HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Écrit par Ariane van Wijk le 24 octobre, 2023. Publié dans advocat, andalousie, Banque, costa del sol, Droit des biens, HYPOTHÈQUES, Non classifié(e).

Taux fixe, taux d’intérêt variable et Euribor

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.

Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.

Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
Avoir une carte de débit/crédit
Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage

Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.

Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts, de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et des frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît les différentes conditions des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles et il peut négocier en votre nom.

Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.

Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée, le document juridique qui le garantit est l’offre ferme. Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.

Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.

Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)

Utmana den nya taxeringsvärdet i det spanska Catastro-registret när du köper en fastighet

LA RÉFÉRENCE CADASTRALE LORS DE L’ACHAT D’UN BIEN EN ESPAGNE

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 7 février, 2023. Publié dans andalousie.

Reference value — Remettre en question la nouvelle valeur de référence du cadastre espagnol lors de l’achat d’un bien

L’année dernière, certains de nos clients ont acheté un bien immobilier à Malaga en passant par notre cabinet juridique. Ils étaient en désaccord au sujet de la référence cadastrale (ou nouvel impôt sur la valeur minimum) du cadastre espagnol sur leur propriété urbaine. Ils ont par conséquent décidé de remettre en question cette valeur dans leur déclaration d’impôts et leurs arguments ont été retenus.

Et ce, sans avoir à engager des procédures judiciaires ou administratives. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’il s’est passé. Nous espérons que ces informations pourront aider tous les acheteurs d’un bien immobilier en Espagne se trouvant dans un cas similaire à décider s’ils souhaitent contester cette valeur de référence ou non.

Une année écoulée depuis la nouvelle valeur cadastrale de référence

En janvier 2022, le nouvel impôt sur la valeur minimum lors d’un acte translatif de propriété, un héritage ou un don est entré en vigueur en Espagne. Cette valeur fiscale s’appelle la référence cadastrale et peut s’obtenir directement sur le site internet du cadastre.. Mais pour obtenir cette information, vous devrez fournir la référence cadastrale de la propriété et être en possession d’un numéro NIF espagnol. S’il n’y a pas de référence cadastrale, il ne peut pas y avoir de valeur cadastrale.

Pourquoi la valeur cadastrale est importante dans l’achat de votre bien ?

Même avec une référence cadastrale, certaines propriétés urbaines n’ont aucune valeur cadastrale publiée. De la même manière, pour la plupart des biens situés sur des terrains ruraux ou inexploitables, ces valeurs ne sont pas publiées. Dans ces cas, lorsque le contrat de vente, d’héritage ou de don est signé, les taxes correspondantes seront versées en fonction de la valeur indiquée sur celui-ci. L’administration pourra réviser cette valeur si elle considère que le montant indiqué dans le contrat est inférieur à la valeur fiscale minimum.

La valeur cadastrale d’un bien implique le paiement de l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP) lorsque dans un achat, cette valeur est supérieure au montant réel payé par l’acheteur.

Quel était le montant de la différence entre le prix d’achat, la valeur hypothécaire et la valeur cadastrale pour nos clients ?

Nos clients achetaient des biens en 2022 avec une valeur cadastrale de 90 % plus élevée que le prix d’achat. C’est la raison pour laquelle cette valeur était clairement excessive. Il s’agit ici d’un cas extrême. Ces clients avaient besoin de souscrire un crédit, et l’évaluation hypothécaire était calculée sur un montant de la propriété 25 % plus élevé que le prix d’achat. Cependant, cette valeur estimative était encore bien en-dessous de la valeur cadastrale.

Ces clients ont donc estimé qu’il était injuste de payer un ITP basé sur la valeur cadastrale. Nous leur avons alors expliqué qu’ils pouvaient payer l’ITP en fonction de la valeur estimative plutôt qu’en fonction de la valeur cadastrale. Pour ce faire, nous avons joint le certificat d’estimation au contrat de vente. L’objectif était de montrer que la valeur de l’évaluation hypothécaire était correcte pour fixer les taxes correspondantes à verser.

Qu’ont décidé nos acheteurs ?

