LAGERE BELASTING OP SCHENKINGEN IN ANDALUSIE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 23 mei, 2019. Gepost in advocaten, Andalusia, english speaking solicitor, judgment, Property law.

Op 9 april heeft de Junta de Andalucía een Wetsdecreet een wijziging goedgekeurd over successie- en schenkingsrechten, met vooral een aanzienlijke belastingbesparing op de schenkingsrechten als gevolg. Deze wetswijziging heeft een bonificatie ingevoerd van 99% belasting op schenkingen of donaties. Met andere woorden, er zal slechts 1% betaald moeten worden van het bedrag dat voorheen betaald moest worden. Aangezien de regeling inzake successie- en schenkingsrechten door de overheid aan de verscheidene Autonome Gemeenschappen van Spanje werd overgedragen, is deze bonificatie nu geldig in Andalusië. Maar naargelang de locatie van het onroerend goed of de verblijfplaats van de begiftigde (voor roerende goederen) – persoon die het roerend of onroerend goed ontvangt-, is de wetgeving omtrent successie- en schenkingsrechten dus heel verschillend.

Voorbeeld: Vader schenkt 200.000 euro aan zijn zoon

Conform de vorige regeling zou de belasting voor deze schenking neerkomen op 31.621,21 euro. De zoon moest dus 31.621,21 euro aan schenkingsrechten betalen om het voormelde bedrag van zijn vader te kunnen ontvangen. Met de nieuwe regeling komt er een bonificatie van 99% op dit bedrag van 31.621,21 euro, waardoor de zoon dus nu maar 316,21 euro aan schenkingsrechten moet betalen. Ongetwijfeld een enorme belastingbesparing. Als er geld of andere roerende goederen wordt geschonken is de toepasselijke regeling die van de plaats waar de goederen zijn gelegen.

Op wie is deze bonificatie van toepassing?

Deze bonificatie is van toepassing op de personen die in groep I en II vermeld worden in de regeling inzake successie- en schenkingsrechten, met andere woorden als de begiftigde de echtgenoot, echtgenote, zoon, kleinkind of ouder is van de schenker- persoon die het goed overdraagt-.

Welke andere vereisten zijn er?

Naast het feit dat de persoon vermeld moet zijn in groep I en II zoals hierboven beschreven, moet de schenking ook geschieden in een notariële akte en indien er geld wordt geschonken, moet de afkomst naar behoren worden bewezen.

Hoe zit het met de Winstbelasting en Plusvalia?

Vanuit het standpunt van de schenkingsrechten, is het geen enkel probleem dat een vader een woning schenkt aan zijn zoon in Andalusië opdat de bonificatie van 99% van toepassing zou zijn en dus een lager bedrag aan schenkingsrechten betaald zal worden. Het probleem in geval van onroerende zaken komt op langs de zijde van de schenker omdat, hoewel hij een eigendom schenkt, de Belastingdienst deze overdracht gelijkstelt met een verkoop van een onroerende zaak – voor de Belastingdienst is schenken en verkopen hetzelfde-. De schenker zal dus de (vermogens)winstbelasting moeten betalen voor het verschil tussen de aankoopwaarde van de onroerende zaak en de waarde van de schenking.

Het is belangrijk ermee rekening te houden dat als de schenker fiscaal resident is in Spanje, en hij/zij ouder is dan 65 jaar en zij/haar gebruikelijke gezinswoning schenkt, er geen winstbelasting zal moeten worden betaald voor de schenking of de verkoop ervan.

Tenslotte wordt door het Gemeentebestuur van de plaats waar de onroerende zaak gelegen is ook begrepen dat een schenking gelijk is aan een verkoop, waardoor dus ook aan het Gemeentebestuur een belasting zal moeten worden betaald en dit onder de vorm van de Plusvalía-gemeentebelasting. Deze belasting wordt berekend in functie van het aantal jaren dat de schenker eigenaar is geweest, met een maximumtermijn van 20 jaar. Hiermee wordt de meerwaarde betaald van de grond/terrein waarop de woning gebouwd werd.

Lagere waarde opgeven voor minder belasting?

