Äger du en lyxig fastighet i Andalusien eller planerar du ett köp av fastighet och vill veta om du behöver betala förmögenhetsskatt? Malaga är ledande i Spanien när det gäller köp av lyxfastigheter. Marbella är kommunen med det största antalet transaktioner. Under de senaste två åren har antalet utländska köpare av lyxhus i Andalusien ökat, särskilt kring Costa del Sol.
Eftersom många utländska köpare är intresserade av att köpa en fastighet med mycket högre pris än genomsnittet, försöker vi klargöra den nuvarande situationen i Andalusien när det gäller förmögenhetsskatt.
Vad är den nuvarande statusen för marknaden för lyxhus i Spanien?
Ett lyxbostad anses vara en bostad som köpts för över 2 miljoner euro. Vi börjar med följande data om fastighetsmarknaden när det gäller köp och försäljning av lyxhus. 2022 ökade dessa försäljningar med 55% i Spanien jämfört med 2021 och under första halvåret 2023 har de ökat med 30% jämfört med samma period 2022. Under det senaste året har värdet på dessa fastigheter ökat med 13%.
Köp av dyra fastigheter av utländska köpare
Utan tvekan har många av dessa försäljningar internationella köpare, och vi hänvisar här till investerare med utländsk nationalitet. På samma sätt har köpare utanför EU med till exempel amerikanskt, brittiskt, kinesiskt eller ryskt medborgarskap visat intresse för denna marknad. Det här beror på möjligheten att ansöka om ett gyllene visum när de har slutfört sina fastighetsinvesteringar.
Vem är skyldig att betala förmögenhetsskatt i Andalusien?
Inhemska och utländska personer, som äger fastigheter och andra tillgångar med ett nettovärde som överstiger 2 miljoner euro i Andalusien, är skyldiga att lämna in en deklaration. Från och med den 1 januari 2022 beräknas fastighetens skattevärde utifrån kadastralreferensvärdet (alltså inte kadastralvärdet), publicerat av finansministeriet genom fastighetsregistret.
Hur mycket betalas i förmögenhetsskatt i Andalusien?
I Andalusien subventioneras sedan 2022 skattesatsen för denna typ av skatt till 100%, vilket betyder att ingen betalar förmögenhetsskatt i Andalusien. Notera att även om ingenting för närvarande betalas för denna skatt, är det viktigt att veta att det är det fortfarande är krav på att lämna in en årlig förmögenhetsdeklaration.
Skattebetalarna måste uppfylla denna årliga skatteskyldighet. När den årliga deklarationen för denna skatt har lämnats in kommer den resulterande skatten att minskas i sin helhet och i varje fall kommer skattebetalarna att betala noll euro.
Var är förmögenhetsskatten lägst i Spanien?
För närvarande är Andalusien och Madrid de autonoma regionerna med den lägsta skattebördan för stora köpare eller fastighetsinvesterare i Spanien. Båda samhällena har infört en skattereduktion av förmögenhetsskatten på 100%.
I Spanien har vissa autonoma regioner gått in i en skattekamp för att locka till sig stora köp och utländska investeringar. Särskilt gäller detta på fastighetsmarknaden och köp av fastigheter. Andalusien och Madrid ligger i täten för skattesänkningar, jämfört med andra regioner.
Vad är den nya nationella skatten på stora förmögenheter?
I juli införde Spanien en särskild skatt på stora förmögenheter. Denna skatt har skapats så att skattebetalare som inte betalar förmögenhetsskatt i sina autonoma regioner betalar denna nya skatt.
Ny nationell skatt bredvid förmögenhetsskatt
En deklaration för denna skatt måste lämnas in i Andalusien och Madrid av:
invånare med tillgångar värderade till över 7 miljoner euro
utländska medborgare med tillgångar värderade till över 3 miljoner euro
Detta avser alltid tillgångarnas nettovärde och gäller per person. Den här skatt har dock en lägre skatteeffekt jämfört med förmögenhetsskatt i andra autonoma regioner i Spanien, eftersom det lägsta belopp som är undantaget från beskattning är högre än förmögenhetsskatten.
Juridisk och skattemässig rådgivning från C&D Solicitors
Det är mycket viktigt att få rådgivning om köp och försäljning av fastigheter från en oberoende advokat som specialiserat sig på denna fråga. På så sätt kan du garantera din investering och undvika överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare.
Funderar du på att köpa en bostad i Andalusien? Tveka inte att kontakta C&D Solicitors i Malaga. Vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.
Den 30 april berättade vi om en sänkning av ITP, överföringsskatten, samt för AJD, stämpelskatten, som godkändes för år 2021 av La junta de Andalucía – Andalusiens autonoma regering. Denna sänkning skulle upphöra den 31 december 2021 och från och med den 1 januari skulle den tidigare skatten tillämpas.
I och med sänkningen minskade La junta de Andalucía överföringsskatten till en fast skatt på 7%, oavsett investering, för alla bostadsköp som genomfördes under år 2021. Detta innebar en märkbar minskning då man fram till dess hade fått betala 8% av köpeskillingen upp till 400 000 euro, 9% på en köpeskilling på mellan 400 000 och 700 000 euro och 10% på 700 000 euro och mer.
Sänkningen gynnar till största delen marknaden för andrahandsförsäljning av lyxbostäder i områden längs Costa del Sol såsom bland andra Marbella, Málaga, Fuengirola, Nerja och Estepona, eller vid den tropiska kusten som till exempel i Almuñécar.
Vilken är den nya ändringen angående sänkning av ITP- och AJD-skatten?
Onsdagen den 13 oktober, godkände det andalusiska parlamentet en ny lag som en gång för alla sänker ITP, överföringsskatten, i Andalusien till 7% PERMANENT och därmed spelar det inte längre någon roll om man köper bostaden under 2021 eller 2022 eftersom beskattningen blir den samma. Man kan säga att skattesänkningen som fastställdes enbart för året 2021 numera har blivit permanent.
När betalar man ITP, överföringsskatt, i Spanien?
Det är obligatoriskt att betala överföringsskatt när man köper en bostad i andra hand och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella köpeavtalet hos notarius publicus. Den självstyrande region där fastigheten finns är den som ansvarar för att driva in skatten i Spanien.
När betalar man AJD, stämpelskatt?
Det är obligatoriskt att betala stämpelskatt när man köper en ny bostad eller nyproduktion och skatten ska betalas inom 30 arbetsdagar efter att man har skrivit på det officiella avtalet som upprättats inför notarius publicus.
Vid köp av nyproduktion ger den här skattesänkningen ingen större effekt eftersom man måste betala 10% moms och inte någon överföringsskatt (ITP) för nyproducerade fastigheter. För nya bostäder måste man utöver momsen även betala stämpelskatt vilken har sänkts permanent till 1,2% av köpeskillingen vilket tidigare var 1,5%.
När börjar den här nya permanenta skattesänkningen att gälla?
Som det verkar börjar lagen att gälla i november i år. Men, fram till den 31 december gäller den tillfälliga skattesänkningen som godkändes i april. Det innebär att en person som är i färd med att köpa en bostad i andra hand i Andalusien kommer att betala 7% i överföringsskatt, ITP, oavsett om försäljningen genomförs under 2021 eller 2022.
Beittningsrättslicens (LPO) i Andalusien och Turistregistret RTA
Stora nyheter för andalusiska husägare som ännu inte har sin besittningsrättslicens som är ett krav när man ansöker om hyreslicens RTA hos Registro de Turismo de Andalucia. Detta har varit ett problem eftersom många fastigheter inte har denna licens då det fram till åttiotalet inte var ett standardkrav för nybyggda hus.
Den 12 mars publicerade den andalusiska regeringen i sin officiella bulletin (BOJA) ett lagdekret som har som huvudsakligt syfte att förenkla regleringen av vissa förfaranden i Andalusien. Denna reglering har påverkat en mängd förfaranden och bland dessa godkändes den nya artikeln 169 bis i Andalusiens stadsplanlag (2002), som påverkar besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion eller LPO på spanska).
Likaså har artikel 169.3 i LOUA ändrats med ett andra stycke som fastställer att de handlingar som omfattas av en ansvarsdeklaration inte kräver licens. Som ett allmänt uttalande kan vi säga att det nya dekretet gör det möjligt att erhålla rätten att besitta eller använda majoriteten av byggnader som ligger inom stadsplaneringen i hela Andalusien genom att lämna in ansvarsförklaringen tillsammans med nödvändiga juridisk dokumentation från den berörda parten.
Med andra ord kommer det inte längre att vara nödvändigt för dessa byggnader att erhålla besittningsrättslicensen (LPO) från kommunen eftersom den nya ”Deklaration om besittning eller användning” ersätter besittningsrättslicensen. Deklarationen om besittning ger ägaren samma rättigheter som besittningsrättslicensen beviljad från dagen för ansökan.
VAD ÄR EN ”ANSVARSDEKLARATION”?
Ansvarsdeklarationen är ett dokument undertecknat av den berörda parten där hen förklarar att fastigheten uppfyller en serie krav enligt specifika regler och därför tillåter hen att förvärva rättigheten för besittning. Från och med dagen för presentationen erkänns denna rätt så från en juridisk synvinkel är den lika och ersätter den tidigare besittningsrättslicensen (LPO) som beviljades av varje kommun.
Denna typ av förfarande blir allt vanligare i den spanska administrationen. Detta beror på att ansvarsdeklarationerna från presentationsdagen erkänns och därför är det möjligt att undvika väntetiden som i fallet med den besittningsrättslicensen var månader.
FÖR VILKA BYGGNADER KAN EN ANSVARSDEKLARATION PRESENTERAS?
