Den 30 april berättade vi om en sänkning av ITP, överföringsskatten, samt för AJD, stämpelskatten, som godkändes för år 2021 av La junta de Andalucía – Andalusiens autonoma regering. Denna sänkning skulle upphöra den 31 december 2021 och från och med den 1 januari skulle den tidigare skatten tillämpas.
I och med sänkningen minskade La junta de Andalucía överföringsskatten till en fast skatt på 7%, oavsett investering, för alla bostadsköp som genomfördes under år 2021. Detta innebar en märkbar minskning då man fram till dess hade fått betala 8% av köpeskillingen upp till 400 000 euro, 9% på en köpeskilling på mellan 400 000 och 700 000 euro och 10% på 700 000 euro och mer.
Sänkningen gynnar till största delen marknaden för andrahandsförsäljning av lyxbostäder i områden längs Costa del Sol såsom bland andra Marbella, Málaga, Fuengirola, Nerja och Estepona, eller vid den tropiska kusten som till exempel i Almuñécar.
Vilken är den nya ändringen angående sänkning av ITP- och AJD-skatten?
Onsdagen den 13 oktober, godkände det andalusiska parlamentet en ny lag som en gång för alla sänker ITP, överföringsskatten, i Andalusien till 7% PERMANENT och därmed spelar det inte längre någon roll om man köper bostaden under 2021 eller 2022 eftersom beskattningen blir den samma. Man kan säga att skattesänkningen som fastställdes enbart för året 2021 numera har blivit permanent.
När betalar man ITP, överföringsskatt, i Spanien?
Det är obligatoriskt att betala överföringsskatt när man köper en bostad i andra hand och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella köpeavtalet hos notarius publicus. Den självstyrande region där fastigheten finns är den som ansvarar för att driva in skatten i Spanien.
När betalar man AJD, stämpelskatt?
Det är obligatoriskt att betala stämpelskatt när man köper en ny bostad eller nyproduktion och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella avtalet som upprättats inför notarius publicus.
Vid köp av nyproduktion ger den här skattesänkningen ingen större effekt eftersom man måste betala 10% moms och inte någon överföringsskatt (ITP) för nyproducerade fastigheter. För nya bostäder måste man utöver momsen även betala stämpelskatt vilken har sänkts permanent till 1,2% av köpeskillingen vilket tidigare var 1,5%.
När börjar den här nya permanenta skattesänkningen att gälla?
Som det verkar börjar lagen att gälla i november i år. Men, fram till den 31 december gäller den tillfälliga skattesänkningen som godkändes i april. Det innebär att en person som är i färd med att köpa en bostad i andra hand i Andalusien kommer att betala 7% i överföringsskatt, ITP, oavsett om försäljningen genomförs under 2021 eller 2022.
På grund av den pågående krisen som förklarats i hela världen av Världshälsoorganisationen på grund av coronaviruset (även känt som Covid-19) har nästan alla länder infört olika åtgärder.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 4:e april 2020.
I Spanien förklarade regeringen den 14 mars 2020 ”katastrofläge” (reglerat i artikel 116.1 i den spanska konstitutionen och den organiska lagen 4/1981) under 15 dagar (fram till 29 mars), genom dekret 463/2020 som stänger museer, monument, restauranger och nästan alla företag som är öppna för allmänheten. På grund av ökningen av infektioner har larmtillståndet förlängts med ytterligare 15 dagar fram till den 12:e april 2020 efter parlamentets godkännande. En ny förlängning till den 26:e väntar godkännande.
Det huvudsakliga målet med dessa dekret är att förbjuda fri rörlighet för människor för att förhindra ytterligare infektionsökning bland den spanska befolkningen. Men alla dessa åtgärder har ekonomiska och naturligtvis sociala konsekvenser.
FÖRLÄNGNING AV BETALNINGSDATUM FÖR EGENFÖRETAGARE OCH SMÅ FÖRETAGARE (PYME) (UPPSKJUTANDE OCH UPPDELADE BETALNINGAR).
Egenföretagare och små företagaremed en omsättning på mindre än 6010,111,04 euro får skjuta upp betalning av skatteskulder (mindre än 30 000 euro) utan garanti för en sexmånadersperiod. De första tre av dessa månader kommer inte att medföra räntekostnader. Nämnda uppskjutande avser endast deklarationer som måste presenteras och göras från den 13 mars till den 20 maj 2020 (artikel 14 dekret 7/2020).
Det är nu tillåtet att skjuta upp skatteskuldersom tidigare inte kunde skjutas upp (artikel 65 LGT) för:
– De som personen är skyldig att betala för (artikel 65.2 b), till exempel kvartalsmodell 111 eller 3% -modellen 211.
