conveyancing | C&D Solicitors

JURIDISCH ONDERZOEK VAN DE ADVOCAAT BIJ DE OVERDRACHT VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

Geschreven door Ariane van Wijk op 22 november, 2023. Gepost in andalusia, conveyancing, Sin categoría @nl.

Door onze dagelijkse professionele ervaring als gespecialiseerde vastgoedadvocaten kunnen wij het belang van goed juridisch advies tijdens het koopproces in de vorm van het juridisch onderzoek (due diligence) niet genoeg benadrukken. Een buitenlandse aankoop vereist immers een aanzienlijke financiële investering, ongeacht of je een particulier of een bedrijf bent, of het onroerend goed zal worden gebruikt als persoonlijke woning of voor verhuurinvestering.

Het is niet mogelijk om passend juridisch advies te geven aan een koper of investeerder van onroerend goed, tenzij er een proces is om de juridische/plannings-, fysieke en fiscale situatie van het onroerend goed te bestuderen. Een proces dat moet plaatsvinden vóórdat het prive koopcontract wordt ondertekend. Als deze volledige studie van het onroerend goed en de totale situatie ervan niet schriftelijk wordt weergegeven in een document dat gewoonlijk “juridisch verslag van onroerend goed” wordt genoemd, is het erg moeilijk om te vertrouwen op alle informatie die een koper/belegger moet weten voordat hij contractueel gebonden wordt aan de aankoop van een onroerend goed.

In dit geval hebben we het niet alleen over kopers, aangezien eigenaren of houders van onroerend goed die een woning in Andalusië verkopen, steeds vaker om due diligence vragen. Om mogelijke problemen of tekortkomingen in de juridische documentatie van het onroerend goed te kennen en op te lossen. Deze juridische checklist voorafgaand aan de verkoop van het onroerend goed zal de eigenaar helpen de winst die uit de verkoop kan worden gehaald te maximaliseren en zo snel mogelijk af te ronden.

Wat is het juridisch due diligence-rapport tijdens de overdracht van onroerend goed?

Het due diligence-rapport of juridisch rapport is een juridisch document dat elke advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht moet opstellen en naar een cliënt moet sturen. Of hij of zij nu koopt of verkoopt, met details over alle juridische en planningssituaties van het onroerend goed dat hij of zij van plan is te kopen of te verkopen. Dit document moet alle relevante juridische, plannings- en fiscale informatie over het onroerend goed bevatten, zodat een koper in het bezit kan zijn van alle relevante informatie om de meest bevredigende investeringsbeslissing te nemen met betrekking tot dat onroerend goed. En een koper de grootst mogelijke rechtszekerheid heeft met betrekking tot die investering.

Evenzo bindt dit document vanuit juridisch oogpunt de advocaat aan de cliënt en maakt het mogelijk om de uitgevoerde juridische werkzaamheden te definiëren. En hiernaast om zekerheid te bieden tijdens het overdrachtsproces door middel van de gedetailleerde informatie die aan de koper wordt uitgelegd in het juridisch due diligence-rapport.

Waarom is een vastgoed juridisch onderzoek zo belangrijk als ik een woning koop?

Het antwoord is simpel: omdat dit document u als koper rechtszekerheid geeft. Het bevat alle relevante informatie over het onroerend goed dat u schriftelijk wilt verwerven, waardoor het gemakkelijker te begrijpen is, samen met een uitleg van alles wat in dat proces is bestudeerd. Ook bevat dit document zaken die nog niet zijn vastgesteld op de datum waarop het rapport wordt opgesteld, zaken die in behandeling zijn of zaken die om verschillende redenen niet kunnen worden vastgesteld. Al naar gelang het geval.

Dit rapport voorkomt of verkleint de kans dat de koper problemen ondervindt tijdens het overdrachtsproces en daarna, zodra het onderhandse koopcontract of zelfs de openbare verkoopakte is ondertekend. Dit zijn vaak problemen die, als ze vooraf bekend waren bij de koper, zouden leiden tot een onderhandeling met de verkoper voordat het prive koopcontract werd ondertekend of zelfs hadden kunnen leiden tot het afzien van het koopproces.

Wat moet er in de due diligence of het juridisch onderzoek rapport van het onroerend goed staan?

Due diligence van onroerend goed is als een maatpak, wat betekent dat dit document en de inhoud ervan afhankelijk zijn van het profiel van de klant en het beoogde gebruik van het onroerend goed.

1. REGISTRALE STATUS VIA HET JURIDISCH ONDERZOEK

Het algemene gedeelte van dit document, ongeacht het type doel van de aankoop, zal zijn om de kadastrale (Catastro) en registerbeschrijving (Registro de la Propiedad) van het onroerend goed te bekijken en te zien hoe het overeenkomt met de fysieke realiteit.

2. SCHULDEN

Evenzo het beoordelen van mogelijke registratiekosten of andere bezwaringen, zoals het bestaan van hypotheken, erfdienstbaarheden, pandrechten of beslagleggingen. Een goede vastgoedadvocaat checkt ook of er geen schulden zijn van serviceproviders (water, elektriciteit, etc.), gemeentelijke belastingen of de Vereniging van Eigenaren (VVE).

