senaste året har värdet på dessa fastigheter ökat med 13%.
Köp av dyra fastigheter av utländska köpare
Utan tvekan har många av dessa försäljningar internationella köpare, och vi hänvisar här till investerare med utländsk nationalitet. På samma sätt har köpare utanför EU med till exempel amerikanskt, brittiskt, kinesiskt eller ryskt medborgarskap visat intresse för denna marknad. Det här beror på möjligheten att ansöka om ett gyllene visum när de har slutfört sina fastighetsinvesteringar.
Vem är skyldig att betala förmögenhetsskatt i Andalusien?
Inhemska och utländska personer, som äger fastigheter och andra tillgångar med ett nettovärde som överstiger 2 miljoner euro i Andalusien, är skyldiga att lämna in en deklaration. Från och med den 1 januari 2022 beräknas fastighetens skattevärde utifrån kadastralreferensvärdet (alltså inte kadastralvärdet), publicerat av finansministeriet genom fastighetsregistret.
Hur mycket betalas i förmögenhetsskatt i Andalusien?
I Andalusien subventioneras sedan 2022 skattesatsen för denna typ av skatt till 100%, vilket betyder att ingen betalar förmögenhetsskatt i Andalusien. Notera att även om ingenting för närvarande betalas för denna skatt, är det viktigt att veta att det är det fortfarande är krav på att lämna in en årlig förmögenhetsdeklaration.
Skattebetalarna måste uppfylla denna årliga skatteskyldighet. När den årliga deklarationen för denna skatt har lämnats in kommer den resulterande skatten att minskas i sin helhet och i varje fall kommer skattebetalarna att betala noll euro.
Var är förmögenhetsskatten lägst i Spanien?
För närvarande är Andalusien och Madrid de autonoma regionerna med den lägsta skattebördan för stora köpare eller fastighetsinvesterare i Spanien. Båda samhällena har infört en skattereduktion av förmögenhetsskatten på 100%.
I Spanien har vissa autonoma regioner gått in i en skattekamp för att locka till sig stora köp och utländska investeringar. Särskilt gäller detta på fastighetsmarknaden och köp av fastigheter. Andalusien och Madrid ligger i täten för skattesänkningar, jämfört med andra regioner.
Vad är den nya nationella skatten på stora förmögenheter?
I juli införde Spanien en särskild skatt på stora förmögenheter. Denna skatt har skapats så att skattebetalare som inte betalar förmögenhetsskatt i sina autonoma regioner betalar denna nya skatt.
Ny nationell skatt bredvid förmögenhetsskatt
En deklaration för denna skatt måste lämnas in i Andalusien och Madrid av:
invånare med tillgångar värderade till över 7 miljoner euro
utländska medborgare med tillgångar värderade till över 3 miljoner euro
Detta avser alltid tillgångarnas nettovärde och gäller per person. Den här skatt har dock en lägre skatteeffekt jämfört med förmögenhetsskatt i andra autonoma regioner i Spanien, eftersom det lägsta belopp som är undantaget från beskattning är högre än förmögenhetsskatten.
Juridisk och skattemässig rådgivning från C&D Solicitors
Det är mycket viktigt att få rådgivning om köp och försäljning av fastigheter från en oberoende advokat som specialiserat sig på denna fråga. På så sätt kan du garantera din investering och undvika överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare.
Funderar du på att köpa en bostad i Andalusien? Tveka inte att kontakta C&D Solicitors i Malaga. Vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.
Den 30 april berättade vi om en sänkning av ITP, överföringsskatten, samt för AJD, stämpelskatten, som godkändes för år 2021 av La junta de Andalucía – Andalusiens autonoma regering. Denna sänkning skulle upphöra den 31 december 2021 och från och med den 1 januari skulle den tidigare skatten tillämpas.
I och med sänkningen minskade La junta de Andalucía överföringsskatten till en fast skatt på 7%, oavsett investering, för alla bostadsköp som genomfördes under år 2021. Detta innebar en märkbar minskning då man fram till dess hade fått betala 8% av köpeskillingen upp till 400 000 euro, 9% på en köpeskilling på mellan 400 000 och 700 000 euro och 10% på 700 000 euro och mer.
