Vaste rente, variabele rente & Euribor

Als u een huis wilt kopen met een Spaanse hypotheek dan is het goed om te weten dat de standaard in Spanjaard de hypothecaire lening met variabele rente is. De Euro Interbank Offered Rate -ook wel Euribor– genoemd, geldt als referentie voor hypotheken met een variabele rente en op dit moment staat deze heel laag. De meerderheid van de hypotheken in Spanje wordt vastgesteld op Euribor plus de door de bank aangeboden rente.

Sommige banken bieden hypotheken aan tegen een vaste rente maar dit zijn er in Spanje maar weinig in vergelijking met die met een variabele rente.

Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?

Als u geen fiscaal-resident in Spanje bent en u denkt aan het afsluiten van een hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan is het waarschijnlijker dat een bank in het land waar u fiscaal ingezetene bent u betere rente kan aanbieden dan een Spaanse bank. Daarom is het aan te raden om in uw land bij de banken te informeren of ze hypotheken geven in Spanje.

Manieren om de rente te verlagen

Bij Spaanse hypotheken met variabele rente worden normaal gesproken een serie extra producten aangeboden die het rentepercentage voor uw hypothecaire lening kunnen verlagen. Elk van deze van deze financiële producten / voorwaarden kan de rente met een percentage van tussen de 0,25% – 0,50% verlagen, met een maximum voor niet-residenten tussen de 0,75% en 1,00%.

Enkele van deze producten / voorwaarden zijn:

• Automatische storting van salaris of pensioen
• Een minimaal gemiddeld saldo op de rekening die gekoppeld is aan de lening
• Contracteren van online banking en virtuele brievenbus
• Automatische incasso´s van servicebedrijven (water, electriciteit, belastingen, etc.)
• Afname van debit/credit card
• Pensioenplan bij de bank met een minimale jaarlijkse bijdrage
• Afsluiten van een levensverzekering en huisverzekering / inboedelverzekering

Het starten van de procedure bij de bank

Als u al een bank heeft die u een hypotheek wil verstrekken dan raden wij u aan om eerst een financiële goedkeuring te vragen. In deze fase geeft u de bank een volledige lijst van uw inkomsten en leningen, uw arbeidssituatie en het bedrag dat u aan hypotheek nodig heeft. De bank voert deze gegevens in en informeert bij het hoofdkantoor u of zij de hypotheek op basis van uw inkomen zouden goedkeuren.

Hiermee kunt u dus zowel tijd als geld besparen, omdat nog niet alle documentatie toegestuurd en gecontroleerd hoeft te worden. Daarnaast hoeft u in deze fase ook nog geen taxatie te betalen van het onroerend goed door de betreffende bank. Bij deze documentatie heeft de bank overigens al een uittreksel (´nota simple´) nodig van het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, van het eigendom dat u wilt kopen. Als de bank u op basis van dit financiële vooronderzoek dus geen hypotheek wil verstrekken, dan heeft u nog altijd tijd om het bij een ander bank te proberen.

Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek

Geactualiseerde informatie als gevolg van de uitspraak van het Hoge Gerechtshog in oktober 2018 en een wetswijziging door Spaanse regering, op basis waarvan de banken nu een groot deel betalen van de initiële kosten van de hypotheek. 

• Wettelijke kosten:

Deze zijn gewoonlijk rond de 3% – 4% van het hypotheekbedrag, maar worden sinds oktober 2018 door de bank betaald (deze kosten kunnen worden teruggeclaimd voor hypotheken die getekend zijn sinds oktober 2014). Dit zijn belastingen, de factuur van de notaris (de hypotheekakte staat los van de eigendomsakte en wordt dus apart berekend), de factuur van het Eigendomsregister en de vergoeding voor het administratiekantoor. Deze kosten zijn gelijk of het nu gaat om een hypotheek van een Spaanse bank of van een buitenlandse bank.

• Advocaatkosten:

Hoewel u zelf rechtstreeks met de bank kunt onderhandelen, is het aan te raden dat uw advocaat u helpt bij deze procedures aangezien hij u professioneel kan adviseren. Daarnaast zal zijn werk met de bank efficiënter zijn om de hypotheek te kunnen krijgen die u nodig heeft, omdat hij op de hoogte is van de geldende condities per bank, hij de Spaanse algemene voorwaarden voor u kan controleren (de kleine lettertjes) en hij namens u kan onderhandelen.

• Bijkomende kosten van de bank:

Openingscomissie (normaal 0,5% – 1% van de hypotheek), verplichte huisverzekering (inboedelverzekering) en levensverzekering voor elke hypotheeknemer.

