Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.

Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.

Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.

Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.

Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

• De woning moet in de bebouwde kom staan.
• Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
• Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
• Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
• EHBO-kit
• Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
• Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
• De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
• Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
• Telefoonnummer voor noodgevallen.
• Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
• Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.

Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.

Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.

Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.

Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).

Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)