inskrivning | C&D Solicitors

BESITTNINGSRÄTTSLICENSEN UTBYTT AV ANSVARSDEKLARATION

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 20 maj, 2020. Postad i advokat, Andalusien, besittning, bostad, egendom, fastighet, hyresgäst, inskrivning, jurist, licens, LOUA, nybyggnationer, Okategoriserad.

Beittningsrättslicens (LPO) i Andalusien och Turistregistret RTA

Stora nyheter för andalusiska husägare som ännu inte har sin besittningsrättslicens som är ett krav när man ansöker om hyreslicens RTA hos Registro de Turismo de Andalucia. Detta har varit ett problem eftersom många fastigheter inte har denna licens då det fram till åttiotalet inte var ett standardkrav för nybyggda hus.

Den 12 mars publicerade den andalusiska regeringen i sin officiella bulletin (BOJA) ett lagdekret som har som huvudsakligt syfte att förenkla regleringen av vissa förfaranden i Andalusien. Denna reglering har påverkat en mängd förfaranden och bland dessa godkändes den nya artikeln 169 bis i Andalusiens stadsplanlag (2002), som påverkar besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion eller LPO på spanska).

Likaså har artikel 169.3 i LOUA ändrats med ett andra stycke som fastställer att de handlingar som omfattas av en ansvarsdeklaration inte kräver licens. Som ett allmänt uttalande kan vi säga att det nya dekretet gör det möjligt att erhålla rätten att besitta eller använda majoriteten av byggnader som ligger inom stadsplaneringen i hela Andalusien genom att lämna in ansvarsförklaringen tillsammans med nödvändiga juridisk dokumentation från den berörda parten.

Med andra ord kommer det inte längre att vara nödvändigt för dessa byggnader att erhålla besittningsrättslicensen (LPO) från kommunen eftersom den nya ”Deklaration om besittning eller användning” ersätter besittningsrättslicensen. Deklarationen om besittning ger ägaren samma rättigheter som besittningsrättslicensen beviljad från dagen för ansökan.

VAD ÄR EN ”ANSVARSDEKLARATION”?

Ansvarsdeklarationen är ett dokument undertecknat av den berörda parten där hen förklarar att fastigheten uppfyller en serie krav enligt specifika regler och därför tillåter hen att förvärva rättigheten för besittning. Från och med dagen för presentationen erkänns denna rätt så från en juridisk synvinkel är den lika och ersätter den tidigare besittningsrättslicensen (LPO) som beviljades av varje kommun.

Denna typ av förfarande blir allt vanligare i den spanska administrationen. Detta beror på att ansvarsdeklarationerna från presentationsdagen erkänns och därför är det möjligt att undvika väntetiden som i fallet med den besittningsrättslicensen var månader.

FÖR VILKA BYGGNADER KAN EN ANSVARSDEKLARATION PRESENTERAS?

I artikel 169 bis som kommenteras ovan fastställs i avsnitt c att det kan erhållas genom en ansvarsdeklaration ”ockupationen eller användningen av byggnaderna i föregående sektion, förutsatt att byggnaderna och anläggningarna är färdiga och deras destination är i enlighet med bestämmelserna för tillämpning ”. Dessa arbeten i avsnitt b) i artikel 169 vars besittningsrättigheter skulle erhållas med hjälp av en ansvarsdeklaration är:” Arbeten i befintliga byggnader och anläggningar, på konsoliderad mark och i enlighet med stadsplanering, som inte ändrar ockupations- och höjdparametrarna, och inte heller ökar byggbarheten eller antalet bostäder.

Därför, i avsnitt c, är befintliga byggnader som aldrig har haft en första ockupationslicens aktiverade så att de nu kan få sin rätt till besittning genom att lämna in en ansvarsdeklaration. Avsnitt d innehåller möjligheten att erhålla besittningsrätten eller rätten till användning, genom en ansvarsdeklaration för nya byggnader: ”d) besittningsrättslicensen och användningen av nya byggnader, förutsatt att de är färdiga och deras destination är i enlighet med tillämpningsföreskrifterna och med arbetstillstånd beviljat ”.

Det är viktigt att säga att denna förändring inte påverkar bostäder utanför stadsplaneringen, rustika fastigheter, eftersom de inte kan erhålla denna licens.