Nos clients ont décidé de payer l’ITP de leur achat basé sur l’évaluation hypothécaire. Cependant, ils ont pris un risque à ne pas payer les impôts basés sur la valeur cadastrale. Ils auraient pu être soumis à une procédure de sanction et l’administration fiscale aurait alors pu exiger un paiement basé sur la valeur cadastrale majoré d’une pénalité de retard. Nos clients ont tout de même pris ce risque et le résultat leur a été favorable.

Le paiement de l’impôt sur le transfert en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque a une base légale dans le droit fiscal général. La valeur des biens dans ces évaluations fait partie des méthodes légales autorisées lors de la vérification de la valeur des propriétés. L’administration elle-même a d’ailleurs souvent utilisé ce type d’évaluations à son avantage. Lors d’une vente à crédit où la valeur d’évaluation est plus élevée que la valeur d’achat du bien, l’administration demande le paiement des impôts calculés en fonction de cette évaluation.

Que s’est-il passé après le paiement de l’ITP ?

Environ 9 mois après avoir payé l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP), les acheteurs ont reçu une notification du service de trésorerie du gouvernement régional d’Andalousie (Junta de Andalucía). Celle-ci les informait que les procédures de vérification de la valeur avaient commencé et incluait une proposition de paiement du service de trésorerie. Cette proposition exigeait le paiement de l’ITP calculé sur la valeur cadastrale majoré d’une sanction pour retard de paiement.

Après avoir consulté la situation avec notre avocat fiscaliste, celui-ci a présenté des allégations en faveur de nos clients. Le service a approuvé ces allégations et a considéré que le paiement de l’ITP calculé en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque était à la fois approprié et légal. Le service de trésorerie d’Andalousie a alors décidé d’annuler la procédure de sanction.

En toute honnêteté, nous n’espérions pas obtenir de résultat positif de ces allégations et nous pensions devoir nous « battre un peu plus » pour obtenir gain de cause. Par conséquent, la décision de mettre fin à ces procédures s’est avérée être une agréable surprise.

Que faut-il prendre en compte lors d’un prochain achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Valuation for your property purchase in Spain — Estimation de votre achat de bien en Espagne

Lors de l’achat d’un bien, si la valeur cadastrale est nettement supérieure au montant réel à payer, nous recommandons l’obtention d’une évaluation hypothécaire de la propriété. Peu importe que vous ayez recours ou non à un crédit bancaire. L’important est que ces évaluations font partie des méthodes autorisées par la réglementation fiscale pour fixer la valeur des biens.

Quels sont les frais d’une évaluation hypothécaire ?

Le montant d’une évaluation hypothécaire se situe entre 300 et 500 euros, en fonction du type de bien. Si la valeur de l’estimation est similaire à la valeur cadastrale, il sera difficile d’éviter le paiement de l’ITP basé sur la valeur cadastrale. En tant qu’acheteur, vous pourrez toujours penser que le prix d’achat de votre bien reste intéressant et qu’il est inférieur au prix du marché.

Cependant, si la valeur d’estimation est plus proche du prix réel que vous allez payer, vous pouvez prendre certains risques et payer l’ITP de votre achat en fonction de la valeur d’estimation. Vous recevrez très probablement une notification vous informant qu’une procédure de sanction a été lancée pour que vous versiez l’ITP calculé en fonction de la valeur cadastrale. Vous devrez alors faire appel devant le service de trésorerie.

Offrez-vous des garanties en cas de contestation de la valeur cadastrale de référence ?

Ce qui est arrivé à notre client ci-dessus ne signifie pas qu’à l’avenir l’administration acceptera dans tous les cas la valeur d’estimation. Cependant, cela ouvre une porte qui nous permet de penser qu’elle continuera à accepter la valeur de ces évaluations hypothécaires. À condition que la valeur cadastrale soit plus élevée que celles-ci.

Conseil fiscal pour votre transfert de propriété par C&D Solicitors

Par conséquent, il est important pour vous en tant qu’acheteur d’être bien informé des conséquences financières avant de vous lancer dans un « combat » avec l’administration sur la valeur cadastrale. Ce faisant, il est extrêmement important que vous obteniez un conseil fiscal approprié lors d’un achat, d’un héritage ou d’un don de votre bien en Espagne.