Op dit punt willen we graag speciale aandacht vragen voor de levensverzekering die de meeste banken verplicht stellen. Deze verzekering moet men afsluiten over het gehypothekeerde bedrag en is bedoeld als garantie in het geval van overlijden van de houders van de lening. De bank kan dan van de verzekeringsmaatschappij het bedrag innen wat men nog schuldig is aan de bank.

De levensverzekering is een interessant product voor de hypotheekgever maar kan een hoge premie hebben, helemaal als de hypotheekgever ouder is of problemen met de gezondheid heeft. Het spreekt voor zichzelf dat de premie hoger is wanneer het risco op overlijden hoger is. Het is echter belangrijk om te weten dat u na het eerste jaar gewoon kunt veranderen van verzekeringsmaatschappij die u een levensverzekering met betere condities biedt.

Bij sommige banken is het ook gebruikelijk dat er een eenmalige premie betaald wordt voor de eerder genoemde levensverzekering. Dat wil zeggen dat de bank bij het ondertekenen van de hypotheek al het hele bedrag van de premie van de verzekering int voor de totale looptijd van de hypothecaire lening.

Uiteraard is het belangrijk dat u een goed overzicht heeft van ALLE netto én bruto kosten van de hypotheek zodat u precies weet welk bedrag u aan de aankoop van u huis kunt besteden.

Wettelijk bindende hypotheekofferte

Wanneer de bank uw hypotheekaanvraag officieel en schriftelijk goedkeurt, dan is dit deze offerte wettelijk bindend (´oferta vinculante´). Dit bancaire document functioneert als een contract en verplicht de bank om u daadwerkelijk een hypotheek te verstrekken onder de hierin gestelde voorwaarden.

De duur van de wettelijk bindende offerte is meestal een maand en kan niet korter zijn dan 10 dagen.

Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek

De finale goedkeuring van de hypotheek door de bank duurt meestal 2 a 3 weken. Daarom is het verstandig om de hypotheekprocedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs als u nog geen definitief huis heeft gekozen.

Heeft u al besloten welk eigendom u wilt kopen maar u weet nog niet of de bank u een hypotheek wil verstrekken? Dan kunt u eventueel met de verkoper onderhandelen dat reserveringscontract of privé koopcontract onderhevig zijn aan het verlenen van de hypotheek (in het Engels ´subject to mortgage´). Deze beperkende voorwaarde voorkomt dan dat u uw reserveringssom en/of aanbetaling kwijtraakt als geen enkele bank over de brug wil komen met de hypothecaire lening. Meeste (Spaanse) verkopers willen zich echter niet hieraan binden, dus is het hoe dan ook beter om het aanvraagproces van de hypotheek zo vroeg mogelijk te starten.

Houdt u er bijvoorbeeld ook rekening mee dat niet alle banken hypotheken afgeven voor huizen op het platteland, of slechts voor een beperkt percentage.

Besparen door het oversluiten van een hypotheek

Als u huiseigenaar bent met een Spaanse hypotheek dan heeft u het recht om na één jaar de hypotheek over te laten sluiten naar een andere bank met lagere rente of betere condities. Dat wil zeggen dat de nieuwe bank het resterende kapitaal plus de overdrachtcommissie (als die er is) aan uw huidige bank betaalt en u betaalt de hypotheek vervolgens aan de nieuwe bank met een lager maandbedrag volgens de nieuwe condities.

Deze nieuwe bank stuurt de voorwaarden van het oversluiten naar uw huidige bank en als deze de genoemde voorwaarden niet binnen vijftien kalenderdagen gelijkstelt dan zal het totaal van het restkapitaal aan deze bank betaald worden en is de nieuwe bank de hypotheekverstrekker van uw woning.

Aangezien men in de eerste jaren van de hypotheek het grootste deel aan rente betaalt, is het waarschijnlijk dat het oversluiten van de hypotheek niet meer interessant is als meer dan de helft van de looptijd al voorbij is. U kunt het beste een berekening laten maken van de genoemde situatie.

De kosten voor het overdragen van de bestaande hypotheek zijn heel laag vergeleken met het afsluiten van een nieuwe hypotheek en daarom kan het oversluiten heel interessant zijn als de rente die de bank u aanbiedt lager is.

 

Lees het uitgebreide artikel over dit onderwerp in het pdf-document: Hypotheek Spanje voor kopen huis voor het kopen van een huis in Spanje.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)