egendom | C&D Solicitors

ÄR ETT BED & BREAKFAST I ANDALUSIEN EN DRÖM ELLER EN MÖJLIGHET?

Skrivet av Ariane van Wijk den 15 september, 2015. Postad i banklån, egendom, fastighet, köpa, köpeavtal, kostnaderna, licens.

Börja ett nytt liv med ditt egna B & B i Spanien

Under de senaste åren har vi träffat många utländska kunder intresserade av att bo i Andalusien i Spanien, framförallt i kustområden och med egna hotell, vandrarhem eller Bed & Breakfast. Många av dessa kunder anser detta alternativ attraktivt på grund av deras dragning till andalusiskt klimat och kultur, med en dröm om att förändra sina liv och njuta av livet i ett extremt charmigt land.

Ta över ett företag eller starta ett själv?

Det viktigaste beslutet för kunderna som är intresserade av att öppna ett B & B i Spanien- är mellan att köpa ett företag som redan är i drift, eller köpa fastigheter för att bygga verksamheten från grunden vilket är färre personer som vill.

Om du tittar på internet finns det en hel del annonser till försäljning av hotell och B & B. Många av dessa annonser erbjuder att överföra

(traspaso) ett företag som redan fungerar, tillsammans med hyra eller försäljning av fastigheten där verksamheten äger rum.

Vid överlåtelse (traspaso) av verksamheten värderas dess tillgångar, såsom kundportfölj, anläggningstillgångar, avsättningar mm. Detta syftar till att fastställa ett överföringspris för verksamheten, vilket måste betalas av den nya ägaren som är intresserad av att fortsätta verksamheten.

Vad är ett rimligt ”traspaso ”-pris för att köpa en befintlig B & B?

Värderingen av verksamheten är vanligtvis baserad på dess intäkter de senaste åren och på nettoresultatet samt värdet av anläggningstillgångarna, det vill säga alla ombyggnader, förbättringar och avsättningar som förvärvats för verksamheten. Uppenbarligen är licenser och juridiska tillstånd som krävs för att engagera sig i en sådan verksamhet en viktig del av överföringsvärdet.

I överföringsmetoden är hyra av fastigheten vanligtvis etablerad, oftast med ett leasingalternativ, eller fastigheten kan säljas direkt till den nya ägaren. Det kan verka mer rimligt att välja att hyra med ett leasingalternativ för fastigheten under de första åren av verksamheten om det visar sig att verksamheten av någon anledning inte är som förväntas och vinsten eller arbetsbelastningen inte är värd ansträngningen. I sådant fall skulle vi förlora beloppet som betalats för överföringen men vi skulle inte behöva förbli ägare till en egendom som vi förvärvade för ett företag som vi inte längre vill driva.

Som du kan dra slutsatsen kan driftskostnaden för ett B & B vara tillräckligt hög för att motivera att, innan inköpet, genomföra en ”due diligence” process för att bestämma om överlåtelsepriset är rimligt. Jag anser att tre handlingslinjer är mycket viktiga i detta avseende:

*VERKSAMHETENS VÄRDE. Du bör anställa en ekonom, en expert eller en skattekonsult för att studera redovisningen av verksamheten under de senaste åren, inklusive all skattedokumentation, samt de konton som lämnats in till Handelsregistret. Med denna rapport kommer en objektiv professionell och kunnig i frågan att ta en ögonblicksbild av företagets ekonomiska situation.

* LICENS OCH TILLSTÅND. För att kontrollera om B & B du vill köpa har alla nödvändiga licenser är det viktigt för en arkitekt att besöka kommunhuset och kontrollera om verksamheten är i ordning och uppfyller alla lagkrav för sin verksamhet. Arkitekten kommer att besöka fastigheten för att verifiera att infrastrukturen och installationerna är de juridiska som krävs för detta företag och kommer att utfärda en rapport om hans eller hennes resultat.

*KÖP AV VERKSAMHETEN. När du väl har bestämt dig för att förvärva verksamheten är det viktigt för en advokat att ingripa för att garantera alla parters skyldigheter, fastställa betalningsmetoden och skydda köparen från potentiella problem vid genomförandet när man förbereder all dokumentation för överföring och hyra / köp av fastigheten. Om fastigheten där verksamheten kommer att fungera ligger i ett landsbygdsområde, vilket är fallet för många av dessa hotell är en advokats ingripande ännu viktigare, eftersom dessa områden är föremål för en rad rättsliga begränsningar som måste ses över.