C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé depuis 2006 dans acte translatif de propriété, le droit sur la propriété et l’héritage. Nous proposons nos conseils sur l’achat et la vente de biens pour nos clients étrangers, qu’ils soient résidents ou non. Nos collègues parlent anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Málaga)

CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR L’ACHAT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBLIER EN ESPAGNE : LOCATION DE VACANCES OU LONGUE DURÉE ?

Écrit par admin le 14 juillet, 2022. Publié dans andalousie, Non classifié(e).

Buying a property investment in Spain: holiday or long-term rental? — Achat d’un investissement immobilier en Espagne : location de vacances ou longue durée ?

À l’exception de l’année 2020 en raison de la pandémie, au cours des dernières années l’intérêt des investisseurs étrangers dans l’achat d’un investissement immobilier en Espagne s’est accru. Cet intérêt concerne aussi bien les locations de vacances que les locations longue durée. En Andalousie, et plus particulièrement dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la plupart des opérations de vente immobilière ont pour objectif d’accorder à l’acheteur un bénéfice sur son investissement.

Parmi ces investisseurs, on trouve de nombreux citoyens européens non-résidents en Espagne, de pays tels que les Pays-Bas, la Belgique, l’Angleterre, la Suède, la Finlande, la France ou l’Allemagne. D’après un rapport rédigé par l’OMAU (Observatoire de l’environnement urbain de Malaga), la ville de Malaga est passée de 14 885 locations de vacances en 2015 à 54 685 en 2021.

Obtenez tous les renseignements sur l’endroit où investir dans un bien immobilier

Il y a quatre choses à savoir avant de décider de l’endroit où investir et du prix à payer.

Le prix moyen ou coût de la maison. Plus le prix d’une maison est élevé, plus il sera difficile d’amortir ou de récupérer l’investissement en la louant.
Le prix moyen ou coût de la location. Plus le prix de la location est faible, moins il y aura de bénéfices et plus il faudra de temps pour obtenir le retour sur investissement voulu.
Le tourisme potentiel de la région dans laquelle vous envisagez d’investir. Bien évidemment, en matière de location de vacances, les biens en bord de mer par exemple offrent un retour sur investissement très intéressant lorsqu’ils sont loués à la saison. Les villes culturelles et touristiques comme Malaga, Cadix ou Séville par exemple, attirent beaucoup les touristes pendant une grande partie de l’année.
Les frais d’entretien et les impôts à payer sur la location. En Espagne, les locations de vacances et de longue durée sont traitées de façons très différentes en matière fiscale.

Calculez le retour sur investissement d’un bien immobilier en Espagne

La formule la plus simple pour calculer le retour sur investissement consiste à additionner le revenu brut de la location par année, de le diviser par le prix d’achat et de multiplier le résultat de ce calcul par 100 pour obtenir votre retour. Prenons quelques exemples :

Ruud, un Hollandais d’Utrecht, envisage d’acheter une maison neuve à Malaga, sur la côte est, l’un des quartiers les plus chers, pour un montant de 470 000 euros, frais de transfert de propriété compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 1 400 euros par mois, soit 16 000 euros par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée A :

16 800 € / 470 000 € = 0,0357
0,0357 x 100 = 3,57 %

Autrement dit, pour Ruud la location de la maison entraînerait un retour sur investissement de 3,57 % par an. Une fois encore, notre ami Ruud envisage d’acheter une maison à Antequera, très similaire à celle de Malaga, mais son prix est de 150 000 euros, frais de transfert compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 550 € par mois, soit 6 600 € par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée B :

6 600 € / 150 000 € = 0,044
0,044 x 100 = 4,4 %

Autrement dit, chaque année la location de la maison permet à l’acheteur de récupérer 4,4 % de son investissement.

Comment calculer le retour sur investissement d’une maison en location de vacances ?