De verleiding is groot om een lagere waarde aan de eigendom te geven in de schenkingsakte en zo minder winstbelasting te moeten betalen. Dit is volkomen begrijpelijk, maar het is heel belangrijk dat deze waarde niet lager is dan de minimale fiscale waarde, dat is de fiscale waarde die de Belastingdienst aan de onroerende goederen in Spanje aanduidt. Met andere woorden, met moet vermijden dat de waarde die in de schenkingsakte aan de woning wordt gegeven lager is dan deze minimale fiscale waarde om zo te vermijden dat de Belastingdienst een soort inspectie uitvoert genaamd “comprobación de valores”, een inspectie van de waardes.

Bonificatie voor zowel residenten als niet-residenten in Spanje?

Zoals we in vorige artikels hebben uitgelegd -de recentste in maart- werden er reeds verschillende vonnis uitgesproken dat zowel de residenten in de Europese Unie als die buiten de Europese Unie gelijk behandeld moeten worden als residenten in Spanje inzake successie- en schenkingsrechten. Op grond van hetgeen we hierboven hebben uitgelegd, kan eender welke persoon die voldoet aan de vereisten uitgelegd in dit artikel, dus genieten van de bonificatie van 99% aan de schenkingsrechten ingevoerd in Andalusië of eender welke regeling van de Autonome Gemeenschap.

Voorbeeld van schenking van een woning

Laten we voorstellen dat een Zweeds eigenaar die een woning koopt in Almuñécar voor de prijs van 200.000 euro beslist om deze te schenken aan zijn zoon die in China woont. De minimale fiscale waarde is momenteel 300.000 euro. Aangezien de woning in Andalusië ligt, kan de zoon-begiftigde genieten van een bonificatie van 99% van de te betalen belasting zodanig dat hij enkel 554,68 euro aan schenkingsrechten zal moeten betalen in plaats van het totaalbedrag van 55.466,81 euro.

Gezien de vader-schenker een vermogenswinst heeft van 100.000 euro zal hij daarover winstbelasting moeten betalen, tegenwoordig aan 19% over de nettowinst (na mogelijke aftrekposten).Indien nu de eigenaar 64 jaar oud is, fiscaal resident is in Spanje, en het gaat om zijn gebruikelijke gezinswoning, zouden we aanraden dat hij wacht tot hij 65 jaar oud is om zo de winstbelasting te vermijden. We zijn er zeker van dat zijn zoon dit zal begrijpen.

Belastingen in eigen land

Het is belangrijk dat de begiftigde, vooraleer een schenking te aanvaarden, zich informeert in zijn land van residentie over welke belasting hij daarvoor moet betalen, indien er betaald moet worden. Tenslotte wens ik nog te zeggen dat de wijziging van de schenkingsrechten in Andalusië betekent dat deze figuur heel aantrekkelijk kan zijn in situaties waarin een koppel wenst dat een van de echtgenoten het volle eigendom ontvangt – enkel voor partners die gehuwd zijn onder scheiding van goederen- of indien zij dit wensen, indien ze hun woning aan hun kinderen of kleinkinderen wensen te schenken. Voorheen waren de enige mogelijkheden vanuit het standpunt van belastingbesparing in Andalusië de ontbinding van mede-eigendom of verkoop van de woning, maar met deze nieuwe wijziging is het in vele gevallen interessanter om een schenking te maken omdat ze zullen genieten van een grotere belastingbesparing in dit geval.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Erfbelasting nu ook hetzelfde voor EU- en niet-EU-inwoners

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 21 maart, 2019. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, lawyer, Sin categoría @nl.

Wij hebben reeds in februari 2015 in een artikel het gehad over de wijziging op 01/01/2015 van de wetgeving die de Successierechten/erfbelasting reguleert, waarbij EU-inwoners hetzelfde betalen aan successierechten als inwoners in Spanje. Vanaf dat moment konden de communautaire burgers de belasting betalen overeenkomstig de wetgeving van de autonome gemeenschap waarin de goederen gelegen zijn. We wijzen er nogmaals op dat deze wetgeving veel gunstiger is dan de overheidsregeling inzake successierechten die tot op die dag werd toegepast voor inwoners in de Europese Unie.

Deze wijziging werd niet toegepast voor inwoners buiten de Europese Unie, die deze belasting tot nu toe moesten betalen overeenkomstig de overheidsregeling.

Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners

Verscheidene vonnissen van het Hooggerechtshof van februari en maart 2018, omtrent residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap zoals Canada of Zwitserland hebben vastgelegd dat er sprake is van discriminatie dat indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal omdat residenten in landen buiten de Europese Unie de wetgeving van de autonome gemeenschappen niet mogen toepassen net zoals de EU-burgers. Daarom zullen de residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap gelijk behandeld moeten worden inzake de successie- en schenkingsrechten, en zij ook zullen genieten van de fiscale voordelen overeenkomstig de autonome wetgeving.

Daarnaast moet gezegd worden dat het vrije verkeer van kapitaal opgenomen werd in artikel 63 van het Verdragbetreffende de Werking van de Europese Unie, die alle beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten en tussen lidstaten en derde landen verbiedt. Daarom is de beperking van de residenten in landen buiten de Europese Unie inzake de successierechten tegenstrijdig met de wetgeving van de Europese Unie.

Sinds september 2018 heeft de Spaanse Belastingdienst beslist om deze vonnissen toe te passen en staat ze de vereffening van de successierechten toe met toepassing van de wetgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap in geval van residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap.

Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio

Deze wijziging in het fiscaal criterium is een belangrijke besparing in nalatenschappen van residenten die niet in de Europese Unie wonen want de meeste autonome gemeenschappen in Spanje – met inbegrip van Andalusië -, hebben een zodanige regeling dat de langstlevende echtgenoot, de kinderen en afstammelingen zoals kleinkinderen bijna geen successierechten betalen omdat ze genieten van hoge bonussen. Deze bonussen in Andalusië zijn gedetailleerd uitgelegd in ons artikel van januari 2018.

Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug

Het voldoet te zeggen dat deze wijziging in het fiscaal criterium de deur opent voor vorderingen door erfgenamen die wonen in landen buiten de Europese Unie die de successie- en schenkingsrechten hebben betaald in deze laatste jaren indien na vergelijking tussen de overheidsregeling en die van de autonome gemeenschap blijkt dat deze veel meer betaald hebben dan een inwoner van de Europese Unie. Deze vordering kan worden ingesteld mits het vorderingsrecht niet is verjaard is hetgeen neerkomt op vier jaar sinds de betaling ervan.

Brexit en Britse inwoners

Tenslotte, denkende aan de gevolgen van de Brexit voor de Britten met eigendommen en goederen in Spanje zullen zij gelukkig wel kunnen blijven genieten van de bonussen en verlagingen in de successie- en schenkingsrechten zoals tot nu toe, zelfs al behoren ze niet tot de Europese Unie.

Veel Britse eigenaren en kopers met vastgoed in Spanje en op zijn minst de erfgenamen zullen dus geen nadeel ondervinden bij het betalen van erfbelastingen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

less taxes when you buy a property in Spain

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 februari, 2019. Gepost in advocaten, Andalusie, conveyancing, judgment, lawyer, malaga, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, subdivisions.

AJD belasting Extincion de Condominio — “Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?”

Informatie over wijziging in AJD belasting bij uitkopen mede-eigenaar. Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend. De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor – het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía – de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 21 februari, 2017. Gepost in advocaat, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, Onroerend goed, Property law.

plusvalia selling property — plusvalía, property, nerja

Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.

Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.

Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.

Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.

Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.

Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.

Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.

Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.

Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.

Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.

Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.

Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 augustus, 2016. Gepost in advocaat, advocaten, Andalusian, Andalusie, bodemclauses, hypotheek, judgment, Spanje.

In ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.

Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.

In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.

Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht – al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend – het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.

Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.

Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente. Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.

Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.

Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.

Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 18 mei, 2016. Gepost in Andalusian, banks, english speaking solicitor, euribor, floor clause, judgment, mortgages.

DICHTER BIJ EEN DEFINITIEVE OPLOSSING

Allereerst wil ik u graag informeren dat C&D Solicitors een samenwerkingsovereenkomst heeft afgesloten met het advocatenkantoor Gallego & Rivas uit Sevilla. Zij zijn gespecialiseerd in financieel en bancair recht.

Op basis van deze overeenkomst heeft Gallego & Rivas aangeboden om de documenten van die eigenaren waarbij er sprake kan zijn van een bodemclausule in hun hypotheek gratis te bestuderen. Aan het einde van dit artikel leggen we uit op welke manier u dit advies kunt krijgen.

Allereerst: Wat is een bodemclausule? We hebben het over een hypotheek met een bodemclausule wanneer er in een hypotheek met een variabele rente een clausule bestaat in de hypotheekakte waarbij de rente niet lager kan zijn dan een bepaalde drempel.