Professionellt råd för din investering kommer att vara värt det

Det är uppenbart att denna kompletta ”due diligence” process för B & B gör att du köper verksamheten dyrare eftersom du även spenderar en summa pengar på dessa proffs och kanske köper Du till slut inte verksamheten. Men du måste överväga att spendera tusentals och tusen euro, ofta från dina besparingar eller genom ett banklån, på någonting utan att kontrollera dess värde kan leda till en mycket svår ekonomisk och personlig situation.

Det är också en bra idé att informera sig om turismen i det området och förväntningar på framtiden. Det finns statistiska uppgifter om beläggningsgraden för landsbygdens boende som kan hjälpa dig. Till exempel publicerar National Statistik Institutet (INE) regelbundet detaljerade beläggningsundersökningar för landsbygdsturism och annan typ av boende och all information, detaljerad och uppdelad efter regioner, kan nås från webbplatsen.

Nya affärer förändras efter lågkonjunkturen i Andalusien

Till exempel publicerade www.escapadarural.com den 1 september att landsbygdsturismen i Andalusien nådde en beläggningsgrad på 36% i juli och augusti. På provinsnivå var 49% av företagen i Malaga fullbokade.

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

MER SKYDD FÖR HUSÄGARE I GOD TRO PÅ ADMINISTRATIVT OMRÅDE

Skrivet av Ariane van Wijk den 1 juli, 2015. Postad i egendom, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

solicitor english speaking — Engelsktalande advokat i Andalucia

Kompensation till andalusiska husägare för rivning

Den 24 juni godkände senaten ett ändringsförslag som ger större skydd för husägare som agerat i god tro i administrativa förfaranden. Detta ändringsförslag godkändes med de främsta politiska gruppernas gynnsamma röster och inför ett tredje stycke i artikel 108 i lag 29/1998 av den 13 juli, som reglerar om stridigt administrativt förfarande i Spanien.

I det tredje och nya stycket föreskrivs följande: “Domare som, i de fall där en fastighets konstruktion bryter mot reglementet, beordrar rivning och att återställa till ursprungligt skick ska innan rivning, om det inte är farligt, kunna garantera ekonomisk ersättning innan rivning till tredje part som agerat i god tro.”

Med andra ord är det med denna paragraf garanterat att domaren som beställer rivning av en byggnad på grund av administrativa förfaranden måste säkerställa att den tredje parten som handlat i god tro och som kommer att skadas genom rivningen av deras hem före rivningen kommer att få ersättning. Det innebär att det här nya stycket reglerar att ett hus inte får rivas om husägaren inte kan kompenseras på förhand eftersom det är underförstått att husägaren inte har någon anledning att drabbas av dessa skador när den part som ansvarar för den olagliga handlingen som begåtts, genom att bygga hemmet, är någon annan.

Godkännandet av det här nya stycket motverkar verkställandet av domar på byggnader, vilket innebär att de slopas i de administrativa och straffrättsliga förfarandena eftersom, enligt vad vi förklarade i vår artikel från mars, den kriminella graden också har ändrats.

Ändringen på det administrativa området, som ger ett bättre skydd mot tredje part som handlar i god tro, är ännu mer logiskt juridiskt sett än det som är straffrättsligt och som utgör en korrigering av ett regleringsfel som resulterade i stor orättvisa.

Det bör noteras att domstolar undersöker administrativa förfaranden och byggnadstillstånd beviljade av staden och som olagligt har beviljats på grund av att de strider mot kommunens plan.

Före denna ändring, när en dom som upphävde en sådan licens var vanligtvis en av följderna rivning utan att kompensera husägarna som handlat i god tro. Deras enda val var att gå till rättegång mot kommunen eller mot de förra ägarna men inget av de alternativen gav någon säkerhet att återfå sin investering. Vi kan sålunda förhindra fall som beklagligt som det för Herr och Fru Prior.

