nerja | C&D Solicitors

purchase, property, coronavirus, private contract

KÖPEKONTRAKT I SPANIEN OCH COVID-19 CORONA-KRISEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 23 april, 2020. Postad i advokat, banklån, bostad, egendom, fastighet, hypotekslån, jurist, köpa, köpeavtal, Lagligt skydd, nerja, Okategoriserad, sälja, spanien.

Det är tydligt att vårdkrisen orsakad av Coronaviruset (COVID-19) har haft en enorm inverkan på alla områden i vårt dagliga liv. Alarmtillståndet som den spanska regeringen deklarerat, liksom många andra regeringar i andra länder, har orsakat rörelsebegränsningar och begränsningar i allmänhet, stängning av luftrum, stopp i företag och myndigheter, etc. Människors vardag har blivit hårt drabbade ur social och ekonomisk synvinkel.

Med den här artikeln vill vi svara så bra som möjligt på tvivel och osäkerhet hos utländska kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades med underskrivna kontrakt innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.

I slutet av artikeln kommer vi att kort kommentera den rättsliga situationen för försäljning av nyproduktion eller off-plan försäljning från byggherrar.

Vad säger spansk lag om uppfyllande av kontrakt?

Det första som måste sägas, med eftertryck, är att de klausuler som avtalats skyddas av spansk lagstiftning och parterna måste därför uppfylla dem. Med andra ord, uppfylls inte det som avtalats i ett kontrakt ses det som avtalsbrott och tolkas mycket restriktivt.

När den spanska högsta domstolen hanterar potentiella avtalsbrott av kontrakt, för att undvika ekonomiskt förlust, har man fastställt att den part som bryter avtalet måste kunna bevisa och argumentera orsakerna bakom nämnda avtalsbrott, samt bevisa att hen gjort allt för att uppfylla sin del av avtalet.

Efter att ha fastställt en omöjlighet att uppfylla ett kontraktet/avtal i sviterna av Covid-19 måste parterna försöka ändra kontraktet för att hitta en lösning på problemet som uppstått på grund av larmtillståndet. Med andra ord, när det uppstår ett avtalsbrott av kontraktet, måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse för att uppfylla det.

Vilken fastighetsförsäljning kan påverkas av larmtillståndet?

Enligt min mening är de kontrakt som kan påverkas de som kräver att någon av parterna uppfyller ett krav eller villkor före undertecknandet av de offentliga köpehandlingarna vilka inte kunnat göras på grund av dessa månader av stopp.

På grund av paralysering av vissa aktiviteter och rörelsebegränsningar är det mycket möjligt att vissa av de krav som fastställts i ett köpekontrakt inte kan uppfyllas, eftersom den beräknade tiden att genomföra alla steg beräknades utifrån en normal situation, som inte har funnits sedan 13 mars. Som exempel kan vi nämna följande:

Villkor för att beviljas ett bygglov eller en registrering för legalisering av en fastighet, exempelvis ett DAFO för landsbygden i Andalusien. Eftersom kommunerna är paralyserade eller fungerar på miniminivåer är det mycket troligt att dessa ansökningar inte behandlas förrän larmtillståndet har upphört.
Villkor att få ett spanskt lån. Om värderingsmannen inte kan besöka fastigheten eller bankens riskavdelning inte fungerar kommer denna process att stanna upp vilket gör den genomsnittliga tiden mycket längre än ursprungligen förväntat.
Datum för undertecknande av de officiella köpehandlingarna. I samband med larmtillståndet och begränsningarna för kommersiella flygningar kan det vara omöjligt för någon av parterna att närvara vid underskrivandet av notariepublicus.
Avsaknad av NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar). Detta är nödvändigt för att underteckna de officiella köpehandlingarna och för att betala motsvarande skatter. Behandlingen av dessa dokument är för närvarande avbruten. De nationella polisstationerna i Malaga som vi frågade vet inte när de kommer att kunna öppna för att acceptera nya NIE-ansökningar.
Endera av parterna tas in på sjukhus eller sätts i karantän.

Vad ska säljaren och köparen göra i den här situationen?