I artikel 169 bis som kommenteras ovan fastställs i avsnitt c att det kan erhållas genom en ansvarsdeklaration ”ockupationen eller användningen av byggnaderna i föregående sektion, förutsatt att byggnaderna och anläggningarna är färdiga och deras destination är i enlighet med bestämmelserna för tillämpning ”. Dessa arbeten i avsnitt b) i artikel 169 vars besittningsrättigheter skulle erhållas med hjälp av en ansvarsdeklaration är:” Arbeten i befintliga byggnader och anläggningar, på konsoliderad mark och i enlighet med stadsplanering, som inte ändrar ockupations- och höjdparametrarna, och inte heller ökar byggbarheten eller antalet bostäder.
Därför, i avsnitt c, är befintliga byggnader som aldrig har haft en första ockupationslicens aktiverade så att de nu kan få sin rätt till besittning genom att lämna in en ansvarsdeklaration. Avsnitt d innehåller möjligheten att erhålla besittningsrätten eller rätten till användning, genom en ansvarsdeklaration för nya byggnader: ”d) besittningsrättslicensen och användningen av nya byggnader, förutsatt att de är färdiga och deras destination är i enlighet med tillämpningsföreskrifterna och med arbetstillstånd beviljat ”.
Det är viktigt att säga att denna förändring inte påverkar bostäder utanför stadsplaneringen, rustika fastigheter, eftersom de inte kan erhålla denna licens.
VILKA SKYLDIGHETER FASTSTÄLLS I ANSVARSDEKLARATIONEN?
Den berörda parten som undertecknar en ansvarsdeklaration för att förvärva rätten att äga en fastighet är ansvarig för att uppfylla de fastställda kraven för att kunna njuta av nämnda rätt. Tillsammans med ovannämnda deklaration måste hen presentera den nödvändiga tekniska och juridiska dokumentationen som intygar att kraven uppfylls. På samma sätt kommer hen att åta sig att upprätthålla efterlevnaden av nämnda krav när deklarationen presenteras.
Därför är det uppenbart att ansvarsdeklarationer för bebyggelse eller användning av en byggnad inte bör presenteras när de krav som krävs inte uppfylls. Det måste analyseras om huset i fråga kan få denna rätt. Det bör inte glömmas att presentationen av ansvarsdeklarationen även är ett juridiskt ansvar. Att presentera nämnda deklaration med förfalskade uppgifter eller handlingar är ett lagbrott.
HUR PÅVERKAR DENNA FÖRESKRIFT TURISTLICENSER I ANDALUSIEN?
Denna regeländring är uppenbar att den kommer att ge utrymme för många bostäder som hittills inte har en första besättningrättsslicens, detta av varierande skäl men som gemensamt uppfyller kraven. Dessa kan nu få detta juridiska erkännande med presentation av ansvarsdeklarationen och nödvändig dokumentation. Sedan den andalusiska regeringen lagstiftade turistuthyrning och införde registrering i Andalusiska Turist Registret (RTA), som i sin tur krävde besittningsrättslicensen, finns det många husägare i Andalusien: exempelvis i Malaga, Costa del Sol ellerCosta Tropical som har ansökt om en sådan licens för sina hem. På grund av kommunernas långa handläggningstid när det gäller att bevilja dessa licenser väntar många av de som ansökt fortfarande på att detta ska lösas.
Många ägare från städer som Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … etc., och många andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical kommer nu att kunna få sin rätt till besittning genom en ansvarsdeklaration och därmed uppfylla LPO:s krav. På detta sätt kan de utföra registreringen av sitt hem i RTA för turistuthyrning av fastigheten.
Det finns mer än ett fåtal utländska kunder på vårt kontor som under månader eller år ”kämpat” med sitt kommunfullmäktige för att få sin LPO och nu kommer de att kunna få den rätten med ansvarsdeklarationen, enkelt och snabbt. För dessa bostäder har naturligtvis denna regeländring inneburit en mycket viktig och positiv förändring, eftersom en av de främsta attraktionerna för en utlänning som vill köpa en fastighet i Andalusien är dess lönsamhet genom turistuthyrning. Med den nuvarande krisen i coronavirus COVID-19 hjälper dessa typer av förändringar den ekonomiska aktiviteten.
HUR PÅVERKAR DENNA FÖRÄNDRING FÖRSÄLJNING AV EXISTERANDE FASTIGHETER?
De flesta fastighetsköp av utlänningar i Andalusien är befintligafastigheter och några av dessa har för närvarande inte en LPO. Det är uppenbart att ansvarsdeklarationen, från och med nu, kommer att underlätta processen att få rätten att ockupera/besitta en fastighet. Detta på grund av att det förstås att rätten till ockupation eller användning har förvärvats med ansvarsdeklarationen. Tja, från köparens synvinkel är det mycket viktigt att man, när man köper på urban mark, noggrant kontrollerar om fastigheten kan erhålla den nämnda rätten till ockupation eller inte samt om tillträdesrätten har förvärvats av säljaren genom presentationen av ansvarsdeklaration.
Den potentiella köparen måste begära en kopia av den tekniska dokumentationen som presenteras tillsammans med deklarationen från säljaren, så att hans advokat och / eller arkitekt kan granska den och bekräfta att nämnda egendom uppfyller kraven för att få rätt till boende eller användning. Om den framtida köparen inte gör denna verifiering, finns det en risk att säljaren av fastigheten (för att det ska se ut som om hans hem har rätt till inflyttning) presenterar eller kommer att presentera ansvarsdeklarationen trots att fastigheten inte kan erhålla nämnda rätt för att den inte uppfyller kraven.
I det här scenariot kan köparen och den nya ägaren av fastigheten stöta på ett problem. Uppenbarligen skulle säljaren kunna hållas ansvarig för denna situation, men i de flesta fall av köp är säljarna icke-skattskrivna och det skulle vara dyrt och komplicerat att inleda rättsliga förfaranden. Kontrollera alltid med din advokat om situationen för den fastighet du ska köpa.
VAD HÄNDER MED NYPRODUKTION?
Som vi tidigare har nämnt är det också för denna typ av bostäder möjligt för byggherren att erhålla det som tidigare var First Occupation License (LPO), genom att deklarera om att de yrker eller använder. Stadsplaneringslagen i Andalusien (LOUA) med denna förändring av lagstiftningen fastställer att det inte krävs en besittningsrättslicens för nya bostäder i Andalusien, det är möjligt att presentera ansvarsförklaringen för ockupation.
Med andra ord, även om byggherren ville att han eller hon inte längre kunde få LPO från kommunfullmäktige som en följd av denna förändring av lagstiftningen. Detta innebär att även om det anges i det undertecknade privata köpeavtalet att utvecklaren är skyldig att erhålla LPO skulle det nu vara tillräckligt för utvecklaren med ansvarsförklaringen, eftersom det skulle bevisa att det nya huset har rätt till första okkupation . Arrangören uppfyller det privata försäljningsavtalet genom förklaringen
VAD HÄR PÅ OM BYGGHERREN INTE FYLLER I ANSVARSDEKLARATIONEN KORREKT?
Kommunfullmäktige har en skyldighet att se över huruvida det ansvariga uttalandet uppfyller kraven för att få rätt till yrke eller användning, och kan förklara upphörandet av ockupationen i händelse av att kraven inte uppfylls och kan också kräva rättsligt ansvar från promotor för nämnda åtgärder.
Om kommunfullmäktige inte har vidtagit de nödvändiga åtgärderna för att upphöra med handlingen eller användningen inom de första sex månaderna efter det att förklaringen presenterades, i händelse av att kraven för denna ockupation inte uppfylls, skulle kommunen vara ansvarig för skador orsakade till tredje part i god tro. Med andra ord, kommunfullmäktige skulle besvara de människor som köpte dessa hus med övertygelse om att försäljningen kunde genomföras, eftersom de samma dag de undertecknade försäljningshandlingar hade deklarationen ansvarig för främjaren av ockupation eller användning (tidigare LPO).
Det föregående ger oss att förstå att om rådhuset granskar nämnda förklaring under de första sex månaderna och förstår att upphörandet av ockupationen måste förordnas, skulle utvecklaren vara ansvarig för skadorna på köparna. Jag förstår emellertid att det i de flesta fall inte borde finnas någon skada för köparna, eftersom den valfria förvaltningen av verken (främst arkitekter och inspektörer) kommer att säkerställa att deras slutliga byggnadsintyg är i enlighet med lagen eftersom de skulle vara det huvudansvariga tillsammans med promotorn om detta inte var fallet. Det slutgiltiga arbetscertifikatet är det viktigaste tekniska dokumentet för att få rätt till yrke i ett nytt hem.
KAN ANSVARSDEKLARATIONEN PRESENTERAS I ALLA KOMMUNER?
Det är sant att hittills har några kommuner godkänt specifika förfaranden för denna process som Malaga, Marbella, Sevilla eller Córdoba. Den andalusiska regeringen har publicerat en praktisk guide till detta dekret, tillsammans med modellerna för ansvarsförklaringen och nödvändig dokumentation, så att kommunfullmäktige kan använda det. Enligt våra åsikter kan sådana modeller också användas av medborgare eftersom rätten till ockupation endast kan erhållas genom en ansvarsförklaring och inte genom en licens beviljad av kommunfullmäktige från och med den 13 mars 2020.
Det är sant att eftersom de flesta av kommunerna inte har godkänt detta nya förfarande genom sin kommunala förordning, är det troligt att de inte håller med om att erhålla nämnda yrkesrätt genom att lägga fram ansvarsförklaringen, såvida inte kommunfullmäktige tidigare har godkänt det specifika förfarandet .
Trots detta dekret i den tionde övergångsbestämmelsen, tillåter de som är intresserade som före den 13 mars har inlett ett förfarande för att erhålla en stadsplaneringstillstånd, kan begära tillämpning av detta nya förfarande och därför kan få rätt till ockupation genom ansvarsförklaringen.