Vi kan bekräfta att husägare som köper eller kommer att köpa en egendom i god tro, inte ansvarar för någon olaglig handling och kommer att ha större skydd i rättsliga förfaranden i samband med byggnader, både på det administrativa och det straffrättsliga området.

En del av det som vi fördömde och förklarade i en artikel som publicerades 2013 har lösts upp av dessa förändringar, även om det fortfarande förväntas fler lagstiftningsförändringar.

Denna lagstiftningsändring, samt den som infördes i strafflagen i mars, har blivit möjliga tack vare arbetet av flera sammanslutningar av personer som drabbats på många olika områden i Spanien, inklusive: AUAN, AMA och SOHA. De här föreningarnas fortsatta och ihärdiga arbete, deras företrädare och de berörda advokaterna har gjort det möjligt för alla husägare i Spanien som i tredje part agerat i god tro att få större rättssäkerhet.

HUSKÖPARE SOM AGERAR I GOD TRO, MER LAGLIGT SKYDD

Skrivet av Ariane van Wijk den 26 mars, 2015. Postad i egendom, landsbygden, regler.

Igår, torsdagen den 26 mars, ratificerade det spanska parlamentets nedre parlament ändringen av artikel 319 i den spanska strafflagen, som godkändes av senaten senast den 12 mars.

En paragraf har lagts till i avsnitt 3 som lyder: ”Domare eller domstolar kan under alla omständigheter utfärda en motiverad order att riva verk och återställa den fysiska verkligheten som förändras på bekostnad av huvudmannen, utan att det påverkar kompensation till följd av tredje part i god tro och bedömning av omständigheterna och efter att ha hört den behöriga myndigheten, ska rivningen tillfälligt omfattas av garantier som säkerställer betalning. I vilket fall som helst ska beslagtagandet av intäkterna från brottet vara tillgängliga, oberoende av de omvandlingar som dessa kan ha genomgått ”. Denna nya förordning träder i kraft den 1 juli.

Hittills har domstolar i mål om brott mot stadsplanering beslutat att riva av det som olagligen byggdes och att ersättningen skulle betalas ut till köpare som handlat i god tro av byggherren. Problemet är att i de flesta fallen var återbetalningen mycket komplicerad eftersom byggherren antingen var bankrutt eller hade försvunnit. Genomförandet av rivningen stoppades inte och därför stod man inför ett olyckligt scenario där köpare som agerat i god tro som enligt en dom hade rätt till ersättning inte fick det.

Från och med nu kan domaren i straffrättsliga förfaranden för brott mot stadsplanering stoppa rivningen av hemmet till dess att en kompensation till den tredje part som handlat i god tro är garanterad.

Från det införda ändringsförslagets ordalydelse verkar det som att domaren kommer att vara den som efter att ha bedömt den specifika situationen i varje enskilt fall kommer att upphöra med rivningen. Därför förstår jag att det är ett viktigt krav att bevisa att köparen verkligen är tredje part som agerat i god tro.

På samma sätt är det intressant att det vid bedömningen av huruvida man ska stoppa rivningen krävs det av behöriga regeringsorganet att höras i förfarandet. Jag antar att behöriga regeringsorganet syftar till kommunen. Jag antar att kommunen i dessa fall kan ge relevanta uppgifter som leder till att rivningen upphör. Dessutom kan kommunen argumentera för lämpligheten att stoppa rivningen tills det man kan säkerställa ersättning för tredje part som agerar i god tro eftersom kommunen är den som ansvarar för uppförandet av rivningen.

Slutligen hänvisar detta ändringsförslag till att tillfälligt stoppa rivningen, det vill säga en viss tidsperiod som inte är bestämd men i vilket fall det inte borde fortgå. över tiden. Begreppet ”tillfälligt” är dock mycket brett och det kan tolkas som tillräcklig tid för att garantera ersättning för köpare som agerat i god tro.

Jag kan helt säkert säga att detta ändringsförslag har varit möjligt främst tack vare två föreningars arbete i Andalusien som har kämpat för att skydda köpare som handlar i god tro under flera år: SOHA och AUAN. Notera det utomordentliga arbetet utfört av Gerardo Vázquez, min kollega, advokat och juridisk rådgivare vid AUAN. Dessa organisationers ansträngningar och deras mobilisering har möjliggjort detta ändringsförslag.