Return On Investment Spanish holiday lettings — Retour sur investissement d’une location de vacances en Espagne

La formule ci-dessus est uniquement valable pour une location longue durée et non pour une location de vacances. Pour les maisons de vacances, le calcul du retour sur investissement est bien plus compliqué et il n’est pas possible d’appliquer une formule concrète, car les prix varient énormément et dépendent en grande mesure du type de propriété, de ses caractéristiques, de sa distance de la plage, des installations comme la piscine, les espaces verts, etc. Par ailleurs, les tarifs de location varient énormément en fonction de la saison.

D’après les données récemment publiées par la plateforme de location Holidu, en analysant les offres et les réservations de l’été 2022 sur la Costa del Sol, les prix les plus élevés par nuit pour des logements dans la province de Malaga se trouvent à Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía à Marbella, suivis par San Pedro de Alcántara, Alhaurin de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona et Frigiliana.

D’autres zones côtières à Cadix comme Sotogrande et la côte tropicale formée par Almuñecar-La Heradura, affichent également de nombreuses réservations pour cet été 2022.

Penser au bien fixe et aux dépenses de location

Les coûts fixes d’un logement sont généralement : la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, la taxes sur le traitement des déchets et l’impôt sur le revenu pour les non-résidents, qui doit être payé pendant les périodes où le logement n’est pas loué. Il ne faut pas non plus oublier les éventuels intérêts de votre crédit en Espagne.

Dans la plupart des cas, pour une location de vacances, le propriétaire ne pourra pas gérer lui-même la location et l’entretenir par manque de temps, c’est pourquoi il faudra ajouter les frais d’entretien de l’agence qui s’en chargera. Ces frais peuvent représenter entre 18 et 24 % du montant de la location.

Il faudra également prendre en compte les taxes ou les dépenses à verser sur les bénéfices de cette location en Espagne que nous aborderons plus en détail ci-dessous. En résumé, si la résidence fiscale du propriétaire se trouve en Espagne, lorsque la propriété est louée en tant que résidence principale, environ 60 % du bénéfice net est exonéré d’impôts. Cependant, s’il s’agit d’une location de vacances ou si la résidence fiscale du propriétaire n’est pas en Espagne, il n’y a aucune exonération d’impôts.

Envisager d’autres options : bénéfices de locations de vacances en maison de campagne

Renting our rural property — Louer une propriété rurale

C’est à coup sûr le type de propriété qui a le plus bénéficié de la pandémie en termes de location de vacances. En effet, la demande de ce type de logement a explosé au cours des dernières années. Ces logements, avec une piscine, un jardin et du terrain, sont fortement demandés à la location pendant les périodes de vacances. Cela a également provoqué une augmentation des prix de ces propriétés, en raison de l’intérêt des investisseurs étrangers.

Nos propres clients à qui nous fournissons un conseil juridique pendant le processus d’achat d’une maison rurale en Andalousie, nous ont fait part du grand nombre de réservations que leurs propriétés rustiques ont reçu pour des locations de vacances. Certaines régions comme La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, les régions montagneuses de Ronda ou Mijas peuvent s’avérer très intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

Ce qu’il faut savoir sur les tarifs moyens de location si vous envisagez d’acheter un bien à Malaga

Pour ce qui est des locations longue durée (non vacances), une étude menée par le site immobilier Idealista a révélé qu’à Malaga, le prix de location d’un logement en mai était de 10,90 euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation de 16,40 % par rapport à la même période de 2021 et de 6,6 % par rapport au mois de février de cette année.

Dans les villes, l’augmentation du prix de la location en 2022 a été considérable. Notamment, à Casares cette augmentation a été de 27,80 %, à Estepona de 24,80 %, à Mijas de 24 %, à Marbella de 21,70 % et à Fuengirola de 19,60 %. Dans la ville de Malaga, l’augmentation a été de 10,1 % en 2022 et il s’agit désormais de l’une des villes les plus chères d’Espagne en matière de location.

Quels sont les conditions à remplir pour louer un logement à la saison ?

Pour louer une maison de vacances en Andalousie (contrat de moins de 2 mois), il est obligatoire d’inscrire le logement au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre dispose de différentes catégories en fonction du type de bien que vous souhaitez inscrire.