Ofwel, in dit geval kan men niet profiteren van een lage rente en eventuele daaropvolgende verlagingen, aangezien dit “afgeschermd” is door een minimale rente waardoor er geen lagere rente kan worden toegepast dan de vastgestelde minimale rente in de bodemclausule. Sinds een aantal jaren is de Euribor heel laag waardoor deze clausules hebben geleid tot een aanzienlijk geldverlies voor veel klanten.

Sinds een aantal jaren zijn er daarom veel rechtszaken geweest in Spanje van personen die getroffen zijn door deze bodemclausules in hun hypotheek. Vijf jaar geleden hebben we al een eerste artikel aan dit onderwerp gewijd in navolging van de eerste uitspraken. Men moet er rekening mee houden dat hypotheken met een bodemclausule heel gebruikelijk waren tot het jaar 2009/2010.

In de meerderheid van de uitspraken heeft de aanklagende klant gelijk gekregen. Ook de jurisprudentie van het Hooggerechtshof heeft een nietigverklaring van deze clausules in mei 2013 uitgesproken.

Tot zover zijn de juridische argumenten duidelijk zodat de mensen met een bodemclausule in hun hypotheek een grote kans hebben op een uitspraak in hun voordeel. Deze uitspraak veroordeelt de bank tot het verwijderen van de bodemclausule uit de hypotheek en tot het terugbetalen van het geld dat de klant teveel betaald heeft aan de hypotheek vanwege deze lage rente waar de klant niet van heeft kunnen profiteren en de juridische kosten.

Het hooggerechtshof heeft in haar arrest van mei 2013, met een verrassende argumentatie, de bank alleen verplicht tot het terugbetalen van het ten onrechte geïnde geld van de klant vanaf 9 mei 2013 en niet vanaf het moment dat deze clausule voor deze klant van toepassing was. Dat wil zeggen dat er voor het ten onrechte geïnde geld van vóór deze datum geen mogelijkheid is voor terugbetaling.

Het hooggerechtshof deed een beroep op de economische ontwrichting die dit zou betekenen voor de banken om het totaal van het onterecht geïnde bedrag terug te moeten betalen van voor 9 mei 2013. Aangezien er duizenden hypotheken met een bodemclausule zijn, zou het om miljarden euro’s gaan die terugbetaald zouden moeten worden door de banken.

Vanwege de controversiële aard van de juridische argumentatie heeft een Rechtbank van Koophandel in Granada de vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) zodat deze een uitspraak zou doen over of de banken de teveel geïnde bedragen aan hun klanten zouden moeten terugbetalen vanaf de toepassing van de bodemclausule in hun hypotheken en niet slechts vanaf 9 mei 2013.

Op 26 april heeft de HvJEU de openbare zitting van deze procedure gehouden en op 12 juli zal de advocaat-generaal van de HvJEU zijn conclusie uitbrengen. Op dat moment zullen we weten of de Spaanse banken al het onterecht geïnde geld moeten terug betalen of slechts vanaf 9 mei 2013.

Het lijkt erop dat er een grote kans is dat de HvJEU oordeelt dat al het onterecht geïnde geld aan alle klanten die een bodemclausule hadden, moet worden terugbetaald. Deze beslissing is kan verstrekkende gevolgen hebben aangezien we – volgens sommige bronnen – praten over een bedrag van ongeveer 7 miljard euro.

Deze 7 miljard euro komt bovenop het bedrag van 5 miljard euro wat de banken volgens schatting moeten terugbetalen voor het onterecht geïnde geld vanaf 2013 tot nu.

Ongeacht de datum die door het HvJEU wordt vastgesteld, zijn bodemclausules onbillijk en hebben de betrokkenen recht om bezwaar te maken en om het geld terug te eisen. Daarom hebben we een overeenkomst getekend met advocatenkantoor Gallego & Rivas dat gespecialiseerd is in bancaire zaken en dat aangeboden heeft om de documentatie van die eigenaren te bestuderen die mogelijk getroffen zijn door een bodemclausule in hun hypotheek en om hun een klein overzicht te geven van hun situatie.

Het bestuderen van deze documentatie is gratis en ze zullen een juridisch advies geven over het terugkrijgen van het verloren geld en over de proceskosten. Later kan de klant beslissen of hij een gerechtelijke procedure wil starten of niet.