– De som härrör från skatter som enligt lag måste överföras som har samlats in (art. 65.2 f), till exempel momsmodell 303.
– Uppdelade betalningar av bolagsskatt (art. 65,2 g) såsom IS-modell 202
AVBRYTANDE AV JURIDISKA VILLKOR SOM INTE AVSLUTATS FÖRE DEN 14 MARS (DEKRET 8/2020 OCH 11/202)
Artikel 33 i kungliga lagdekret 8/2020 och dess förtydligande med dekret 11/2020 gäller för alla skattebetalare och förlänger tidsfristersom inte slutförts före den 14 mars 2020 fram till 30 april 2020 för:
– Betalningar av skatter som inte är försenade och de som under verkställande period har meddelats om verkställighetsbeslutet. Till exempel: Om du har meddelats om en betalningsplan av en skatteskuld den 12 mars, måste du i normala fall betala den senast den 20 april (enligt den allmänna skattelagen i artikel 65.2) men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 30 april.
– Tidsfrister och skatteuppskjutningar som redan beviljats (före den 14 mars 2020 utan att det påverkar de tidsfrister som återspeglas i artikel 14 i det tidigare dekretet 7/2020) samt tidsfrister för auktioner och övertagande av varor gjorda av Skattemyndigheterna .
– Tidsfrist för att uppfylla de statliga myndigheternas krav, tvångsövertaganden, begäran om information eller att göra anklagelser i skatteförfaranden (angående ogiltigheter, rättelse av fel, begäran av återbetalning).
Om det fanns tvivel om huruvida dessa skatteförfaranden som initierats av motsvarande autonoma och lokala förvaltning eller inte inräknades i förtydligades det i det nya dekret 11/2020 i artikel 53. Alltså gäller uppskjutning av deadline under nämnda period även lokal och autonom administration (i art.33 i dekret 8/2020).
– Tidsfrister för att uppfylla krav och förfrågningar från Catastro-registret.
– Inga förfaranden som gäller begränsning av fastigheter.
VAD HÄNDER MED FÖRFARANDENA SOM MEDDELADES FRÅN OCH MED DEN 14 MARS?
För alla ovannämnda förfaranden som meddelats från och med det datumet förlängs de till 20 maj 2020 (såvida inte det som beviljas är av en högre instans).
Till exempel: om en plan för betalning av en skatteskuld meddelades den 19 mars, skulle du i normala fall behöva betala senast den 5 maj men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 20 maj.
I det fall av ovanstående antaganden om skattebetalaren uppfyller planen, alltså betalar skatteskulden eller presenterade överklagande trots denna beviljade uppskjutning kommer de förstås att ha slutfört förfarandet.
VAD HÄNDER MED EXEMPELVIS BETALNING AV FASTIGHETSÖVERFÖRINGSSKATT VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET?
När en person köper ett hemi Andalusien har de 30 dagar på sig att betala överlåtelseskatten som för närvarande är 8% av köpepriset. Betalningen av denne sker genom en blankett. Med andra ord förbereder köparen eller hens representant denna skattemodell och presenterar den inom 30 dagar för betalning.
Dekretet om katastroftillståndet inkluderar inte denna modell som uppskjutbar (enligt kungligt dekret 465/2020 av den 17 mars och ändring av kungligt dekret 463/2020 av den 14 mars vilket förklarar ett larmtillstånd) och inte heller kvartalsdeklarationer för mervärdesskatt, moms eller personlig inkomstskatt (modell 130 och 303) skjuts upp och bibehåller alltså sin deadline till 20 april för tredje kvartalet.
VAD HÄNDER UNDER KATASTROFTILLSTÅNDET MED DEN RÄTTSLIGA HANDLINGSPERIODEN SOM FÖRVALTNINGEN KAN UTÖVA MOT NÅGON OCH TIDSFRISTERNA FÖR ÖVERKLAGANDET?
Kungliga dekretet 11/2020 fastställer att perioden från 14 mars till 30 april inte kommer att räknas med hänsyn till de åtgärder som skatteförvaltningen kan utöva mot en person.
Låt oss ta ett exempel, om administrationen hade en maxperiod fram till 19 mars för att kräva betalning av en skatt, och det inte hade krävts senast den 13 mars, har administrationen automatiskt till den 30 april att begära betalning.
Det skulle inte heller finnas någon deadline för annullering av de förfaranden som inleddes av administrationen.
Å andra sidan börjar tidsfristerna för inlämnande av överklaganden mot skattebeslut eller för de ekonomisk-administrativa förfarandena som inte har anmälts före den 14 mars 2020 först efter den 30 april 2020.