VILKA SKYLDIGHETER FASTSTÄLLS I ANSVARSDEKLARATIONEN?

Den berörda parten som undertecknar en ansvarsdeklaration för att förvärva rätten att äga en fastighet är ansvarig för att uppfylla de fastställda kraven för att kunna njuta av nämnda rätt. Tillsammans med ovannämnda deklaration måste hen presentera den nödvändiga tekniska och juridiska dokumentationen som intygar att kraven uppfylls. På samma sätt kommer hen att åta sig att upprätthålla efterlevnaden av nämnda krav när deklarationen presenteras.

Därför är det uppenbart att ansvarsdeklarationer för bebyggelse eller användning av en byggnad inte bör presenteras när de krav som krävs inte uppfylls. Det måste analyseras om huset i fråga kan få denna rätt. Det bör inte glömmas att presentationen av ansvarsdeklarationen även är ett juridiskt ansvar. Att presentera nämnda deklaration med förfalskade uppgifter eller handlingar är ett lagbrott.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRESKRIFT TURISTLICENSER I ANDALUSIEN?

Denna regeländring är uppenbar att den kommer att ge utrymme för många bostäder som hittills inte har en första besättningrättsslicens, detta av varierande skäl men som gemensamt uppfyller kraven. Dessa kan nu få detta juridiska erkännande med presentation av ansvarsdeklarationen och nödvändig dokumentation. Sedan den andalusiska regeringen lagstiftade turistuthyrning och införde registrering i Andalusiska Turist Registret (RTA), som i sin tur krävde besittningsrättslicensen, finns det många husägare i Andalusien: exempelvis i Malaga, Costa del Sol eller Costa Tropical som har ansökt om en sådan licens för sina hem. På grund av kommunernas långa handläggningstid när det gäller att bevilja dessa licenser väntar många av de som ansökt fortfarande på att detta ska lösas.

Många ägare från städer som Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … etc., och många andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical kommer nu att kunna få sin rätt till besittning genom en ansvarsdeklaration och därmed uppfylla LPO:s krav. På detta sätt kan de utföra registreringen av sitt hem i RTA för turistuthyrning av fastigheten.

Det finns mer än ett fåtal utländska kunder på vårt kontor som under månader eller år ”kämpat” med sitt kommunfullmäktige för att få sin LPO och nu kommer de att kunna få den rätten med ansvarsdeklarationen, enkelt och snabbt. För dessa bostäder har naturligtvis denna regeländring inneburit en mycket viktig och positiv förändring, eftersom en av de främsta attraktionerna för en utlänning som vill köpa en fastighet i Andalusien är dess lönsamhet genom turistuthyrning. Med den nuvarande krisen i coronavirus COVID-19 hjälper dessa typer av förändringar den ekonomiska aktiviteten.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRÄNDRING FÖRSÄLJNING AV EXISTERANDE FASTIGHETER?

De flesta fastighetsköp av utlänningar i Andalusien är befintliga fastigheter och några av dessa har för närvarande inte en LPO. Det är uppenbart att ansvarsdeklarationen, från och med nu, kommer att underlätta processen att få rätten att ockupera/besitta en fastighet. Detta på grund av att det förstås att rätten till ockupation eller användning har förvärvats med ansvarsdeklarationen. Tja, från köparens synvinkel är det mycket viktigt att man, när man köper på urban mark, noggrant kontrollerar om fastigheten kan erhålla den nämnda rätten till ockupation eller inte samt om tillträdesrätten har förvärvats av säljaren genom presentationen av ansvarsdeklaration.

Den potentiella köparen måste begära en kopia av den tekniska dokumentationen som presenteras tillsammans med deklarationen från säljaren, så att hans advokat och / eller arkitekt kan granska den och bekräfta att nämnda egendom uppfyller kraven för att få rätt till boende eller användning. Om den framtida köparen inte gör denna verifiering, finns det en risk att säljaren av fastigheten (för att det ska se ut som om hans hem har rätt till inflyttning) presenterar eller kommer att presentera ansvarsdeklarationen trots att fastigheten inte kan erhålla nämnda rätt för att den inte uppfyller kraven.

