Det är tydligt att vårdkrisen orsakad av Coronaviruset (COVID-19) har haft en enorm inverkan på alla områden i vårt dagliga liv. Alarmtillståndet som den spanska regeringen deklarerat, liksom många andra regeringar i andra länder, har orsakat rörelsebegränsningar och begränsningar i allmänhet, stängning av luftrum, stopp i företag och myndigheter, etc. Människors vardag har blivit hårt drabbade ur social och ekonomisk synvinkel.

Med den här artikeln vill vi svara så bra som möjligt på tvivel och osäkerhet hos utländska kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades med underskrivna kontrakt innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.

I slutet av artikeln kommer vi att kort kommentera den rättsliga situationen för försäljning av nyproduktion eller off-plan försäljning från byggherrar.

Vad säger spansk lag om uppfyllande av kontrakt?

Det första som måste sägas, med eftertryck, är att de klausuler som avtalats  skyddas av spansk lagstiftning och parterna måste därför uppfylla dem. Med andra ord, uppfylls inte det som avtalats i ett kontrakt ses det som avtalsbrott och tolkas mycket restriktivt.

När den spanska högsta domstolen hanterar potentiella avtalsbrott av kontrakt, för att undvika ekonomiskt förlust, har man fastställt att den part som bryter avtalet måste kunna bevisa och argumentera orsakerna bakom nämnda avtalsbrott, samt bevisa att hen gjort allt för att uppfylla sin del av avtalet.

Efter att ha fastställt en omöjlighet att uppfylla ett kontraktet/avtal i sviterna av Covid-19 måste parterna försöka ändra kontraktet för att hitta en lösning på problemet som uppstått på grund av larmtillståndet. Med andra ord, när det uppstår ett avtalsbrott av kontraktet, måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse för att uppfylla det.

Vilken fastighetsförsäljning kan påverkas av larmtillståndet?

Enligt min mening är de kontrakt som kan påverkas de som kräver att någon av parterna uppfyller ett krav eller villkor före undertecknandet av de offentliga köpehandlingarna vilka inte kunnat göras på grund av dessa månader av stopp.

På grund av paralysering av vissa aktiviteter och rörelsebegränsningar är det mycket möjligt att vissa av de krav som fastställts i ett köpekontrakt inte kan uppfyllas, eftersom den beräknade tiden att genomföra alla steg beräknades utifrån en normal situation, som inte har funnits sedan 13 mars. Som exempel kan vi nämna följande:

• Villkor för att beviljas ett bygglov eller en registrering för legalisering av en fastighet, exempelvis ett DAFO för landsbygden i Andalusien. Eftersom kommunerna är paralyserade eller fungerar på miniminivåer är det mycket troligt att dessa ansökningar inte behandlas förrän larmtillståndet har upphört.
• Villkor att få ett spanskt lån. Om värderingsmannen inte kan besöka fastigheten eller bankens riskavdelning inte fungerar kommer denna process att stanna upp vilket gör den genomsnittliga tiden mycket längre än ursprungligen förväntat.
• Datum för undertecknande av de officiella köpehandlingarna. I samband med larmtillståndet och begränsningarna för kommersiella flygningar kan det vara omöjligt för någon av parterna att närvara vid underskrivandet av notariepublicus.
• Avsaknad av NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar). Detta är nödvändigt för att underteckna de officiella köpehandlingarna och för att betala motsvarande skatter. Behandlingen av dessa dokument är för närvarande avbruten. De nationella polisstationerna i Malaga som vi frågade vet inte när de kommer att kunna öppna för att acceptera nya NIE-ansökningar.
• Endera av parterna tas in på sjukhus eller sätts i karantän.

Vad ska säljaren och köparen göra i den här situationen?

Det första är att se om det privata köpekontraktet innehåller någon klausul som reglerar dessa situationer eftersom, som jag nämnt, försäljnings- eller köpeavtalet har lagkraft och binder parterna. För kontrakt där köpehandlingarna inte kan undertecknas av skäl som härrör från corona-krisen, bör båda parter se över att ändra kontraktet och förlänga det, att ge tid till den part som behöver det för att slutföra köpet/försäljningen. I de flesta situationer är det bara en fråga om mer tid för att uppnå de villkor som för närvarande är omöjliga att uppfylla.

I händelse av o-flexibilitet och vägran från någon av parterna att bevilja en sådan förlängning av kontraktet skulle det i de flesta fall inte finnas giltigt skäl till att kräva skadestånd eller dylikt. Som nämnts ovan måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse och att följa avtalet.

Är det möjligt för köparen att säga upp kontraktet på grund av COVID-19-krisen?

Att dra sig ur ett köpekontrakt på grund av ett plötsligt fall i huspriserna och inför en ekonomisk kris är en komplex fråga. I det här fallet hänvisar vi till att köparen måste ackreditera att hen uppfyller ett av kraven som fastställts i rättspraxis för att säga upp köpekontraktet eftersom det har skett en extraordinär förändring av omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt.

Med andra ord skulle köparen behöva bevisa att den nuvarande ekonomiska krisen, vilket resulterar i en djup och långvarig ekonomisk lågkonjunktur, öppet kan betraktas som ett ekonomiskt fenomen som kan generera en allvarlig störning eller förändring under omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt .

I Spanien har domstolarna avvisat möjligheten att säga upp ett försäljnings- eller köpeavtal baserat på denna omständighet. Denna möjlighet bör emellertid inte uteslutas och enskilda faktorer bör analyseras, till exempel om bostaden kommer att vara ett primärt hem eller ett fritidshus, om köparen hade behov av lånefinansiering, om köparens ekonomiska situation har förändrats betydligt etc.