Om den nya förordningen ger möjlighet att ändra det redan inledda förfarandet, förstår vi att eftersom den trädde i kraft gör det möjligt att erhålla rätten till ockupation med hjälp av ansvarsförklaringar, även om kommunfullmäktige inte har offentliggjort sin kommunala förordning.
KAN VATTEN OCH AVLOPP KONTRAKTERAS MED DENNA ANSVARSDEKLARATION ISÄLLER FÖR LPO?
Svaret är kategoriskt JA. Även om det är mycket troligt att det kommer att bli nödvändigt att förklara och diskutera, åtminstone under de första månaderna, eftersom antagligen flera av leverantörsföretagen för el och vatten inte kommer att ha erhållit denna information eller riktlinjer för nämnda juridiska modifiering och kommer att fortsätta att kräva LPO. Som du kan förstå är det bästa du kan göra om du är ägare att rådfråga din advokat eller arkitekt om din specifika situation.
Naturligtvis, om du håller på att köpa ett hus eller funderar på det, är det mycket viktigt att kontakta en specialiserad advokat som kan ge dig råd när du köper och säljer fastigheten och som känner till dessa urbana frågor.
Det är tydligt att vårdkrisen orsakad av Coronaviruset (COVID-19) har haft en enorm inverkan på alla områden i vårt dagliga liv. Alarmtillståndet som den spanska regeringen deklarerat, liksom många andra regeringar i andra länder, har orsakat rörelsebegränsningar och begränsningar i allmänhet, stängning av luftrum, stopp i företag och myndigheter, etc. Människors vardag har blivit hårt drabbade ur social och ekonomisk synvinkel.
Med den här artikeln vill vi svara så bra som möjligt på tvivel och osäkerhet hos utländska kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades med underskrivna kontrakt innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.
I slutet av artikeln kommer vi att kort kommentera den rättsliga situationen för försäljning av nyproduktion eller off-plan försäljning från byggherrar.
Vad säger spansk lag om uppfyllande av kontrakt?
Det första som måste sägas, med eftertryck, är att de klausuler som avtalats skyddas av spansk lagstiftning och parterna måste därför uppfylla dem. Med andra ord, uppfylls inte det som avtalats i ett kontrakt ses det som avtalsbrott och tolkas mycket restriktivt.
När den spanska högsta domstolen hanterar potentiella avtalsbrott av kontrakt, för att undvika ekonomiskt förlust, har man fastställt att den part som bryter avtalet måste kunna bevisa och argumentera orsakerna bakom nämnda avtalsbrott, samt bevisa att hen gjort allt för att uppfylla sin del av avtalet.
Efter att ha fastställt en omöjlighet att uppfylla ett kontraktet/avtal i sviterna av Covid-19 måste parterna försöka ändra kontraktet för att hitta en lösning på problemet som uppstått på grund av larmtillståndet. Med andra ord, när det uppstår ett avtalsbrott av kontraktet, måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse för att uppfylla det.
Vilken fastighetsförsäljning kan påverkas av larmtillståndet?
Enligt min mening är de kontrakt som kan påverkas de som kräver att någon av parterna uppfyller ett krav eller villkor före undertecknandet av de offentliga köpehandlingarna vilka inte kunnat göras på grund av dessa månader av stopp.
På grund av paralysering av vissa aktiviteter och rörelsebegränsningar är det mycket möjligt att vissa av de krav som fastställts i ett köpekontrakt inte kan uppfyllas, eftersom den beräknade tiden att genomföra alla steg beräknades utifrån en normal situation, som inte har funnits sedan 13 mars. Som exempel kan vi nämna följande:
Villkor för att beviljas ett bygglov eller en registrering för legalisering av en fastighet, exempelvis ett DAFO för landsbygden i Andalusien. Eftersom kommunerna är paralyserade eller fungerar på miniminivåer är det mycket troligt att dessa ansökningar inte behandlas förrän larmtillståndet har upphört.
Villkor att få ett spanskt lån. Om värderingsmannen inte kan besöka fastigheten eller bankens riskavdelning inte fungerar kommer denna process att stanna upp vilket gör den genomsnittliga tiden mycket längre än ursprungligen förväntat.
Datum för undertecknande av de officiella köpehandlingarna. I samband med larmtillståndet och begränsningarna för kommersiella flygningar kan det vara omöjligt för någon av parterna att närvara vid underskrivandet av notariepublicus.
Avsaknad av NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar). Detta är nödvändigt för att underteckna de officiella köpehandlingarna och för att betala motsvarande skatter. Behandlingen av dessa dokument är för närvarande avbruten. De nationella polisstationerna i Malaga som vi frågade vet inte när de kommer att kunna öppna för att acceptera nya NIE-ansökningar.
Endera av parterna tas in på sjukhus eller sätts i karantän.
Vad ska säljaren och köparen göra i den här situationen?
Det första är att se om det privata köpekontraktet innehåller någon klausul som reglerar dessa situationer eftersom, som jag nämnt, försäljnings- eller köpeavtalet har lagkraft och binder parterna. För kontrakt där köpehandlingarna inte kan undertecknas av skäl som härrör från corona-krisen, bör båda parter se över att ändra kontraktet och förlänga det, att ge tid till den part som behöver det för att slutföra köpet/försäljningen. I de flesta situationer är det bara en fråga om mer tid för att uppnå de villkor som för närvarande är omöjliga att uppfylla.
I händelse av o-flexibilitet och vägran från någon av parterna att bevilja en sådan förlängning av kontraktet skulle det i de flesta fall inte finnas giltigt skäl till att kräva skadestånd eller dylikt. Som nämnts ovan måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse och att följa avtalet.
Är det möjligt för köparen att säga upp kontraktet på grund av COVID-19-krisen?
Att dra sig ur ett köpekontrakt på grund av ett plötsligt fall i huspriserna och inför en ekonomisk kris är en komplex fråga. I det här fallet hänvisar vi till att köparen måste ackreditera att hen uppfyller ett av kraven som fastställts i rättspraxis för att säga upp köpekontraktet eftersom det har skett en extraordinär förändring av omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt.
Med andra ord skulle köparen behöva bevisa att den nuvarande ekonomiska krisen, vilket resulterar i en djup och långvarig ekonomisk lågkonjunktur, öppet kan betraktas som ett ekonomiskt fenomen som kan generera en allvarlig störning eller förändring under omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt .
I Spanien har domstolarna avvisat möjligheten att säga upp ett försäljnings- eller köpeavtal baserat på denna omständighet. Denna möjlighet bör emellertid inte uteslutas och enskilda faktorer bör analyseras, till exempel om bostaden kommer att vara ett primärt hem eller ett fritidshus, om köparen hade behov av lånefinansiering, om köparens ekonomiska situation har förändrats betydligt etc.
Vad är köparens situation i försäljningsprocessen?
Med denna fråga vill vi ta upp om situationen för en köpare som fattade ett beslut att köpa ett hus till ett specifikt pris för några månader sedan, baserat på en ekonomisk situation som inte på något sätt liknar den nuvarande.
Låt oss föreställa oss holländska, belgiska, engelska, svenska eller andra utländska individer som ville investera i fastigheter i Malaga eller Costa del Sol, antingen som investering eller för att hyra ut den. Det är uppenbart att försäljningspriset de gick med på var baserat på värdet på den fastigheten under den tidigare ekonomiska situationen. Låt oss till exempel föreställa oss ett hem i den historiska stadskärnan i Málaga eller Nerja, mycket eftertraktade områden med turistattraktioner och stora möjligheter att hyras ut för turistmarknaden men som för närvarande är avstängd på grund av COVID-19.
Om köpet av fastigheten, för köparen, skulle leda till betydande skuldnivåer skulle det första steget vara att analysera två saker:
Summan pengar som betalas till säljaren (vanligtvis 10% av inköpspriset). Här beror det på huruvida köparen är villig att förlora denna summa och inte köpa fastigheten eller är är man villig att köpa fastigheten till priset man innan överenskommit.
Innehållet i det privata köpekontraktet kring vas som händer när köparen brytermot köpeavtalet. Detta är en viktig fråga eftersom ett brott mot avtal kan leda till olika rättsliga situationer. Den vanliga processen är en klausul vilken innebär att köparen förlorar den handpenning som betalats till säljaren, vilket leder till att avtalet upphör. Denna klausul godkänner vårt företag vanligtvis i privata köpekontrakt. Men om detta inte är korrekt utformat i avtalet är det möjligt för säljaren att ha rätt att kräva att köparen fullföljer köpeavtalet och undertecknar de offentliga köpehandlingarna även om köparen gick med på att förlora handpenningen. Uppenbarligen måste detta krav från köparen tas upp i rätten vilket skulle ta flera år innan parterna får en resolution och vanligtvis nöjer sig säljarna med att hålla de pengar som betalats som deposition.
Vad är säljarens situation i försäljningsprocessen?
Säljare är troligtvis de mest intresserade av att slutföra försäljningen av bostaden efter det pris som fastställts i avtalet som skrevs innan COVID-19 eftersom det priset är högre än vad de kan få på kort eller medellång sikt. Utan tvekan kommer den nuvarande situationen att leda till en allmän nedgång i huspriserna, även om ingen vet hur länge detta kommer att pågå.
Som sagt, för en säljare som redan har ett tecknat avtal och som ser att köparen tvekar att slutföra köpet kan det vara intressant att göra det lättare för köparen att slutföra köpet. Med andra ord, i det här sammanhanget, förhandla om ett lägre pris för att få igenom försäljningen. I slutändan beror prisfallet på om det är viktigt för säljaren att sälja just nu eller om man kan vänta, eller om de pengar som redan betalats av köparen är tillräcklig kompensation för att säljaren kan gå med på att bryta kontraktet istället för att förhandla.
