Op 30 april jl. hebben we gemeld dat er door de Junta de Andalucía een verlaging voor de ITP overdrachtsbelasting en het AJD zegelrecht is goedgekeurd voor dit jaar 2021. Deze verlaging zou ten einde lopen op 31 december en op 1 januari zou het voorgaande percentage weer van toepassing zijn.
In het kader van deze verlaging had de Junta de Andalucía de overdrachtsbelasting verlaagd tot één vast tarief van 7% en niet meer in progressieve schijventarieven voor alle aankopen van woningen. Dit betekende een aanzienlijke verlaging, aangezien tot dan toe 8% van de aankoopprijs werd betaald tot 400.000 euro, 9% van 400.000 euro tot 700.000 euro en 10% vanaf 700.000 euro.
Deze verlaging kwam vooral ten goede bij de aankoop van bestaande luxewoningen, waar de markt erg goed gaat in de kustgebieden van de Costa del Sol, zoals onder meer in Marbella, Malaga, Fuengirola, Nerja en Estepona, of aan de Costa Tropical, zoals in Almuñecar (provincie Granada).
Welke nieuwe wijziging voor de ITP- en AJD-belasting heeft er plaatsgevonden?
Afgelopen woensdag 13 oktober heeft het Andalusische parlement een nieuwe wet goedgekeurd waardoor de ITP overdrachtsbelasting in Andalusië definitief is verlaagd tot 7%, waarbij het dus niet meer uitmaakt of u uw woning in 2021 of 2022 koopt want de belasting zal hetzelfde blijven. Laten we zeggen dat deze verlagingen, die alleen voor dit jaar 2021 waren vastgesteld, nu permanent worden.
Wanneer wordt de ITP overdrachtsbelasting betaald in Spanje?
De overdrachtsbelasting moet worden betaald bij de aankoop van een bestaande woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. De Autonome Gemeenschap waar het onroerend goed is gelegen, is verantwoordelijk voor de inning van deze belasting in Spanje.
Wanneer wordt AJD zegelrecht betaald?
Het AJD zegelrecht (Actos Juridicos Documentados) moet worden betaald bij de aankoop van nieuwbouw of eenoff-plan woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. In geval van aankoop van dit nieuwbouwwoningen is het effect van deze belastingverlaging gering, aangezien bij deze aankoop 10% BTW verschuldigd is en geen overdrachtsbelasting. Voor nieuwe woningen moet u, afgezien van de BTW, het AJD zegelrecht betalen die nu permanent 1,2% van de prijs van het onroerend goed zal bedragen in plaats van 1,5%.
Wanneer treedt deze nieuwe wet in werking?
Het ziet er naar uit dat deze in november van dit jaar in werking zal treden. De in april goedgekeurde tijdelijke verlaging blijft echter van kracht tot 31 december. Met andere woorden, wie in Andalusië een bestaande woning wil kopen, betaalt 7% ITP overdrachtsbelasting ongeacht de aankoop plaatsvindt in 2021 of 2022.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox, Malaga)
Licentie van Eerste Bewoning voor huizen (LPO) en de RTA verhuurlicentie
Groot nieuws voor Andalusiche huizeneigenaren die nog geen Licentie van Eerste Bewoning (LPO) hebben, hetgeen verplicht is om te presenteren bij de aanvraag van de RTA verhuurlicentie van het Registro de Turismo de Andalucia. Dit was een probleem omdat het geen standaard eis was voor nieuw gebouwde huizen tot in de jaren tachtig.
Op 12 maart publiceerde de Andalusische regering in haar officiële bulletin (BOJA) een wetsdecreet dat vooral tot doel heeft de regulering van sommige procedures in Andalusië te vereenvoudigen. Deze verordening heeft gevolgen gehad voor een veelheid aan regels, waaronder het nieuwe artikel 169 bis van de Stedenbouwkundige Wet van Andalusië (LOUA) van 2002, dat onder meer gevolgen heeft voor de Vergunning voor Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion or LPO in het Spaans).
Evenzo is artikel 169.3 van de LOUA gewijzigd met een tweede alinea waarin wordt bepaald dat voor handelingen die onderworpen zijn aan een verantwoordelijkheids verklaring geen vergunning/licentie vereist is. Als algemene verklaring kunnen we stellen dat het nieuwe decreet het mogelijk maakt om het recht te verkrijgen om de meeste gebouwen op geconsolideerde stedelijke gronden in heel Andalusië te bewonen of te gebruiken, door de verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen samen met de vereiste juridische documentatie van de belanghebbende.
Met andere woorden, het is voor deze gebouwen niet langer nodig om de Licentie van Eerste Bewoning door de Gemeente (LPO) te krijgen, aangezien de nieuwe ´Declaratie van bewoning of gebruik´ de Licentie van Eerste Bewoning vervangt. De verantwoordelijkheidsdeclaratie van bewoning verleent de eigenaar dezelfde rechten als de bewoningsvergunning vanaf de dag van indiening.
Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?
De verantwoordelijkheidsverklaring is een document dat door de belanghebbende is ondertekend en waarin hij verklaart dat hij voldoet aan een reeks eisen volgens specifieke voorschriften en waardoor hij een recht kan verwerven. Vanaf de datum van presentatie (net als bij de LPO moet dit worden gedaan door een gelicencieerde architect) wordt het recht dat voor de belanghebbende bestemd is erkend, dus is het vanuit juridisch oogpunt gelijk en vervangt het de eerdere door de Gemeente verleende Licentie van Eerste Bewoning (LPO).
Dit type procedure komt steeds vaker voor bij de Spaanse autoriteiten. Dit komt omdat door de voorlegging van genoemde verantwoordelijkheidsverklaring het recht wordt erkend en het daarom mogelijk is om de wachttijd en vertraging van de overheidsinstanties te vermijden die in het geval van de Vergunning van Eerste Bewoning maanden was.
Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?
Artikel 169 bis hierboven besproken, bepaalt in zijn sectie c dat het kan worden verkregen door middel van verantwoordelijkheidsverklaring “de bewoning of het gebruik van de werken van de vorige sectie, op voorwaarde dat de gebouwen en faciliteiten zijn voltooid en hun bestemming in overeenstemming is met de voorschriften die van toepassing zijn”. Deze werken in onderdeel b van artikel 169, waarvan de bewoningsrechten zouden worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, zijn: “Werken in bestaande gebouwen en voorzieningen, op geconsolideerde stedelijke grond en in overeenstemming met stadsplanning, die de bewoning niet veranderen en hoogteparameters, noch verhoging van de bouwbaarheid of het aantal woningen. ‘
Daarom komen in sectie c bestaande gebouwen die nooit een Licentie van Eerste Bewoning hebben gehad, in aanmerking zodat ze nu hun bewoningsrecht kunnen verkrijgen door een verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen. Onderdeel d bevat de mogelijkheid om de eerste bewoning of gebruik te verkrijgen, via een verantwoordelijkheidsverklaring voor nieuwe gebouwen: “d) De eerste bewoning en gebruik van nieuwe gebouwen, mits ze zijn afgewerkt en hun bestemming in overeenstemming is met de toepassingsregels en met de verleende bouwvergunningen”.
Het is belangrijk om te zeggen dat deze wijziging geen gevolgen heeft voor woningen op het platteland, rustieke/rustico woningen, aangezien ze de eerste bewoningsvergunning niet kunnen krijgen omdat ze niet zijn opgenomen in de stedebouwkundige planning.
Welke verplichtingen zijn er voor de verantwoordelijkheidsverklaring?
De belanghebbende die een verantwoordelijkheidsverklaring ondertekent om het bewonigsrecht te verwerven, is verantwoordelijk voor het voldoen aan de gestelde eisen om van dat recht te kunnen genieten. Samen met de bovengenoemde verklaring moet hij de vereiste technische en juridische documentatie presenteren die de naleving van de vereisten bevestigt. Evenzo zal zij zich ertoe verbinden om aan de eisen te blijven voldoen zodra de verklaring is ingediend.