Sänkningen gynnar till största delen marknaden för andrahandsförsäljning av lyxbostäder i områden längs Costa del Sol såsom bland andra Marbella, Málaga, Fuengirola, Nerja och Estepona, eller vid den tropiska kusten som till exempel i Almuñécar.
Vilken är den nya ändringen angående sänkning av ITP- och AJD-skatten?
Onsdagen den 13 oktober, godkände det andalusiska parlamentet en ny lag som en gång för alla sänker ITP, överföringsskatten, i Andalusien till 7% PERMANENT och därmed spelar det inte längre någon roll om man köper bostaden under 2021 eller 2022 eftersom beskattningen blir den samma. Man kan säga att skattesänkningen som fastställdes enbart för året 2021 numera har blivit permanent.
När betalar man ITP, överföringsskatt, i Spanien?
Det är obligatoriskt att betala överföringsskatt när man köper en bostad i andra hand och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella köpeavtalet hos notarius publicus. Den självstyrande region där fastigheten finns är den som ansvarar för att driva in skatten i Spanien.
När betalar man AJD, stämpelskatt?
Det är obligatoriskt att betala stämpelskatt när man köper en ny bostad eller nyproduktion och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella avtalet som upprättats inför notarius publicus.
Vid köp av nyproduktion ger den här skattesänkningen ingen större effekt eftersom man måste betala 10% moms och inte någon överföringsskatt (ITP) för nyproducerade fastigheter. För nya bostäder måste man utöver momsen även betala stämpelskatt vilken har sänkts permanent till 1,2% av köpeskillingen vilket tidigare var 1,5%.
När börjar den här nya permanenta skattesänkningen att gälla?
Som det verkar börjar lagen att gälla i november i år. Men, fram till den 31 december gäller den tillfälliga skattesänkningen som godkändes i april. Det innebär att en person som är i färd med att köpa en bostad i andra hand i Andalusien kommer att betala 7% i överföringsskatt, ITP, oavsett om försäljningen genomförs under 2021 eller 2022.
Det är tydligt att vårdkrisen orsakad av Coronaviruset (COVID-19) har haft en enorm inverkan på alla områden i vårt dagliga liv. Alarmtillståndet som den spanska regeringen deklarerat, liksom många andra regeringar i andra länder, har orsakat rörelsebegränsningar och begränsningar i allmänhet, stängning av luftrum, stopp i företag och myndigheter, etc. Människors vardag har blivit hårt drabbade ur social och ekonomisk synvinkel.
Med den här artikeln vill vi svara så bra som möjligt på tvivel och osäkerhet hos utländska kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades med underskrivna kontrakt innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.
I slutet av artikeln kommer vi att kort kommentera den rättsliga situationen för försäljning av nyproduktion eller off-plan försäljning från byggherrar.
Vad säger spansk lag om uppfyllande av kontrakt?
Det första som måste sägas, med eftertryck, är att de klausuler som avtalats skyddas av spansk lagstiftning och parterna måste därför uppfylla dem. Med andra ord, uppfylls inte det som avtalats i ett kontrakt ses det som avtalsbrott och tolkas mycket restriktivt.
När den spanska högsta domstolen hanterar potentiella avtalsbrott av kontrakt, för att undvika ekonomiskt förlust, har man fastställt att den part som bryter avtalet måste kunna bevisa och argumentera orsakerna bakom nämnda avtalsbrott, samt bevisa att hen gjort allt för att uppfylla sin del av avtalet.
Efter att ha fastställt en omöjlighet att uppfylla ett kontraktet/avtal i sviterna av Covid-19 måste parterna försöka ändra kontraktet för att hitta en lösning på problemet som uppstått på grund av larmtillståndet. Med andra ord, när det uppstår ett avtalsbrott av kontraktet, måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse för att uppfylla det.
Vilken fastighetsförsäljning kan påverkas av larmtillståndet?