3. DETAILS GEMEENTEHUIS EN RUIMTELIJKE ORDENING

Het is ook van belang om eventuele administratieve erfdienstbaarheden, zoals wegen, kusten, het openbaar waterdomein en de situatie met de VvE en mogelijke schulden of buitengewone aanslagen te bestuderen.

4. (COMMERCIËLE) VERGUNNINGEN

De studie van de planningssituatie van het onroerend goed is ook zeer belangrijk en in dit geval zal de studie afhangen van het beoogde gebruik van het onroerend goed: een hotel, een vakantiehuis, handelspanden, een woonhuis, industrieel gebruik, enz. Op dit punt wordt meestal een architect of technicus ingeschakeld om een bouwkundig onderzoek of checklist uit te voeren.

5. FISCALE IMPLICATIES

Ten slotte is een belastingcontrole bij de aankoop van onroerend goed erg belangrijk, vooral bij aankopen door beleggingsmaatschappijen en beleggingsfondsen. Deze dienen een waardering van deze activa te verkrijgen en moeten zich bezighouden met de planning van de onroerendgoedbelasting voor de aankoop van het onroerend goed, om belastingen te besparen en de fiscale impact te verminderen.

Wanneer moet een klant het juridisch rapport van het vastgoed ontvangen?

De due diligence van het onroerend goed moet worden opgesteld voordat het onderhandse koopcontract wordt ondertekend, een document dat over het algemeen inhoudt dat de koper 10% van de verkoopprijs moet betalen. Met andere woorden, het belangrijkste is dat de koper op de hoogte is van alle juridische, plannings- en belastinginformatie van het onroerend goed voordat hij een aanzienlijk bedrag betaalt tijdens het proces en het onderhandse contract ondertekent. Op het gebied van onroerend goed wordt een juridisch onderzoek van onroerend goed meestal voorbereid na ondertekening van het reserveringscontract met de betaling van een kleine aanbetaling en voordat het prive koopcontract wordt ondertekend.

Als de koper vooraf alle relevante en belangrijke informatie over het onroerend goed ontvangt, heeft hij of zij veel meer rechtszekerheid in de investering. En als er problemen of problemen zijn, kunnen deze worden onderhandeld met de verkoper en kan de situatie worden weerspiegeld in het onderhandse koopcontract. Dit zal een positief effect hebben op het proces, waardoor stress afneemt en de kans dat het proces niet voor beide partijen naar tevredenheid eindigt.

Anders kan het ondertekenen van een onderhandse overeenkomst en het doen van een substantiële betaling aan de verkoper, zonder op de hoogte te zijn van de juridische, plannings- en fiscale situatie van het onroerend goed, leiden tot problemen tussen de koper en de verkoper. Als er in dit scenario problemen zijn met het onroerend goed in kwestie, maar de verkoper is nergens van op de hoogte gebracht bij het ondertekenen van het contract, dan is het mogelijk dat het contract de koper niet voldoende beschermt.
Of het kan ertoe leiden dat de verkoper het gevoel heeft dat hij of zij met 10% van de prijs op zak en een ondertekend contract de overhand heeft bij het onderhandelen over wijzigingen die van invloed zijn op de verkoopprijs of de verplichtingen van de partijen.

Wie is de juiste professional om een juridisch onderzoek op te stellen?

Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht is zonder twijfel de juiste professional om dit belangrijke document op te stellen bij het kopen of verkopen van een woning in Spanje. Een investering van een bepaalde betekenis doen in een onroerend goed en proberen te besparen op de kosten van een advocaat is een schoolvoorbeeld van een fout en heeft absoluut geen zin, aangezien de kosten van een advocaat in vergelijking met alle kosten van een aankoop van onroerend goed vrij klein zijn.

Wees op uw hoede voor iedereen die u aanmoedigt om geen onafhankelijke advocaat in te huren tijdens de aankoop van een woning in Spanje, vooral wanneer deze persoon enig belang heeft bij de transactie. Zoek de advocaat waarvan u denkt dat deze het best gepositioneerd is om u te adviseren bij uw aankoop door ervaring en beoordelingen. Vergelijk de informatie die beschikbaar is op de website van de advocaat met betrekking tot de aangeboden diensten en de informatie die u ontvangt nadat u het eerste contact met de advocaat hebt gelegd. Zorg ervoor dat deze advocaat een expert is op het gebied van goederenrecht en bekend is met de materie.

**Waarom is het juridisch onderzoek van een woning belangrijk als ik een woning verkoop?**

Het verkrijgen van een juridisch onderzoek van onroerend goed voor een onroerend goed dat u wilt verkopen, wordt ten zeerste aanbevolen, aangezien de eigenaar eventuele problemen of problemen met het onroerend goed kan opsporen en oplossen voordat hij verkoopt. Als de eigenaar de mogelijke problemen met het onroerend goed identificeert, corrigeert en oplost voordat het wordt verkocht, is het zeer waarschijnlijk dat de winst uit de verkoop kan worden gemaximaliseerd, aangezien de koper meer tevreden zal zijn met de juridische situatie van het onroerend goed en de transactie sneller zal verlopen.