Vervolgens zullen we, afhankelijk van het aantal mensen dat geïnteresseerd is in het ondernemen van gerechtelijke stappen tegen hun bank, een dag op ons kantoor in Torrox-costa (Málaga) organiseren zodat de mensen die het slachtoffer zijn van een bodemclausule in hun Hypotheekakte een eerste persoonlijk contact kunnen hebben met Gallego & Rivas.

Het gaat er uiteindelijk om dat een gespecialiseerde advocaat de zaak bestudeert en een advies geeft, zonder enige kosten voor de getroffenen, over de mogelijke juridische stappen die ondernomen kunnen worden om het geld en de proceskosten terug te krijgen.

Als u geïnteresseerd bent in het krijgen van zo’n gratis advies dan kunt u contact met ons opnemen via het volgende e-mailadres info@cdsolicitors.com, waarbij u uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie van de hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening stuurt. Wij zijn heel blij dat we u op deze manier kunnen helpen om meer inzicht te krijgen in uw juridische status.

Auteur:Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 16 februari, 2016. Gepost in Andalusie, banks, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, judgment.

Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar woningen — Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar nieuwbouw woningen

In september 2013 publiceerde ik een artikel waarin ik het vonnis van een Rechtbank in Albacete van 8 juni 2012 voor het voetlicht bracht, dat in datzelfde jaar door het Provinciaal Hooggerechtshof bevestigd werd. Deze gerechtelijke procedure betrof zesenveertig nieuw te bouwen woningen, die nooit gerealiseerd werden, maar waarvoor wel verschillende betalingen werden gedaan. Zowel de projectontwikkelaar als de bank werden gedagvaard door de kopers vanwege het ontbreken van bankgaranties voor de betaalde bedragen.

Zoals ik in dat artikel heb besproken, werd de bank in het genoemde vonnis -op dat moment baanbrekend!- veroordeeld tot het terugbetalen van alle door de kopers betaalde bedragen. Hierbij werd de hoofdelijke verantwoordelijkheid van de bank en de projectontwikkelaar van de woningen vastgesteld door de interpretatie van de artikelen 1 en 2 van de Wet 57/1968, van 27 juli 1968 over de perceptie van vooruitbetaalde bedragen bij de bouw en verkoop van woningen.

De uitspraak in deze zaak was echter slechts een geïsoleerd vonnis, dat geen jurisprudentie betekende. In feite zijn er inmiddels in de afgelopen twee en half jaar, zowel vonnissen ten gunste als ten nadele van de bank in dergelijke situaties geweest.

Aan deze onduidelijke situatie is nu echter een einde gekomen aangezien de Spaanse Hoge Raad op 21 december 2015 over dit onderwerp een vonnis in cassatie heeft uitgesproken. Met dit belangrijke vonnis van de Hoge Raad worden toekomstige verschillende interpretaties van andere rechtbanken uitgesloten. De Hoge Raad heeft geen twijfels over de interpretatie van deze norm en beslist ten gunste van de particuliere kopers van de nieuwbouw woningen.

De Hoge Raad is van mening dat de kredietinstelling waaraan de koper de bedragen voor de koop van een woning in aanbouw vooruit betaalt, verantwoordelijkheid moet nemen tegenover de koper. We hebben het over die gevallen waarin de woningen niet worden afgebouwd door de projectontwikkelaar, omdat deze geen geld heeft of insolvabel is, waardoor de koper niets van het betaalde geld terugkrijgt (bijvoorbeeld bij een faillisement van de projectontwikkelaar).

In de Vijfde Juridische Grondslag -de laatste paragraaf van het genoemde vonnis- bevestigt de Raad dat de kredietinstelling de wettelijke verplichting heeft van een ´bijzondere toezicht´ op de projectontwikkelaar aan wie hij de lening verstrekt voor de bouw van deze woningen. Dit zodat de betalingen van de kopers (in het bijzonder als deze van particulieren afkomstig zijn) naar een speciale rekening gaan, die de projectontwikkelaar moet openen. De bank moet deze garantie van de projectontwikkelaar eisen voor alle afzonderlijke bedragen die hij ontvangt.