Enligt min mening är de kontrakt som kan påverkas de som kräver att någon av parterna uppfyller ett krav eller villkor före undertecknandet av de offentliga köpehandlingarna vilka inte kunnat göras på grund av dessa månader av stopp.
På grund av paralysering av vissa aktiviteter och rörelsebegränsningar är det mycket möjligt att vissa av de krav som fastställts i ett köpekontrakt inte kan uppfyllas, eftersom den beräknade tiden att genomföra alla steg beräknades utifrån en normal situation, som inte har funnits sedan 13 mars. Som exempel kan vi nämna följande:
Villkor för att beviljas ett bygglov eller en registrering för legalisering av en fastighet, exempelvis ett DAFO för landsbygden i Andalusien. Eftersom kommunerna är paralyserade eller fungerar på miniminivåer är det mycket troligt att dessa ansökningar inte behandlas förrän larmtillståndet har upphört.
Villkor att få ett spanskt lån. Om värderingsmannen inte kan besöka fastigheten eller bankens riskavdelning inte fungerar kommer denna process att stanna upp vilket gör den genomsnittliga tiden mycket längre än ursprungligen förväntat.
Datum för undertecknande av de officiella köpehandlingarna. I samband med larmtillståndet och begränsningarna för kommersiella flygningar kan det vara omöjligt för någon av parterna att närvara vid underskrivandet av notariepublicus.
Avsaknad av NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar). Detta är nödvändigt för att underteckna de officiella köpehandlingarna och för att betala motsvarande skatter. Behandlingen av dessa dokument är för närvarande avbruten. De nationella polisstationerna i Malaga som vi frågade vet inte när de kommer att kunna öppna för att acceptera nya NIE-ansökningar.
Endera av parterna tas in på sjukhus eller sätts i karantän.
Vad ska säljaren och köparen göra i den här situationen?
Det första är att se om det privata köpekontraktet innehåller någon klausul som reglerar dessa situationer eftersom, som jag nämnt, försäljnings- eller köpeavtalet har lagkraft och binder parterna. För kontrakt där köpehandlingarna inte kan undertecknas av skäl som härrör från corona-krisen, bör båda parter se över att ändra kontraktet och förlänga det, att ge tid till den part som behöver det för att slutföra köpet/försäljningen. I de flesta situationer är det bara en fråga om mer tid för att uppnå de villkor som för närvarande är omöjliga att uppfylla.
I händelse av o-flexibilitet och vägran från någon av parterna att bevilja en sådan förlängning av kontraktet skulle det i de flesta fall inte finnas giltigt skäl till att kräva skadestånd eller dylikt. Som nämnts ovan måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse och att följa avtalet.
Är det möjligt för köparen att säga upp kontraktet på grund av COVID-19-krisen?
Att dra sig ur ett köpekontrakt på grund av ett plötsligt fall i huspriserna och inför en ekonomisk kris är en komplex fråga. I det här fallet hänvisar vi till att köparen måste ackreditera att hen uppfyller ett av kraven som fastställts i rättspraxis för att säga upp köpekontraktet eftersom det har skett en extraordinär förändring av omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt.
Med andra ord skulle köparen behöva bevisa att den nuvarande ekonomiska krisen, vilket resulterar i en djup och långvarig ekonomisk lågkonjunktur, öppet kan betraktas som ett ekonomiskt fenomen som kan generera en allvarlig störning eller förändring under omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt .
I Spanien har domstolarna avvisat möjligheten att säga upp ett försäljnings- eller köpeavtal baserat på denna omständighet. Denna möjlighet bör emellertid inte uteslutas och enskilda faktorer bör analyseras, till exempel om bostaden kommer att vara ett primärt hem eller ett fritidshus, om köparen hade behov av lånefinansiering, om köparens ekonomiska situation har förändrats betydligt etc.
Vad är köparens situation i försäljningsprocessen?
Med denna fråga vill vi ta upp om situationen för en köpare som fattade ett beslut att köpa ett hus till ett specifikt pris för några månader sedan, baserat på en ekonomisk situation som inte på något sätt liknar den nuvarande.