Het op de markt brengen van een woning wanneer de koper er vooraf voor heeft gezorgd dat alle documentatie correct is en de nodige vergunningen in orde zijn, zal ertoe leiden dat elke koper sneller is in het afronden van de verkoop en zal eventuele argumenten om de prijs van het onroerend goed te verlagen verminderen.

Advocatenkantoor gespecialiseerd in het juridisch onderzoek van onroerend goed in Andalusië

Engelssprekende advocaten, Nederlandse begeleiding

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de winst die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 – 952 532 582, een WhatsApp-bericht sturen op 0034 – 639 54 16 02 of schrijven op info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, CEO & advocaat bij C&D Solicitors, Torrox/Malaga (Andalusië)

Een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Geschreven door Ariane van Wijk op 14 juli, 2022. Gepost in advocaat, andalusia, Andalusian, Andalusie, belasting IRNR, conveyancing, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol, hypotheek, Inkomstenbelasting, Onroerend goed, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, Spanje.

Met uitzondering van 2020 als gevolg van de pandemie, is de interesse van buitenlandse investeerders de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje. Dit geldt zowel voor vakantie- als lange termijn verhuur. Veel verkoopoperaties van huizen in Andalusië, vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, zijn voornamelijk bedoeld voor verhuur om de koper in staat te stellen winst te behalen uit de vastgoedinvestering in Spanje.

Onder deze beleggingskopers zijn velen Europese burgers die niet in Spanje wonen, uit landen als Nederland, België, Engeland, Zweden, Finland, Frankrijk of Duitsland. Volgens een rapport van het OMAU (Observatorium voor het Stedelijk Milieu van Málaga) is de stad Malaga van 14.885 totale vakantieverhuur woningen in 2015 naar 54.685 in 2021 gegaan.

Laat u informeren over waar u kunt investeren in de aankoop van een woning

Er zijn vier aandachtspunten bij het nemen van een beslissing over waar te kopen en de prijs die moet worden betaald.

Gemiddelde prijs oftewel de kosten van huizen. Als woningen erg duur zijn, zal het uiteraard moeilijker zijn om de investering af te schrijven of terug te verdienen door deze te verhuren.
Gemiddelde prijs of kosten van huur. Als de gemiddelde huurprijs erg laag is, zal de winst of winst lager zijn en zal er meer tijd nodig zijn om het gewenste rendement te behalen.
Toeristisch potentieel van het gebied waar u wilt investeren. Het is duidelijk dat, in termen van vakantieverhuur, accommodaties aan het strand bijvoorbeeld perioden van zeer hoge rendementen laten zien wanneer ze voor vakantie worden verhuurd. Culturele of toeristische steden zoals Malaga, Cadiz of Sevilla zijn bijvoorbeeld een groot deel van het jaar aantrekkelijk voor toeristen, ook in het midden- en laagseizoen dus.
Onderhoudskosten en belastingkosten over de verhuur. Vakantie- en langetermijnverhuur hebben zeer verschillende fiscale overwegingen in Spanje.

Bereken de ROI-winstgevendheid van een vastgoedinvestering in Spanje

De meest eenvoudige Return-On-Investment-formule zou zijn om te beginnen met het berekenen van het bruto-inkomen uit huur per jaar, het te delen door de aankoopprijs en het resultaat van deze berekening te vermenigvuldigen met 100 om uw rendement te behalen. Laten we een paar voorbeelden gebruiken:

Ruud, een Nederlander uit Utrecht, denkt erover om een nieuwbouwhuis te kopen in Málaga, aan de oostkant, een van de duurste wijken, voor een prijs van 470.000 euro, inclusief overdrachtskosten. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft geleerd dat de gemiddelde huurprijs rond de 1.400 euro per maand of 16.000 euro per jaar zou liggen.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur A:

€ 16.800 / € 470.000 = 0,0357
0,0357 x 100 = 3,57%

Met andere woorden, voor Ruud zou het verhuren van de woning betekenen dat hij 3,57% van zijn investering per jaar terugverdient. Nogmaals, onze vriend Ruud denkt erover om een huis in Antequera te kopen, zeer vergelijkbaar met dat in Malaga, maar de prijs is 150.000 euro, inclusief overdracht. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft gezien dat de gemiddelde huurprijs rond de €550 per maand ligt van €6.600 per jaar.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur B:

€ 6.600 / € 150.000 = 0,044
0,044 x 100 = 4,4%

Met andere woorden, elk jaar stelt de verhuur van de woning de koper in staat om 4,4% van de gedane investering terug te verdienen.

Hoe bereken je het rendement van een woning die gebruikt wordt voor vakantieverhuur?

Return On Investment Spaanse vakantiewoningen

Bovenstaande formule is goed voor een langdurige verhuur, niet voor vakantieverhuur. In het geval van vakantiehuizen is het berekenen van rendementen veel complexer en is het onmogelijk om een standaardformule toe te passen, omdat prijzen veel variatie vertonen en sterk afhankelijk zijn van het type en de kenmerken van het onroerend goed, de afstand tot het strand, voorzieningen zoals een zwembad en tuinen, enz. Ook zijn er grote verschillen in huurprijzen door seizoensinvloeden.