I det här scenariot kan köparen och den nya ägaren av fastigheten stöta på ett problem. Uppenbarligen skulle säljaren kunna hållas ansvarig för denna situation, men i de flesta fall av köp är säljarna icke-skattskrivna och det skulle vara dyrt och komplicerat att inleda rättsliga förfaranden. Kontrollera alltid med din advokat om situationen för den fastighet du ska köpa.

VAD HÄNDER MED NYPRODUKTION?

Som vi tidigare har nämnt är det också för denna typ av bostäder möjligt för byggherren att erhålla det som tidigare var First Occupation License (LPO), genom att deklarera om att de yrker eller använder. Stadsplaneringslagen i Andalusien (LOUA) med denna förändring av lagstiftningen fastställer att det inte krävs en besittningsrättslicens för nya bostäder i Andalusien, det är möjligt att presentera ansvarsförklaringen för ockupation.

Med andra ord, även om byggherren ville att han eller hon inte längre kunde få LPO från kommunfullmäktige som en följd av denna förändring av lagstiftningen. Detta innebär att även om det anges i det undertecknade privata köpeavtalet att utvecklaren är skyldig att erhålla LPO skulle det nu vara tillräckligt för utvecklaren med ansvarsförklaringen, eftersom det skulle bevisa att det nya huset har rätt till första okkupation . Arrangören uppfyller det privata försäljningsavtalet genom förklaringen

VAD HÄR PÅ OM BYGGHERREN INTE FYLLER I ANSVARSDEKLARATIONEN KORREKT?

Kommunfullmäktige har en skyldighet att se över huruvida det ansvariga uttalandet uppfyller kraven för att få rätt till yrke eller användning, och kan förklara upphörandet av ockupationen i händelse av att kraven inte uppfylls och kan också kräva rättsligt ansvar från promotor för nämnda åtgärder.

Om kommunfullmäktige inte har vidtagit de nödvändiga åtgärderna för att upphöra med handlingen eller användningen inom de första sex månaderna efter det att förklaringen presenterades, i händelse av att kraven för denna ockupation inte uppfylls, skulle kommunen vara ansvarig för skador orsakade till tredje part i god tro. Med andra ord, kommunfullmäktige skulle besvara de människor som köpte dessa hus med övertygelse om att försäljningen kunde genomföras, eftersom de samma dag de undertecknade försäljningshandlingar hade deklarationen ansvarig för främjaren av ockupation eller användning (tidigare LPO).

Det föregående ger oss att förstå att om rådhuset granskar nämnda förklaring under de första sex månaderna och förstår att upphörandet av ockupationen måste förordnas, skulle utvecklaren vara ansvarig för skadorna på köparna. Jag förstår emellertid att det i de flesta fall inte borde finnas någon skada för köparna, eftersom den valfria förvaltningen av verken (främst arkitekter och inspektörer) kommer att säkerställa att deras slutliga byggnadsintyg är i enlighet med lagen eftersom de skulle vara det huvudansvariga tillsammans med promotorn om detta inte var fallet. Det slutgiltiga arbetscertifikatet är det viktigaste tekniska dokumentet för att få rätt till yrke i ett nytt hem.

KAN ANSVARSDEKLARATIONEN PRESENTERAS I ALLA KOMMUNER?

Det är sant att hittills har några kommuner godkänt specifika förfaranden för denna process som Malaga, Marbella, Sevilla eller Córdoba. Den andalusiska regeringen har publicerat en praktisk guide till detta dekret, tillsammans med modellerna för ansvarsförklaringen och nödvändig dokumentation, så att kommunfullmäktige kan använda det. Enligt våra åsikter kan sådana modeller också användas av medborgare eftersom rätten till ockupation endast kan erhållas genom en ansvarsförklaring och inte genom en licens beviljad av kommunfullmäktige från och med den 13 mars 2020.

Det är sant att eftersom de flesta av kommunerna inte har godkänt detta nya förfarande genom sin kommunala förordning, är det troligt att de inte håller med om att erhålla nämnda yrkesrätt genom att lägga fram ansvarsförklaringen, såvida inte kommunfullmäktige tidigare har godkänt det specifika förfarandet .