Låt oss föreställa oss holländska, belgiska, engelska, svenska eller andra utländska individer som ville investera i fastigheter i Malaga eller Costa del Sol, antingen som investering eller för att hyra ut den. Det är uppenbart att försäljningspriset de gick med på var baserat på värdet på den fastigheten under den tidigare ekonomiska situationen. Låt oss till exempel föreställa oss ett hem i den historiska stadskärnan i Málaga eller Nerja, mycket eftertraktade områden med turistattraktioner och stora möjligheter att hyras ut för turistmarknaden men som för närvarande är avstängd på grund av COVID-19.
Om köpet av fastigheten, för köparen, skulle leda till betydande skuldnivåer skulle det första steget vara att analysera två saker:
Summan pengar som betalas till säljaren (vanligtvis 10% av inköpspriset). Här beror det på huruvida köparen är villig att förlora denna summa och inte köpa fastigheten eller är är man villig att köpa fastigheten till priset man innan överenskommit.
Innehållet i det privata köpekontraktet kring vas som händer när köparen brytermot köpeavtalet. Detta är en viktig fråga eftersom ett brott mot avtal kan leda till olika rättsliga situationer. Den vanliga processen är en klausul vilken innebär att köparen förlorar den handpenning som betalats till säljaren, vilket leder till att avtalet upphör. Denna klausul godkänner vårt företag vanligtvis i privata köpekontrakt. Men om detta inte är korrekt utformat i avtalet är det möjligt för säljaren att ha rätt att kräva att köparen fullföljer köpeavtalet och undertecknar de offentliga köpehandlingarna även om köparen gick med på att förlora handpenningen. Uppenbarligen måste detta krav från köparen tas upp i rätten vilket skulle ta flera år innan parterna får en resolution och vanligtvis nöjer sig säljarna med att hålla de pengar som betalats som deposition.
Vad är säljarens situation i försäljningsprocessen?
Säljare är troligtvis de mest intresserade av att slutföra försäljningen av bostaden efter det pris som fastställts i avtalet som skrevs innan COVID-19 eftersom det priset är högre än vad de kan få på kort eller medellång sikt. Utan tvekan kommer den nuvarande situationen att leda till en allmän nedgång i huspriserna, även om ingen vet hur länge detta kommer att pågå.
Som sagt, för en säljare som redan har ett tecknat avtal och som ser att köparen tvekar att slutföra köpet kan det vara intressant att göra det lättare för köparen att slutföra köpet. Med andra ord, i det här sammanhanget, förhandla om ett lägre pris för att få igenom försäljningen. I slutändan beror prisfallet på om det är viktigt för säljaren att sälja just nu eller om man kan vänta, eller om de pengar som redan betalats av köparen är tillräcklig kompensation för att säljaren kan gå med på att bryta kontraktet istället för att förhandla.
Hur är situationen när man köper nyproduktion eller bygger nytt själv?
När det gäller försäljning av denna typ och köpekontraktet är signerat är situationen densamma som förklarats ovan för köparen, både vad gäller avtal i kontraktet och dess uppsägningsklausuler. Enligt min mening skulle köparens potentiella tvivel bestämmas av hur långt byggnationen kommit och det förväntade slutdatumet och även tänka på byggherrens ekonomiska solvens.
Om köparen undertecknade köpekontraktet för mer än ett år sedan när marknaden upplevde en bra tid och priserna steg är det mycket troligt att priset som avtalades vid den tiden är lägre än det i början av detta år. Om inga tvivel finns att bygget kommer bli klart eftersom det avancerat mycket och flertalet av lägenheterna redan är sålda samt att få köpare funderar på att säga upp köpeavtalet skulle det kunna anses vara ett säkert köp. Köparna har i dessa fall redan gjort betydande delbetalningar. I det här fallet är scenariot för köparen säkert.