Volgens gegevens van het verhuurplatform Holidu, onlangs gepubliceerd, waarin het aanbod en de boekingen voor de zomer van 2022 in Costa del Sol worden geanalyseerd, is de hoogste prijs per nacht voor huizen in de provincie Malaga te vinden in Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía in Marbella, gevolgd door San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona en Frigiliana.

Andere kustgebieden in Cadiz, zoals Sotogrande, en de tropische kust bestaande uit Almuñécar-La Herradura, laten ook een groot aantal boekingen zien voor deze zomer 2022.

Denk aan vaste huurwoningen en huurkosten

De vaste kosten van een woning zijn meestal: onroerendgoedbelasting (IBI), mede-eigendomskosten, afvalverwijderingstarieven en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, die zouden worden betaald in perioden waarin de woning niet wordt verhuurd. Vergeet ook de potentiële rentelasten voor uw Spaanse hypotheek niet.

Evenzo, wanneer het gaat om een huis voor vakantieverhuur, is de eigenaar in de meeste gevallen niet in staat om de verhuur te beheren en te onderhouden vanwege tijdgebrek, om welke reden het nodig zou zijn om de beheerskosten van de makelaar die voor de verhuur zorgt, toe te voegen. Deze kunnen rond de 18% tot 24% van de ontvangen huur zijn.

We moeten ook rekening houden met belastingkosten of uitgaven die moeten worden betaald over de winst van deze verhuur in Spanje, die ik hieronder in meer detail zal behandelen. Kortom, als de persoon die eigenaar is van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, wanneer het onroerend goed wordt verhuurd als de eerste woning van de huurder, is ongeveer 60% van de nettowinst vrijgesteld van belastingen. Als het huis echter voor vakantie wordt verhuurd of als de eigenaar niet fiscaal in Spanje woont, is er geen vrijstelling van toepassing.

Overweeg andere opties: profiteer van vakantieverhuur in landelijke huizen

Zonder twijfel is dit een van de soorten woningen met het meeste voordeel van de pandemie als het gaat om vakantieverhuur, omdat de vraag naar huizen van dit type de afgelopen jaren dramatisch is toegenomen. Deze huizen, met een zwembad, een tuin en land, zijn in zeer hoge vraag voor verhuur tijdens vakantieperiodes. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de prijzen van deze eigendommen, als gevolg van de interesse van buitenlandse investeringskopers.

Onze eigen klanten, aan wie we juridisch advies geven tijdens het proces om een landelijk huis in Andalusië te kopen, hebben ons verteld over het grote aantal boekingen dat hun rustieke eigendommen ontvangen op de vakantieverhuurmarkt. Gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce vallei, de Ronda Serranía of Sierra de Mijas kunnen zeer interessant zijn voor beleggers in de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om in Malaga te kopen, moet u zich bewust zijn van de gemiddelde huurprijzen

In termen van lange termijn (niet-vakantie) verhuur, volgens een studie van de Idealista onroerend goed website, in Malaga de huurprijs voor een huis in mei was 10,90 euro per vierkante meter, wat een stijging van 16,40% betekent in vergelijking met dezelfde periode in 2021 en van 6,6% in vergelijking met februari dit jaar.

Voor steden zijn de huurprijzenstijgingen in 2022 zeer groot geweest. Casares heeft bijvoorbeeld een stijging van 27,80%, Estepona van 24,80%, Mijas van 24%, Marbella van 21,70% en Fuengirola van 19,60%. In de stad Malaga is de stijging 10,1% in 2022 en het is een van de duurste steden in Spanje als het gaat om het huren van een huis.

Wat zijn de vereisten voor een woning om te worden gebruikt voor vakantieverhuur?

In Andalusië, om een huis te verhuren voor vakantie (contract van korter dan 2 maanden), is het noodzakelijk om het te registreren bij het Andalusische toerismeregister (RTA). Dit register heeft verschillende categorieën, afhankelijk van het type woning dat u wilt registreren. Er zijn een paar technische vereisten waaraan de woning moet voldoen om geregistreerd te worden en voor stedelijke eigendommen moet het een eerstebewoningsvergunning (LPO) of een bewoonbaarheidscertificaat hebben.

Als het onroerend goed dat u van plan bent te kopen en te registreren bij de RTA landelijk is, zou het normaal gesproken geen LPO hebben en in dit geval zou het correct zijn om een oplossing te verkrijgen van Assimilated out of Ordination (DAFO / SAFO) of Out of Ordination (FO)

RTA Licentie via verantwoordelijkheidsverklaring

Het is belangrijk op te merken dat registratie bij de RTA gebeurt door het indienen van een aansprakelijkheidsverklaring, wat betekent dat de persoon onder zijn of haar verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle technische en wettelijke vereisten voor registratie. Daarbij is het niet nodig om op dat moment te laten zien of het aan hen voldoet of niet.