Hur är situationen när man köper nyproduktion eller bygger nytt själv?
När det gäller försäljning av denna typ och köpekontraktet är signerat är situationen densamma som förklarats ovan för köparen, både vad gäller avtal i kontraktet och dess uppsägningsklausuler. Enligt min mening skulle köparens potentiella tvivel bestämmas av hur långt byggnationen kommit och det förväntade slutdatumet och även tänka på byggherrens ekonomiska solvens.
Om köparen undertecknade köpekontraktet för mer än ett år sedan när marknaden upplevde en bra tid och priserna steg är det mycket troligt att priset som avtalades vid den tiden är lägre än det i början av detta år. Om inga tvivel finns att bygget kommer bli klart eftersom det avancerat mycket och flertalet av lägenheterna redan är sålda samt att få köpare funderar på att säga upp köpeavtalet skulle det kunna anses vara ett säkert köp. Köparna har i dessa fall redan gjort betydande delbetalningar. I det här fallet är scenariot för köparen säkert.
När det gäller produktioner där byggandet ännu inte har börjat men som redan marknadsförts, med förväntat färdigställande inom ett år eller två är scenariot annorlunda. I det fallet måste köpare som tvivlar efter att nyligen ha tecknade det privata kontraktet bedöma fastighetens pris och dess slutdatum samt ta reda på antalet bostäder med undertecknade kontrakt för att fatta ett beslut . Om det privata köpekontraktet ännu inte har skrivits under utan endast ett reservationskontrakt kan man dra sig ur det och återkräva det betalda beloppet. Man kan också vänta eftersom byggherren sannolikt kommer att sänka priserna, beroende på hur länge krisen varar.
När det gäller byggherrens solvens har de skyldiges att ha en bankgaranti för alla de belopp som betalats under produktionen i enlighet med det privata köpekontraktet som undertecknats. Köparen har fullständig rättssäkerhet i händelse av att byggherren inte kan slutföra produktionen. Denna situation liknar inte på något sätt 2008-krisen, där många köpare förlorade sina delbetalningar.
Personlig granskning av köpeavtal
Dessa försäljningsprocesser som påbörjats före COVID-19-krisen kan emellertid leda till komplexa situationer som bör analyseras individuellt och alltid med råd från en advokat. Det är inte läge att fatta beslut utan lämplig juridisk kunskap, med beaktande av att ett privat köpeavtal redan har ingåtts. Skynda på är aldrig en bra idé.
På grund av den pågående krisen som förklarats i hela världen av Världshälsoorganisationen på grund av coronaviruset (även känt som Covid-19) har nästan alla länder infört olika åtgärder.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 4:e april 2020.
I Spanien förklarade regeringen den 14 mars 2020 ”katastrofläge” (reglerat i artikel 116.1 i den spanska konstitutionen och den organiska lagen 4/1981) under 15 dagar (fram till 29 mars), genom dekret 463/2020 som stänger museer, monument, restauranger och nästan alla företag som är öppna för allmänheten. På grund av ökningen av infektioner har larmtillståndet förlängts med ytterligare 15 dagar fram till den 12:e april 2020 efter parlamentets godkännande. En ny förlängning till den 26:e väntar godkännande.
Det huvudsakliga målet med dessa dekret är att förbjuda fri rörlighet för människor för att förhindra ytterligare infektionsökning bland den spanska befolkningen. Men alla dessa åtgärder har ekonomiska och naturligtvis sociala konsekvenser.
FÖRLÄNGNING AV BETALNINGSDATUM FÖR EGENFÖRETAGARE OCH SMÅ FÖRETAGARE (PYME) (UPPSKJUTANDE OCH UPPDELADE BETALNINGAR).
Egenföretagare och små företagaremed en omsättning på mindre än 6010,111,04 euro får skjuta upp betalning av skatteskulder (mindre än 30 000 euro) utan garanti för en sexmånadersperiod. De första tre av dessa månader kommer inte att medföra räntekostnader. Nämnda uppskjutande avser endast deklarationer som måste presenteras och göras från den 13 mars till den 20 maj 2020 (artikel 14 dekret 7/2020).
Det är nu tillåtet att skjuta upp skatteskuldersom tidigare inte kunde skjutas upp (artikel 65 LGT) för:
– De som personen är skyldig att betala för (artikel 65.2 b), till exempel kvartalsmodell 111 eller 3% -modellen 211.
– De som härrör från skatter som enligt lag måste överföras som har samlats in (art. 65.2 f), till exempel momsmodell 303.
– Uppdelade betalningar av bolagsskatt (art. 65,2 g) såsom IS-modell 202
AVBRYTANDE AV JURIDISKA VILLKOR SOM INTE AVSLUTATS FÖRE DEN 14 MARS (DEKRET 8/2020 OCH 11/202)
Artikel 33 i kungliga lagdekret 8/2020 och dess förtydligande med dekret 11/2020 gäller för alla skattebetalare och förlänger tidsfristersom inte slutförts före den 14 mars 2020 fram till 30 april 2020 för:
– Betalningar av skatter som inte är försenade och de som under verkställande period har meddelats om verkställighetsbeslutet. Till exempel: Om du har meddelats om en betalningsplan av en skatteskuld den 12 mars, måste du i normala fall betala den senast den 20 april (enligt den allmänna skattelagen i artikel 65.2) men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 30 april.
– Tidsfrister och skatteuppskjutningar som redan beviljats (före den 14 mars 2020 utan att det påverkar de tidsfrister som återspeglas i artikel 14 i det tidigare dekretet 7/2020) samt tidsfrister för auktioner och övertagande av varor gjorda av Skattemyndigheterna .
– Tidsfrist för att uppfylla de statliga myndigheternas krav, tvångsövertaganden, begäran om information eller att göra anklagelser i skatteförfaranden (angående ogiltigheter, rättelse av fel, begäran av återbetalning).
Om det fanns tvivel om huruvida dessa skatteförfaranden som initierats av motsvarande autonoma och lokala förvaltning eller inte inräknades i förtydligades det i det nya dekret 11/2020 i artikel 53. Alltså gäller uppskjutning av deadline under nämnda period även lokal och autonom administration (i art.33 i dekret 8/2020).
– Tidsfrister för att uppfylla krav och förfrågningar från Catastro-registret.
– Inga förfaranden som gäller begränsning av fastigheter.
VAD HÄNDER MED FÖRFARANDENA SOM MEDDELADES FRÅN OCH MED DEN 14 MARS?
För alla ovannämnda förfaranden som meddelats från och med det datumet förlängs de till 20 maj 2020 (såvida inte det som beviljas är av en högre instans).
Till exempel: om en plan för betalning av en skatteskuld meddelades den 19 mars, skulle du i normala fall behöva betala senast den 5 maj men med detta dekret kan betalningen skjutas upp till 20 maj.
I det fall av ovanstående antaganden om skattebetalaren uppfyller planen, alltså betalar skatteskulden eller presenterade överklagande trots denna beviljade uppskjutning kommer de förstås att ha slutfört förfarandet.
VAD HÄNDER MED EXEMPELVIS BETALNING AV FASTIGHETSÖVERFÖRINGSSKATT VID FÖRSÄLJNING AV EN FASTIGHET?
När en person köper ett hemi Andalusien har de 30 dagar på sig att betala överlåtelseskatten som för närvarande är 8% av köpepriset. Betalningen av denne sker genom en blankett. Med andra ord förbereder köparen eller hens representant denna skattemodell och presenterar den inom 30 dagar för betalning.
Dekretet om katastroftillståndet inkluderar inte denna modell som uppskjutbar (enligt kungligt dekret 465/2020 av den 17 mars och ändring av kungligt dekret 463/2020 av den 14 mars vilket förklarar ett larmtillstånd) och inte heller kvartalsdeklarationer för mervärdesskatt, moms eller personlig inkomstskatt (modell 130 och 303) skjuts upp och bibehåller alltså sin deadline till 20 april för tredje kvartalet.
VAD HÄNDER UNDER KATASTROFTILLSTÅNDET MED DEN RÄTTSLIGA HANDLINGSPERIODEN SOM FÖRVALTNINGEN KAN UTÖVA MOT NÅGON OCH TIDSFRISTERNA FÖR ÖVERKLAGANDET?
Kungliga dekretet 11/2020 fastställer att perioden från 14 mars till 30 april inte kommer att räknas med hänsyn till de åtgärder som skatteförvaltningen kan utöva mot en person.
Låt oss ta ett exempel, om administrationen hade en maxperiod fram till 19 mars för att kräva betalning av en skatt, och det inte hade krävts senast den 13 mars, har administrationen automatiskt till den 30 april att begära betalning.
Det skulle inte heller finnas någon deadline för annullering av de förfaranden som inleddes av administrationen.
Å andra sidan börjar tidsfristerna för inlämnande av överklaganden mot skattebeslut eller för de ekonomisk-administrativa förfarandena som inte har anmälts före den 14 mars 2020 först efter den 30 april 2020.
VAD HÄNDER MED INKOMSTDEKLARATIONEN FRÅN HYROR ELLER DEN ÅRLIGA IRNR-DEKLARATIONEN FÖR UTLÄNDSKA?
Dessa tidsfrister varierar inte vilket innebär att alla utländska i Spanien som får en inkomst från hyror av en fastighet här i Spanien måste redovisa nämnda vinst kvartalsvis inom motsvarande period.
* Detta dokument har skrivits i enlighet med de lagar och förordningar som är i kraft fram till 3 april 2020.
Författare: Guillermo Arenere Ruiz, advokat hos C&D Solicitors, Torrox (Málaga)
Avloppsvatten i Malaga, ekonomiska och miljömässiga konsekvenser
Med den här artikeln gör jag ett avstamp från de artiklar av mer juridisk karaktär som jag vanligtvis skriver, ämnade för utländska medborgare som äger en fastighet i Málaga, både de som är permanent bosatta här och de som inte är det.