När det gäller produktioner där byggandet ännu inte har börjat men som redan marknadsförts, med förväntat färdigställande inom ett år eller två är scenariot annorlunda. I det fallet måste köpare som tvivlar efter att nyligen ha tecknade det privata kontraktet bedöma fastighetens pris och dess slutdatum samt ta reda på antalet bostäder med undertecknade kontrakt för att fatta ett beslut . Om det privata köpekontraktet ännu inte har skrivits under utan endast ett reservationskontrakt kan man dra sig ur det och återkräva det betalda beloppet. Man kan också vänta eftersom byggherren sannolikt kommer att sänka priserna, beroende på hur länge krisen varar.
När det gäller byggherrens solvens har de skyldiges att ha en bankgaranti för alla de belopp som betalats under produktionen i enlighet med det privata köpekontraktet som undertecknats. Köparen har fullständig rättssäkerhet i händelse av att byggherren inte kan slutföra produktionen. Denna situation liknar inte på något sätt 2008-krisen, där många köpare förlorade sina delbetalningar.
Personlig granskning av köpeavtal
Dessa försäljningsprocesser som påbörjats före COVID-19-krisen kan emellertid leda till komplexa situationer som bör analyseras individuellt och alltid med råd från en advokat. Det är inte läge att fatta beslut utan lämplig juridisk kunskap, med beaktande av att ett privat köpeavtal redan har ingåtts. Skynda på är aldrig en bra idé.
På grund av den pågående krisen som förklarats i hela världen av Världshälsoorganisationen på grund av coronaviruset (även känt som Covid-19) har nästan alla länder infört olika åtgärder.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 4:e april 2020.
I Spanien förklarade regeringen den 14 mars 2020 ”katastrofläge” (reglerat i artikel 116.1 i den spanska konstitutionen och den organiska lagen 4/1981) under 15 dagar (fram till 29 mars), genom dekret 463/2020 som stänger museer, monument, restauranger och nästan alla företag som är öppna för allmänheten. På grund av ökningen av infektioner har larmtillståndet förlängts med ytterligare 15 dagar fram till den 12:e april 2020 efter parlamentets godkännande. En ny förlängning till den 26:e väntar godkännande.
Det huvudsakliga målet med dessa dekret är att förbjuda fri rörlighet för människor för att förhindra ytterligare infektionsökning bland den spanska befolkningen. Men alla dessa åtgärder har ekonomiska och naturligtvis sociala konsekvenser.
FÖRLÄNGNING AV BETALNINGSDATUM FÖR EGENFÖRETAGARE OCH SMÅ FÖRETAGARE (PYME) (UPPSKJUTANDE OCH UPPDELADE BETALNINGAR).
Egenföretagare och små företagaremed en omsättning på mindre än 6010,111,04 euro får skjuta upp betalning av skatteskulder (mindre än 30 000 euro) utan garanti för en sexmånadersperiod. De första tre av dessa månader kommer inte att medföra räntekostnader. Nämnda uppskjutande avser endast deklarationer som måste presenteras och göras från den 13 mars till den 20 maj 2020 (artikel 14 dekret 7/2020).
Det är nu tillåtet att skjuta upp skatteskuldersom tidigare inte kunde skjutas upp (artikel 65 LGT) för:
– De som personen är skyldig att betala för (artikel 65.2 b), till exempel kvartalsmodell 111 eller 3% -modellen 211.
– De som härrör från skatter som enligt lag måste överföras som har samlats in (art. 65.2 f), till exempel momsmodell 303.
– Uppdelade betalningar av bolagsskatt (art. 65,2 g) såsom IS-modell 202
AVBRYTANDE AV JURIDISKA VILLKOR SOM INTE AVSLUTATS FÖRE DEN 14 MARS (DEKRET 8/2020 OCH 11/202)
Artikel 33 i kungliga lagdekret 8/2020 och dess förtydligande med dekret 11/2020 gäller för alla skattebetalare och förlänger tidsfristersom inte slutförts före den 14 mars 2020 fram till 30 april 2020 för:
– Betalningar av skatter som inte är försenade och de som under verkställande period har meddelats om verkställighetsbeslutet. Till exempel: Om du har meddelats om en betalningsplan av en skatteskuld den 12 mars, måste du i normala fall betala den senast den 20 april (enligt den allmänna skattelagen i artikel 65.2) men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 30 april.