Det första är att se om det privata köpekontraktet innehåller någon klausul som reglerar dessa situationer eftersom, som jag nämnt, försäljnings- eller köpeavtalet har lagkraft och binder parterna. För kontrakt där köpehandlingarna inte kan undertecknas av skäl som härrör från corona-krisen, bör båda parter se över att ändra kontraktet och förlänga det, att ge tid till den part som behöver det för att slutföra köpet/försäljningen. I de flesta situationer är det bara en fråga om mer tid för att uppnå de villkor som för närvarande är omöjliga att uppfylla.

I händelse av o-flexibilitet och vägran från någon av parterna att bevilja en sådan förlängning av kontraktet skulle det i de flesta fall inte finnas giltigt skäl till att kräva skadestånd eller dylikt. Som nämnts ovan måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse och att följa avtalet.

Är det möjligt för köparen att säga upp kontraktet på grund av COVID-19-krisen?

Att dra sig ur ett köpekontrakt på grund av ett plötsligt fall i huspriserna och inför en ekonomisk kris är en komplex fråga. I det här fallet hänvisar vi till att köparen måste ackreditera att hen uppfyller ett av kraven som fastställts i rättspraxis för att säga upp köpekontraktet eftersom det har skett en extraordinär förändring av omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt.

Med andra ord skulle köparen behöva bevisa att den nuvarande ekonomiska krisen, vilket resulterar i en djup och långvarig ekonomisk lågkonjunktur, öppet kan betraktas som ett ekonomiskt fenomen som kan generera en allvarlig störning eller förändring under omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt .

I Spanien har domstolarna avvisat möjligheten att säga upp ett försäljnings- eller köpeavtal baserat på denna omständighet. Denna möjlighet bör emellertid inte uteslutas och enskilda faktorer bör analyseras, till exempel om bostaden kommer att vara ett primärt hem eller ett fritidshus, om köparen hade behov av lånefinansiering, om köparens ekonomiska situation har förändrats betydligt etc.

Vad är köparens situation i försäljningsprocessen?

Med denna fråga vill vi ta upp om situationen för en köpare som fattade ett beslut att köpa ett hus till ett specifikt pris för några månader sedan, baserat på en ekonomisk situation som inte på något sätt liknar den nuvarande.

Låt oss föreställa oss holländska, belgiska, engelska, svenska eller andra utländska individer som ville investera i fastigheter i Malaga eller Costa del Sol, antingen som investering eller för att hyra ut den. Det är uppenbart att försäljningspriset de gick med på var baserat på värdet på den fastigheten under den tidigare ekonomiska situationen. Låt oss till exempel föreställa oss ett hem i den historiska stadskärnan i Málaga eller Nerja, mycket eftertraktade områden med turistattraktioner och stora möjligheter att hyras ut för turistmarknaden men som för närvarande är avstängd på grund av COVID-19.

Om köpet av fastigheten, för köparen, skulle leda till betydande skuldnivåer skulle det första steget vara att analysera två saker:

Summan pengar som betalas till säljaren (vanligtvis 10% av inköpspriset). Här beror det på huruvida köparen är villig att förlora denna summa och inte köpa fastigheten eller är är man villig att köpa fastigheten till priset man innan överenskommit.
Innehållet i det privata köpekontraktet kring vas som händer när köparen bryter mot köpeavtalet. Detta är en viktig fråga eftersom ett brott mot avtal kan leda till olika rättsliga situationer. Den vanliga processen är en klausul vilken innebär att köparen förlorar den handpenning som betalats till säljaren, vilket leder till att avtalet upphör. Denna klausul godkänner vårt företag vanligtvis i privata köpekontrakt. Men om detta inte är korrekt utformat i avtalet är det möjligt för säljaren att ha rätt att kräva att köparen fullföljer köpeavtalet och undertecknar de offentliga köpehandlingarna även om köparen gick med på att förlora handpenningen. Uppenbarligen måste detta krav från köparen tas upp i rätten vilket skulle ta flera år innan parterna får en resolution och vanligtvis nöjer sig säljarna med att hålla de pengar som betalats som deposition.

Vad är säljarens situation i försäljningsprocessen?