Trots detta dekret i den tionde övergångsbestämmelsen, tillåter de som är intresserade som före den 13 mars har inlett ett förfarande för att erhålla en stadsplaneringstillstånd, kan begära tillämpning av detta nya förfarande och därför kan få rätt till ockupation genom ansvarsförklaringen.

Om den nya förordningen ger möjlighet att ändra det redan inledda förfarandet, förstår vi att eftersom den trädde i kraft gör det möjligt att erhålla rätten till ockupation med hjälp av ansvarsförklaringar, även om kommunfullmäktige inte har offentliggjort sin kommunala förordning.

KAN VATTEN OCH AVLOPP KONTRAKTERAS MED DENNA ANSVARSDEKLARATION ISÄLLER FÖR LPO?

Svaret är kategoriskt JA. Även om det är mycket troligt att det kommer att bli nödvändigt att förklara och diskutera, åtminstone under de första månaderna, eftersom antagligen flera av leverantörsföretagen för el och vatten inte kommer att ha erhållit denna information eller riktlinjer för nämnda juridiska modifiering och kommer att fortsätta att kräva LPO. Som du kan förstå är det bästa du kan göra om du är ägare att rådfråga din advokat eller arkitekt om din specifika situation.

Naturligtvis, om du håller på att köpa ett hus eller funderar på det, är det mycket viktigt att kontakta en specialiserad advokat som kan ge dig råd när du köper och säljer fastigheten och som känner till dessa urbana frågor.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)

MALAGA OCH COSTA DEL SOL: ETT VIKTIGT OMRÅDE FÖR TURISMEN, MED EN SKRÄMMANDE RENING AV AVLOPPSVATTEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 11 mars, 2020. Postad i advokat, bostad, egendom, fastighet, inskrivning, inspektion, köpa, Lagligt skydd, landsbygden, licens, LOUA, nerja, Okategoriserad, rådgivning, regler, sälja, semesterbostäd, septiktank, spanien, turistinformation, uthyrning.

Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser

Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.

I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.

Introduktion

I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.

Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.

Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.

Nationellt problem, miljonböter

Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.

Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.

Nerja – vackra stränder med avloppsvatten

En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.

Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.

Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.

Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.

Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”

Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.

Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.

I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.

Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.

Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.

Kommunen Coín – ett specialfall

För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.

Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.

Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet

Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.

En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.

Vad är problemet?

En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.

Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.

Vilka alternativ finns det?

Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.

Vad händer?

Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.

Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.

Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.

Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet

För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.

Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.

Slutsats

Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.

Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.

Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.

Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.

Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

LÄGRE GÅVOSKATT I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 23 maj, 2019. Postad i advokat, arvsskatt, bostad, egendom, fastighet, inskrivning, kapitalvinst, reavinstskatt, regler, Okategoriserad, skatt, skattereduktionen.

Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.

Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren – den som mottar den lösa eller fasta egendomen – är bosatt.

EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON

Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.

VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?

De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren – den som ger bort egendomen.

VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?

Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenteras offentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.

VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?

Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.

Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten – i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak – och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.

Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.

Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia. Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.

VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?

Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.

KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?

Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domar avkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.

Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.

EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET

Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.

Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.

VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST?

Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten – det gäller bara makar med enskilda egendomar – eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (advokat, Málaga)

YTTERLIGARE ETT STEG NÄRMARE EN REGLERING AV BYGGNATIONER PÅ OBEBYGGD MARK I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 3 oktober, 2016. Postad i bostad, egendom, fastighet, fastighetsregistret, inskrivning, jurist, LOUA, Okategoriserad, regler, Uppdelning.

Det huvudsakliga syftet med reformen var att införa en preskriptionstid för avstyckningen av tomter på ej stadsplanerad mark där byggnader redan har uppförts. Sedan 2003 kunde förvaltningen när som helst, utan tidsbegränsning, påbörja ett administrativt förfarande för att sammanställa de olovligen separerade tomterna, vilket medförde beslut om rivning av allt som olovligen hade byggts på dem. Det fanns ingen tidsbegränsnings, det juridiska ansvaret preskriberade med andra ord aldrig.