De ovan nämnda organisationerna tillsammans med många andra har skapats på grund av det stora problemet som Andalusien står inför; 300 000 bostäder byggda på icke-utvecklingsbart mark. På den andalusiska kusten är många köpare utlänningar och det har lett till att dessa ägare som står inför de juridiska problemen med deras hus flyttar för att försvara sina intressen, förstärka och indikera för myndigheterna om den nuvarande situationen.

Huvudproblemet, åtminstone i Andalusien, har varit den fullständiga inaktiviteten och ineffektiviteten i stadsplaneringen vilket har lett till ett misslyckande med att reglera den icke-utvecklingsbara marken och förekomsten av många bostäder byggda på icke utvecklingsbar mark.

Förordningar med mycket fasta och strikta kriterier för konstruktion på icke utvecklingsbar mark godkändes. Provinsregeringar och lokala regeringar har emellertid helt försummat att tillhandahålla den nödvändiga tillsynen för att tillämpa dessa föreskrifter.

Från början av bostadsbubblan har de behöriga myndigheterna inte visat sig ha möjlighet att inleda och lösa disciplinära förfaranden mot brottslingar, med alla rättsliga konsekvenser som detta medför. Till exempel rivning av det som olagligen har byggts. Regeringspartiet i borde ha antagit det ”fruktade” politiska priset som dessa impopulära åtgärder kan ha medfört.

De flesta av dessa byggnader har allt: registrerade handlingar, betald IBI (fastighetsskatt), är registrerade i fastighetsregistret, har el och vatten och har betalat autonoma skatter som ITP och AJD.

Många av fastigheterna har bytt ägare vilket betyder att den person som ansvarar för byggandet inte längre är ägare. När dessa fastigheter går in i rättsliga förfaranden kommer tredje part som verkar i god tro in. Sistnämnda påverkade av denna situation som de lokala och autonoma regeringarna med full kunskap har tillåtit på grund av deras fullständiga passivitet inom stadsplanering.

De bestämmelser som föreskrivs i Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) styr användningen av icke-utvecklingsbar mark grundat på miljöskydd och för att upprätthålla landsbygdsvärdet av andalusiska territorium just för att bevara denna miljö och dess värde.

På grund av brist av effektiv kontroll av vad som gjordes på icke-utvecklingsbart mark har lett till att reglerna I LOUA om användning av icke-utvecklingsbart mark inte tillämpats.

I själva verket har detta resulterat i att stora landsbygdsområden blivit fulla av oreglerade byggnader vilket ger motsatt effekt eftersom bristen på skydd av landsbygdsmiljön är tydlig i dessa fall.

I praktiken har det uppstått en total brist på skydd av landsbygden. I vissa områden med större tryck har byggnader uppkommit utan kontroll eller någon typ av riktlinjer vilket resulterats i palats, lager, radhus, envåningshus, torn och allt däremellan. Det har inte heller varit någon kontroll över nödvändig infrastruktur eller anläggningar för dessa bostäder, exempelvis utsläpp av avlopp, olagliga brunnar för att få vatten etc. Dessutom betalade många av dessa bostäder inte lokala byggnadsskatter eftersom majoriteten inte var berättigad att få tillstånd enligt LOUA.

Men som vi förklarade i ett tidigare inlägg bör det noteras att licenserna för segregering, byggnad och initial byggnation i vissa fall beviljades för av dessa bostäder. Det faktum att kommunerna är ansvariga i dessa fall är mer än uppenbart och de skador som ägarna lidit (som köpte i god tro) är helt förkastliga.

Denna situation med avreglering av icke-utvecklingsbart mark har en oönskad inverkan på medborgarna eftersom det finns en känsla av att det finns medborgare som ignorerar lagen och går ostraffade och att det finns andra som måste följa den.

Om det disciplinära förfarandet för stadsplanering hade startats snabbt och effektivt i början av den frenetiska perioden av fastighetsbyggnation på icke-utvecklingsbart mark, skulle budskapet till medborgarna varit mycket tydliga och många byggnader skulle inte ha byggts. Det skulle fortfarande finnas hus på icke-utvecklingsbar mark men problemets omfattning skulle vara ganska annorlunda.