Het is daarom logisch dat verantwoorde verklaringen voor de bewoning of het gebruik van een gebouw niet mogen worden overgelegd wanneer niet wordt voldaan aan de eisen die de norm stelt voor hun presentatie. Vooraf moet worden geanalyseerd of de woning in kwestie dit recht kan verkrijgen. Men mag niet vergeten dat de voorstelling van de verantwoordelijkheidsverklaring veronderstelt dat het een wettelijke verantwoordelijkheid op zich neemt. Het presenteren van genoemde verklaring met vervalsing van de verstrekte gegevens of documenten of het niet bijvoegen van alle vereiste juridische documentatie kan de administratie verantwoordelijk stellen voor de belanghebbende partij.
Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?
Deze wetswijziging laat duidelijk zien dat het veel woningen zal toelaten, die tot op heden om verschillende redenen niet over een Vergunning voor Eerste Bewoning beschikten, maar wel aan de eisen voldeden. Deze kunnen nu deze juridische erkenning verkrijgen met de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring en de vereiste documentatie. Sinds de Andalusische regering toeristenwoningen heeft gereguleerd en de registratie ervan in het Registro de Turismo Andalucia (RTA) heeft geforceerd, waarvoor de bewoningsvergunning is vereist, zijn er veel huiseigenaren in Andalusië: Malaga, Costa del Sol of Costa Tropical bijvoorbeeld, die een dergelijke vergunning hebben aangevraagd voor hun huizen. Vanwege de traagheid van de gemeenten bij het verlenen van de eerste bewoningsvergunningen, wachten veel eigenaren die de vergunning hebben aangevraagd nog steeds op de oplossing hiervan.
Veel eigenaren uit steden zoals Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … enz., en vele andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical kunnen nu hun bewoningsrecht verkrijgen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring en daarmee voldoen aan de eis van de LPO. Op deze manier kunnen ze de registratie van hun huis in de RTA uitvoeren voor de toeristische verhuur van het onroerend goed.
Er zijn meer dan een paar buitenlandse klanten van ons kantoor die maanden of jaren hebben “gevochten” met hun Gemeentes om hun vergunning te verkrijgen en nu zullen ze dat recht met de verantwoordelijkheidsverklaring gemakkelijk en snel kunnen verkrijgen. Natuurlijk heeft deze wijziging in de regelgeving voor deze woningen een zeer belangrijke en positieve verandering betekend, aangezien een van de belangrijkste voordelen voor een buitenlander die een woning in Andalusië wil kopen, de winstgevendheid door middel van toeristische verhuur is. Met de huidige crisis van het coronavirus COVID-19 helpen dit soort veranderingen de economische activiteit.
Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?
De meeste aankopen van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië zijn bestaande woningen en sommige hebben momenteel geen LPO. Het is logisch dat de verantwoordelijkheidsverklaring voortaan het proces van het verkrijgen van het bewoningsrecht zal vergemakkelijken. Dit vanwege het feit dat wordt begrepen dat het recht op beroep of gebruik is verworven sinds de presenteren van de verantwoordelijkheidsverklaring. Welnu, vanuit het oogpunt van de koper is het erg belangrijk dat, bij aankoop op stedelijke gronden, zorgvuldig wordt gecontroleerd of het onroerend goed het genoemde gebruiksrecht kan verkrijgen of niet, indien de bewoningsrechten door de verkoper zijn verworven door middel van de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring .
De potentiële koper moet een kopie van de technische documentatie samen met de verantwoordelijkheidsverklaring opvragen bij de verkoper, zodat zijn advocaat en / of architect deze kan herzien en bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten om het bewoningsrecht te verkrijgen. Als de toekomstige koper deze verificatie niet uitvoert, bestaat het risico dat de verkoper van het onroerend goed, om het te laten lijken dat zijn huis bewoningsrecht heeft, de verantwoordelijkheidsverklaring presenteert of gaat presenteren ondanks het feit dat de eigendom kan dit recht niet verkrijgen omdat het niet aan de vereisten voldoet.
In dit scenario kunnen de koper en de nieuwe eigenaar van het pand een probleem tegenkomen. Het is duidelijk dat de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze situatie, maar in de meeste gevallen van buitenlandse verkoop zijn de verkopers niet-residenten, het zou duur en ingewikkeld zijn om een gerechtelijke procedure te beginnen. Overleg altijd met uw advocaat over de situatie van de woning die u gaat kopen.
Zoals we eerder al vermeldden, is het ook voor dit type woning mogelijk dat de ontwikkelaar via de verklaring van bewoning of gebruik kan verkrijgen wat voorheen de Vergunning van Eerste Bewoning (LPO) was. De stedenbouwkundige wet van Andalusië (LOUA) stelt met deze wijziging in de regelgeving vast dat een bewoningsvergunning voor nieuwe woningen niet vereist is in Andalusië, het is mogelijk om de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen.
Met andere woorden, ook al zou de ontwikkelaar door deze wetswijziging de LPO niet meer van de gemeente kunnen krijgen. Dit betekent dat, zelfs als in de ondertekende particuliere koopovereenkomst wordt vermeld dat de ontwikkelaar verplicht is om de LPO te verkrijgen, het nu voldoende zou zijn voor de ontwikkelaar met de verantwoordelijkheidsverklaring, aangezien het zou bewijzen dat het nieuwe huis het recht van eerste bewoning heeft. De promotor voldoet door middel van de verklaring aan de onderhandse verkoopovereenkomst.
Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?
De gemeentes hebben de plicht om na te gaan of de verantwoordelijkheidsverklaring al dan niet voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van het recht op bewoning of gebruik, en kunnen de beëindiging van de bewoonbaarheid verklaren in het geval dat niet aan de vereisten wordt voldaan en kunnen ook juridische verantwoordelijkheid eisen van de promotor voor genoemde acties.
Als de gemeente binnen de eerste zes maanden na de presentatie van de verantwoordelijkheidsverklaring niet de nodige maatregelen heeft genomen om de handeling of het gebruik te beëindigen, in het geval dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor dat beroep, zou de gemeente worden aansprakelijk voor schade die te goeder trouw aan derden is toegebracht. Met andere woorden, de gemeentes zouden de mensen die deze huizen kochten antwoorden met de overtuiging dat de verkoop kon worden uitgevoerd, aangezien zij op de dag dat ze de koopakte ondertekenden, de verklaring hadden die verantwoordelijk was voor de promotor van bewoning of gebruik (voormalig LPO).
Het voorgaande laat ons begrijpen dat als de gemeente deze verklaring in die eerste zes maanden herziet en begrijpt dat de beëindiging van de bewoning moet worden besloten, de ontwikkelaar verantwoordelijk zou zijn voor de schade aan de kopers. Ik begrijp echter dat er in de meeste gevallen geen schade aan de kopers mag zijn, aangezien het optionele beheer van de werken (voornamelijk architecten en landmeters) ervoor zal zorgen dat hun definitieve certificaat van werken (´einde bouw certificaat´) in overeenstemming is met de wet, aangezien zij de hoofdverantwoordelijke zouden zijn samen met de promotor als dit niet het geval was. Het definitieve certificaat van werken is het belangrijkste technische document om het recht op bewoning in een nieuwe woning te verkrijgen.
Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?
Het is waar dat tot op heden weinig gemeenten specifieke procedures voor dit proces hebben goedgekeurd, zoals Malaga, Marbella, Sevilla of Córdoba. De Andalusische regering heeft een praktische gids voor dit besluit gepubliceerd, samen met de modellen voor de verantwoordelijkheidsverklaring en de nodige documentatie, zodat de gemeentes er gebruik van kunnen maken. Naar onze mening kunnen dergelijke modellen ook door burgers worden gebruikt, aangezien het bewoningsrecht alleen kan worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, en niet door een vergunning die de gemeentes vanaf 13 maart hebben verleend.
Het is waar dat, aangezien de meeste gemeenten deze nieuwe procedure niet via hun gemeentelijke verordening hebben goedgekeurd, het waarschijnlijk is dat ze het niet eens zijn met het verkrijgen van genoemd recht door de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen, tenzij die Gemeente die specifieke procedure eerder heeft goedgekeurd.
Echter, aan het einde van dit besluit staat dat geïnteresseerden die vóór 13 maart een aanvraagprocedure hebben gestart voor de eerdere Licentie van Eerste Bewoning, gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling om zo via het technish project van de gecertificeerde architect het bewoningsrecht te verkrijgen, ook al heeft de gemeenteraad zijn gemeentelijke verordening (nog) niet gepubliceerd.
Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?