– Tidsfrister och skatteuppskjutningar som redan beviljats (före den 14 mars 2020 utan att det påverkar de tidsfrister som återspeglas i artikel 14 i det tidigare dekretet 7/2020) samt tidsfrister för auktioner och övertagande av varor gjorda av Skattemyndigheterna .
– Tidsfrist för att uppfylla de statliga myndigheternas krav, tvångsövertaganden, begäran om information eller att göra anklagelser i skatteförfaranden (angående ogiltigheter, rättelse av fel, begäran av återbetalning).
Om det fanns tvivel om huruvida dessa skatteförfaranden som initierats av motsvarande autonoma och lokala förvaltning eller inte inräknades i förtydligades det i det nya dekret 11/2020 i artikel 53. Alltså gäller uppskjutning av deadline under nämnda period även lokal och autonom administration (i art.33 i dekret 8/2020).
– Tidsfrister för att uppfylla krav och förfrågningar från Catastro-registret.
– Inga förfaranden som gäller begränsning av fastigheter.
VAD HÄNDER MED FÖRFARANDENA SOM MEDDELADES FRÅN OCH MED DEN 14 MARS?
För alla ovannämnda förfaranden som meddelats från och med det datumet förlängs de till 20 maj 2020 (såvida inte det som beviljas är av en högre instans).
Till exempel: om en plan för betalning av en skatteskuld meddelades den 19 mars, skulle du i normala fall behöva betala senast den 5 maj men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 20 maj.
I det fall av ovanstående antaganden om skattebetalaren uppfyller planen, alltså betalar skatteskulden eller presenterade överklagande trots denna beviljade uppskjutning kommer de förstås att ha slutfört förfarandet.
VAD HÄNDER MED EXEMPELVIS BETALNING AV FASTIGHETSÖVERFÖRINGSSKATT VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET?
När en person köper ett hemi Andalusien har de 30 dagar på sig att betala överlåtelseskatten som för närvarande är 8% av köpepriset. Betalningen av denne sker genom en blankett. Med andra ord förbereder köparen eller hens representant denna skattemodell och presenterar den inom 30 dagar för betalning.
Dekretet om katastroftillståndet inkluderar inte denna modell som uppskjutbar (enligt kungligt dekret 465/2020 av den 17 mars och ändring av kungligt dekret 463/2020 av den 14 mars vilket förklarar ett larmtillstånd) och inte heller kvartalsdeklarationer för mervärdesskatt, moms eller personlig inkomstskatt (modell 130 och 303) skjuts upp och bibehåller alltså sin deadline till 20 april för tredje kvartalet.
VAD HÄNDER UNDER KATASTROFTILLSTÅNDET MED DEN RÄTTSLIGA HANDLINGSPERIODEN SOM FÖRVALTNINGEN KAN UTÖVA MOT NÅGON OCH TIDSFRISTERNA FÖR ÖVERKLAGANDET?
Kungliga dekretet 11/2020 fastställer att perioden från 14 mars till 30 april inte kommer att räknas med hänsyn till de åtgärder som skatteförvaltningen kan utöva mot en person.
Låt oss ta ett exempel, om administrationen hade en maxperiod fram till 19 mars för att kräva betalning av en skatt, och det inte hade krävts senast den 13 mars, har administrationen automatiskt till den 30 april att begära betalning.
Det skulle inte heller finnas någon deadline för annullering av de förfaranden som inleddes av administrationen.
Å andra sidan börjar tidsfristerna för inlämnande av överklaganden mot skattebeslut eller för de ekonomisk-administrativa förfarandena som inte har anmälts före den 14 mars 2020 först efter den 30 april 2020.
VAD HÄNDER MED INKOMSTDEKLARATIONEN FRÅN HYROR ELLER DEN ÅRLIGA IRNR-DEKLARATIONEN FÖR UTLÄNDSKA?