I det här inlägget försöker jag analysera den rådande situationen för rening av avloppsvatten i några av de viktigaste turistkommunerna på Solkusten, samt vilka ekonomiska och miljömässiga konsekvenser den otillräckliga reningen medför i kommuner som Nerja och Coín. Jag lägger även fokus på bostäder på landsbygden och vilka krav på vattenrening som ställs på de fastigheter som vill få ett DAFO-intyg.
Introduktion
I dagens samhälle lägger vi stor vikt på hållbarhet och de miljökonsekvenser vår livsstil har. Därför vill jag höja min röst och reflektera över det stora problem som reningen av avfallsvatten faktiskt utgör i Málagaprovinsen, men även i övriga regioner i Spanien, både i storstäder och på mindre orter.
Málaga, som är en tätbefolkad turistregion av första klass med många invånare längs kustremsan, borde ha en fungerande infrastruktur för att bekämpa de miljökonsekvenser som alla vi som bor här är medskyldiga till.
Många av våra kunder, en del permanent bosatta och andra inte, som går i tankarna att köpa ett hus i Andalusien och ber oss om råd, kommer till området på grund av Medelhavet som omger våra kuststräckor, där miljontals liter av avloppsvatten tyvärr släpps ut utan någon som helst eftertanke. Enligt en artikel i tidningen la Opinión de Málaga från den 5 januari släpps det i Málaga ut 123 miljoner kubikmeter avloppsvatten i havet varje år, vilket är rena galenskapen.
Nationellt problem, miljonböter
Den 15 februari publicerade den rikstäckande tidningen El País en nyhet om att Spanien fram till det datumet hade betalat ca 32,70 miljoner euro i böter på grund av att de inte hade uppfyllt villkoren i direktivet om rening av avfallsvatten i kommuner med fler än 15 000 invånare. Det är det högsta bötesbeloppet någonsin som Spanien har varit tvungen att betala till EU.
Den här överträdelsen låg till grund för EU-domstolens dom och den tillkommande boten från EU-kommissionen. Beloppet stiger dessutom under tiden som de 17 kommunerna inte renar sitt avfallsvatten, som är en skyldighet sedan 2001. Direktivet har med andra ord funnits i nästan 19 år redan.
Nerja – vackra stränder med avloppsvatten
En av de bötfällda kommunerna som inte har ett reningsverk är Nerja. Det är förvånansvärt att en sådan vacker kommun med fantastiska stränder och klippor fortfarande, år 2020, släpper ut sitt avfallsvatten direkt i havet genom vattenledningar som befinner sig på 1 200 meters avstånd från kusten.
Nerja har arbetat i över 20 år med projektet att inrätta ett reningsverk och även om det verkar (vi håller tummarna!) som att arbetet kan bli klart i år enligt information i Diario Sur den 6 januari, tar det inte bort ett uns av den nonchalans och det ointresse som den lokala och autonoma myndigheten har uppvisat.
Situationen var ur miljömässigt hänseende så uppenbar att åklagarmyndigheten, efter ett flertal anmälningar, förra året inledde ett rättsligt förfarande mot högt uppsatta tjänstemän på kommunen i Nerja på grund av de här olagliga utsläppen av förorenat vatten. I några av de toxikologiska rapporterna bekräftades det att analyserna av alla prover som togs på fem olika stränder i Nerja, uppvisade förekomsten av fekala organismer.
Uppförandet av ett reningsverk i Nerja förklarades av allmänt intresse av den spanska regeringen år 1996 men 23 år senare är arbetet fortfarande inte klart. Om ni hade besökt Nerja och dess närområde 1996 hade ni sett den stora mängd byggnadsarbeten som påbörjades och avslutades, för det var en tid av stor kapitalrörelse, men med reningsverket blev det aldrig något. Andra kommuner längs kusten, som Torrox, Vélez Málaga och Rincón de la Victoria har däremot fungerande reningsverk.
Floden Guadalhorces mynning – naturreservat med en flod av “avföring”
Ett annat område som också uppvisar en hög nivå av kontaminering på grund av olagliga utsläpp är floden Guadalhorces mynning i staden Málaga.
Den här platsen är den sista orörda stranden i Málaga och den har ett viktigt ekosystem av växt- och djurliv samt ett stort nät av vandringsleder.
I den här floden släpper alltså stora kommuner som Alhaurín el Grande och Coín ut sitt avfallsvatten utan rening, vilket har gett upphov till den bot som den spanska regeringen nu betalar.
Staden Málaga har förnyat sig och blivit en multikulturell och europeisk stad som numera är mycket omtyckt av utländska turister, bl.a. på grund av de många stadsbyggnadsprojekten, de flesta inom fastighetsutveckling. Men ändå vill inte kommunen satsa på ett projekt i Guadalhorces mynning, som skulle kunna ge mer liv åt detta unika område, för det är unikt på så sätt att det är det enda området utan bebyggelse, och för att det skulle kunna bevara dess ekologiska värde.
Istället är det frivilligorganisationer som återplanterar skogen och försöker bevara området på ett oegennyttigt sätt, något som vi här på kontoret fick se med egna ögon när vi var med under en arbetsdag tillsammans med en av dessa organisationer i november förra året.
Kommunen Coín – ett specialfall
För att byn Coín ska kunna ansluta sig till reningsverket i bajo Guadalhorce, behövs en återuppbyggnad av 3 kilometer vattenledningar som förstördes av skyfallen under hösten 2018 men Andalusiens autonoma regering, la Junta de Andalucía, och det företag som tilldelades byggnadsavtalet bråkar fortfarande om vem som ska betala reparationen. Även kommunen Coín har hamnat i domstol på grund av att den inte har renat sitt avfallsvatten.
Under tiden som myndigheterna bråkar fortsätter vattenledningen att vara trasig och avföringsvatten rinner rakt ut i floden Guadalhorce.
Enskilda bostäder och deras reglering via DAFO, felaktigt fokus på avfallsvattnet
Vi ska inte glömma bort det stora antalet enskilda villor som finns i Málaga, även om deras inverkan naturligtvis är mycket mindre än om man jämför med stora stadskärnor. I regionen Axarquia har kommuner som Alcaucín, Viñuela, Competa, Periana och Torrox tusentals bostäder ute på landsbygden samt mindre kärnor i Guadalhorce-dalen som Coín, Alhaurín el Grande och Alhaurín de la Torre. Även kommuner som Mijas eller Ronda har många fastigheter ute på landet.
En av de positiva aspekterna med DAFO-intyget är att dessa bostäder är skyldiga att ha ett individuellt och oberoende reningssystem. Vi får inte glömma att DAFO-processen är viktig vid försäljningen av bostäder till utländska medborgare i provinsen.
Vad är problemet?
En av de negativa sidorna som jag ser är att la Junta de Andalucía kräver att de fastigheter som omfattas av DAFO ska ha en sluten septiktank och de tillåter inte septiktankar med biologiskt filter. Denna föreskrift är ett stort misstag och leder till rakt det motsatta mot vad man vill uppnå, nämligen att dessa bostäder inte ska kontaminera marken där de är uppförda.
Att ha en fastighet med en sluten septiktank innebär att en tankbil måste komma regelbundet (en gång i månaden eller mindre, beroende på användningen) och tömma ur innehållet i tanken och därefter hälla ut det på en behörig avfallsstation.
Vilka alternativ finns det?
Att tillåta septiktankar med biologiskt filter som reningssystem, eftersom det då inte skulle vara nödvändigt att tömma tanken och vattnet skulle komma ut renat. Man kanske måste begära tillstånd för att få släppa ut det renade vattnet, som till och med kan användas för bevattning, men med ett sådant reningssystem skulle det räcka att ett företag kom en gång om året för att göra rent tanken, vilket skulle innebära en betydlig besparing för fastighetsägaren.
Vad händer?
Problemet med de slutna septiktankarna är kostnaden som varje tömning innebär, något som leder till att många fastighetsägare väljer andra olagliga vägar för att slippa göra sig besväret och betala dyrt för det. Många gånger installerar de en sluten septisk tank och när en tekniker sedan har godkänt den gör de ett litet hål i botten, genom vilket avfallsvattnet rinner ut i marken, och på så sätt slipper de anlita en tankbil för tömning. Det är dessutom svårt att få någon fälld för detta.
Det är överraskande att vissa kommuner har godtagit detta eller är införstådda med att ägaren inte har någon som helst avsikt att tömma sin septiktank och dessutom accepterar att han eller hon kommer att göra ett hål i sin tank. Det är nästan så att jag vågar påstå att de själva föreslår en sådan “lösning” till ägaren för att slippa besväret med tömningen, eftersom en tekniker endast behöver intyga att installationen är korrekt gjord för att man ska få ett DAFO-intyg. Om någon sedan gör ett hål eller inte kommer de aldrig att märka det.
Med tusentals bostäder ute på landsbygden är det dock antingen väldigt naivt att tro att var och en av dem skulle anlita en tankbil som regelbundet skulle tömma septiktanken, eller så bryr sig helt enkelt inte la Junta de Andalucía tillräckligt om de här utsläppen (jag tror mer på det andra alternativet). Jag har heller inte klart för mig var dessa tankbilar sedan häller ut det avloppsvatten som de hämtar upp.
Förorena inte marken om du har ansökt om ett DAFO-intyg för din fastighet
För att undvika allt detta, som i klarspråk är ett rent svineri, har vi i några av de DAFO-processer vi har hjälpt kunder med, och där vi har stött på det här problemet, rekommenderat ägaren att installera en sluten septiktank och få den godkänd för intyget och därefter, för att undvika att smutsigt avfallsvatten rinner rakt ut i marken, köpa ytterligare en tank med biologiskt filter och installera den bredvid den första. På så sätt är i alla fall det vatten som rinner ut renat och förorenar inte marken, och ägaren slipper både besväret och kostnaden med att regelbundet tömma tanken.