Het antwoord is categorisch JA. Hoewel het zeer waarschijnlijk is dat het nodig zal zijn om uit te leggen en te bespreken, althans tijdens deze eerste maanden, aangezien waarschijnlijk verscheidene van de leveranciers voor elektriciteit en water deze informatie of richtlijnen van deze wettelijke wijziging niet zullen hebben verkregen en zullen blijven vragen om de LPO. Zoals u begrijpt, is het het beste om als eigenaar te overleggen met uw advocaat of architect over de specifieke situatie van uw eigendom.
Natuurlijk, als u bezig bent met het kopen van een huisof erover nadenkt, is het erg belangrijk om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat die u kan adviseren bij het kopen en verkopen van het pand en die deze stedelijke kwesties goed kent.
Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.
Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.
Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.
Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?
Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.
Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.
Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?
Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.
Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.
Mogelijke gevolgen voor koopcontracten
Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
De onmogelijkheid om een NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.
Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?
Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.
Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.
Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?
Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.
Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.
In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een (ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.
Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?
Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.
Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.
Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:
Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.
Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?
Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.
Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.
Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?
Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.
Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.
In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.
Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.
Individuele beoordeling situatie van koopcontract
Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.
Vanwege de huidige crisis die door de Wereldgezondheidsorganisatie in de hele wereld is uitgeroepen vanwege het Coronavirus (ook bekend als Covid-19), heeft bijna elk land verschillende maatregelen in werking gezet.
*Dit document is geschreven volgens de wet en besluiten die van kracht zijn tot 4 april 2020.
In Spanje verklaarde de regering op 14 maart 2020 de “Staat van Alarm” (geregeld in artikel 116.1 van de Spaanse grondwet en de organieke wet 4/1981) gedurende 15 dagen (tot 29 maart), door middel van het Real Decreet 463/2020, via onder andere het sluiting van musea, monumenten, restaurants en bijna elk bedrijf dat open is voor het publiek.
Echter is vanwege de toename van de infecties de alarmtoestand met 15 dagen verlengd tot 12 april 2020 na goedkeuring van het parlement (Congreso de los Diputados, decreet 11/2020), en in afwachting van een nieuwe verlenging tot 26 april).
Het hoofddoel van deze besluiten is om het vrije verkeer van personen verbieden om een verdere toename van de infectie onder de Spaanse bevolking te voorkomen. Desalniettemin hebben al deze maatregelen economische, fiscale en natuurlijk sociale gevolgen.
Verlenging van de betalingsdeadlines voor ZZP-ers (autonomos) en kleine ondernemers (PYME) (uitstel en gedeelde betalingen).
Zelfstandigen en kleine ondernemers met een omzet van minder dan € 6.010.121,04 mogen de betaling van de belastingschuld (minder dan 30.000 euro) uitstellen zonder dat zij een garantie voor een termijn van 6 maanden moeten geven. Over de eerste drie van deze maanden wordt geen rente gerekend, met de daaruit voortvloeiende besparingen. Dit uitstel heeft alleen betrekking op schikkingen die moesten worden ingediend of ingevoerd van 13 maart tot 20 mei 2020 (artikel 14 decreet 7/2020).
Een uitstel van belastingschulden die voorheen niet konden worden uitgesteld, is nu toegestaan (artikel 65 LGT):
Belastingbetalingen van aangiftes die persoonlijk gedaan moeten worden zoals (art. 65.2 b) zoals het driemaandelijkse model 111 of het 3%-model 211.
Betalingen die zijn afgeleid van belastingen die wettelijk moeten worden doorberekend (art. 65.2 f), zoals model 303 van de BTW (IVA).
Deelbetalingen van vennootschapsbelasting. (art. 65.2 g), zoals model 202.
Opschorting van juridische voorwaarden die niet vóór 14 maart zijn gesloten (Decreet 8/2020 en 11/202)
Artikel 33 van Koninklijk Besluitwet 8/2020 en de verduidelijking ervan bij Decreet 11/2020 is van toepassing op allebelastingbetalers, waarbij de deadlines -niet waren gesloten vóór 14 maart 2020- worden uitgesteld tot 30 april 2020. Dit betreft:
De betaling van belastingschulden in de vrijwillige periode of op dwangbevel (als deze tijdens de Staat van Alarm is gecommuniceerd). Bijvoorbeeld: als u op 12 maart in kennis bent gesteld van een schikking voor de betaling van een belastingschuld, moet u deze uiterlijk 20 april betalen (volgens de Algemene Belastingwet in artikel 65.2). Echter kan met dit besluit de kan worden uitgesteld tot 30 april.
Deadlines en deelbetalingen van uitstel van betaling die al zijn toegekend (vóór 14 maart 2020, onverminderd de termijnen in art. 14 van het vorige besluit 7/2020), evenals de deadlines voor veilingen en beoordeling van goederen door de overheid .
Termijn om te voldoen aan de vereisten van de overheidsinstantie, embargoprocedures, informatieverzoeken of aantijgingen in belastingprocedures (met betrekking tot nietigheid, rectificatie van fouten, teruggaveaanvragen).
Als er twijfel bestaat of deze belastingprocedures al dan niet zijn ingeleid door de corresponderende autonome en lokale administratie, stelt het nieuwe besluit 11/2020 in artikel 53 vast dat de opschorting van de bovengenoemde periode ook van toepassing is op het lokale en autonome bestuur (in art. 33 van decreet 8/2020).
Termijnen om te voldoen aan de eisen en verzoeken van het kadaster.
Geen procedure ter uitvoering van de reeds in beslag genomen garanties die op onroerend goed vallen in de administratieve procedures van dwang
Wat gebeurt er met de procedures die op 14 maart zijn meegedeeld?
Voor alle bovengenoemde procedures die vanaf die datum worden meegedeeld, worden ze verlengd tot 20 mei 2020 (tenzij de procedure die door een andere standaard wordt toegekend hoger is). Bijvoorbeeld: als op 19 maart een schikking voor de betaling van een belastingschuld is aangemeld, moet u die in de regel uiterlijk 5 mei betalen, maar met dit besluit kan de betaling worden uitgesteld tot 20 mei.
Echter, in elk van de bovenstaande veronderstellingen, als de belastingplichtige aan de vereiste heeft voldaan, de belastingschuld heeft betaald of beschuldigingen heeft ingediend ondanks het verleende uitstel, wordt ervan uitgegaan dat de procedure voor alle doeleinden is uitgevoerd.
Wat gebeurt er met actieve belastingaangifte zoals de betaling van overdrachtsbelasting bij de verkoop van een woning?
Wanneer een persoon een huis in Andalusië koopt, heeft hij 30 dagen om de overdrachtsbelasting te betalen, die momenteel 8% van de aankoopprijs bedraagt (tot € 400.000). De betaling hiervan gebeurt door middel van een eigen aangifte (meestal verzorgd door de advocaat van de koper). Met andere woorden, de koper of zijn / haar vertegenwoordiger stelt dit belastingmodel op en presenteert het vrijwillig voor betaling binnen die periode.
Het besluit met betrekking tot de staat van alarm omvat geen zelfbeoordelingen als uitgesteld volgens Koninklijk Besluit 465/2020 van 17 maart, tot wijziging van Koninklijk Besluit 463/2020 van 14 maart, waarbij een alarmtoestand wordt uitgeroepen, dus bijvoorbeeld ook niet de de driemaandelijkse afwikkeling van de btw of de inkomstenbelasting (modellen 130 en 303) wordt uitgesteld en handhaaft de deadline voor 20 april voor het derde kwartaal.
What happens during the state of alarm with the legal term of actions? Can management exercise against someone and what happens to the deadlines of the filing appeals?
In Koninklijk Besluit 11/2020 is bepaald dat de periode van 14 maart tot 30 april voor de verjaring niet meetelt voor de handelingen die de Belastingdienst tegen de de betreffende persoon kan uitoefenen.
Laten we een voorbeeld nemen: als de overheidsdienst een maximale periode tot 19 maart had om betaling van een belasting te eisen, en dit niet was vereist op 13 maart, heeft deze dienst automatisch tot 30 april om betaling te vragen. Er zou ook geen deadline zijn voor het verstrijken van de door de administratie ingeleide procedures.
Anderzijds beginnen de deadlines voor het indienen van administratieve economische beroepen tegen belastingwetten of in de economisch-administratieve procedures die niet vóór 14 maart 2020 zijn aangemeld, pas na 30 april 2020.