Med den här reformen har man alltså infört en preskriptionstid på sex år för den här sortens avstyckning av tomter, under förutsättning att det redan finns byggnader på dem och att de är äldre än 6 år. Den här nya tidsbegränsningen med en preskriptionstid för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark innebär att om inte förvaltningen har inlett ett förfarande mot avstyckningen av tomten efter sex år förfaller det juridiska ansvaret.

Med avstyckning av mark på landsbygden menas alltså avstyckning eller uppdelning av en tomt i flera tomter med avsikt att i de flesta fall sälja dessa tomter separat och bebygga dem. Dessa tomter är då olagliga om de inte uppfyller villkoren för minsta storlek på jordlotter, som för obevattnad mark brukar vara mellan 20 000 – 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att i största möjliga mån begränsa uppdelningen av tomter på landsbygden och undvika att nya oberoende fastigheter skapas.

Det är en viktig fråga med tanke på att redan innan, och efter att lagen LOUA trädde i kraft 2003, har tusentals tomter på landsbygden avstyckats olovligen i Andalusien och på flera orter längs solkusten som Nerja, Frigilian, Torrox, Vélez, Málaga m.fl. då man har struntat i bestämmelserna om minsta tillåtna jordlott. Detta skedde kontinuerligt fram till år 2009 när den ekonomiska krisen till slut satte stopp för den febrila aktiviteten inom fastighetsmäkleri- och spekulation.

Förekomsten av dessa tusentals tomter gav upphov till försäljningar av många fastigheter som var uppförda på olaglig mark. De nya ägarna av dessa fastigheter fick inte bara överta äganderätten utan även det juridiska ”problemet” som innebar att förvaltningen när som helst kunde inleda ett förfarande mot dessa tomter.

Det var en situation som innebar en stor juridisk osäkerhet eftersom ansvaret för den olagliga avstyckningen av marken aldrig preskriberade. Dessa tomter såldes ofta till tredje parter som handlade i god tro.

I praktiken hade varken myndigheterna eller kommunförvaltningarna, och har fortfarande inte, något intresse av att inleda ett förfarande för att återställa dessa tomter enligt stadsplanen. För mig känns det som ett komplext, för att inte säga omöjligt, åtagande att verkställa ett beslut från ett sådant förfarande och sammanställa alla dessa tomter i en enda tomt i fastighetsregistret och därefter riva all bebyggelse som har gjorts på dem.

Utöver detta innebar även frånvaron av preskriptionstid ytterligare en diskriminering, eftersom brottet att ha uppfört en byggnad på en ej stadsplanerad tomt som inte hade avstyckats faktiskt preskriberade efter sex år. Om byggnaden däremot hade uppförts på en olovligen avstyckad tomt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsbegränsning eftersom själva avstyckningsöverträdelsen aldrig preskriberade, det vill säga, trots att mer än sex år hade gått sedan byggnaden uppfördes.

Den nya reformen känns förnuftig eftersom den likställer preskriptionstiden för olovliga avstyckningar med redan uppförda byggnader med preskriptionstiden för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark. Det kommer att medföra en större juridisk säkerhet och i framtiden kommer man på ett tydligare sätt kunna fastställa reglerna för sådana fastigheter.

Den logiska följden av den här reformen är att de byggnader som är mer än sex år gamla och som har uppförts på en olovligen avstyckad tomt kan åberopa förfarandet DAFO (godkännande utom stadsplanen).

Förfarandet innebär inte att uppförandet av byggnaden klassas som lagligt, för avstyckningen är fortsatt olovlig, men det ger en större juridisk säkerhet eftersom kommunen då kommer att intyga att det juridiska ansvaret för den har preskriberat och det finns inte längre någon möjlighet för förvaltningen att ”attackera” den så länge man inte bygger om, renoverar eller gör förbättringar på byggnaden.

Intyget innebär, utöver en ganska betydlig kostnad för ägaren, också en rad medföljande begränsningar som tillkommer byggnader på ej stadsplanerad mark, fast dessa begränsningar förekommer visserligen vare sig man åberopar DAFO eller inte. Det är alltså upp till ägaren eller den som ska köpa bostaden att bestämma om det är intressant att ansöka om ett sådant intyg för sin fastighet men man får inte glömma att kommunen ändå på eget initiativ kan ålägga ägaren att göra det.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

CADASTRAL REGISTER: TO BE REGISTERED, THE QUESTION IS CLEAR

CATASTRO REGISTRET: ATT VARA REGISTRERAD ÄR EN SJÄLVKLARHET

Skrivet av Ariane van Wijk den 4 september, 2014. Postad i fastighetsregistret, inskrivning, landsbygden, Okategoriserad, regler.