Le logement à inscrire doit remplir quelques conditions techniques, notamment les propriétés urbaines doivent disposer d’un Permis de première occupation (LPO) ou d’un certificat d’habitabilité.

Si la propriété que vous envisagez d’acheter et d’inscrire au RTA est rurale, elle n’aura probablement pas de LPO. Dans ce cas, il faudra obtenir une résolution d’assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO) ou d’hors ordination (FO).

Licence RTA par déclaration de responsabilité

Il est important de souligner que l’inscription au RTA se fait sous déclaration de responsabilité. Autrement dit, la personne déclare, sous sa propre responsabilité, que le logement remplit tous les critères techniques et légaux requis pour son inscription. Il n’est pas nécessaire de prouver à cet instant que c’est effectivement le cas.

En d’autres termes, le gouvernement régional d’Andalousie va automatiquement inscrire la propriété au RTA après la présentation de la déclaration de responsabilité mais se réserve le droit d’effectuer une inspection et de sanctionner le propriétaire au cas où celle-ci ne respecterait pas les exigences requises pour son inscription au RTA.

La copropriété peut-elle interdire la location de vacances ?

La réponse est OUI. Lors d’une réunion, la copropriété peut interdire la location de vacances dans toutes les propriétés qui constituent le syndicat. Pour ce faire, il sera nécessaire d’obtenir un vote de 3/5 du total des propriétaires représentant 3/5 des parts totales pour que cette décision soit approuvée. Cependant, il est à souligner que pour que cet accord engage les nouveaux propriétaires, il doit être officiellement inscrit au registre foncier (Registro de la propiedad).

Admettons que vous envisagiez d’acheter une maison à des fins de location de vacances à Almuñécar et que, lorsque vous demandez un certificat de propriété abrégé, celui-ci n’indique pas explicitement l’interdiction de le louer à la saison.

Même si la copropriété vous informe qu’une interdiction a été approuvée pour la totalité de la résidence, en tant que propriétaire, vous pourrez inscrire votre logement au RTA et le louer à des vacanciers. La copropriété ne peut pas interdire cet usage si l’interdiction n’est pas inscrite au registre foncier avant l’émission de votre titre de propriété.

Suis-je susceptible de payer plus de charges de copropriété si mon bien est utilisé pour une location de vacances ?

Une fois encore, la réponse est OUI. La copropriété peut majorer les charges jusqu’à 20 % pour les logements à usage de location de vacances. Une fois encore, cette décision demande une majorité de votes de 3/5 du nombre total de propriétaires représentant 3/5 des parts totales.

Cependant, tout comme pour l’interdiction de location à la saison, cette augmentation ne peut pas être rétroactive et ne peut pas s’appliquer aux logements déjà inscrits au RTA.

Doit-on s’attendre à d’autres limitations et restrictions à l’avenir sur les locations de vacances ?

Dans les grandes villes qui attirent de nombreux touristes, de plus en plus d’habitants cherchent à mettre en place des limitations et des restrictions aux locations de vacances en raison des désagréments que cela provoque aux résidents.

Dans la ville de Malaga, plus particulièrement dans le centre historique, les problèmes de tapage nocturne et les dégradations dans certains bâtiments provoquées par la forte demande de locations de vacances pour les enterrements de vie de garçon/jeune fille, les fêtes et autres événements sont monnaie courante.

Le débat sur ce sujet est ouvert depuis quelques années à Malaga, mais aucune mesure restrictive n’a été prise jusqu’à présent. Cependant, il se peut qu’à moyen-long terme cette activité subisse des restrictions car, ce quartier de la ville de Malaga tout comme d’autres régions côtières ou d’autres grandes villes comme Grenade, Séville ou Cadix souffrent d’une certaine saturation de logements de ce type.

Il faut également ajouter à cela que le gouvernement régional d’Andalousie travaille actuellement sur la rédaction d’un nouvel arrêté visant à régulariser les locations de vacances qui risque d’imposer certaines restrictions à cette activité.

Quels impôts vais-je devoir payer sur les revenus obtenus de mon investissement immobilier en Espagne ?