Mot bakgrund av den här situationen borde det rättsliga svaret på att lösa detta problem överensstämma med den verklighet som finns och som har tolererats av regeringen i så många år. Därför måste lagstiftningsreformerna inom detta område hanteras noggrant och utan propaganda där man inte fokuserar på debatten om ”amnesti för alla” eller ”brottslingar måste betala” eftersom situationen är mycket mer komplex.

På det administrativa området bör de flesta av dessa bostäder regleras eftersom brottet att använda mark olagligt skulle ha löpt ut och många av byggherrarna inte längre är ägare.

I framtiden bör en debatt om stadsplaneringens effektivitet och effektivitet enligt gällande bestämmelser samt om huruvida reglering av icke-utvecklingsbart mark i LOUA är lämplig för det syfte som den avser att uppfylla att hållas.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

FUTURE REFORM IN ANDALUSIA FOR THE OWNERS OF HOMES CONSTRUCTED ON NON-DEVELOPABLE LAND

KOMMANDE REFORM I ANDALUSIEN FÖR ÄGARNA AV HUS BYGGDA PÅ EJ UTVECKLINGSBAR MARK

Skrivet av Ariane van Wijk den 10 november, 2014. Postad i bostad, egendom, fastighet, landsbygden, LOUA.

Andalucian houses constructed non-develople land — Husägare i Andalusien har nya förordningar

För tre veckor sedan tillkännagav Junta de Andalucia (regionala regeringen i Andalusien) en reform av stadsutvecklingslagen för Andalusien (LOUA) som syftar till att ge ytterligare rättssäkerhet för husägare vars hus är byggda på icke utvecklingsbar mark (rustik mark).

De nuvarande LOUA-föreskrifterna har en preskriptionstid på sex år för att införa sanktioner mot byggnader utan bygglov men preskriptionstiden gäller inte för dessa ovannämnda byggnader som är byggda på rustik mark. Med andra ord är ingen tidsgräns fastställd, regeringen har alltså lämnat möjligheten att inleda administrativa förfaranden mot byggnader på rustik mark när det anses lämpligt, även om det har gått över sex år sedan byggnationen.

Ovannämnda har effekten att en byggnad på rustikt land, byggd över sex år sedan på mark som inte avstyckats inte heller kan straffas eller ”attackeras” av regeringen, medan om byggnaden ingår i en tomtavdelning kan den straffas trots att bygget skedde för över sex år sedan. Rivning av en bostad byggd på an olagligt avstyckad tomt skulle kunna regleras enligt artikel 49 i förordningarna om stadsutveckling. När det gäller den här artikeln vill jag påpeka att på grund av flera rättsliga skäl tror jag inte att det är möjligt att genomföra någon rivning enligt denna föreskrift

LOUA trädde i kraft 2003 och har sedan dess haft problem med att ingen seriös övervaknings- eller inspektionspolitik har genomförts av Junta de Andalucia eller kommuner av rustikt land. Detta har lett till tusentals nya bostäder och tomt avstyckningar i hela Andalusien, särskilt under fastighetsboomen och då framför allt på Costa del Sol där spekulationerna nådde ohållbara proportioner.

Trots det faktum att det var möjligt att kontrollera dessa byggnationer, gjordes det inte och det ledde till att byggnaderna gick in i en juridisk gråzon, med många ägare som köpte i god tro att husen var lagligt byggda. Detta har visat att de nuvarande bestämmelserna i Andalusien om rustikt land, och speciellt kring avstyckning av tomter, är meningslösa eftersom ingen har försäkrat sig om att de verkställdes vilket i sin tur gjort att bestämmelserna inte var effektiva.

Nu är avsikten att modifiera LOUA och möjliggöra för byggnader som finns på tomter av rustikt land att reglera situationen genom att godkänna dem som oreglerade, vilket infördes genom dekretet 2012. Detta betyder att om 6 år har gått utan att regeringen påbörjat några straffprocesser mot dessa byggnader kommer de inte att kunna tvångs-rivas. I detta hänseende anses rättssituationen vara lika med de bostäder som inte finns på rustik mark.