Met andere woorden, de regionale regering van Andalusië zal het onroerend goed automatisch registreren in de RTA na het indienen van de beëdigde verklaring van aansprakelijkheid, maar behoudt zich het recht voor om de eigenaar te inspecteren en te beboeten in het geval dat het niet voldoet aan de vereisten om te worden geregistreerd in de RTA.

Kan de Gemeenschap van Eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Het antwoord is JA. De Gemeenschap , tijdens een vergadering vakantieverhuur verbieden in alle eigendommen die deel uitmaken van de vereniging. Daarom is het noodzakelijk om een stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren te verkrijgen dat 3/5 van de aandelen vertegenwoordigt om deze resolutie te laten passeren. Er moet echter worden opgemerkt dat om deze overeenkomst bindend te maken voor de nieuwe eigenaren van het onroerend goed, deze officieel moet worden geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Laten we ons voorstellen dat u overweegt een huis te kopen voor vakantieverhuur in Almuñécar en, wanneer u een verkort eigendomscertificaat aanvraagt, toont het niet het uitdrukkelijke verbod om het te gebruiken voor vakantieverhuur. Zelfs als de Community of Owners u vertelt dat er een verbod is goedgekeurd voor het totale gebouw, kunt u als eigenaar uw eigendom registreren in de RTA en verhuren aan vakantiegangers. De gemeenschap kan dit gebruik niet verbieden als zij de verbodsresolutie niet registreert in het eigendomsregister voorafgaand aan de afgifte van uw eigendomsakte.

Kan ik meer kosten betalen aan de Gemeenschap van Eigenaren als ik het onroerend goed gebruik voor vakantieverhuur?

Nogmaals, het antwoord is JA. Community of Owners kan de gemeenschapskosten met maximaal 20% verhogen voor eigendommen die worden gebruikt voor vakantieverhuur. Deze resolutie zou een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren vereisen, wat neerkomt op 3/5 van de aandelen.

Net als bij het verbod om vakantieverhuur te doen, kan deze verhoging echter niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd en kan deze niet worden toegepast op woningen die al in de RTA zijn geregistreerd.

Worden er in de toekomst meer wettelijke beperkingen en beperkingen verwacht voor vakantieverhuur?

In grote steden en dorpen die zeer aantrekkelijk zijn voor toeristen, zijn er steeds meer mensen die pleiten voor de beperking en regulering van vakantieverhuur voor woningen, vanwege de overlast die ze vaak veroorzaken bij bewoners. Bijvoorbeeld in de stad Malaga, met name in het historische centrum, zijn er bekende problemen met lawaai en vuiligheid in sommige gebouwen, als gevolg van vakantieverhuur in grote vraag naar (vrijgezellen) feesten en algemene vrije tijd.

Het debat in Malaga is al een paar jaar open en er zijn tot nu toe geen beperkende maatregelen genomen. Echter is het waarschijnlijk dat deze activiteit op de middellange en lange termijn beperkt zal worden, omdat er in dit deel van de stad Malaga, net als in andere kustgebieden of grote steden zoals Granada, Sevilla of Cadiz, een zekere oververzadiging van dit type woningen is.

We moeten er ook aan toevoegen dat de regionale regering van Andalusië momenteel werkt aan een nieuw decreet om vakantieverhuur te reguleren en het is zeer waarschijnlijk dat deze regel verdere beperkingen op deze activiteit vaststelt.

Welke belastingen moet ik betalen voor de inkomsten uit vastgoedbeleggingen in Spanje?

Als u een niet-fiscaal ingezetene in Spanje bent, maar een burger van de Europese Unie, Noorwegen of IJsland, moet u 19% van de inkomsten uit vakantieverhuur in Spanje aangeven bij de Spaanse schatkist, met de mogelijkheid om sommige kosten af te trekken. Indien u echter niet in Spanje woont en onderdaan bent van een derde land, moet u 24% van de inkomsten uit vakantieverhuur betalen en kunt u geen kosten aftrekken.

Wanneer u fiscaal inwoner bent van Spanje, moeten uw inkomsten uit vakantieverhuur worden aangegeven in uw persoonlijke inkomstenbelasting, waardoor dergelijke inkomsten worden toegevoegd aan uw jaarinkomen. Daarom, aangezien dit een progressieve belasting is, hoe hoger uw rendement, hoe meer belasting u betaalt.

Belastingvoordeel voor langetermijnverhuur

Met betrekking tot langetermijnverhuur, als u fiscaal inwoner bent in Spanje en de huurder van plan is het onroerend goed als zijn of haar hoofdwoning te gebruiken, moet u weten dat, onder de huidige regelgeving, 60% van de nettowinst zou zijn vrijgesteld van uw inkomstenbelasting (IRPF).

In oktober 2022 wil de rijksoverheid echter een nieuwe Woningwet goedkeuren. Deze wet, in zijn huidige vorm, zou de aftrek verminderen tot 50%, maar het zou kunnen stijgen tot 60%, 70% en 90% om verschillende redenen, zoals het opknappen van het huis, verhuren aan mensen jonger dan 35 en het huis in een gebied met zeer hoge huurprijzen of wanneer de huurder een overheidsinstantie of non-profitorganisatie is.