Tax over rental investment Spain — Taxe sur l’investissement locatif en Espagne

Si vous êtes non-résident en Espagne mais citoyen de l’Union européenne, de la Norvège ou de l’Islande, vous devrez déclarer 19 % de vos revenus issus de la location de vacances en Espagne au Trésor public espagnol, avec la possibilité de déduire certaines dépenses. Cependant, si vous êtes non-résident en Espagne et nationalisé dans un pays tiers, vous devrez verser 24 % des revenus obtenus de vos locations de vacances et ne pourrez déduire aucun frais.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les revenus que vous obtenez de vos locations de vacances doivent être mentionnés dans votre déclaration d’impôts ; vous devrez les ajouter à vos revenus annuels. Par conséquent, comme il s’agit d’un impôt progressif, plus le montant que vous percevez est élevé, plus vous payez d’impôts.

Avantages fiscaux d’une location longue durée

Pour ce qui est des locations longue durée, si vous êtes résident fiscal en Espagne et si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire, sachez que la réglementation actuelle indique que 60 % du bénéfice net est exonéré de l’impôt sur le revenu (IRPF).

Cependant, en octobre 2022, le gouvernement national a demandé l’approbation d’une nouvelle loi sur le logement. Cette loi, sous sa forme actuelle, réduirait cette déduction à 50 % mais pourrait l’augmenter à 60 %, 70 % et 90 % dans certains cas, comme des travaux de rénovation, la location à des personnes de moins de 35 ans dans des quartiers où les locations sont très élevées ou si le locataire est une entité gouvernementale ou une ONG.

Quels autres avantages pouvez-vous obtenir d’une location de vacances par rapport à une location longue durée ?

Le premier avantage consiste à permettre au propriétaire de profiter du logement, autrement dit il pourrait en profiter tout en obtenant un revenu ou des gains de celui-ci. Deuxième avantage, dans une location longue durée, si le locataire est mauvais payeur, ne règle pas son loyer et refuse de quitter le logement, le processus d’expulsion est extrêmement long et il est très peu probable que les loyers dus et les frais de justice soient récupérés.

Le délai minimum entre le moment où la plainte est déposée auprès du tribunal et l’expulsion du locataire se situe entre 6 et 9 mois. Cela pourrait même prendre plus longtemps s’il y a des enfants à charge. Comme vous pouvez l’imaginer, certains locataires laissent le logement dans un état pitoyable lorsqu’ils savent qu’ils vont en être expulsés à une certaine date.

Autre avantage de la location de vacances, si vous souhaitez vendre votre propriété, vous pouvez immédiatement disposer de votre bien. Dans une location longue durée, si le locataire utilise le logement comme résidence principale, la loi stipule qu’il ou elle peut y vivre pendant 5 ans et peut obliger le propriétaire à respecter cette période. Bien entendu, l’acheteur peut accepter ces conditions et subroger la location.

Conseil juridique sur l’investissement immobilier en Espagne

En résumé, nous vous conseillons de bien vous renseigner et d’obtenir un avis professionnel sur cette procédure. Nous vous rappelons que C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé qui propose un service de conseils aux étrangers lors de l’achat d’une propriété à Malaga et en Andalousie, et qui bénéficie de plus de 15 ans d’expérience.

La construction sur terrain rural en Andalousie, autorisée de façon limitée pour les maisons individuelles

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 17 mars, 2022. Publié dans andalousie.

CONSTRUCTION ON RURAL LAND ANDALUCIA — Construction sur terrain rural en Andalousie : quand êtes-vous autorisé à construire ?

En décembre 2021, le parlement andalous a approuvé la nouvelle « loi foncière » (Ley del Suelo) en Andalousie. On la connaît plus couramment sous le nom de LISTA pour la construction sur terrain rural. L’une des principales caractéristiques de cette loi est qu’elle permet, dans certains cas, de délivrer des permis de construire pour des maisons individuelles à la campagne. Il s’agit d’une importante nouveauté pour les propriétaires fonciers car jusqu’à présent, il n’était pas permis de construire à la campagne et tous les bâtiments de moins de 6 ans pouvaient être sanctionnés.