Det kommer att ta mellan 5 eller 6 månader för denna reform att godkännas genom parlamentariska föreläggande och ändringarna kommer att tillämpas fram till godkännandet.

Jag förstår att detta initiativ från Junta de Andalucia är ett första steg för att lösa detta problem. Vi skulle alla ha föredragit att detta inte skulle ha hänt och att det rustik mark aldrig skulle ha varit en del av stadsplaneringspekulationen, men det här problemet började för många år sedan och frågan är tydlig. Vad ska man göra med tusentals hem som inte kan rivas nu?

De flesta av dessa bostäder är bebodda och de köps och säljs fortfarande mellan privatpersoner. Därför är det nödvändigt att reglera dem så att tredje part som agerar i god tro har rättssäkerhet som ägare till dessa fastigheter. På samma sätt är det rimligt att av de som byggdes utan byggtillstånd borde tas ut en kostnad för regleringsproceduren och de borde bidra med samma som alla medborgare som vill bygga ett hus. Med detta i tanken bekräftas att denna nya föreskrift (AFO) inte heller är det ultimata botemedlet. Ur ett ekologiskt och miljömässigt perspektiv måste legaliseringsförfarandet garantera att dessa bostäder inte orsakar någon ytterligare skada på området där de är byggda. Bland annat se till deras avloppsvatten är fullständigt renat av autonoma installationer eftersom så länge de är helt olagliga och kan inte ”attackeras” av regeringen kommer varje ägare att göra vad de anser lämpliga och skador på miljön blir högre.

Kort sagt, med tanke på den nuvarande situationen och med tanke på det problem som har uppstått på grund av inverkan och brist på kontroll från de offentliga förvaltningarna (ur juridisk, finansiell och miljömässig synpunkt) måste ett regleringsförfarande inrättas för dessa bostäder. Om inte, om den nuvarande situationen fortsätter skulle problemet förvärras med åren det skulle vara ett stort misstag.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat) Torrox-Costa, Malaga.

SPANSKT GOLDEN VISA

Skrivet av Ariane van Wijk den 19 maj, 2014. Postad i advokat, egendom, regler.

Under vår vistelse på Husmässan i Utrecht i mars fick vi flera frågor om den spanska nya Golden Visa (”Investor Visa”) från olika yrkesgrupper med rika kunder i Kina och Afrika. Med snabbt växande medel- och överklass i dessa delar av världen är dessa frågor ganska intressanta för oss som advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt.

Med denna nya visa lag för investerare försöker den spanska regeringen att locka hit utländska investerare för att stimulera den nationella ekonomin, ge fastighetsmarknaden en push och skapa fler arbetstillfällen. Politikerna är hittills ganska entusiastiska och fram till den 14 april hade redan 661 Golden Visa beviljats till investerare från Kina, Singapore, Japan, USA, Sydamerika, Mellanöstern och Ryssland. Med denna artikel vill vi informera om detaljerna i denna spanska lag som blev aktiv den 27 september 2013.

Icke-europeiska invånare kan ansöka om Golden Visa på flera olika sätt. Det billigaste sättet för dem är att köpa en spansk fastighet med köpeskilling på över 500 000 euro. Men det finns fler alternativ för de lyckliga få som ekonomiskt har råd att immigrera till Spanien. Investeringar i spanska företag med aktier för 1 000 000 euro, eller att ha en spansk bankdeposition finansiella enheter av samma mängd pengar, duger också.

Det finns ett annat alternativ för att få ett Golden Visa; att köpa spanska obligationer/offentliga skuldtitlar med ett värde av € 2.000.000 eller mer (minimal varaktighet 5 år). Dessutom är det också möjligt att erhålla Golden Visa genom att starta en affärsverksamhet i Spanien med ett betydande värde för den nationella ekonomin såsom skapande av arbetstillfällen, socioekonomisk förbättring eller vetenskaplig/teknisk innovation. Naturligtvis måste detta officiellt godkännas av den spanska myndigheten. Det sista alternativet gäller högkvalificerade professionella eller omplaceringar inom samma företag. Villkoret är givetvis att dessa yrkesverksamma inte kan hittas på den spanska arbetsmarknaden.