Den här lösningen, som inte är officiellt godkänd av la Junta de Andalucía och många andra kommuner, förhindrar i alla fall utsläpp av avfallsvatten med avsikten att skydda miljön.
Slutsats
Som ni märker kan man prata om detta i oändlighet men jag tror att det klart framkommer hur omedvetna både myndigheter och allmänheten är om miljöfrågor, det är tyvärr så verkligheten ser ut.
Det finns heller inget framtidstänk vad gäller turismen i Málaga och hela området längs Medelhavet. Här tänker man bara kortsiktigt och man sköter inte om de delar som är avgörande för att investerare och turister ska fortsätta att komma till Málaga, likaså utländska medborgare som vill köpa en bostad för att njuta av livet eller helt enkelt semestra i Spanien.
Vi som bor här större delen av året är inte heller medvetna om hur mycket vi skräpar ner och vilka skador vi orsakar på havet, floder och bäckar (som bara blir mer och mer förorenade). Jag ser inte att folk går man ur huse för att protestera mot det här.
Skadan går till viss del inte längre att reparera men det är fortfarande möjligt att göra förbättringar.
Det är fler och fler utlänningar som är intresserade av att köpa en fastighet i Spanien som en investering eller för att helt enkelt kunna njuta av sin semester där.
Under de senaste åren har hyresmarknaden, speciellt uthyrning av semesterbostäder, ökat lavinartat i många städer i Andalusien, särskilt i städerna längs solkusten och den tropiska kusten som Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena m.fl.
Många som köper bostad i Spanien lockas av möjligheten att göra en god investering tack vare intäkterna från att hyra ut bostaden. Självklart måste dessa hyresintäkter, vare sig det är en permanent uthyrning eller till semesterfirare, beskattas i Spanien oavsett om du själv är bosatt här (årlig IRPF deklaration) eller inte (kvartalsmässigt IRNR).
Vilka skatter måste man betala i dagsläget?
Personer som är bosatta i EU, Island eller Norge måste sedan 2016 betala 19 % i skatt på vinsten från uthyrningen. Andra icke-europeiska medborgare måste betala 24 % i skatt på vinsten. Den här skillnaden i beskattning har gett upphov till en anmälan till EU-kommissionen på grund av diskriminering av de icke-europeiska medborgarna och när den här artikeln publiceras har ingen dom avkunnats än.
Kan man göra avdrag för kostnader som icke-bofast?
De medborgare som inte har sin hemvist i Spanien, men som är bosatta i något annat land i EU, på Island eller i Norge kan göra avdrag för samma kostnader som en medborgare med sin hemvist i Spanien. Det enda undantaget är om bostaden hyrs ut som permanent bostad, eftersom personer som har sin hemvist i Spanien får göra avdrag på 60 % av det som hyresgästen har betalat, medan icke-bofasta inte får göra det. De medborgare som inte är bosatta i EU, på Island eller i Norge får inte göra något skatteavdrag och de måste därför betala skatt för hela bruttovinsten från hyran.
Vilka kostnader kan man göra avdrag för?
Personer med sin hemvist i EU, på Island eller i Norge får göra av drag för kostnader som fastighetsskatt (IBI), sophämtning eller bostadsrättsföreningsavgifter. De kan även göra avdrag för andra kostnader om det går att styrka att de har ett ekonomiskt samband med uthyrningen, som t.ex. låneränta, reparations- eller underhållskostnader, el-, vatten- eller gaskostnader m.m.
När ska man deklarera hyresintäkterna?
Personer som inte har sin hemvist i Spanien ska betala skatt för intäkterna från uthyrningen var tredje månad genom att lämna in formuläret modelo 210. Om man har fler än en fastighet måste man lämna in ett formulär för varje fastighet.
Man måste lämna in formuläret inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari, det vill säga, man måste lämna in fyra årsrapporter där man deklarerar hyran för årets 12 månader.
De fastighetsägare som hyr ut sin bostad som semesterbostad kan i samma formulär, modelo 210, uppge alla intäkter från uthyrningen under de tre månader formuläret omfattar, även om de kommer från olika hyresgäster.
Vad händer om jag inte deklarerar hyresintäkterna?
Om det spanska skatteverket upptäcker att du hyr ut din bostad utan att deklarera kommer det att inleda ett förfarande och skicka en betalningsförslag med en förseningsavgift för att deklarationen lämnas för sent. Med all säkerhet kommer skatteverket även att inleda ett strafförfarande där du kan bötfällas med ett belopp som uppgår till mellan 50 % och 100 % av det du inte hade deklarerat.
Tack vare internet och digitala plattformar för uthyrning av semesterbostäder som Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, har det spanska skatteverket genomför ett flertal kontroller under de senaste åren och har ålagt tusentals bostadsägare att reglera sin uthyrning.
RTA-hyreslicens och Guardia Civil
För att kunna publicera din fastighet på hyresplattformar online måste du ha en RTA-hyreslicens från Registro de Turismo de Andalucia, både för stads- och rustika fastigheter. Om du inte har den här licensen ännu, kan vi ansöka om den å dina vägnar och informera dig om alla officiella krav som säkerställer ett säkert och kvalitativt hem för hyresgästen. Dessa saker inspekteras numer ofta av ansvariga. Urbana fastigheter behöver också en slutbesiktning ”Firsts Occupation License” och om du inte har det ännu rekommenderar vi att du kontrakterar en arkitekt för att ansöka detta i din kommun. Standardlicenser för rustika fastigheter (”alojamiento turistico”) har en gräns på 90 dagar om året och du kan inte erbjuda extra tjänster som frukost.
Det sista du behöver veta om du hyr ut din fastighet till turister är att du är skyldig att anmäla all incheckning inom 24 timmar till Guardia Civil (polis) via deras online-plattform.
Vad ska jag göra då?
Även om du, som de flesta av oss, inte tycker om att betala skatt rekommenderar vi dig att reglera uthyrningen av din bostad i Spanien och lämna in formuläret modelo 210 var tredje månad och betala skatt för hyresintäkterna till det spanska skatteverket.
Tveka inte att kontakta oss, vi finns här för att hjälpa dig.
Den 9 april godkände Andalusiens autonoma regering, la Junta, en ändring av arvs- och gåvoskatten genom ett lagdekret. Denna ändring innebär främst en betydande skattemässig besparing av gåvoskatten. Ändringen i lagstiftningen medför en förmån med avdrag på 99 % av skattebeloppet som ska betalas i gåvoskatt, det vill säga, man betalar alltså 1 % av det man betalade tidigare.
Arvs- och gåvoskatten regleras i de olika autonoma regionerna som utgör Spanien och den här förmånen är den som är giltig för närvarande i Andalusien, men lagstiftningen gällande arvs- och gåvoskatt kan se olika ut beroende på var fastigheten finns eller var gåvotagaren – den som mottar den lösa eller fasta egendomen – är bosatt.
EXEMPEL: EN PAPPA SKÄNKER 200 000 EURO TILL SIN SON
Med den tidigare lagstiftningen var skattebeloppet på en sådan gåva 31 621,21 euro. Sonen skulle alltså få betala 31 621,21 euro för att ta emot pengarna från sin pappa. Med den nya lagstiftningen får man då en skatteförmån på 99 % av beloppet 31 621,21 euro och sonen behöver bara betala 316,21 euro i skatt. En mycket betydelsefull skattemässig besparing med andra ord. Om man ger bort eller donerar pengar eller annan lös egendom ska gällande lagstiftning i gåvotagarens hemvitsland tillämpas.
VEM KAN UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN?
De personer som ingår i grupperna I och II enligt bestämmelserna som reglerar den här skatten, det vill säga, om gåvomottagaren är make/a, barn, barnbarn eller förälder till gåvogivaren – den som ger bort egendomen.
VILKA ANDRA KRAV MÅSTE UPPFYLLAS?
Förutom kravet att ingå i de tidigare nämnda grupperna I och II är det också ett måste att gåvan ska dokumenterasoffentligt inför notarius publicus och om gåvan består av pengar ska dess ursprung vara verifierat. I fall man ger bort en fastighet använder man ovan nämnda officiella dokument att registrera fastigheten i nya ägarens namn i fastighetsregistret.
VAD HÄNDER MED KAPITALVINSTSKATTEN OCH REAVINSTSKATTEN?
Sett ur ett juridiskt perspektiv finns det inget i gåvoskatten som hindrar en pappa i Andalusien från att ge en fastighet till sin son så att sonen kan utnyttja skatteförmånen på 99 % och därmed betala en mycket liten del i gåvoskatt.
Problemet med en fastighet som gåva uppstår för gåvogivaren, även om denne ger bort en fastighet, eftersom skattemyndigheten kommer att likställa den överlåtelsen med en försäljning av fastigheten – i skattemyndighetens ögon är gåva och försäljning samma sak – och gåvogivaren kommer alltså att få betala en kapitalvinstskatt beräknad på skillnaden mellan inköpspriset och värdet på den bortgivna fastigheten.
Det är viktigt att komma ihåg att om gåvogivaren har sin skattemässiga hemvist i Spanien, är över 65 år gammal och ger bort sin permanenta bostad, behöver han/hon inte betala kapitalvinstskatt för gåvan eller försäljningen av fastigheten.
Slutligen, eftersom kommunen där fastigheten är belägen också ser gåvan som en försäljning kommer den att vilja ha sin del av kakan i form av en lokal reavinstskatt – på spanska plusvalia. Den skatten beräknas beroende på hur många år gåvogivaren har ägt fastigheten, med en maxgräns på 20 år, och man betalar för värdeökningen som har skett av marken där fastigheten finns.