En quoi consiste la mise en place de cette nouvelle loi pour la construction et la rénovation sur terrain rural ?

Après l’approbation de cette nouvelle loi, le gouvernement régional d’Andalousie s’est mis à travailler sur les conditions de mise en place afin de pouvoir l’appliquer au mieux. Actuellement, ces conditions sont en phase d’ébauche en attente d’approbation et sont donc susceptibles d’être modifiées.

Dans le dernier paragraphe, nous allons également expliquer les aspects les plus importants de ces ébauches et de la nouvelle loi, principalement au sujet des parcelles de terrain en milieu rural et de la possibilité d’obtenir un permis de construire pour des maisons individuelles. Nous allons aborder les nouveaux aspects au sujet des maisons déclarées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO), car pour la première fois, il est autorisé d’effectuer des travaux de rénovation de grande envergure.

Était-il permis de construire sur un terrain rural dans le passé ?

Auparavant, la loi en Andalousie ne permettait pas la construction de bâtiments résidentiels sur terrains non constructibles/rustiques (il s’agissait de la loi LOUA adoptée en 2003). Seule exception à cette loi : les maisons en rapport avec l’agriculture, le bétail ou le travail de gestion forestière.

Cependant, malgré cette interdiction, de nombreuses maisons ont été construites sans permis, avec les mauvais permis ou avec des autorisations qui ont plus tard été invalidées ou annulées. Dans la province de Málaga, des régions telles que La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, la Sierra de Mijas ou Ronda ont vu se construire des milliers de maisons en raison d’une forte demande d’acheteurs étrangers de Grande-Bretagne, de Belgique, des Pays-Bas, de Suède, etc.

L’une des principales raisons de cette forte demande de constructions rurales dans la campagne andalouse est qu’elles pouvaient être inscrites au registre de foncier (Registro de la Propiedad), à cause des délais et de la négligence de l’administration qui n’intervenait pas pour les sanctionner. L’inscription ne les rend pas légales mais leur octroie un meilleur statut administratif qui les rend plus attrayantes pour les acheteurs potentiels, outre le prix de marché qui lui aussi est inférieur.

Quels seront les critères à remplir pour construire sur une parcelle de terrain rural ?

Le terrain ne doit bénéficier d’aucune protection particulière, autrement dit il doit s’agir d’un terrain rural normal.
Le bâtiment doit se trouver à une distance d’au moins 25 mètres de la limite du terrain.
Le terrain doit avoir une superficie minimum qui est indiquée dans le point suivant.
Il doit y avoir une distance minimum de 200 mètres entre chaque bâtiment à usage résidentiel.

a. Quelle superficie minimum doit avoir un terrain rural afin d’obtenir un permis de construire ?

Il sera possible de construire sur des terrains séparés qui ne devront en aucun cas être inférieurs à 2,5 hectares (25 000 m2) par propriété. Pour les terrains forestiers, la surface minimum sera de 5 hectares. Cependant, ces réglementations permettent de modifier cette superficie minimum via des réglementations municipales. Cette modification doit avoir pour objectif la lutte contre le dépeuplement des campagnes, la promotion du développement rural ou l’économie circulaire et verte. Il ne fait aucun doute que cette superficie minimum permettant d’obtenir un permis de construire sera modifiée dans de nombreuses municipalités à moyen terme.

b. Combien de mètres carrés suis-je autorisé à construire ?

La superficie construite maximum de peut pas être supérieure à 1 % du terrain rural ou à 0,5 % dans les zones forestières. Cependant, l’instrument général d’urbanisme de la municipalité peut autoriser les constructions et les installations annexées à la maison à condition que leur superficie totale ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.

c. Quel est la hauteur maximum de construction autorisée sur un terrain rural ?

La hauteur maximum autorisée pour ces maisons construites sur terrain rural est de 7 mètres.

d. Pas de permis de construire en cas de formation d’une agglomération urbaine

On peut définir une agglomération urbaine (« asentamiento urbanístico ») comme la formation ou l’existence d’un groupe de bâtiments situés sur une zone relativement petite, qui fera appel à une infrastructure collective ou à des services non compatibles avec un terrain rural. La nouvelle loi foncière et ses réglementations interdisent la formation de nouvelles agglomérations urbaines sur un terrain rural. Par conséquent, aucun permis de construire n’est délivré pour des maisons susceptibles de former une agglomération.