De kredietinstellingen die leningen verstrekken aan projectontwikkelaars voor de bouw van woningen, hebben dus de wettelijke verplichting om een speciale en gescheiden rekening te openen die naar behoren gewaarborgd is, zodat de bedragen die de kopers voor de woningen betalen op deze rekening worden geïnd. Als de kredietinstelling zich er niet van verzekert dat het geld van de kopers op een speciale rekening vastgezet wordt, is hij verantwoordelijk voor het totaal van de door de kopers betaalde bedragen.

Dat wil zeggen als de bank niet voor de bescherming van dit geld van de kopers heeft gezorgd, dan is er met dit Vonnis geen enkele juridische twijfel dat de bank veroordeeld zal worden tot het “uit eigen zak” terugbetalen van het geld dat door de kopers betaald is, in die gevallen dat de projectontwikkelaar de woningen niet afmaakt en als deze geen geld heeft of niet solvabel is. Naar mijn bescheiden mening, lijkt het me logisch en coherent dat de Hoge Raad dit onderwerp in het voordeel van de koper heeft beslist.

In de praktijk creëert de meerderheid van de projectontwikkelaars die nieuwbouw woningen verwezenlijken, een vennootschap die exclusief bestemd is voor de bouw van dit project. Normaal gesproken hebben deze vennootschappen geen eigen vermogen. Vanaf nu echter zullen voor leningen die aan de projectontwikkelaar verstrekt worden de solventie en garanties van de projectontwikkelaar minutieus nagekeken worden en zal de bank het geld bewaken dat de koper betaalt voor een dergelijke woning.

In dit soort situaties, met dit Vonnis van het Spaanse Hoogste Gerechtshof, hebben de kopers van woningen die niet afgebouwd zijn, de benodigde juridische zekerheid om een Vonnis te krijgen dat waarin de bank veroordeeld wordt en zo hebben ze meer mogelijkheden om het verloren geld terug te krijgen.

Het zeer waarschijnlijk dat op basis van dit Vonnis de bank vanaf nu juridische procedures zal willen vermijden en direct tot een overeenkomst zal willen komen met benadeelde kopers in soortgelijke situaties.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

HOME BUYERS ACTING IN GOOD FAITH, MORE PROTECTION IN THE CRIMINAL FIELD

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 26 maart, 2015. Gepost in AFO, Andalusian, building permit, costa del sol, Headline, judgment, lawyer, non developable land, Property law.

Spanish home buyers acting in good faith

Yesterday Thursday 26 March, the Lower House of the Spanish Parliament ratified the amendment to article 319 of the Spanish Penal Code, approved by the Senate last 12 March. A paragraph has been added to section 3, which reads: “In any event, the Judges or Courts of Law may issue a reasoned order to demolish the works and restore the physical reality altered at the expense of the principal thereof, without prejudice to the compensations due to third parties in good faith, and, assessing the circumstances and after hearing the competent government body, shall temporarily subject the demolition to the constitution of guarantees that ensure their payment. In any case, the seizure of the earnings from the offence shall be available, regardless of the transformations that these may have undergone”.

This new regulation will be into force next 1^st July.

Until now, in proceedings regarding an Offence against Town and Country Planning, the judgment ordered the demolition of what had been built illegally and compensation was set by way of civil liability for the developer, in favour of buyers acting in good faith. The problem is that, in most of these cases, collecting said compensation was very complicated since the developer was either insolvent or had disappeared. However, enforcement of the demolition was not stopped, for which reason we could find ourselves before an unfortunate scenario where a buyer acting in good faith and recognised in a judgment could have his home demolished without being effectively compensated.

From now on, in criminal proceedings for Offences against Town and Country Planning, the judge may stop the demolition of the home until due compensation to the third-party acting in good faith is guaranteed.

From the literal wording of the amendment introduced, it seems that the judge will be the one who, after assessing the specific situation in each case, will stop said demolition, for which reason I understand that it will be an essential requirement to prove that the buyer is really a third party acting in good faith.

Likewise, it seems interesting that, in assessing whether to stop the demolition, it is required for the competent Government Body, which I take to be the City Hall, to be heard in the proceedings. I suppose that, in these cases, the City Hall can provide relevant details leading to stopping the demolition. Also, since the City Hall is the one responsible for executing the demolition, it may argue on the suitability of stopping it until it can ensure compensation for the third party acting in good faith.

Lastly, this amendment refers to stopping the demolition temporarily, i.e., a specific period of time is not established but, in any case, it should not perpetuate over time. However, the concept of “temporarily” is very wide and it may be interpreted as sufficient time to guarantee compensation to buyers acting in good faith.