Wat gebeurt er met de inkomensverklaring van verhuur of de IRNR-verklaring voor niet-ingezetenen?
Deze termijnen variëren niet, wat betekent dat alle niet-residenten in Spanje die een inkomen ontvangen uit de verhuur van een onroerend goed hier in Spanje, deze winst elk kwartaal binnen de overeenkomstige periode moeten aangeven.
Auteur: Guillermo Arenere Ruiz, advocaat van C&D Solicitors, Torrox (Malaga)
Met dit artikel maak ik een uitzondering op mijn gebruikelijke artikelen van meer juridische aard, bestemd voor buitenlanders, ingezetenen en niet-ingezetenen, woningbezitters in Málaga. In deze post probeer ik de situatie van de afvalwaterzuivering te analyseren wat betreft de belangrijke toeristische gemeentes van de Costa del Sol, evenals de economische gevolgen en de gevolgen voor het milieu die het gebrek aan zuivering met zich meebrengt in gemeentes als Nerja en Coín. Eveneens leg ik het accent op de eigendommen op het platteland en de zuivering die vereist wordt voor woningen die over een DAFO willen beschikken.
Inleiding
Met betrekking tot de actualiteit, die gekenmerkt wordt door de milieuduurzaamheid of het milieueffect van onze levenswijze, zou ik graag hardop een overweging willen maken inzake het grote probleem van de zuivering van rioolwater in de provincie Málaga in het algemeen, ofschoon dit probleem helaas ook geldt voor de meeste regio’s van Spanje, zowel in grote bevolkingskernen als in kleine. Desalniettemin zou Málaga, als toeristische regio van topniveau en vanwege de dichtheid van de bevolking, in het bijzonder aan de kuststrook, over een infrastructuur moeten beschikken die het milieueffect matigt dat alle mensen die aan de kust wonen veroorzaken.
Veel van onze cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, die van plan zijn een huis te kopen in Andalusië en die wij van advies dienen, komen hier naartoe, aangetrokken door de Middellandse zee, maar in welke zee op willekeurige wijze miljoenen liter ongezuiverd afvalwater terechtkomen. Een recent bericht in de Opinión de Málaga van 5 januari j.l. verscheen met de titel dat Málaga jaarlijks 123 miljoen kubieke meter rioolwater in zee stort, wat werkelijk een enorme hoeveelheid is.
Nationaal probleem, miljoen euro boete
Op 15 februari j.l. publiceerde El País, een krant met een landelijke oplage, een bericht waarin werd geïnformeerd omtrent het feit dat Spanje tot genoemde datum 32,70 miljoen Euro had betaald uit hoofde van een boete vanwege het niet nakomen van de richtlijn van zuivering van rioolwater in gemeentes met meer dan 15.000 inwoners. Het is de grootste boete die Spanje ooit aan de EU betaald heeft.
Deze wanprestatie was de reden voor een veroordelend vonnis van het Gerechtshof van de Europese Unie en de daaropvolgende boete, opgelegd door de Europese Commissie. Deze boete wordt hoger zolang die 17 gemeentes hun rioolwater niet zuiveren. Daartoe werd verplicht in het jaar 2001, dat wil zeggen dat deze richtlijn van bijna zo’n 19 jaar geleden dateert.
Nerja, prachtige stranden met rioolwater
Een van de beboete gemeentes die niet over een zuiveringsinstallatie beschikt is Nerja. Het is verbazingwekkend dat deze gemeente met zoveel schoonheid en met zulke fantastische stranden en kliffen, anno 2020 het rioolwater rechtstreeks in de zee loost door middel van een verzamelriool dat zich op 1200 meter van de kust bevindt.
Nerja heeft al ruim 20 jaar een project voor een zuiveringsinstallatie en al ziet het ernaar uit dat dit jaar de werkzaamheden voltooid zouden kunnen worden, zoals op 6 januari het Dagblad Sur in het artikel “fingers crossed” berichtte, neemt dat de nalatigheid en het gebrek aan interesse in dit project van de plaatselijke en de regionale overheid niet weg.
Vanuit het milieu oogpunt is de situatie zo overduidelijk, dat het Openbaar Ministerie na diverse aangiftes, vorig jaar een gerechtelijke procedure heeft ingesteld tegen de hoge ambtenaren van de Gemeente Nerja vanwege de illegale lozingen van dat ongezuiverde water. In een van de toxicologische rapporten werd verklaard dat alle monsters die op vijf stranden van Nerja waren genomen, de analyses het bestaan van fecale bezoedeling meldden.
De bouw van de zuiveringsinstallatie van Nerja werd door de Regering in 1996 tot algemeen belang verklaard, maar 23 jaar later zijn genoemde bouwwerkzaamheden nog steeds niet voltooid. Als u in het jaar 1996 Nerja en omgeving bezocht zou hebben, zou u de hoeveelheid bouwwerken gezien hebben die aangevangen en wél voltooid werden, want er waren vele jaren van kapitaalverkeer, maar dat geluk was de zuiveringsinstallatie voor rioolwater niet beschoren.
Andere gemeentes van de Oostelijke kust, zoals Torrox, Vélez Málaga en Rincón de la Victoria beschikken wél over een operationele zuiveringsinstallatie.
Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier
Een ander gebied dat zeer verontreinigd is door illegale lozingen is de monding van de rivier de Guadalhorce in de stad Málaga. Deze enclave is het laatste ongerepte strand van de stad Málaga en getuigt van een belangrijk ecosysteem met diversiteit van flora en fauna met een netwerk van wandelpaden. Welnu, in deze rivier lozen belangrijke gemeentes als Alhaurín el Grande en Coín hun ongezuiverde rioolwater, die mede-veroorzaker zijn van de boete die de Spaanse regering betaalt.
De stad Málaga heeft zich opnieuw uitgevonden als multiculturele en Europese stad, die momenteel zeer gewaardeerd wordt door de buitenlandse toeristen vanwege zijn talrijke projecten voor stedelijke ontwikkeling, de meeste vastgoedprojecten. Maar Málaga is niet in staat om in te zetten op een project voor de monding van de Guadalhorce dat er voor kan zorgen dat genoemd unieke gebied – want het is het enige gebied dat onbebouwd is – de ecologische waarde ervan kan behouden.
Verenigingen zonder winstoogmerk zetten zich in om op altruïstische wijze genoemd gebied te herbebossen om aldus te trachten het te behouden, waarvan ons kantoor getuige was tijdens een bijeenkomst met een van die verenigingen in november.
Gemeente Coín, een typisch geval
Opdat Coín aangesloten kan worden op de zuiveringsinstallatie van de beneden Guadalhorce is het noodzakelijk opnieuw 3 kilometer aansluiting aan te leggen, die verwoest werd door de zware regenval in de herfst van 2018, maar de Andalusische Deelregering ruziet nog steeds met het bedrijf waaraan het contract is gegund over wie die reparatie gaat betalen. Coín is ook verwikkeld in een gerechtelijke procedure vanwege het gebrek aan zuivering van het afvalwater. Terwijl de overheden ruziën, is de aansluiting nog steeds kapot en gaat het rioolwater van Coín naar de rivier de Guadalhorce.
Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater
Ofschoon in vergelijking met de grote bevolkingscentra het effect minder groot is, moeten we niet de talrijke afgelegen woningen vergeten die in Málaga bestaan. In de Axarquía hebben gemeentes zoals Alcaucín, Viñuela, Cómpeta, Periana en Torrox duizenden woningen op het platteland, zoals de woonkernen in de vallei van de Guadalhorce als Coín, Alhaurín el Grande en Alhaurín de la Torre. Ook gemeentes als Mijas of Ronda hebben vele woningen buiten het bestemmingsplan.
Een van de positieve aspecten van de DAFO is de verplichting dat genoemde woningen over een individueel en zelfstandig zuiveringssysteem beschikken. Laten we niet vergeten dat genoemde procedure belangrijk is bij het kopen van woningen door buitenlanders in de provincie.
Wat is het probleem?
Ik constateer dat een van de negatieve punten de eis is van de Deelregering van Andalusië, dat de woningen die aan DAFO zijn onderworpen over een waterdichte septic tank moeten beschikken, terwijl er geen septic tanks met biologische filters worden toegestaan. Deze richtlijn is een grote vergissing en veroorzaakt een tegenovergesteld effect van wat men wil bereiken, namelijk het vermijden, dat die woningen de grond waar ze op liggen verontreinigen.