Uppehållstillståndets rättigheter gäller för tillståndsinnehavaren och hens make/maka, barn upp till 18 år och också föräldrar eller barn över 18 år som av hälsoskäl vårdas i hemmet.

Golden Visa beviljas för ett år (turistvisum varar i 90 dagar) och kan förnyas i två år, varefter ytterligare två år kan följa (så länge investeringen kvarstår). Efter dessa 5 år har man rätt att ansöka om ett längre uppehållstillstånd men detta tillstånd kommer inte att beviljas automatiskt. Kravet för ett längre uppehållstillstånd är att tillståndsinnehavaren lagligt har bott i Spanien i fem år och att hen inom dessa 5 år inte har vistats utomlands i mer än 6 månader i följd och inte längre än 10 månader totalt.

Naturligtvis kommer tillståndet tillsammans med en uppsättning krav varav följande är de viktigaste: Personen får inte ha uppehållit sig olagligt i Spanien tidigare, får inte ha ett kriminalregister i Spanien (senaste 5 åren) och hen måste ha tillräckliga ekonomiska resurser för hen och hens familj att stanna och leva i Spanien. Det är dock inte obligatoriskt att ha ett skattepliktigt uppehållstillstånd i Spanien, vilket gör Golden Visa ännu mer attraktivt för utländska investerare.

Författare: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

SUCCESSFUL DUTCH REAL ESTATE FAIR FOR C&D

LYCKAT BESÖK PÅ HUSMÄSSAN

Skrivet av Ariane van Wijk den 10 april, 2014. Postad i advokat, bostad, egendom, Engelsktalande advokat, jurist, regler, spanien.

Som vi redan informerade om i vårt tidigare nyhetsbrev har C & D varit närvarande på den andra holländska husmässan i Utrecht förra månaden. Att vara den enda spanska advokatbyrån på mässan visade sig med att våra dagliga seminarier om den spanska köpprocessen var de med störst deltagande vilket visar att Spanien fortfarande är ett mycket attraktivt land för nederländarna att investera i. Också mer än hälften av alla utställare (främst fastighetsbyråer och utvecklare) fokuserade på Spanien, vilket enligt organisationen har varit fallet i många år nu.

I vår monter kunde vi prata med många människor med seriösa planer på att köpa en fastighet i Spanien, i de flesta fall på Costa del Sol och till och med i Axarquía regionen. Huvudfrågan i våra samtal var att förklara advokatens viktiga roll vid köp av en fastighet i Spanien. Denna situation skiljer sig från Nederländerna där advokatarbetet helt görs av notarien. Vi fick också många frågor om testamente och skattefrågor, till exempel om att hyra ut en nyköpt egendom.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advokat) Torrox – Málaga

C&D-Solicitors monter på andra holländska husmässan i Utrecht

Stand of C&D Solicitors on Dutch Second Home Fair in Utrecht — Monter husmässa

Det dagliga seminarium vi höll på både holländska och engelska förklarade de olika faserna i inköpsprocessen med de olika juridiska dokumenten som ska skrivas (reservationsavtal, privat köpeavtal och titelhandlingar). Utöver detta gav vi lite bakgrundsinformation om advokatens officiella undersökning genom vilken den framtida ägaren kan se till att hen köper sin egendom med alla möjliga garantier och utan risker.

Ser vi tillbaka kan vi säga att denna mässa överträffade våra förväntningar och har varit riktigt framgångsrik för oss. Inte bara i perspektivet av att locka nya kunder utan också som en erfarenhet av att presentera vårt företag på den nederländska marknaden. Trots det goda vädret lockade denna andra husmässa i Utrecht cirka 5 000 besökare.

Författare: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advokat)Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Andalusien)

C&D SOLICITORS PÅ HUSMÄSSA I NEDERLÄNDERNA

Skrivet av Ariane van Wijk den 21 mars, 2014. Postad i advokat, egendom, Engelsktalande advokat, jurist, regler.

C&D Solicitors är glada att kunna informera om att vi kommer att närvara på den andra husmässan i Utrecht (Nederländerna) från 28 till 30 mars.