VAD HÄNDER OM JAG VÄRDERAR FASTIGHETEN TILL ETT LÅGT BELOPP FÖR ATT BETALA MINDRE SKATT?
Man kanske blir frestad att värdera fastigheten väldigt lågt i gåvan och på så sätt betala lägre kapitalvinst för den. Detta är förståeligt men det är mycket viktigt att värdet inte ligger under det lägsta skattemässiga värdet, det värde som skattemyndigheten anser att fastigheter i Spanien har. Man ska med andra ord undvika att värdera en gåva lägre än det fastställda lägsta skattemässiga värdet för att undvika att skattemyndigheten genomför en skönstaxering av fastigheten. Mini värdet för hus inom stadsplaneringen baseras på Catastro värdet gånger en summa som bestäms av varje kommun.
KAN ALLA UTNYTTJA DENNA FÖRMÅN, OAVSETT OM DE ÄR BOSATTA I SPANIEN ELLER INTE?
Som vi har förklarat i flera tidigare artiklar, den senaste i mars, har ett flertal domaravkunnats avseende rätten för både personer med hemvist i Europeiska unionen, samt personer med hemvist utanför EU, att behandlas precis som personer bosatta i Spanien när det gäller arvs- och gåvoskatten.
Det innebär alltså att vem som helst som uppfyller de tidigare nämnda kraven, kan utnyttja förmånen att dra av 99 % av arvsskatten i Andalusien eller alla andra tillämpliga bestämmelser i den autonoma regionen.
EXEMPEL PÅ EN GÅVA I FORM AV FASTIGHET
Låt oss föreställa oss att en svensk ägare som köpte en bostad i Almuñecar (GRanada) för 200 000 euro bestämmer sig för att ge bort den till sin son som bor i Kina, och att det lägsta skattemässiga värdet är satt till 300 000 euro. Eftersom bostaden är belägen i Andalusien kan sonen- gåvotagaren utnyttja skatteförmånen med avdrag på 99 % av skattebeloppet och han skulle därmed bara behöva betala 554,68 euro i gåvoskatt av det totala skattebeloppet på 55 466,81 euro.
Eftersom pappan-gåvogivaren har gjort en kapitalvinst på 100 000 euro med gåvan kommer han att få betala skatt på den ”vinsten” på 100 000 euro, vilken i nuläget är 19 % av nettovinsten. Om ägaren däremot är 64 år gammal, har sin skattemässiga hemvist i Spanien och ger bort sin permanenta bostad, rekommenderar vi honom att vänta tills han fyller 65 år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Sonen kommer säkert att förstå varför.
VAD HÄNDER MED SKATTEN PÅ DEN PLATS GÅVOTAHAREN HAR SIN HEMVIST?
Innan han/hon tar emot en gåva är det viktigt att gåvotagaren informerar sig i sitt hemvistland om vilka skatter, om några, som måste betalas för gåvan. Slutligen vill jag säga att den här ändringen av gåvoskatten i Andalusien innebär att det kan bli mer intressant att ge en gåva när ett gift par vill att en av makarna ska stå som ägare till hela fastigheten – det gäller bara makar med enskilda egendomar – eller om de vill ge fastigheten till sina barn eller barnbarn som förskottsarv. För att göra skattemässiga besparingar var de enda möjligheterna i Andalusien att upphäva det gemensamma ägandet eller att sälja fastigheten, men tack vare den nya ändringen kommer det i många fall vara aktuellt att ge en gåva eftersom man då betalar lägre skatt vid överlåtelsen av fastigheten.
I juni 2017 publicerade vi en lång artikel om den rättsliga situationen och om förfarandet för att godkänna fastigheter på ej stadsplanerad mark i Andalusien – kallat DAFO/AFO på spanska. I artikeln gav vi våra synpunkter på vad som var positivt och negativt med denna rättsliga form.
Nästan ett och ett halvt år senare vill vi med detta inlägg ge ny information till husägare och framtida köpare av fastigheter på ej stadsplanerad mark.
Vi anser att denna information kan komma till nytta även om det inte har skett några större förändringar gällande det vi sist skrev eftersom det inte har skett några lagändringar av DAFO under den gångna tiden. Uppdateringen sker med anledning av våra erfarenheter från olika kommuner i Malagaprovinsen och hur dessa hanterar DAFO, samt på grund av de frågor vi har fått från våra köpande kunder.
Är kommunerna skyldiga att upprätta ett DAFO?
Vi stöter allt oftare på kommuner som när de får in vilket som helst meddelande gällande en fastighet på landsbygden inleder processen för att ägarna av dessa fastigheter ska påbörja ett DAFO. Det kan påbörjas med ett meddelande om exempelvis:
Försäljning av en fastighet
RTA (VTAR /vivienda rural) turisim registret
Öppningslicens för Csas rural/ B&B
Inskrivning av en fastighet i fastighetsregistret
Ansökan om certifikat
Namnbyte av vattenavtal
Det betyder alltså att allt fler kommuner använder vilken som helst information eller ansökan gällande en fastighet på ej stadsplanerad mark för att kräva att ägarna upprättar ett DAFO och på så sätt kan de reglera de landsbygdsfastigheter som finns inom deras område. Med det ovan nämnda i åtanke rekommenderar vi att du kontrollerar om din fastighet kan få ett DAFO-godkännande om du vill hyra ut din bostad periodvis och har för avsikt att skriva in den i turismregistret, eller om du vill skriva in poolen eller förrådet i fastighetsregistret.
Som vi har förklarat många gånger tidigare är DAFO ett förfarande för att reglera fastigheter som har byggts olagligt, de allra flesta, på ej stadsplanerad mark och som det inte längre går kräva rättsligt ansvar för på grund av tiden som har gått. När kommunen gör den första delgivningen förelägger den egentligen inte ägaren att påbörja ett DAFO-förfarande. Den första delgivningen är ett sätt att ”säga till” ägaren att lämna in bevis på om fastigheten uppfyller de rättsliga kraven för att åberopa DAFO. Om den inte gör det är det mycket troligt att det beror på att det är något olagligt med fastigheten som fortfarande kan sanktioneras av kommunen, om de upptäcker detta måste ett sanktionsförfarande inledas med de rättsliga konsekvenser som man kan föreställa sig.
Därför är det mycketviktigt att du, innan du gör något eller ansöker om något hos kommunen, vilket skulle kunna leda till inledningen av ett ärende mot fastigheten, kontrollerar om fastigheten kan godkännas enligt DAFO och om det finns någon del av fastigheten eller någon tillbyggnad som kan leda till ett sanktionsförfarande. Då är det bättre att vänta och låta tillräckligt lång tid gå. Så om du funderar på att köpa en fastighet på landsbygden bör du veta att när ni har skrivit under det offentliga köpeavtalet och det lämnas in till fastighetsregistret, kommer kommunen att delges överföringen och kan då ålägga dig att reglera din fastighet via ett DAFO-förfarande.
Kan man bygga om inne och renovera?
Enligt dekret 2/2012 som reglerar DAFO kan man i den sortens fastigheter ”endast godkänna reparations- och underhållsarbeten som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig, säker och hälsosam”. Med det sagt är det uppenbart att de ombyggnationer man får göra i en sådan fastighet är begränsade och de bör alltid vara motiverade. De får endast utföras i syfte att underhålla och bevara, inte för att förbättra eller förstora, varvid renoveringsarbeten i sig inte är möjliga. Eftersom alla bestämmelser är tolkningsbara kan vissa kommuner godkänna renoveringsarbeten som andra inte gör. Därför rekommenderar vi att du kollar med kommunen om det är möjligt att få bygglov innan du påbörjar ett renoveringsarbete.
Oberoende av det ovan nämnda, är det alltid viktigt att man motiverar renoveringar med hänsyn till boendeförhållandena och behovet av renovering för att bostaden ska vara hälsosam och säker. Exempelvis genom:
öppningar för fönster
byte av tak
byte av golv
utbyte av sanitetsartiklar,
utbyggnad av rum som anses för litet etc.
Det viktiga är att bevisa behovet at renoveringen. För att få bygglov från kommunen är det mycket troligt att man måste ha gjort DAFO eller ha ansökt om det och att man, i samband med att man skriver det tekniska projektet för DAFO, även anger behovet av att göra dessa arbeten på grund av bostadens säkerhet, beboelighet eller sundhet och att man då ansöker om relaterade bygglov. Det kommer att vara väldigt svårt att få bygglov utan att ha ansökt om DAFO.
Om fastigheten man ska köpa redan har DAFO är det möjligt att ansöka om bygglov för de tidigare nämnda renoveringsarbetena men då måste man tänka på vilket datum DAFO:t upprättades. Det vore ju inte särskilt logiskt att ansöka om bygglov för vissa renoveringsarbeten på en fastighet som fick DAFO godkänd några månader tidigare, eftersom tanken med DAFO är att intyga att fastigheten är i perfekt skickavseende beboelighet och att den inte är hälsovådlig eller osäker. Om något verkligen har gått sönder eller om något oförutsägbart har skett i fastigheten kan man såklart ansöka om bygglov för sådana reparationer.
Kan man ta lån på fastigheter med DAFO?
Den här frågan kommer upp eftersom det i ett kungligt dekret från 2009 om reglering av hypoteksmarknaden finns en paragraf som fastslår att man inte kan belåna de fastigheter som faller utom stadsplaneringen. Trots att det finns en sådan paragraf kan vi bekräfta att fastigheter på landsbygden eller på ej stadsplanerad mark har belånats, belånas och kommer att belånas. Det kan finnas banker som inte ger lån till fastigheter på landsbygden men det finns många andra som gör det och det är det mest logiska eftersom sådana fastigheter är konsoliderade och inte kan sanktioneras, vilket innebär att de är juridiskt säkra.