Voor woningen met een waterdichte tank wordt vereist dat een tankwagen regelmatig (al naargelang het gebruik kan dat maandelijks of minder zijn) naar de woning gaat om de inhoud van de septic tank in hun reservoir te legen en daarna moet deze op een daarvoor ingericht verzamelpunt gestort worden.
Wat zou een andere optie zijn?
De septic tank met een biologische filter als zuiveringssysteem veroorloven, aangezien het ledigen van de tank niet nodig zou zijn en het water zou er schoon en gezuiverd uitkomen. Het kan zijn dat het nodig is dat er toestemming gevraagd moet worden voor het verzamelpunt van dat gefiltreerde en schone water, dat zelfs voor irrigatie gebruikt zou kunnen worden. Met dit zuiveringssysteem zou het voldoende zijn dat één maal per jaar een bedrijf de tanks zou reinigen, wat een aanzienlijke besparing voor de eigenaar betekent.
Wat is er gaande?
Het probleem met de waterdichte septic tanks is dat de financiële kosten voor elke keer dat de tank geleegd wordt, veroorzaakt dat veel eigenaars voor onwettige manieren kiezen om de overlast en de financiële kosten te vermijden. Het gebeurt dikwijls dat men er voor kiest een waterdichte septic tank te installeren en nadat deze door een vakman is gecertificeerd, wordt er dikwijls een klein gat in de bodem gemaakt via welk het rioolwater in de ondergrond wordt geloosd om op deze manier te vermijden dat een tankwagen het reservoir steeds moet legen. Het is niet erg waarschijnlijk dat men hiervoor beboet wordt.
Het is schokkend dat sommige Gemeentebesturen geaccepteerd hebben of begrijpen dat de eigenaar de waterdichte tank niet zal laten legen en er van uitgaan dat deze een klein gat erin maakt. Ik zou zelfs wel durven beweren dat deze “oplossing” aan de eigenaar wordt aangedragen om de overlast van het legen te vermijden, aangezien het voor de DAFO alleen maar nodig is dat een vakman de installatie van de septic tank certificeert; als er later een gat in wordt gemaakt zal niemand dat merken.
Aangezien er duizenden woningen op het platteland zijn, is het naïef om te denken dat in elk van die woningen regelmatig een tankwagen de septic tank gaat legen of het kan zijn dat het de Deelregering van Andalusië weinig kan schelen hoe die lozingen plaatsvinden (ik ben geneigd dit laatste te geloven). Evenmin is het me duidelijk waar deze tankwagens het opgehaalde rioolwater lozen.
Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt
Om wat ik boven uiteengezet heb te vermijden – wat een smeerlapperij is om het op een alledaagse manier te zeggen – hebben wij, toen wij bij het afhandelen van de DAFO’s op deze problematiek stuitten, de eigenaar aanbevolen om, nadat eenmaal een waterdichte tank geïnstalleerd en gecertificeerd is voor het aanvragen van de DAFO, naast de waterdichte tank een tank met een biologische filter te installeren om te vermijden dat het rioolwater rechtstreeks op het terrein geloosd wordt. Op deze manier is het geloosde water tenminste schoon en verontreinigt het de grond niet, terwijl de eigenaar zich de kosten en de overlast bespaart die het regelmatige legen van de septic tank met zich meebrengt.
Deze laatste optie, al wordt hij niet officieel geaccepteerd door de Andalusische Deelregering en vele gemeentebesturen, vermijdt tenminste de lozing van rioolwater, waar het uiteindelijk om gaat als er aan het milieu gedacht wordt.
Conclusie
Zoals u kunt begrijpen, levert dit onderwerp veel gespreksstof op, maar ik geloof dat u aan de hand van deze korte uiteenzetting het algemene heeft kunnen constateren, zowel van de overheid als van vele burgers. Dit is de realiteit.
De toekomst van het toerisme in Málaga en van het hele Middellandsezeegebied wordt evenmin met perspectief bekeken, want men leeft op korte termijn en is niet zuinig op dat wat essentieel is, opdat investeerders en toeristen naar Málaga blijven komen; buitenlanders die een huis willen kopen om te kunnen genieten van de kwaliteit van leven of die eenvoudigweg hun vakantie in Spanje willen doorbrengen.
En degenen die hier het grootste deel van de tijd verblijven en wonen zijn zich niet bewust van de grote verontreiniging die wij genereren en van de schade die wij de zee, de rivieren of beken (die steeds meer verontreinigd raken) toebrengen. Ik merk niet veel van klachten of acties van de burgers om tegen deze situatie te protesteren.
Een deel van de schade is onherstelbaar, maar er is een ander deel dat verholpen kan worden.
Er zijn steeds meer buitenlanders geïnteresseerd in het aankopen van onroerend goed in Spanje als investering of simpelweg om te kunnen genieten tijdens hun vakantieperiodes. De laatste jaren is de verhuurmarkt, vooral dan in verband met vakantieverhuur, enorm gestegen in Andalusië, vooral in steden aan de Costa del Sol en de Costa Tropical, zoals in Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena, etc.
Heel wat kopers van woningen in Spanje worden aangetrokken door de investeringsverwachtingen met de inkomsten die ze van de verhuur van die woning kunnen verkrijgen. Zoals te verwachten moeten er belasting betaald worden over de inkomsten uit verhuur van een woning -of het nu gaat om een verhuur op lange termijn of een vakantieverhuur- zowel door fiscaal residenten (jaarlijkse IRPF-belasting) als niet-fiscaal residenten (kwartaalaangifte IRNR-belasting).
Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?
Sinds 2016 betalen residenten van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen 19% over de verhuurinkomsten. Niet-EU residenten betalen 24%. Dit verschil in belastingtarieven leidde tot een aanklacht bij de Europese Commissie wegens discriminatie van inwoners buiten de Europese Unie. Op de dag van publicatie van dit artikel moet het vonnis nog worden uitgesproken. Dit is uiteraard een belangrijk thema voor Britse eigenaren met het oog op de Brexit.
Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?
Niet-residenten in Spanje, die wel residenten zijn in een ander land van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, kunnen dezelfde onkosten in vermindering brengen als residenten in Spanje. De enige uitzondering geldt voor woningen die voor lange termijn worden verhuurd aangezien residenten in Spanje daarvoor 60% van hetgeen de huurder betaald in vermindering kunnen brengen terwijl dit niet geldt voor niet-residenten. Officieel zijn kosten alleen proportioneel aftrekbaar afhankelijk van het aantal dagen van de verhuur. Bijvoorbeeld, als je 90 dagen verhuurt per jaar, dan zijn slechts 25% van de jaarlijkse kosten aftrekbaar.
Burgers die geen inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen geen enkele fiscale vermindering toepassen. Zij betalen dus belasting op de volledige bruto verhuurinkomsten.
BELASTINGBETALING OVER VERHUUR
Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?
Burgers die inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen kosten zoals de onroerendzaakbelasting (IBI), milieubelasting (basura) of de bijdrage van de Vereniging van Eigenaren in vermindering brengen. Ook andere kosten kunnen in vermindering gebracht worden indien er bewezen wordt dat ze een economische link hebben met de verhuuractiviteit, zoals rente van leningen, onderhoudskosten, water, electriciteit of gas, etc.
Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?
De opbrengst van de verhuurinkomsten door niet-residenten in Spanje moet per kwartaal worden aangegeven middels het formulier 210. Indien u meer dan een woning heeft, moet er een formulier per woning worden ingediend. Deze aangifte moet ingediend worden binnen de eerste 20 dagen van de maanden april, juli, oktober en januari. Er moeten dus vier formulieren per jaar worden ingediend waarin de verhuurinkomsten van de 12 maanden van het jaar worden aangegeven.
Eigenaars die hun woning verhuren als toeristenvakantieverhuur mogen in hetzelfde formulier 210 alle verhuuropbrengsten aangeven voor de drie maanden zelfs als die van verschillende huurders zijn.
Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?
Indien de Spaanse Belastingdienst te weten komt dat u een woning verhuurt zonder deze aan te geven, zal zij een procedure starten waarin ze een voorstel tot vereffening inclusief rentekosten zal toesturen. Daarnaast zal de Belastingdienst een sanctieprocedure starten waarin u een boete kan ontvangen van tussen de 50% en 100% van hetgeen u niet heeft aangegeven.