Dessa tidsfrister varierar inte vilket innebär att alla utländska i Spanien som får en inkomst från hyror av en fastighet här i Spanien måste redovisa nämnda vinst kvartalsvis inom motsvarande period.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 3 april 2020.
Författare: Guillermo Arenere Ruiz, advokat hos C&D Solicitors, Torrox (Málaga)
Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser
Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.
I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.
Introduktion
I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.
Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.
Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.
Nationellt problem, miljonböter
Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.
Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.
Nerja – vackra stränder med avloppsvatten
En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.
Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.
Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.
Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.
Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”
Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.
Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.
I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.
Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.
Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.
Kommunen Coín – ett specialfall
För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.
Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.
Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet
Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.
En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.
Vad är problemet?
En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.
Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.
Vilka alternativ finns det?
Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.
Vad händer?
Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.
Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.
Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.
Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet
För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.
Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.
Slutsats
Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.
Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.
Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.
Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.
Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns. Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.
Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare
I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.
Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.
Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.
Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner
Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmåner. I en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.
Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden
Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare. Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes.
Brexit och britter
Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.
Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.
En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.
De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.
Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.
TEKNISKT PROJEKT
Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.
BYGGLOV
Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.
Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:
För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.
Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.
BYGGAVTAL
Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.
FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON
Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.
Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.
Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.
BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS
Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.
Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.
Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.
I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.
LAGFART FÖR NYPRODUKTION
Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.
Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.
OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN
Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.
Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.
Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.
Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …
När man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.
Vi ska försöka ge dig lite grundläggande information att ha i åtanke samt några goda råd.
VAD KOSTAR DET?
De juridiska kostnaderna som medföljer ett husköp brukar ligga runt 10-12 % av köpeskillingen om det handlar om en befintlig fastighet och ca 13-14 % om det är nyproduktion.
Den högsta kostnaden är skatten som tillkommer ett husköp – skatt för överlåtelse av befintlig fastighet – 8 % i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,5 % för upprättande av juridiska dokument om du ska köpa en nyproducerad fastighet. Andra kostnader som tillkommer är de från notarius publicus och fastighetsregistret.
Mäklarkostnaderna brukar betalas av säljaren och ingår oftast i köpeskillingen.
NU HAR JAG HITTAT MITT HUS, VAD GÖR JAG NU?
När du har valt en fastighet brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden och för att ge tillräckligt med tid för att upprätta ett privat köpeavtal där köparen betalar säljaren 10 % av köpeskillingen.
Reservationshandlingarna brukar vara ett enkelt dokument där följande uppgifter bör ingå: köparen och säljarens personuppgifter, köpeskilling, betalningsform, datum för undertecknande av privat köpeavtal samt köpebrev.
För mer information om hela köpeprocessen, klicka här.
ANLITA EN ADVOKAT
Om du har planer på att spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det logiskt att även anlita en advokat som kan rådgiva dig och göra hela köpeprocessen mer avslappnad. Ansvaret som en svensk mäklare har är inte samma i Spanien och det är där advokaten behövs.
Lyssna inte på dem som avråder dig från att anlita en advokat för att spara pengar och inte heller på dem som vill ge dig juridisk rådgivning utan att vara advokater. Om du vill vara säker på att få en utbildad advokat kan du be personen visa upp ett intyg från advokatsamfundet och/eller ett intyg på att hen har en ansvarsförsäkring.
Tänk på att den genomsnittliga kostnaden för en advokat brukar hamna på 1 % av köpeskillingen plus moms. Är det värt att spara in ynka 1 % på allt du ska betala?
Advokaten bör vara oberoende och ha god kännedom om fastighetsrätt och det är viktigt att hen kan styrka sin erfarenhet inom området. Det kan vara till hjälp att kolla vilken information som finns tillgänglig på personens hemsida samt läsa andra klienters åsikter.
VILKA HANDLINGAR BEHÖVER JAG?
De viktigaste är:
”Nota simple”, ett intyg från fastighetsregistret
Kopia på bostadens kommunala fastighetsskatt
Räkningar (el,vatten, gas m.m.)
Om du dessutom kan få en kopia på någon licens eller på ägarens köpebrev så är det ännu bättre.