Welke andere voordelen kunt u halen uit vakantieverhuur ten opzichte van langetermijnverhuur?

De eerste zou de mogelijkheid zijn voor de eigenaar om de woning gedurende verschillende perioden te gebruiken, wat zou inhouden dat hij ervan kan genieten terwijl hij er een inkomen of winst uit verkrijgt. De tweede zou zijn dat, als er een slechte huurder is in een langdurige verhuur, een die stopt met betalen en weigert het pand te verlaten, het juridische ontruimingsproces erg traag is en het onwaarschijnlijk is dat de onbetaalde huur of gerechtskosten worden teruggevorderd.

Er zouden minimaal tussen de 6 en 9 maanden verstrijken vanaf het moment dat een claim bij de rechtbank wordt ingediend voordat de huurder wordt uitgezet. Het kan nog langer duren als er kinderen ten laste zijn. Zoals u zich misschien kunt voorstellen, zijn er huurders die eigendommen in deplorabele staat achterlaten wanneer ze weten dat ze op een specifieke datum worden weggestuurd.

Een bijkomend voordeel van vakantieverhuur is dat, als u uw woning wilt verkopen, u de woning in bezit heeft en dat u dit direct kunt doen. Als er sprake is van een langdurige huurder en dit is zijn of haar gebruikelijke woning, dan stelt de wet dat hij of zij daar 5 jaar mag wonen en kan hij de eigenaar dwingen om het contract voor die tijd na te komen. Uiteraard tenzij de nieuwe koper de huurovereenkomst aanvaardt en ermee instemt om deze voort te zetten.

Juridisch advies over vastgoedbeleggingen in Spanje

Kortom, informeer jezelf en laat je in dit proces specifiek adviseren. Vergeet niet dat C&D Solicitors een advocatenkantoor is dat gespecialiseerd is in het geven van advies aan buitenlanders tijdens de aankoop van onroerend goed in Malaga en Andalusië, met meer dan 15 jaar ervaring.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusië)

ANDALUSIË VERLAAGT DEFINITIEF DE ITP- EN AJD-BELASTING OP DE AANKOOP VAN VASTGOED

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 20 oktober, 2021. Gepost in andalusia, Andalusian, conveyancing, costa del sol, lawyer, purchase process.

Permanente verlaging ITP- EN AJD-BELASTING

Op 30 april jl. hebben we gemeld dat er door de Junta de Andalucía een verlaging voor de ITP overdrachtsbelasting en het AJD zegelrecht is goedgekeurd voor dit jaar 2021. Deze verlaging zou ten einde lopen op 31 december en op 1 januari zou het voorgaande percentage weer van toepassing zijn.

In het kader van deze verlaging had de Junta de Andalucía de overdrachtsbelasting verlaagd tot één vast tarief van 7% en niet meer in progressieve schijventarieven voor alle aankopen van woningen. Dit betekende een aanzienlijke verlaging, aangezien tot dan toe 8% van de aankoopprijs werd betaald tot 400.000 euro, 9% van 400.000 euro tot 700.000 euro en 10% vanaf 700.000 euro.

Deze verlaging kwam vooral ten goede bij de aankoop van bestaande luxewoningen, waar de markt erg goed gaat in de kustgebieden van de Costa del Sol, zoals onder meer in Marbella, Malaga, Fuengirola, Nerja en Estepona, of aan de Costa Tropical, zoals in Almuñecar (provincie Granada).

Welke nieuwe wijziging voor de ITP- en AJD-belasting heeft er plaatsgevonden?

Afgelopen woensdag 13 oktober heeft het Andalusische parlement een nieuwe wet goedgekeurd waardoor de ITP overdrachtsbelasting in Andalusië definitief is verlaagd tot 7%, waarbij het dus niet meer uitmaakt of u uw woning in 2021 of 2022 koopt want de belasting zal hetzelfde blijven. Laten we zeggen dat deze verlagingen, die alleen voor dit jaar 2021 waren vastgesteld, nu permanent worden.

Wanneer wordt de ITP overdrachtsbelasting betaald in Spanje?

De overdrachtsbelasting moet worden betaald bij de aankoop van een bestaande woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. De Autonome Gemeenschap waar het onroerend goed is gelegen, is verantwoordelijk voor de inning van deze belasting in Spanje.

Wanneer wordt AJD zegelrecht betaald?

Het AJD zegelrecht (Actos Juridicos Documentados) moet worden betaald bij de aankoop van nieuwbouw of een off-plan woning, binnen de 30 werkdagen na de ondertekening van de notariële koopakte. In geval van aankoop van dit nieuwbouwwoningen is het effect van deze belastingverlaging gering, aangezien bij deze aankoop 10% BTW verschuldigd is en geen overdrachtsbelasting. Voor nieuwe woningen moet u, afgezien van de BTW, het AJD zegelrecht betalen die nu permanent 1,2% van de prijs van het onroerend goed zal bedragen in plaats van 1,5%.

Wanneer treedt deze nieuwe wet in werking?