Som den enda spanska advokatbyrån på denna mässa kommer vi ge nederländska besökare laglig och finansiell information om den spanska köpprocessen. Vi har också blivit inbjudna att, tillsammans med vår holländska kommersiella assistent, ge ett dagligt seminarium som kommer börja kl 14.45 (seminarium 1). Efter det här seminariet finns möjligheten att ställa specifika frågor imässans vinbar som kommer att ha ett speciellt tema med spanska viner.Om du vill besöka mässan kan du ladda ner gratis biljetter och vi ser fram emot att välkomna dig i vår monter!Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)
Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)

Uthyrning semesterbostad till turister i Spanien

SEMESTERUTHYRNING

Skrivet av Ariane van Wijk den 10 juli, 2013. Postad i egendom, hyresgäst, Lagligt skydd, regler, semesterbostäd, spanien, turistinformation. Inga kommentarer till SEMESTERUTHYRNING

Den 5 juni 2013 offentliggjordes den spanska lagen 4/2013 daterat den 4 juni i spanska officiella tidningen B.O.E. Denna nya lag anger förfaranden för att matta ut och främja semesteruthyrningsmarknaden. Genom denna lag försöker den spanska regeringen att reglera semesteruthyrning som inte kontrolleras av spanska skatteverket.

Dessa förordningar syftar till två grundläggande mål: Å ena sidan att ändra människors vana när det gäller att uppfylla sina bostadsbehov- hittills har folk varit mer benägna att köpa sina hem och få ett lån. Nu är folk mer benägna att hyra. Och å andra sidan syftar dessa regelverk till att bekämpa svarta pengar genom semesteruthyrning.

Ändå lämnar dessa föreskrifter sommaruthyrnings hus utan rättsligt skydd eftersom de avser ”uthyrning avsedd för semester” inte regleras av LAU (hyr lagen) utan enligt regionalregeringarnas egna regler.

I synnerhet är andalusisk lagstiftning i detta avseende mycket sträng och hård om den jämförs med andra spanska regioner. Till exempel är ägare med mindre än tre hyresfastigheter i samma byggnad eller bostadsområde inte inkluderade i andalusiska bestämmelser. Till följd av att detta är en hög andel ägare som hindras från att hyra sina bostäder. Detta syftar till att bekämpa ”inkräktande” på turistområdet och orättvis konkurrens för traditionella researrangörer.

Alternativt ställer den nya lagen strikta och kontrollerande åtgärder för denna typ av sommaruthyrning. Det spanska skatteverket ålägger elföretag att årligen presentera en rapport kring hushållens konsumtion. Detta är avsett att samla nödvändiga uppgifter för att upptäcka de uthyrda bostäder som inte deklareras.

Den nya lagen innehåller bokstavligen följande: ”… it is not included within the scope of this law: … the temporary assignment for use of the entire furnished and equipped home to be immediately occupied, marketed and promoted through tourist offer channels for economic purposes, when this property is subject to a specific regime as a result of its sectorial regulations.”

Efter överväganden av detta uttalande kan dessa föreskrifter diskuteras och tolkas när det gäller att hyra ett hem för semester från en privat hyresvärd. Vi anser att denna hyra är möjlig, men det är nödvändigt att se skillnaden mellan två typer av scenarier: å ena sidan hyra per dag för turistande och å andra sidan säsongsuthyrning.

I det förra fallet innebär det en regelbunden kommersiell användning av hyran av en professionell, som erbjuder andra ytterligare tjänster bortsett från boende. Faktum är att denna typ av turistbostadsuthyrning uteslutits från Spanish Urban Rental Law (LAU) hittills. De reglerades av lagstiftningen av de behöriga offentliga organen.

I det senare scenariot handlar det inte om turistverksamhet, utan en tillfällig uppgift utan ytterligare skyldighet. Följaktligen verkar denna nya lag inte påverka människor under dessa förhållanden. Om det gör det kan det säkert innebära en tydlig begränsning av ägarens rättigheter. De kan ha möjlighet att hyra ut sina hem per säsong, vare sig på lång sikt eller på kort sikt, inklusive per dag. Dessutom regleras denna bostadsuthyrning under skydd av spanska stadsuthyrningslagen från 1994 (LAU).

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokat)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)