Dankzij internet en digitale verhuurplatforms zoals Airbnb, HomeAway, SpainHoliday and Tripadvisor, heeft de Belastingdienst in de laatste jaren diverse inspectiecampagnes gevoerd en werden duizenden eigenaars vereist hun verhuuropbrengsten te regulariseren.
Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?
Om je huis te kunnen publiceren op online verhuurplatforms moet je een RTA-verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo de Andalucia, zowel voor huizen binnen stedelijke bebouwing (urbano) als op het platteland (rustico). Als je deze licentie nog niet hebt, dan kan C&D Solicitors deze aanvragen en je informeren over de officiële eisen die een veilige en kwalitatieve woning garanderen in geval van een inspectie. ´Urbano´ woningen hebben ook de Licentie van Eerste Bewoning nodig en als de woning deze nog niet heeft, dan raden we aan om een architect in te huren en deze aan te vragen bij de Gemeente. Standaard licenties op het platteland (“alojamiento turistico”) hebben een limiet van 90 dagen verhuur per jaar en er mogen geen extra services aangeboden worden zoals ontbijt.
Het laatste belangrijke punt als je wilt verhuren aan toeristen, is dat je verplicht bent iedere aankomt binnen 24 uur te melden bij de Guardia Civil (Politie) via hun online platform.
Wat moet u doen?
Hoewel u niet graag belastingen betaalt, zoals de meerderheid onder ons, raden wij u aan uw situatie te regulariseren en driemaandelijks de aangifte van formulier 210 te maken over uw verhuuropbrengsten indien u een woning verhuurt in Spanje.
Wij hebben reeds in februari 2015 in een artikel het gehad over de wijziging op 01/01/2015 van de wetgeving die de Successierechten/erfbelasting reguleert, waarbij EU-inwoners hetzelfde betalen aan successierechten als inwoners in Spanje. Vanaf dat moment konden de communautaire burgers de belasting betalen overeenkomstig de wetgeving van de autonome gemeenschap waarin de goederen gelegen zijn. We wijzen er nogmaals op dat deze wetgeving veel gunstiger is dan de overheidsregeling inzake successierechten die tot op die dag werd toegepast voor inwoners in de Europese Unie.
Deze wijziging werd niet toegepast voor inwoners buiten de Europese Unie, die deze belasting tot nu toe moesten betalen overeenkomstig de overheidsregeling.
Hoge Gerechtshof bepaalt ten gunste van niet-EU inwoners
Verscheidene vonnissen van het Hooggerechtshof van februari en maart 2018, omtrent residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap zoals Canada of Zwitserland hebben vastgelegd dat er sprake is van discriminatie dat indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal omdat residenten in landen buiten de Europese Unie de wetgeving van de autonome gemeenschappen niet mogen toepassen net zoals de EU-burgers. Daarom zullen de residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap gelijk behandeld moeten worden inzake de successie- en schenkingsrechten, en zij ook zullen genieten van de fiscale voordelen overeenkomstig de autonome wetgeving.
Daarnaast moet gezegd worden dat het vrije verkeer van kapitaal opgenomen werd in artikel 63 van het Verdragbetreffende de Werking van de Europese Unie, die alle beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten en tussen lidstaten en derde landen verbiedt. Daarom is de beperking van de residenten in landen buiten de Europese Unie inzake de successierechten tegenstrijdig met de wetgeving van de Europese Unie.
Sinds september 2018 heeft de Spaanse Belastingdienst beslist om deze vonnissen toe te passen en staat ze de vereffening van de successierechten toe met toepassing van de wetgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap in geval van residenten in landen buiten de Europese Gemeenschap.
Voordeel van belastingcalculatie door Autonome Regio
Deze wijziging in het fiscaal criterium is een belangrijke besparing in nalatenschappen van residenten die niet in de Europese Unie wonen want de meeste autonome gemeenschappen in Spanje – met inbegrip van Andalusië -, hebben een zodanige regeling dat de langstlevende echtgenoot, de kinderen en afstammelingen zoals kleinkinderen bijna geen successierechten betalen omdat ze genieten van hoge bonussen. Deze bonussen in Andalusië zijn gedetailleerd uitgelegd in ons artikel van januari 2018.
Mogelijkheid tot terugvordering belasting tot 4 jaar terug
Het voldoet te zeggen dat deze wijziging in het fiscaal criterium de deur opent voor vorderingen door erfgenamen die wonen in landen buiten de Europese Unie die de successie- en schenkingsrechten hebben betaald in deze laatste jaren indien na vergelijking tussen de overheidsregeling en die van de autonome gemeenschap blijkt dat deze veel meer betaald hebben dan een inwoner van de Europese Unie. Deze vordering kan worden ingesteld mits het vorderingsrecht niet is verjaard is hetgeen neerkomt op vier jaar sinds de betaling ervan.
Brexit en Britse inwoners
Tenslotte, denkende aan de gevolgen van de Brexit voor de Britten met eigendommen en goederen in Spanje zullen zij gelukkig wel kunnen blijven genieten van de bonussen en verlagingen in de successie- en schenkingsrechten zoals tot nu toe, zelfs al behoren ze niet tot de Europese Unie.
Veel Britse eigenaren en kopers met vastgoed in Spanje en op zijn minst de erfgenamen zullen dus geen nadeel ondervinden bij het betalen van erfbelastingen.
Als u een huis wilt kopen met een Spaanse hypotheek dan is het goed om te weten dat de standaard in Spanjaard de hypothecaire lening met variabele rente is. De Euro Interbank Offered Rate -ook wel Euribor– genoemd, geldt als referentie voor hypotheken met een variabele rente en op dit moment staat deze heel laag. De meerderheid van de hypotheken in Spanje wordt vastgesteld op Euribor plus de door de bank aangeboden rente.
Sommige banken bieden hypotheken aan tegen een vaste rente maar dit zijn er in Spanje maar weinig in vergelijking met die met een variabele rente.
Een hypotheek afsluiten in Spanje of in een ander land?
Als u geen fiscaal-resident in Spanje bent en u denkt aan het afsluiten van een hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan is het waarschijnlijker dat een bank in het land waar u fiscaal ingezetene bent u betere rente kan aanbieden dan een Spaanse bank. Daarom is het aan te raden om in uw land bij de banken te informeren of ze hypotheken geven in Spanje.
Manieren om de rente te verlagen
Bij Spaanse hypotheken met variabele rente worden normaal gesproken een serie extra producten aangeboden die het rentepercentage voor uw hypothecaire lening kunnen verlagen. Elk van deze van deze financiële producten / voorwaarden kan de rente met een percentage van tussen de 0,25% – 0,50% verlagen, met een maximum voor niet-residenten tussen de 0,75% en 1,00%.
Enkele van deze producten / voorwaarden zijn:
Automatische storting van salaris of pensioen
Een minimaal gemiddeld saldo op de rekening die gekoppeld is aan de lening
Contracteren van online banking en virtuele brievenbus
Automatische incasso´s van servicebedrijven (water, electriciteit, belastingen, etc.)
Afname van debit/credit card
Pensioenplan bij de bank met een minimale jaarlijkse bijdrage
Afsluiten van een levensverzekering en huisverzekering / inboedelverzekering
Het starten van de procedure bij de bank
Als u al een bank heeft die u een hypotheek wil verstrekken dan raden wij u aan om eerst een financiële goedkeuring te vragen. In deze fase geeft u de bank een volledige lijst van uw inkomsten en leningen, uw arbeidssituatie en het bedrag dat u aan hypotheek nodig heeft. De bank voert deze gegevens in en informeert bij het hoofdkantoor u of zij de hypotheek op basis van uw inkomen zouden goedkeuren.
Hiermee kunt u dus zowel tijd als geld besparen, omdat nog niet alle documentatie toegestuurd en gecontroleerd hoeft te worden. Daarnaast hoeft u in deze fase ook nog geen taxatie te betalen van het onroerend goed door de betreffende bank. Bij deze documentatie heeft de bank overigens al een uittreksel (´nota simple´) nodig van het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, van het eigendom dat u wilt kopen. Als de bank u op basis van dit financiële vooronderzoek dus geen hypotheek wil verstrekken, dan heeft u nog altijd tijd om het bij een ander bank te proberen.