VAD HÄNDER MED INKOMSTDEKLARATIONEN FRÅN HYROR ELLER DEN ÅRLIGA IRNR-DEKLARATIONEN FÖR UTLÄNDSKA?
Dessa tidsfrister varierar inte vilket innebär att alla utländska i Spanien som får en inkomst från hyror av en fastighet här i Spanien måste redovisa nämnda vinst kvartalsvis inom motsvarande period.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 3 april 2020.
Författare: Guillermo Arenere Ruiz, advokat hos C&D Solicitors, Torrox (Málaga)
Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.
Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren – den som mottar den lösa eller fasta egendomen – är bosatt.
EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON
Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.
VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?
De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren – den som ger bort egendomen.
VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?
Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenterasoffentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.
VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?
Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.
Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten – i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak – och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.
Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.
Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia. Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.
VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?
Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.
KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?
Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domaravkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.
Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.
EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET
Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.
Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.
VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST?
Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten – det gäller bara makar med enskilda egendomar – eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.
Som vi publicerade i ett inlägg i mars 2015, ändrades bestämmelserna som reglerar arvsskatten den 1 januari 2015 och EU-medborgare gick över till att betala samma skatt som medborgare bosatta i Spanien. Från och med den dagen får EU-medborgare betala skatt i enlighet med bestämmelserna i den autonoma region där egendomen finns. Kom ihåg att de nya bestämmelserna är mycket mer förmånliga jämfört med de tidigare statliga bestämmelserna om arvsskatt som tillämpades för EU-medborgare. Ändringen innebar att personer som inte är EU-medborgare hamnade utanför regelverket och de har fortsatt att betala skatt enligt de statliga bestämmelserna.
Högsta domstolen dömer till förmån för icke EU-medborgare
I februari och mars 2018 avkunnades dock ett flertal domar av Spaniens högsta domstol, Tribunal Supremo, avseende personer som är bosatta i länder utanför EU, som Kanada eller Schweiz, i vilka man har fastslagit att det förekommer diskriminering av rätten till fri rörlighet för kapital när dessa personer inte tillåts tillämpa bestämmelserna från de autonoma regionerna på samma sätt som EU-medborgare får göra. Enligt domarna ska alltså medborgare från länder utanför EU behandlas precis som EU-medborgare angående arvs och gåvoskatt och även de ska kunna dra fördel av de autonoma skattemässiga förmånerna.
Vi bör tillägga att rätten till fri rörlighet för kapital fastställs i artikel 63 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, som förbjuder alla slags restriktioner av rörelser av kapital mellan medlemsstaterna och mellan medlemsstater och tredjeländer. Den tidigare begränsningen i arvsskatten för medborgare från länder utanför EU stred med andra ord mot Europeiska unionens regler.
Med start i september 2018 beslutade den spanska skattemyndigheten Agencia Tributaria att iaktta dessa domar och den har sedan dess tillämpat bestämmelserna för varje autonom region vid betalning av arvsskatt för medborgare från länder utanför EU.
Fördelar med skattemässiga beräkningar av autonoma regioner
Denna skattemässiga förändring innebär en betydande besparing av arvsskatten för personer som inte är EU-medborgare. I majoriteten av de autonoma regionerna i Spanien, däribland Andalusien, är det ju så att änklingar/änkor, barn och andra arvingar som t.ex. barnbarn knappt betalar något i arvsskatt eftersom de kan dra fördel av betydande förmåner. I en artikel från januari 2018 beskrev vi mer i detalj hur just dessa förmåner fungerar i Andalusien.
Möjligt att be om återbetalning fyra år tillbaka i tiden
Det behövs knappast tilläggas att den här skattemässiga förändringen öppnar upp för klagomål från arvingar från länder utanför EU som har betalat arvsskatt de senaste åren om en jämförelse mellan de autonoma och statliga bestämmelserna visar att de har betalat mycket mer än en EU-medborgare. Ett sådant klagomål kan lämnas in om överklagandefristen inte har gått ut, vilken i det här fallet är fyra år efter att betalningen gjordes.
Brexit och britter
Som sista punkt kan vi nämna konsekvenserna av Brexit för de brittiska medborgare som har fastigheter och egendomar i Spanien. Som tur är, även om de lämnar Europeiska unionen och då anses vara medborgare i tredjeländer, kommer de fortsättningsvis kunna dra fördel av dessa förmåner och av sänkningen av arvsskatten precis som de har gjort hittills.
Det finns många brittiska ägare och köpare av fastigheter i Spanien och deras arvingar kommer i alla fall inte att påverkas vid betalningen av skatten för ett framtida arv.
Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).
Genom detta avtal betalas 1,2% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för överlåtelseskatten, 7% (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.
Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?
Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.
Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 7 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,2 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 7 procent överlåtelseskatt (itp).