Cadastral registration rural — Catastro registrering landsbygden

Catastro är ett obligatoriskt administrativt register som tillhör finansdepartementet. Där registreras beskrivningar av byggnationer på landsbygden och inom stadsplaneringen samt de byggnaderna med specialfunktioner. Det här registret har inget att göra med Fastighetsregistret, där registreringar är frivilliga men ändå väger tyngre än Catastro registret lagligt sett.

Registrering i Catastro är obligatoriskt enligt artikel 11 i spansk Catastro lag, det vill säga, ägare till fastighet ska anmäla eventuell ändring eller modifiering till Catastro. Exempel på renoveringar är transportsträckor, nya konstruktioner, tomtavstyckningar och tillägg och all annan nödvändig information så att Castro registret överensstämmer med fakta.

Följaktligen är ägarens skyldighet att anpassa fastighetens fysiska verklighet till den fakta som finn i Catastro tydlig.

I artiklarna 70 och 71 i den spanska lagen Ley del Catastro anges reglerna om överträdelser och påföljder så att ”underlåtenhet att lämna in deklarationer, lämna in dem efter tidsgränser eller lämna in falska, ofullständiga eller felaktiga deklarationer” kan anses vara en överträdelse som kan straffas med böter från 60 till 6000 euro. Hittills har vi dock inga bevis på att Catastro registret bestraffar ägare för att inte lämna in nödvändiga deklarationer.

Problemet som vi märkt är att Catastros huvudkontor i Malaga vägrar att acceptera ändringar på fastigheter byggda på icke utvecklingsbar mark. Ägare eller deras juridiska ombud har vägrats att registrera trots att de handlingar som är lagligt nödvändiga har lämnats in för förfarandet. Vi påpekar igen att Catastro registret är obligatoriskt och det är viktigt att ta hänsyn till det.

Såvitt vi förstår vägrar Catastro systematiskt vissa variationer och modifieringar på icke utvecklingsbar mark. Följaktligen begär de ytterligare dokumentation som vi anser vara onödig och bör inte krävas enligt spansk lag. Med tanke på denna situation som vi tolkar inte följer lagen har vår advokatbyrå inlett förfaranden mot olika administrativa förfaranden, som nu väntar på att tas upp av Malagas ekonomiska förvaltningsdomstol.

Om ägare är skyldiga att anmäla ändringar till Catastro registret och deras handlingar lämnas in till registret, vilket är ägarnas ansvar om Catastro förnekar registreringen eller begär ytterligare dokumentation som ägarna inte har?

Ur vår synvinkel bör faktumet att om en ägare begär ut dokumentation från Catastro och tillhandahåller nödvändig dokumentation bör denne befrias från eventuell överträdelse eftersom de gjort sitt bästa för att anpassa sin fastighets fysiska verklighet till de fakta som är registrerat i Catastro.

Å andra sidan godkände finansministern förra året Castastro-regleringen 2013–2016 genom vilken man avser att införa ex officio stads- och landsbygdsfastigheter med konstruktioner (med eventuella avvikelser på byggnader) så att dessa fastigheter blir registrerade i Catastro och den spanska fastighetsskatten IBI kan samlas in.

I Malaga har bara några få kommuner anslutit sig till detta förfarande genom vilket ägarna begärs utbetalning av en 60 euro avgift för att genomföra denna regularisering, även om det är troligt att flera andra kommuner också ansluter sig till denna procedur under de kommande åren.

För att sammanfatta, trots de befintliga svårigheterna att registrera ändringar i Catastro rekommenderar vi ägare att kontrollera om deras egendom är korrekt registrerad i Catastro. Begär ut kopior, jämför fysiska verkligheten hos egendomen till Catastro fakta och se över nödvändiga ändringar för att anpassa till Catastro. Som ett resultat av denna åtgärd kommer de att undvika potentiella problem.

Författare: Gustavo