Het ziet er naar uit dat deze in november van dit jaar in werking zal treden. De in april goedgekeurde tijdelijke verlaging blijft echter van kracht tot 31 december. Met andere woorden, wie in Andalusië een bestaande woning wil kopen, betaalt 7% ITP overdrachtsbelasting ongeacht de aankoop plaatsvindt in 2021 of 2022.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

less taxes when you buy a property in Spain

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 februari, 2019. Gepost in advocaten, Andalusie, conveyancing, judgment, lawyer, malaga, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, subdivisions.

AJD belasting Extincion de Condominio — “Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?”

Informatie over wijziging in AJD belasting bij uitkopen mede-eigenaar. Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend. De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor – het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía – de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

Verbouwingen in huis? Doe het goed en betaal minder belasting als je verkoopt

Geschreven door Ariane van Wijk op 9 juli, 2018. Gepost in Andalusian, conveyancing, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, non developable land.

Verbouwingen huis Andalusie: tips & bespaar waardevermeerderingsbelasting

Veel kopers denken als eerste aan enkele verbouwingen als ze een huis kopen. De kosten die de verbouwingen en verbeteringen in de woning met zich meebrengen, kunnen in mindering worden gebracht van de belasting op de vermogenswinst in het geval er een winst in bij de verkoop van de woning in de toekomst. Het is belangrijk erop te wijzen dat de kosten voor de herstellingen of onderhoud van de woning niet aftrekbaar zijn, enkel en alleen als de verbouwingen en verbeteringen die de waarde van de onroerende zaak verhogen.

De kosten voor verbeteringen worden bij de aankoopprijs opgeteld waardoor er dus een lagere vermogenswinst ontstaat in het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en dus er minder belastingen zullen worden betaald bij de Spaanse Belastingdienst. Dit kan enkel geschieden indien de verbouwingen en verbeteringen ook daadwerkelijk worden aangetoond want de Spaanse Belastingdienst moet deze aanvaarden. Hierna leg ik uit wat, naar mijn mening, het belangrijkste is om de uitgevoerde werkzaamheden te bewijzen voor fiscale doeleinden.

TECHNISCH PROJECT

Het feit dat een architect een project opmaakt en de controle heeft over de uitvoering van de werken is een belangrijk punt. Als de uit te voeren werkzaamheden redelijk omvangrijk zijn, dan is het aan te raden dat een professional het project opvolgt en controleert want als er iets verkeerds gaat dan moet hij de aansprakelijkheid op zich nemen. En gezien de werken werden uitgevoerd overeenkomstig een technisch project en een certificaat van het einde van de werkzaamheden, zal dit dienen om de in de woning aangebrachte verbeteringen te bewijzen bij de Spaanse Belastingdienst.

BOUWVERGUNNING

Als je een verbouwing begint, is het altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, of het nu gaat om een kleinere of grotere verbouwing. Het is inderdaad zo dat deze vaak niet wordt aangevraagd om geld te besparen, bijvoorbeeld als de verbouwingen gaan om het interieur van de woning of een kamer, om dat dit moelijker te controleren is.

Als je een bouwvergunning aanvraagt en verkrijgt, zal dit in drie belangrijke aspecten helpen:

Bewijs van de wettelijkheid van de bouwwerkzaamheden op voorwaarde dat de werkzaamheden overeenkomen met de verleende vergunning. Het is tevens belangrijk te weten dat als er een werkongeval is en je geen bouwvergunning hebt, dit voor de eigenaar kan leiden tot strafrechtelijke gevolgen.
Als we het hebben over werkzaamheden waarbij de verdeling binnenin de woning wordt veranderd, de bebouwde oppervlakte wijzigt of een nieuwe woning wordt gebouwd, zal de bouwvergunning -naast andere documenten zoals het certificaat van de einde van de bouwwerkzaamheden en de vergunning van eerste bewoning- nodig zijn om de nieuwbouw te kunnen inschrijven in het Eigendomsregister.
Bij de verkoop van een woning met winst, zal de bouwvergunning dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat er verbeteringen werden aangebracht en zo zal kunnen worden aangevraagd dat hiermee rekening wordt gehouden als deel van de aankoopprijs van de woning.

Een bouwvergunning hebben is belangrijker vanuit het stedenbouwkundig en strafrechtelijk standpunt dan vanuit een fiscaal standpunt.

BOUWCONTRACT VOOR VERBOUWINGEN

Het is belangrijk om met de bouwheer een bouwcontract op te stellen voor de werkzaamheden die ze zullen uitvoeren. Het bouwcontract zal hoofdzakelijk aantonen wat het bouwbedrijf is dat de werkzaamheden zal uitvoeren, wat voor werkzaamheden precies worden uitgevoerd, de kostenraming en de termijn waarin deze worden uitgevoerd.

FACTUREN EN BETALINGSBEWIJZEN

Dit is ongetwijfeld de belangrijkste vereiste vanuit fiscaal standpunt opdat de Spaanse Belastingdienst de verbouwing of verbetering erkent.