Bijkomende kosten van de Spaanse hypotheek
Geactualiseerde informatie als gevolg van de uitspraak van het Hoge Gerechtshog in oktober 2018 en een wetswijziging door Spaanse regering, op basis waarvan de banken nu een groot deel betalen van de initiële kosten van de hypotheek.
Wettelijke kosten:
Deze zijn gewoonlijk rond de 3% – 4% van het hypotheekbedrag, maar worden sinds oktober 2018 door de bank betaald (deze kosten kunnen worden teruggeclaimd voor hypotheken die getekend zijn sinds oktober 2014). Dit zijn belastingen, de factuur van de notaris (de hypotheekakte staat los van de eigendomsakte en wordt dus apart berekend), de factuur van het Eigendomsregister en de vergoeding voor het administratiekantoor. Deze kosten zijn gelijk of het nu gaat om een hypotheek van een Spaanse bank of van een buitenlandse bank.
Advocaatkosten:
Hoewel u zelf rechtstreeks met de bank kunt onderhandelen, is het aan te raden dat uw advocaat u helpt bij deze procedures aangezien hij u professioneel kan adviseren. Daarnaast zal zijn werk met de bank efficiënter zijn om de hypotheek te kunnen krijgen die u nodig heeft, omdat hij op de hoogte is van de geldende condities per bank, hij de Spaanse algemene voorwaarden voor u kan controleren (de kleine lettertjes) en hij namens u kan onderhandelen.
Bijkomende kosten van de bank:
Openingscomissie (normaal 0,5% – 1% van de hypotheek), verplichte huisverzekering (inboedelverzekering) en levensverzekering voor elke hypotheeknemer.
Op dit punt willen we graag speciale aandacht vragen voor de levensverzekering die de meeste banken verplicht stellen. Deze verzekering moet men afsluiten over het gehypothekeerde bedrag en is bedoeld als garantie in het geval van overlijden van de houders van de lening. De bank kan dan van de verzekeringsmaatschappij het bedrag innen wat men nog schuldig is aan de bank.
De levensverzekering is een interessant product voor de hypotheekgever maar kan een hoge premie hebben, helemaal als de hypotheekgever ouder is of problemen met de gezondheid heeft. Het spreekt voor zichzelf dat de premie hoger is wanneer het risco op overlijden hoger is. Het is echter belangrijk om te weten dat u na het eerste jaar gewoon kunt veranderen van verzekeringsmaatschappij die u een levensverzekering met betere condities biedt.
Bij sommige banken is het ook gebruikelijk dat er een eenmalige premie betaald wordt voor de eerder genoemde levensverzekering. Dat wil zeggen dat de bank bij het ondertekenen van de hypotheek al het hele bedrag van de premie van de verzekering int voor de totale looptijd van de hypothecaire lening.
Uiteraard is het belangrijk dat u een goed overzicht heeft van ALLE netto én bruto kosten van de hypotheek zodat u precies weet welk bedrag u aan de aankoop van u huis kunt besteden.
Wettelijk bindende hypotheekofferte
Wanneer de bank uw hypotheekaanvraag officieel en schriftelijk goedkeurt, dan is dit deze offerte wettelijk bindend (´oferta vinculante´). Dit bancaire document functioneert als een contract en verplicht de bank om u daadwerkelijk een hypotheek te verstrekken onder de hierin gestelde voorwaarden.
De duur van de wettelijk bindende offerte is meestal een maand en kan niet korter zijn dan 10 dagen.
Aanbevelingen voor het kopen van een eigendom met hypotheek
De finale goedkeuring van de hypotheek door de bank duurt meestal 2 a 3 weken. Daarom is het verstandig om de hypotheekprocedure zo vroeg mogelijk te starten, zelfs als u nog geen definitief huis heeft gekozen.
Heeft u al besloten welk eigendom u wilt kopen maar u weet nog niet of de bank u een hypotheek wil verstrekken? Dan kunt u eventueel met de verkoper onderhandelen dat reserveringscontract of privé koopcontract onderhevig zijn aan het verlenen van de hypotheek (in het Engels ´subject to mortgage´). Deze beperkende voorwaarde voorkomt dan dat u uw reserveringssom en/of aanbetaling kwijtraakt als geen enkele bank over de brug wil komen met de hypothecaire lening. Meeste (Spaanse) verkopers willen zich echter niet hieraan binden, dus is het hoe dan ook beter om het aanvraagproces van de hypotheek zo vroeg mogelijk te starten.
Houdt u er bijvoorbeeld ook rekening mee dat niet alle banken hypotheken afgeven voor huizen op het platteland, of slechts voor een beperkt percentage.
Besparen door het oversluiten van een hypotheek
Als u huiseigenaar bent met een Spaanse hypotheek dan heeft u het recht om na één jaar de hypotheek over te laten sluiten naar een andere bank met lagere rente of betere condities. Dat wil zeggen dat de nieuwe bank het resterende kapitaal plus de overdrachtcommissie (als die er is) aan uw huidige bank betaalt en u betaalt de hypotheek vervolgens aan de nieuwe bank met een lager maandbedrag volgens de nieuwe condities.
Deze nieuwe bank stuurt de voorwaarden van het oversluiten naar uw huidige bank en als deze de genoemde voorwaarden niet binnen vijftien kalenderdagen gelijkstelt dan zal het totaal van het restkapitaal aan deze bank betaald worden en is de nieuwe bank de hypotheekverstrekker van uw woning.
Aangezien men in de eerste jaren van de hypotheek het grootste deel aan rente betaalt, is het waarschijnlijk dat het oversluiten van de hypotheek niet meer interessant is als meer dan de helft van de looptijd al voorbij is. U kunt het beste een berekening laten maken van de genoemde situatie.
De kosten voor het overdragen van de bestaande hypotheek zijn heel laag vergeleken met het afsluiten van een nieuwe hypotheek en daarom kan het oversluiten heel interessant zijn als de rente die de bank u aanbiedt lager is.
Veel kopers denken als eerste aan enkele verbouwingen als ze een huis kopen. De kosten die de verbouwingen en verbeteringen in de woning met zich meebrengen, kunnen in mindering worden gebracht van de belasting op de vermogenswinst in het geval er een winst in bij de verkoop van de woning in de toekomst. Het is belangrijk erop te wijzen dat de kostenvoor de herstellingen of onderhoud van de woning niet aftrekbaar zijn, enkel en alleen als de verbouwingen en verbeteringen die de waarde van de onroerende zaak verhogen.
De kosten voor verbeteringen worden bij de aankoopprijs opgeteld waardoor er dus een lagere vermogenswinst ontstaat in het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en dus er minder belastingen zullen worden betaald bij de Spaanse Belastingdienst. Dit kan enkel geschieden indien de verbouwingen en verbeteringen ook daadwerkelijk worden aangetoond want de Spaanse Belastingdienst moet deze aanvaarden. Hierna leg ik uit wat, naar mijn mening, het belangrijkste is om de uitgevoerde werkzaamheden te bewijzen voor fiscale doeleinden.
TECHNISCH PROJECT
Het feit dat een architect een project opmaakt en de controle heeft over de uitvoering van de werken is een belangrijk punt. Als de uit te voeren werkzaamheden redelijk omvangrijk zijn, dan is het aan te raden dat een professional het project opvolgt en controleert want als er iets verkeerds gaat dan moet hij de aansprakelijkheid op zich nemen. En gezien de werken werden uitgevoerd overeenkomstig een technisch project en een certificaat van het einde van de werkzaamheden, zal dit dienen om de in de woning aangebrachte verbeteringen te bewijzen bij de Spaanse Belastingdienst.
BOUWVERGUNNING
Als je een verbouwing begint, is het altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, of het nu gaat om een kleinere of grotere verbouwing. Het is inderdaad zo dat deze vaak niet wordt aangevraagd om geld te besparen, bijvoorbeeld als de verbouwingen gaan om het interieur van de woning of een kamer, om dat dit moelijker te controleren is.
Als je een bouwvergunning aanvraagt en verkrijgt, zal dit in drie belangrijke aspecten helpen:
Bewijs van de wettelijkheid van de bouwwerkzaamheden op voorwaarde dat de werkzaamheden overeenkomen met de verleende vergunning. Het is tevens belangrijk te weten dat als er een werkongeval is en je geen bouwvergunning hebt, dit voor de eigenaar kan leiden tot strafrechtelijke gevolgen.