EXEMPEL:
7% överlåtelseskatt (ITP)
Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 7% på sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 7% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 7% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.
1,2% AJD skatt
Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,2% AJD på de köpta 50% av fastigheten.
Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,2% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,2% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.
Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt
Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält. Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,2 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.
I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.
Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar
Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare av en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,2 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,2 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,2 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,2 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.
Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.
En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.
De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.
Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.
TEKNISKT PROJEKT
Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.
BYGGLOV
Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.
Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:
För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.
Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.
BYGGAVTAL
Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.
FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON
Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.
Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.
Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.
BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS
Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.
Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.
Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.
I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.
LAGFART FÖR NYPRODUKTION
Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.
Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.
OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN
Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.
Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.
Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.
Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …
Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.
Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.
Inspektioner och sanktioner från RTA
Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.
Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.
Krav på licens för första besittning
Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.
Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.
Nerja kommun
Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.
För en och en halv månad sen upprättade kommunen ettförfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.
På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.
Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.
Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare
En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.
Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.
RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga
På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).
Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.
Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.
Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.
Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.
Betala skatt för inkomsterna
Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.
Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.
Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.
Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.
I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.
Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.
Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?
Arvingar som var och en uppfyller följande krav:
Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.
Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?
Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.
Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.
Vad händer med arvet från din bästa vän?
Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.
Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?
Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.
Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.
I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.
Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.
OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN
Vilka avser vi?
Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.
Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?
I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.
Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?
Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.
Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.
Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.
Vad kan man göra i detta fall?
Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.
Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.
Ägare som inte är medborgare i något land inom EU
I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.
De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.
1 augusti 2016 godkände Andalusiens autonoma regering en första reform gällande arvskatten i Andalusien. Den reformen och ytterligare en framtida reform kommer att förbättra beskattningen av arvingar.
Den första reformen påverkar villkoren för arvingars inköp av den privata bostaden på så sätt att regeringen har godkänt ett antal reduktioner på mellan 100 % och 95 % när värdet på bostaden överstiger 242 000 euro. Reduktionen av arvsskatten är mycket viktig i det här avseendet.
Tänk dock på att det endast är när det gäller arv mellan föräldrar och barn (biologiska eller adopterade), makar, släktingar i uppåtgående led samt på sidolinjen (syskon, kusiner, mor- eller farföräldrar) som är äldre än 65 år, som en arvinge kan åberopa skattereduktionen vid inköp av privatbostaden om vederbörande uppfyller följande krav:
Att ha bott tillsammans med den avlidne i bostaden under de sista två åren före personens bortgång.
Att inte sälja bostaden under de följande tre åren.
Andalusiens autonoma regering meddelade att den kommer att genomföra en andra reform gällande arvsskatten som kommer att träda i kraft den 1 januari 2017.
Den kommer att innebära att det skattebefriademinimibeloppet kommer att höjas till 250 000 euro per arvinge. Det innebär att den som ärver en egendom eller tillgång värderad till 250 000 euro eller lägre inte behöver betala arvsskatt i Andalusien.
Precis som vi förklarade i en tidigare artikel gäller denna dispens endast den avlidnes avkomlingar eller adopterade barn, t.ex. barn eller barnbarn, samt dess släktingar i uppåtgående led eller adoptivföräldrar och äktamake, om arvingens befintliga tillgångar är 402 678,11 euro eller lägre.
Ytterligare en viktig förändring som vi bör nämna är att för arv på mellan 250 000 och 350 000 euro fastställs minimibeloppet till 200 000 euro.
Det betyder att om det arv ett barn eller en äkta make mottager värderas till mer än 250 000 euro är de första 200 000 euro skattebefriade och personen behöver bara betala arvsskatt på resterande del av beloppet. Detta gäller dock endast om det totala arvsvärdet inte överstiger 350 000 euro. Om värdet överstiger det beloppet åläggs personen att betala arvsskatt för hela arvet utan någon slags dispens.
Slutligen vill vi påminna er om att det bästa sättet att reglera ett arv är genom att upprätta ett testamente och vi rekommenderar alltid att man tar kontakt med en specialist som kan titta mer på ens situation och erbjuda personligrådgivning.
Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.
Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.
Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästensrättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.
Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.
Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?
Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.
Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.
Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?
Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).
Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.
Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.
Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.
Vad innebär förordningen?
Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.
Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.
Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.
Vad krävs för att registrera en bostad?
Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
Det måste finnas en första-förbandslåda,
turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.
Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?
Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.
Ägaren måste även informera polismyndighetenGuardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.
Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?
Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.
Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.
Vad mer regleras av denna förordning?
Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.
Betalning av skatt för hyra
Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.
Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.
Tips från juristen
Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.
Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.
På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
3rd Party Cookies
This website uses Google Analytics to collect anonymous information such as the number of visitors to the site, and the most popular pages.
Keeping this cookie enabled helps us to improve our website.
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!