Er komen veel cliënten naar ons kantoor die enorm veel geld aan verbetering hebben besteed in de woning, maar die geen facturen hebben van de bouwheer nog betalingsbewijzen voor deze werkzaamheden. Het is cruciaal om aan de Spaanse Belastingdienst te kunnen aantonen middels bankoverschrijving of cheques op naam van de bouwer dat deze bedragen werden betaald. Kan je op geen enkele manier deze betalingen bewijzen, dan zal het bijna onmogelijk zijn om deze verbeteringen aan de aankooprijs van de woning toe te voegen. Vraag altijd de factuur en hou het betalingsbewijs bij.

De kosten van de verbeteringen zullen worden toegevoegd aan de aankoopprijs waardoor er minder waardevermeerderingsbelasting betaald hoeft te worden. Deze vermogensbelasting bedraagt momenteel 19% over de winst tussen de aankoop- en verkoopprijs min de aftrekposten.

WERKZAAMHEDEN ZONDER VERGUNNING EN DIE NIET LEGALISEERBAAR ZIJN

Het is mogelijk dat voor de werkzaamheden die je in de woning wenst uit te voeren, geen bouwvergunning kan worden verkregen, bijvoorbeeld bij de uitbreiding van een woning die niet op bouwgrond gelegen is (agrarische zone/platteland), als je meer vierkante meter gaat bouwen wanneer de maximale bebouwbaarheid reeds bereikt werd zoals bij het afsluiten van een terras , of hoger wil bouwen dan is toegestaan. Het eerste waarmee je rekening moet houden is dat je als eigenaar de wettelijke aansprakelijk op je zal moet nemen die kan voortvloeien indien er een wettelijke procedure wordt ingesteld tegen de werkzaamheden zonder vergunning.

Als je deze werkzaamheden toch gaat uitvoeren is het belangrijk dat je een bouwcontract ondertekent met de bouwer, dat hij voor iedere betaling een factuur afgeeft en dat deze betalingen via bankoverschrijving gebeuren, dan is het wel mogelijk dat er rekening wordt gehouden met deze verbeteringen voor fiscale doeleinden op het moment dat je de woning verkoopt.

Aftrek kosten verbouwingen niet afhankelijk van vergunning

De Spaanse Belastingdienst kan geen verbeteringen weigeren waarvoor geen bouwvergunning werd verkregen– zij is niet bevoegd om de stedenbouwkundige wettelijkheid na te gaan-, daarom is het belangrijk dat je kan aantonen dat deze werkzaamheden werkelijk werden uitgevoerd, wat de kosten ervan zijn en de betalingsbewijzen. In zulke gevallen zou het geen slecht idee zijn dat een technicus een soort verslag opmaakt– we hebben het niet over een project-, waarin hij uitlegt hoe de staat van de woning vroeger was en welke werkzaamheden werden uitgevoerd, met foto’s en documentatie van de eigenaar. Het is een extra document om de verbeteringen aan te tonen.

AKTE VAN NIEUWBOUW

De akte van nieuwbouw is een document dat ten overstaan van de notaris wordt ondertekend teneinde de nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven. Zelfs al was er geen bouwvergunning voor de werkzaamheden, dan nog is het mogelijk om deze nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven -hetgeen niet betekent dat de werkzaamheden wettig zijn- op voorwaarden dat er voldaan wordt aan een bepaalde reeks vereisten.

Als je in Andalusië een zwembad, garage, bergruimte, etc. hebt gebouwd zonder bouwvergunning, dan is het mogelijk dat na zes jaar na het einde van de werkzaamheden een architect een certificaat afgeeft waarin de nieuwbouw wordt verklaard alsook het aantal jaren dat ondertussen verstreken is. Met dit certificaat kan je bij de notaris de akte van nieuwbouw ondertekenen en in het Eigendomsregister inschrijven. Soms kan het niet in het Eigendomsregister worden ingeschreven zoals in het geval van bijzonder beschermde grond.

WAARDE VAN DE BOUW VERKLAARD IN DE AKTE

De waarde van de nieuwbouw die in de akte wordt weergegeven, kan op zichzelf niet dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat je deze kosten hebt gemaakt om de meerwaarde aan te tonen bij de verkoop. Als je bijvoorbeeld in de akte verklaart dat je 50.000 euro onkosten hebt gehad om het zwembad en de garage te bouwen en je hebt geen betalingsbewijzen of facturen van het bouwbedrijf, zal de Spaanse Belastingdienst dit niet aanvaarden. Dit komt omdat je ten overstaan van de notaris slechts een verklaring maakt. De notaris gaat niet na- want het is niet zijn verplichting- dat je werkelijk die 50.000 onkosten hebt gehad of misschien meer of minder.

Als je een notariele Nieuwbouwverklaring tekent voor werkzaamheden zonder bouwvergunning, is het best, naar mijn mening, om aan de akte de facturen en/of bewijzen van de betalingen aan de bouwer toe te voegen, omdat zo de waarde aangetoond wordt en het gemakkelijker zal zijn dat de Spaanse Belastingdienst deze aanvaardt wanneer je de woning verkoopt.

Tenslotte, wens ik je het allerbeste bij je verbouwingen en bovenal heel veel geduld; ik heb mijn geduld bijna verloren bij de werkzaamheden van mijn huis…

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)