I can say, with full knowledge, that this amendment of the Penal Code has been possible mainly thanks to the work of two associations in Andalusia that have been working on protecting buyers acting in good faith for several years: SOHA and AUAN, especially noting the great work done by Gerardo Vázquez, a colleague of mine, attorney and legal adviser at AUAN. The efforts of these organisations and their mobilisation have made this amendment possible.

The aforementioned organisations, along with many others that have been created, are justified by the great problem faced in Andalusia, which has 300,000 homes built in non-developable land (NDL). On the Andalusian coast, due to foreign residential tourism, many buyers are foreigners and this has led these owners, facing the legal problems with these homes, to move to defend their interests, to strengthen and to tell authorities about the existing situation.

The main problem, at least in Andalusia, has been the complete inactivity and inefficiency of Urban Planning in Andalusia, which has led to a failure in regulating non-developable land in Andalusia and to the existence of many homes built on non-developable land.

Regulations with very fixed and strict criteria governing construction on non-developable land were approved. However, Autonomic and Local Governments have completely neglected to provide the necessary oversight to enforce these regulations.

From the beginning of the years of the housing bubble, the competent government bodies have shown no predisposition to initiate and solve disciplinary procedures against offenders, with all the legal consequences that this entails, such as demolishing what has been illegally built. The governing party in City Hall should have assumed the “feared” political price that these unpopular measures may have entailed.

Most of these buildings have everything: registered deed, pay IBI (Property Tax), are registered in the Property Register, have electricity and water, and have paid autonomic taxes such as ITP (Tax on Asset Transfer) and AJD (Stamp Duty).

Many of the properties have changed owners, meaning that the person responsible for construction is no longer the owner of the home. When these properties enter legal proceedings, third parties acting in good faith appear, affected by this situation that the Local and Autonomic Governments, with full knowledge, have allowed due to their complete inaction in the field of Urban Planning.

The regulations provided in the Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) to govern the very strict use of non-developable land were based on environmental protection and on maintaining the rural value of a large portion of the Andalusian territory so as to preserve this environment and its values.

However, its lack of application due to a lack of real and effective control of what was being done on non-developable land has given rise to the failure of regulations on the use of non-developable land provided in the LOUA.

In reality, this has resulted in large rural areas becoming full of unregulated buildings, achieving the opposite effect, as the lack of protection of the rural environment is clear in these cases.

In practice, a total lack of protection of rural land has occurred in some areas under greater urban pressure, where, without controls or any type of criteria regarding what was being built at the architectural level, construction has been allowed, of palaces, warehouses, terraced houses, one-storey homes, towers and everything in between. There has also been no control of the necessary infrastructure or facilities for these homes to be used: discharge of sewage, illegal wells to obtain water, etc. Furthermore, many of these homes did not pay local building taxes, as the majority were not eligible to obtain a licence under the LOUA.

However, as we explained in a previous post, it should be noted that, in some cases, the licenses for segregation, building and initial occupancy were indeed granted for some of these homes. The fact that the Government is responsible in these cases is more than obvious and the damages suffered by owners, who purchased the homes in good faith, are completely reprehensible.

This situation of deregulation of non-developable land has an undesirable effect on citizens, as there is a feeling that there are citizens who ignore the law and go unpunished and that there are others who are required to comply with it.

If the urban planning disciplinary proceedings had been started quickly and efficiently at the beginning of that frenzied period of real estate development on non-developable land, the message that citizens would have received would have been very clear and many buildings would not have been built. There would still be homes on non-developable land but the magnitude of the problem would be quite different.

Faced with this situation, the legal response to solve this problem should be consistent with the reality that exists and that has been tolerated by the Government itself for so many years. This is why the necessary legislative reforms in this area must be tackled rigorously and without propaganda messages, avoiding a focus on the debate on “amnesty for everyone” or “offenders must pay” because the situation is much more complex.

In the administrative field, the majority of these homes should be regularised as, in many cases, penalties for using land illegally would have expired and many of the developers-builders are not the current owners.

In the future, there should be a debate regarding the effectiveness and efficiency of Urban Planning under current regulations, as well as regarding whether the regulation of non-developable land in the LOUA is adequate for the purpose it intends to fulfil.

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyer)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)