Vad är köparens situation i försäljningsprocessen?

Med denna fråga vill vi ta upp om situationen för en köpare som fattade ett beslut att köpa ett hus till ett specifikt pris för några månader sedan, baserat på en ekonomisk situation som inte på något sätt liknar den nuvarande.

Låt oss föreställa oss holländska, belgiska, engelska, svenska eller andra utländska individer som ville investera i fastigheter i Malaga eller Costa del Sol, antingen som investering eller för att hyra ut den. Det är uppenbart att försäljningspriset de gick med på var baserat på värdet på den fastigheten under den tidigare ekonomiska situationen. Låt oss till exempel föreställa oss ett hem i den historiska stadskärnan i Málaga eller Nerja, mycket eftertraktade områden med turistattraktioner och stora möjligheter att hyras ut för turistmarknaden men som för närvarande är avstängd på grund av COVID-19.

Om köpet av fastigheten, för köparen, skulle leda till betydande skuldnivåer skulle det första steget vara att analysera två saker:

• Summan pengar som betalas till säljaren (vanligtvis 10% av inköpspriset). Här beror det på huruvida köparen är villig att förlora denna summa och inte köpa fastigheten eller är är man villig att köpa fastigheten till priset man innan överenskommit.
• Innehållet i det privata köpekontraktet kring vas som händer när köparen bryter mot köpeavtalet. Detta är en viktig fråga eftersom ett brott mot avtal kan leda till olika rättsliga situationer. Den vanliga processen är en klausul vilken innebär att köparen förlorar den handpenning som betalats till säljaren, vilket leder till att avtalet upphör. Denna klausul godkänner vårt företag vanligtvis i privata köpekontrakt. Men om detta inte är korrekt utformat i avtalet är det möjligt för säljaren att ha rätt att kräva att köparen fullföljer köpeavtalet och undertecknar de offentliga köpehandlingarna även om köparen gick med på att förlora handpenningen. Uppenbarligen måste detta krav från köparen tas upp i rätten vilket skulle ta flera år innan parterna får en resolution och vanligtvis nöjer sig säljarna med att hålla de pengar som betalats som deposition.

Vad är säljarens situation i försäljningsprocessen?

Säljare är troligtvis de mest intresserade av att slutföra försäljningen av bostaden efter det pris som fastställts i avtalet som skrevs innan COVID-19 eftersom det priset är högre än vad de kan få på kort eller medellång sikt. Utan tvekan kommer den nuvarande situationen att leda till en allmän nedgång i huspriserna, även om ingen vet hur länge detta kommer att pågå.

Som sagt, för en säljare som redan har ett tecknat avtal och som ser att köparen tvekar att slutföra köpet kan det vara intressant att göra det lättare för köparen att slutföra köpet. Med andra ord, i det här sammanhanget, förhandla om ett lägre pris för att få igenom försäljningen. I slutändan beror prisfallet på om det är viktigt för säljaren att sälja just nu eller om man kan vänta, eller om de pengar som redan betalats av köparen är tillräcklig kompensation för att säljaren kan gå med på att bryta kontraktet istället för att förhandla.

Hur är situationen när man köper nyproduktion eller bygger nytt själv?

När det gäller försäljning av denna typ och köpekontraktet är signerat är situationen densamma som förklarats ovan för köparen, både vad gäller avtal i kontraktet och dess uppsägningsklausuler. Enligt min mening skulle köparens potentiella tvivel bestämmas av hur långt byggnationen kommit och det förväntade slutdatumet och även tänka på byggherrens ekonomiska solvens.

Om köparen undertecknade köpekontraktet för mer än ett år sedan när marknaden upplevde en bra tid och priserna steg är det mycket troligt att priset som avtalades vid den tiden är lägre än det i början av detta år. Om inga tvivel finns att bygget kommer bli klart eftersom det avancerat mycket och flertalet av lägenheterna redan är sålda samt att få köpare funderar på att säga upp köpeavtalet skulle det kunna anses vara ett säkert köp. Köparna har i dessa fall redan gjort betydande delbetalningar. I det här fallet är scenariot för köparen säkert.

När det gäller produktioner där byggandet ännu inte har börjat men som redan marknadsförts, med förväntat färdigställande inom ett år eller två är scenariot annorlunda. I det fallet måste köpare som tvivlar efter att nyligen ha tecknade det privata kontraktet bedöma fastighetens pris och dess slutdatum samt ta reda på antalet bostäder med undertecknade kontrakt för att fatta ett beslut . Om det privata köpekontraktet ännu inte har skrivits under utan endast ett reservationskontrakt kan man dra sig ur det och återkräva det betalda beloppet. Man kan också vänta eftersom byggherren sannolikt kommer att sänka priserna, beroende på hur länge krisen varar.

När det gäller byggherrens solvens har de skyldiges att ha en bankgaranti för alla de belopp som betalats under produktionen i enlighet med det privata köpekontraktet som undertecknats. Köparen har fullständig rättssäkerhet i händelse av att byggherren inte kan slutföra produktionen. Denna situation liknar inte på något sätt 2008-krisen, där många köpare förlorade sina delbetalningar.

Personlig granskning av köpeavtal

Dessa försäljningsprocesser som påbörjats före COVID-19-krisen kan emellertid leda till komplexa situationer som bör analyseras individuellt och alltid med råd från en advokat. Det är inte läge att fatta beslut utan lämplig juridisk kunskap, med beaktande av att ett privat köpeavtal redan har ingåtts. Skynda på är aldrig en bra idé.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Malaga, Spanien)