I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien – kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.

Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.

Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.

Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?

Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:

• Försäljning av en fastighet
• RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
• Öppningslicens för Csas rural/ B&B
• Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
• Ansökan om certifikat
• Namnbyte av vattenavtal

Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.

Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.

Därför är det mycket viktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.

Kan man bygga om inne och renovera?

Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter ”endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.

Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:

• öppningar för fönster
• byte av tak
• byte av golv
• utbyte av sanitetsartiklar,
• utbyggnad av rum som anses för litet etc.

Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.

Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skick avseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.

Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?

Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.

Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark – landsbygden – kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.

Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?

Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien – RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden”  (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboende eller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering – La Junta de Andalucía eller om kommunen.

• La junta de Andalucía – Andalusiens autonoma regering

För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens – LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.

• Kommuner

La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.

Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?

Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Lawyers, Torrox Málaga)