Als we het hebben over werkzaamheden waarbij de verdeling binnenin de woning wordt veranderd, de bebouwde oppervlakte wijzigt of een nieuwe woning wordt gebouwd, zal de bouwvergunning -naast andere documenten zoals het certificaat van de einde van de bouwwerkzaamheden en de vergunning van eerste bewoning- nodig zijn om de nieuwbouw te kunnen inschrijven in het Eigendomsregister.
Bij de verkoop van een woning met winst, zal de bouwvergunning dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat er verbeteringen werden aangebracht en zo zal kunnen worden aangevraagd dat hiermee rekening wordt gehouden als deel van de aankoopprijs van de woning.
Een bouwvergunning hebben is belangrijker vanuit het stedenbouwkundig en strafrechtelijk standpunt dan vanuit een fiscaal standpunt.
BOUWCONTRACT VOOR VERBOUWINGEN
Het is belangrijk om met de bouwheer een bouwcontract op te stellen voor de werkzaamheden die ze zullen uitvoeren. Het bouwcontract zal hoofdzakelijk aantonen wat het bouwbedrijf is dat de werkzaamheden zal uitvoeren, wat voor werkzaamheden precies worden uitgevoerd, de kostenraming en de termijn waarin deze worden uitgevoerd.
FACTUREN EN BETALINGSBEWIJZEN
Dit is ongetwijfeld de belangrijkste vereiste vanuit fiscaal standpunt opdat de Spaanse Belastingdienst de verbouwing of verbetering erkent.
Er komen veel cliënten naar ons kantoor die enorm veel geld aan verbetering hebben besteed in de woning, maar die geen facturen hebben van de bouwheer nog betalingsbewijzen voor deze werkzaamheden. Het is cruciaal om aan de Spaanse Belastingdienst te kunnen aantonen middels bankoverschrijving of cheques op naam van de bouwer dat deze bedragen werden betaald. Kan je op geen enkele manier deze betalingen bewijzen, dan zal het bijna onmogelijk zijn om deze verbeteringen aan de aankooprijs van de woning toe te voegen. Vraag altijd de factuur en hou het betalingsbewijs bij.
De kosten van de verbeteringen zullen worden toegevoegd aan de aankoopprijs waardoor er minder waardevermeerderingsbelasting betaald hoeft te worden. Deze vermogensbelasting bedraagt momenteel 19% over de winst tussen de aankoop- en verkoopprijs min de aftrekposten.
WERKZAAMHEDEN ZONDER VERGUNNING EN DIE NIET LEGALISEERBAAR ZIJN
Het is mogelijk dat voor de werkzaamheden die je in de woning wenst uit te voeren, geen bouwvergunning kan worden verkregen, bijvoorbeeld bij de uitbreiding van een woning die niet op bouwgrond gelegen is (agrarische zone/platteland), als je meer vierkante meter gaat bouwen wanneer de maximale bebouwbaarheid reeds bereikt werd zoals bij het afsluiten van een terras , of hoger wil bouwen dan is toegestaan. Het eerste waarmee je rekening moet houden is dat je als eigenaar de wettelijke aansprakelijk op je zal moet nemen die kan voortvloeien indien er een wettelijke procedure wordt ingesteld tegen de werkzaamheden zonder vergunning.
Als je deze werkzaamheden toch gaat uitvoeren is het belangrijk dat je een bouwcontract ondertekent met de bouwer, dat hij voor iedere betaling een factuur afgeeft en dat deze betalingen via bankoverschrijving gebeuren, dan is het wel mogelijk dat er rekening wordt gehouden met deze verbeteringen voor fiscale doeleinden op het moment dat je de woning verkoopt.
Aftrek kosten verbouwingen niet afhankelijk van vergunning
De Spaanse Belastingdienst kan geen verbeteringen weigeren waarvoor geen bouwvergunning werd verkregen– zij is niet bevoegd om de stedenbouwkundige wettelijkheid na te gaan-, daarom is het belangrijk dat je kan aantonen dat deze werkzaamheden werkelijk werden uitgevoerd, wat de kosten ervan zijn en de betalingsbewijzen. In zulke gevallen zou het geen slecht idee zijn dat een technicus een soort verslag opmaakt– we hebben het niet over een project-, waarin hij uitlegt hoe de staat van de woning vroeger was en welke werkzaamheden werden uitgevoerd, met foto’s en documentatie van de eigenaar. Het is een extra document om de verbeteringen aan te tonen.
AKTE VAN NIEUWBOUW
De akte van nieuwbouw is een document dat ten overstaan van de notaris wordt ondertekend teneinde de nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven. Zelfs al was er geen bouwvergunning voor de werkzaamheden, dan nog is het mogelijk om deze nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven -hetgeen niet betekent dat de werkzaamheden wettig zijn- op voorwaarden dat er voldaan wordt aan een bepaalde reeks vereisten.
Als je in Andalusië een zwembad, garage, bergruimte, etc. hebt gebouwd zonder bouwvergunning, dan is het mogelijk dat na zes jaar na het einde van de werkzaamheden een architect een certificaat afgeeft waarin de nieuwbouw wordt verklaard alsook het aantal jaren dat ondertussen verstreken is. Met dit certificaat kan je bij de notaris de akte van nieuwbouw ondertekenen en in het Eigendomsregister inschrijven. Soms kan het niet in het Eigendomsregister worden ingeschreven zoals in het geval van bijzonder beschermde grond.
WAARDE VAN DE BOUW VERKLAARD IN DE AKTE
De waarde van de nieuwbouwdie in de akte wordt weergegeven, kan op zichzelf niet dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat je deze kosten hebt gemaakt om de meerwaarde aan te tonen bij de verkoop. Als je bijvoorbeeld in de akte verklaart dat je 50.000 euro onkosten hebt gehad om het zwembad en de garage te bouwen en je hebt geen betalingsbewijzen of facturen van het bouwbedrijf, zal de Spaanse Belastingdienst dit niet aanvaarden. Dit komt omdat je ten overstaan van de notaris slechts een verklaring maakt. De notaris gaat niet na- want het is niet zijn verplichting- dat je werkelijk die 50.000 onkosten hebt gehad of misschien meer of minder.
Als je een notariele Nieuwbouwverklaring tekent voor werkzaamheden zonder bouwvergunning, is het best, naar mijn mening, om aan de akte de facturen en/of bewijzen van de betalingen aan de bouwer toe te voegen, omdat zo de waarde aangetoond wordt en het gemakkelijker zal zijn dat de Spaanse Belastingdienst deze aanvaardt wanneer je de woning verkoopt.
Tenslotte, wens ik je het allerbeste bij je verbouwingen en bovenal heel veel geduld; ik heb mijn geduld bijna verloren bij de werkzaamheden van mijn huis…
Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuurwoningen met toeristische doeleinden in Andalusië.
In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.
Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië
Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.
Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.
Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning
Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.
Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.
Gemeentebestuur van Nerja
Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.
Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.
Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.
Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.
Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners
Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.
Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.
RTA lijst van toeristische woningen in Malaga
Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.
Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.
Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.
Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.
Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.
Te betalen belasting op de gemaakte winst
Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.
Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.
Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.
Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.
Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.
Deze site maakt gebruik van cookies, zodat wij je de best mogelijke gebruikerservaring kunnen bieden. Cookie-informatie wordt opgeslagen in je browser en voert functies uit zoals het herkennen wanneer je terugkeert naar onze site en helpt ons team om te begrijpen welke delen van de site je het meest interessant en nuttig vindt.
Strikt noodzakelijke cookies
Strikt noodzakelijke cookie moet te allen tijde worden ingeschakeld, zodat we je voorkeuren voor cookie instellingen kunnen opslaan.
Als je deze cookie uitschakelt, kunnen we je voorkeuren niet opslaan . Dit betekent dat elke keer dat je deze site bezoekt het nodig is om cookies weer in te schakelen of uit te schakelen.
Cookies van derden
Deze site gebruikt Google Analytics om anonieme informatie zoals bezoekersaantallen en meest populaire pagina's te verzamelen.
Door deze cookie aan te laten staan help je onze site te verbeteren.
Schakel eerst strikt noodzakelijke cookies in om je voorkeuren op te slaan!