Säljare är troligtvis de mest intresserade av att slutföra försäljningen av bostaden efter det pris som fastställts i avtalet som skrevs innan COVID-19 eftersom det priset är högre än vad de kan få på kort eller medellång sikt. Utan tvekan kommer den nuvarande situationen att leda till en allmän nedgång i huspriserna, även om ingen vet hur länge detta kommer att pågå.

Som sagt, för en säljare som redan har ett tecknat avtal och som ser att köparen tvekar att slutföra köpet kan det vara intressant att göra det lättare för köparen att slutföra köpet. Med andra ord, i det här sammanhanget, förhandla om ett lägre pris för att få igenom försäljningen. I slutändan beror prisfallet på om det är viktigt för säljaren att sälja just nu eller om man kan vänta, eller om de pengar som redan betalats av köparen är tillräcklig kompensation för att säljaren kan gå med på att bryta kontraktet istället för att förhandla.

Hur är situationen när man köper nyproduktion eller bygger nytt själv?

När det gäller försäljning av denna typ och köpekontraktet är signerat är situationen densamma som förklarats ovan för köparen, både vad gäller avtal i kontraktet och dess uppsägningsklausuler. Enligt min mening skulle köparens potentiella tvivel bestämmas av hur långt byggnationen kommit och det förväntade slutdatumet och även tänka på byggherrens ekonomiska solvens.

Om köparen undertecknade köpekontraktet för mer än ett år sedan när marknaden upplevde en bra tid och priserna steg är det mycket troligt att priset som avtalades vid den tiden är lägre än det i början av detta år. Om inga tvivel finns att bygget kommer bli klart eftersom det avancerat mycket och flertalet av lägenheterna redan är sålda samt att få köpare funderar på att säga upp köpeavtalet skulle det kunna anses vara ett säkert köp. Köparna har i dessa fall redan gjort betydande delbetalningar. I det här fallet är scenariot för köparen säkert.

När det gäller produktioner där byggandet ännu inte har börjat men som redan marknadsförts, med förväntat färdigställande inom ett år eller två är scenariot annorlunda. I det fallet måste köpare som tvivlar efter att nyligen ha tecknade det privata kontraktet bedöma fastighetens pris och dess slutdatum samt ta reda på antalet bostäder med undertecknade kontrakt för att fatta ett beslut . Om det privata köpekontraktet ännu inte har skrivits under utan endast ett reservationskontrakt kan man dra sig ur det och återkräva det betalda beloppet. Man kan också vänta eftersom byggherren sannolikt kommer att sänka priserna, beroende på hur länge krisen varar.

När det gäller byggherrens solvens har de skyldiges att ha en bankgaranti för alla de belopp som betalats under produktionen i enlighet med det privata köpekontraktet som undertecknats. Köparen har fullständig rättssäkerhet i händelse av att byggherren inte kan slutföra produktionen. Denna situation liknar inte på något sätt 2008-krisen, där många köpare förlorade sina delbetalningar.

Personlig granskning av köpeavtal

Dessa försäljningsprocesser som påbörjats före COVID-19-krisen kan emellertid leda till komplexa situationer som bör analyseras individuellt och alltid med råd från en advokat. Det är inte läge att fatta beslut utan lämplig juridisk kunskap, med beaktande av att ett privat köpeavtal redan har ingåtts. Skynda på är aldrig en bra idé.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Malaga, Spanien)

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 11 mars, 2020. Postad i advokat, bostad, egendom, fastighet, inskrivning, inspektion, köpa, Lagligt skydd, landsbygden, licens, LOUA, nerja, Okategoriserad, rådgivning, regler, sälja, semesterbostäd, septiktank, spanien, turistinformation, uthyrning.

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

RENOVERA DIN SPANSKA BOSTAD? GÖR DET ORDENTLIGT OCH BETALA LÄGRE SKATT VID FÖRSÄLJNING

Skrivet av Ariane van Wijk den 9 juli, 2018. Postad i intyg, nerja, Okategoriserad, renovering, sälja, skatt, spanien.

En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.

De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.

Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.

TEKNISKT PROJEKT

Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.

BYGGLOV

Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.

Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:

För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.

Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.

BYGGAVTAL

Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.

FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON

Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.

Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.

Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.

BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS

Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.

Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.

Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.

I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.

LAGFART FÖR NYPRODUKTION

Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.

Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.

OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN

Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.

Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.

Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.

Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / advokat, Torrox Málaga)