INSKRIVNING I FASTIGHETSREGISTRET
Med intyget ”nota simple” och fastighetsreferensen som står på IBI-räkningen (kommunala fastighetsskatten) kan man kolla om fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret och om säljarna är de verkliga ägarna.
BESIKTNING?
Det är inte en dum idé att anlita en arkitekt för att besöka egendomen och kontrollera vissa saker som t.ex. att mäta den bebyggda ytan för att se om den överensstämmer med registret och på samma gång får du även ett professionellt utlåtande om fastighetens skick.
Arkitekten kan såklart bara upptäcka synliga fel men du kan på så sätt i alla fall utesluta möjliga brister inne i fastigheten.
URBANISTISK INFORMATION
Om du ska köpa en bostad inom ett detaljplanerat område är det viktigt att du frågar på kommunhuset om fastigheten har bygglov och licens för första besittning. Man ansöker om en licens för första besittning hos kommunförvaltningen när bostaden är färdigbyggd.
Tänk på att bostäder som är byggda före 1977 troligtvis inte har en licens för första besittning då det inte fanns på den tiden. Vissa nybyggda fastigheter har inte heller den licensen på grund av olika orsaker. I teorin kan man inte bo i och använda en fastighet utan en sådan licens men i praktiken kan man det och det behöver inte innebära ett hinder för att köpa bostaden.
Kontrollera att bostadsområdet där egendomen ligger inte har några skulder hos kommunen och att det är helt färdigbyggt. På så sätt slipper du betala ytterligare kostnader längre fram.
HUS PÅ LANDET
Om du ska köpa en bostad ute på landet skiljer sig den urbanistiska situationen rejält från den som gäller bostäder inom detaljplanerade områden.
Det viktigaste är att ta reda på när byggnaden färdigställdes, om marken omfattas av något särskilt skydd eller om kommunförvaltningen har vidtagit några åtgärder för att återställa detaljplanens laglighet. I Andalusien har man upprättat ett förfarande för att reglera dessa fastigheter.
KONTROLLERA EVENTUELLA SKULDER
Med informationen från fastighetsregistret, från kommunen och från bostadsrättsföreningen kan du kontrollera om fastigheten har några skulder som kan påverka dig som ny ägare. Då menar vi skulder som lån, utmätningar, obetald fastighetsskatt eller obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen m.m.
Om det finns några skulder är det bättre att säljaren betalar dem innan ni skriver köpeavtalet eller att motsvarande summa dras av från priset så att du själv kan betala in skulden direkt.
KÖPEBREV OCH SEN ÄR HUSET DITT
För att stå som ägare till bostaden måste du skriva på ett köpebrev inför notarius publicus och betala resterande del av köpeskillingen till säljaren. Därefter kan du få nycklarna till bostaden.
När du har skrivit på köpebrevet bör du påbörja processen att registrera bostaden i ditt namn i fastighetsregistret och betala alla tillkommande skatter.
Därefter hoppas vi att det bara är att njuta av ditt förvärv …
Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.
Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?
Arvingar som var och en uppfyller följande krav:
Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.
Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?
Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.
Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.
Vad händer med arvet från din bästa vän?
Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.
Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?
Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.
Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.
I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.
Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.
OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN
Vilka avser vi?
Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.
Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?
I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.
Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?
Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.
Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.
Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.
Vad kan man göra i detta fall?
Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.
Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.
Ägare som inte är medborgare i något land inom EU
I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.
De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.
På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.
Grundläggande regler för att köpa bostad på landet
Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:
Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.
Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.
Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.
Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.
Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?
Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.
Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.
Varför instiftades DAFO/SAFO?
På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.
För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.
Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.
Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.
DAFO/SAFO-förfarandet
För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.
Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.
Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.
Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?
Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.
Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?
För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.
Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.
Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.
Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.
Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.
Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.
DAFO-förfarandets nuvarande situation.
Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.
Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.
För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.
I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.
Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?
En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?
I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.
Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.
Köpa och sälja bostäder på landsbygden.
Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.
Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.
Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.
Advokat för att köpa?
Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
3rd Party Cookies
This website uses Google Analytics to collect anonymous information such as the number of visitors to the site, and the most popular pages.
Keeping this cookie enabled helps us to improve our website.
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!