Vi skickade en förfrågan till en av spanska marknadens viktigaste värderingsmän inom hypoteksvärderingar. I förfrågan skickade vi ett registerintyg gällande en landsbygdsfastighet med ett DAFO inskrivet i fastighetsregistret och värderingsmannens svar var klart och tydligt: fastigheter med ett DAFO värderas på hypoteksmarknaden utan villkor. Man ska komma ihåg att taxeringsvärdet på en fastighet på ej stadsplanerad mark – landsbygden – kan vara 20 till 40 % lägre än köpeskillingen, men det är möjligt att ta lån på sådana fastigheter.
Kan jag hyra ut och registrera en landsbygdsfastighet i turismregistret?
Det är möjligt att registrera en fastighet på ej stadsplanerad mark i turismregistret i Andalusien – RTA. Man skulle vanligtvis registrera fastigheten som ett ”turistboende på landsbygden” (VTAR). Vi vill förtydliga att det är möjligt att registrera en landsbygdsfastighet som ett turistboendeeller B&B men det är tänkt för ägare som driver en ekonomisk verksamhet och som hyr ut bostaden med avsikt att göra vinst, och minst en av ägarna måste vara registrerad hosskattemyndigheten, betala moms samt vara inskriven i socialförsäkringssystemet. Registreringen av en fastighet i RTA-registret har två olika behandlingar beroende på om vi pratar om Andalusiens autonoma regering – La Junta de Andalucía eller om kommunen.
La junta de Andalucía – Andalusiens autonoma regering
För några dagar sedan pratade vi med en av La Juntas inspektörer i Málaga som är ansvarig för att kontrollera den här sortens fastigheter och hen berättade att ett av kraven för att kunna registrera fastigheter på ej stadsplanerad mark i RTA är en förstabesittningslicens– LPO. Som några av er vet är det väldigt få fastigheter på landsbygden som har en LPO men det är möjligt att ”reglera” fastigheten via ett DAFO-förfarande. Inspektören i Málaga meddelar att DAFO inte skulle vara giltigt som ersättning för en licens för första besittning. Enligt min åsikt som jurist så tror jag att inspektören har fel och jag tycker att det är högst försvarbart att påstå att om en fastighet inte har en licens för första besittning, borde DAFO-dokumentet vara godkänt. DAFO är, bland annat, ett erkännande från kommunens sida att en fastighet på ej stadsplanerad mark är beboelig och kommunen använder detta som besittningslicens för fastigheten.
Kommuner
La Junta meddelar kommunen att en fastighet har registrerats i turismregistret och det är skälet till att vissa kommuner automatiskt kräver att ägarna ska reglera fastighetens situation med ett DAFO-förfarande och det är även möjligt att ägaren måste fylla i något formulär för att kunna hyra ut fastigheten i fråga. På kommunal nivå måste man definitivt meddela om man tänker hyra ut sin bostad och om man inte har en LPO måste man troligtvis inleda ett DAFO-förfarande för att få det där dokumentet som intygar att bostaden är beboelig och i besittning.
Vad ska jag göra om jag vill köpa en fastighet på landsbygden?
Välj utan tvekan och utan rädsla den fastighet som du tycker om, ta den tid det behöver och när du har gjort ditt val, då kan du påbörja köpeprocessen. I början av processen ska du inte tveka för att hitta och anlita en advokat som specialiserar sig på ämnet, som är väl insatt i den här sortens rätt. Som vi har sagt flera gånger så är kostnaden för en advokat väldigt liten jämfört med alla kostnader du kommer att betala för att köpa en fastighet i Spanien. Att försöka spara pengar genom att strunta i att anlita en advokat under köpet av din bostad i Spanien kan komma att bli ett av dina största misstag. Jag vet att du tänker att jag vill sälja in mina tjänster, och så är det ju eftersom det är mitt levebröd, men om du tänker efter riktigt noggrant inser du nog hur viktigt det är med bra juridisk rådgivning när man ska köpa en bostad i ett land som inte är ens eget.
När man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.
Vi ska försöka ge dig lite grundläggande information att ha i åtanke samt några goda råd.
VAD KOSTAR DET?
De juridiska kostnaderna som medföljer ett husköp brukar ligga runt 10-12 % av köpeskillingen om det handlar om en befintlig fastighet och ca 13-14 % om det är nyproduktion.
Den högsta kostnaden är skatten som tillkommer ett husköp – skatt för överlåtelse av befintlig fastighet – 8 % i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,5 % för upprättande av juridiska dokument om du ska köpa en nyproducerad fastighet. Andra kostnader som tillkommer är de från notarius publicus och fastighetsregistret.
Mäklarkostnaderna brukar betalas av säljaren och ingår oftast i köpeskillingen.
NU HAR JAG HITTAT MITT HUS, VAD GÖR JAG NU?
När du har valt en fastighet brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden och för att ge tillräckligt med tid för att upprätta ett privat köpeavtal där köparen betalar säljaren 10 % av köpeskillingen.
Reservationshandlingarna brukar vara ett enkelt dokument där följande uppgifter bör ingå: köparen och säljarens personuppgifter, köpeskilling, betalningsform, datum för undertecknande av privat köpeavtal samt köpebrev.
För mer information om hela köpeprocessen, klicka här.
ANLITA EN ADVOKAT
Om du har planer på att spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det logiskt att även anlita en advokat som kan rådgiva dig och göra hela köpeprocessen mer avslappnad. Ansvaret som en svensk mäklare har är inte samma i Spanien och det är där advokaten behövs.
Lyssna inte på dem som avråder dig från att anlita en advokat för att spara pengar och inte heller på dem som vill ge dig juridisk rådgivning utan att vara advokater. Om du vill vara säker på att få en utbildad advokat kan du be personen visa upp ett intyg från advokatsamfundet och/eller ett intyg på att hen har en ansvarsförsäkring.
Tänk på att den genomsnittliga kostnaden för en advokat brukar hamna på 1 % av köpeskillingen plus moms. Är det värt att spara in ynka 1 % på allt du ska betala?
Advokaten bör vara oberoende och ha god kännedom om fastighetsrätt och det är viktigt att hen kan styrka sin erfarenhet inom området. Det kan vara till hjälp att kolla vilken information som finns tillgänglig på personens hemsida samt läsa andra klienters åsikter.
VILKA HANDLINGAR BEHÖVER JAG?
De viktigaste är:
”Nota simple”, ett intyg från fastighetsregistret
Kopia på bostadens kommunala fastighetsskatt
Räkningar (el,vatten, gas m.m.)
Om du dessutom kan få en kopia på någon licens eller på ägarens köpebrev så är det ännu bättre.
INSKRIVNING I FASTIGHETSREGISTRET
Med intyget ”nota simple” och fastighetsreferensen som står på IBI-räkningen (kommunala fastighetsskatten) kan man kolla om fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret och om säljarna är de verkliga ägarna.
BESIKTNING?
Det är inte en dum idé att anlita en arkitekt för att besöka egendomen och kontrollera vissa saker som t.ex. att mäta den bebyggda ytan för att se om den överensstämmer med registret och på samma gång får du även ett professionellt utlåtande om fastighetens skick.
Arkitekten kan såklart bara upptäcka synliga fel men du kan på så sätt i alla fall utesluta möjliga brister inne i fastigheten.
URBANISTISK INFORMATION
Om du ska köpa en bostad inom ett detaljplanerat område är det viktigt att du frågar på kommunhuset om fastigheten har bygglov och licens för första besittning. Man ansöker om en licens för första besittning hos kommunförvaltningen när bostaden är färdigbyggd.
Tänk på att bostäder som är byggda före 1977 troligtvis inte har en licens för första besittning då det inte fanns på den tiden. Vissa nybyggda fastigheter har inte heller den licensen på grund av olika orsaker. I teorin kan man inte bo i och använda en fastighet utan en sådan licens men i praktiken kan man det och det behöver inte innebära ett hinder för att köpa bostaden.
Kontrollera att bostadsområdet där egendomen ligger inte har några skulder hos kommunen och att det är helt färdigbyggt. På så sätt slipper du betala ytterligare kostnader längre fram.
HUS PÅ LANDET
Om du ska köpa en bostad ute på landet skiljer sig den urbanistiska situationen rejält från den som gäller bostäder inom detaljplanerade områden.
Det viktigaste är att ta reda på när byggnaden färdigställdes, om marken omfattas av något särskilt skydd eller om kommunförvaltningen har vidtagit några åtgärder för att återställa detaljplanens laglighet. I Andalusien har man upprättat ett förfarande för att reglera dessa fastigheter.
KONTROLLERA EVENTUELLA SKULDER
Med informationen från fastighetsregistret, från kommunen och från bostadsrättsföreningen kan du kontrollera om fastigheten har några skulder som kan påverka dig som ny ägare. Då menar vi skulder som lån, utmätningar, obetald fastighetsskatt eller obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen m.m.
Om det finns några skulder är det bättre att säljaren betalar dem innan ni skriver köpeavtalet eller att motsvarande summa dras av från priset så att du själv kan betala in skulden direkt.
KÖPEBREV OCH SEN ÄR HUSET DITT
För att stå som ägare till bostaden måste du skriva på ett köpebrev inför notarius publicus och betala resterande del av köpeskillingen till säljaren. Därefter kan du få nycklarna till bostaden.
När du har skrivit på köpebrevet bör du påbörja processen att registrera bostaden i ditt namn i fastighetsregistret och betala alla tillkommande skatter.
Därefter hoppas vi att det bara är att njuta av ditt förvärv …
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
3rd Party Cookies
This website uses Google Analytics to collect anonymous information such as the number of visitors to the site, and the most popular pages.
Keeping this cookie enabled helps us to improve our website.
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!