La loi fournit de nombreuses définitions qui peuvent être interprétées comme une agglomération urbaine, certaines sont assez ambigües et leur interprétation peut changer au fil du temps. Par exemple, l’un des critères les plus évidents qui empêcherait de délivrer un permis de construire sur un terrain rural serait la présence de 6 autres bâtiments dans un rayon de 200 mètres. (Ces 6 bâtiments n’incluraient pas les dépendances sur des terrains compris dans ce rayon.)

Quelles seront les impôts à payer sur la construction rurale en Andalousie ?

La nouvelle loi a fixé une provision compensatoire à verser pour autoriser les constructions sur terrain rural à hauteur de 15 % du budget d’exécution matérielle pour les maisons individuelles. Ce montant doit être versé dès l’octroi du permis de construire au propriétaire ou au promoteur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise. Les réglementations permettent à chaque mairie de réduire ce montant par arrêté municipal.

Besoin d’une autorisation préalable avant d’obtenir le permis

Il est obligatoire de demander l’autorisation préalable de la mairie afin de confirmer s’il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain rural. Cette procédure préalable d’autorisation peut éventuellement inclure certains documents techniques et juridiques sur le terrain ainsi que sur le bâtiment que l’on envisage d’y construire.

L’un des aspects les plus importants de cette autorisation est la notification au cadastre et au registre des propriétaires de terrains avoisinants. Ces derniers peuvent s’opposer à la construction sous prétexte que cela pourrait empêcher la réalisation ou la mise en place d’opérations sur leurs propres terrains. Cela concerne notamment le bétail, l’exploitation forestière ou les activités agricoles du fait que la construction d’une maison sur un terrain agricole est considérée comme exceptionnelle.

Approbation de la mairie en cas de vente

Si un délai de 6 mois s’est écoulé à compter du moment où la demande a été soumise, et si la mairie n’a pas répondu, celle-ci sera considérée comme rejetée. Au cas où la mairie aurait délivré une autorisation préalable, le propriétaire ou le promoteur bénéficiera d’un an pour soumettre sa demande de permis de construire. Le cas échéant, il faudra à nouveau obtenir une autorisation préalable. Ce document permet aux propriétaires d’un terrain souhaitant le vendre sans permis de construire d’effectuer cette procédure et, après l’autorisation de la mairie, de vendre le terrain à un acheteur avec la garantie qu’il pourra construire sur celui-ci.

Possibilité de remettre à neuf/rénover des maisons considérées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO)

Construction on rural land and the certificate for Assimilated out of Ordination (DAFO/SAFO) — Construction sur terrain rural et certificat d’assimilation comme hors d’ordination (DAFO/SAFO)

La nouvelle loi foncière inclut une modification importante au sujet des maisons ayant le statut de assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO). Cette nouvelle loi permet à ces logements d’être rénovés et d’adapter leur structure. Auparavant, ils pouvaient uniquement recevoir un entretien minimum et des travaux de conservation strictement nécessaires afin de garantir leur habitabilité, salubrité, sécurité et accessibilité. La possibilité d’effectuer des améliorations et des rénovations sur ces maisons rurales ouvre légalement la porte à de nombreux propriétaires qui ont acheté une maison à la campagne et n’ont jamais osé se lancer dans des travaux ou à ceux qui s’y sont aventuré tout en assumant le risque d’être sanctionnés par la mairie.

Dans le cadre de notre travail quotidien en tant que conseillers juridiques dans le processus de transfert de maisons rurales, nous avons pu observer que la plupart des acheteurs souhaitent effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Ils pourront désormais le faire légalement moyennant une autorisation municipale. Il est extrêmement important de signaler qu’afin d’obtenir un permis de rénovation pour une maison située sur un terrain rural, celle-ci doit bénéficier de la définition DAFO/SAFO ou cette procédure doit être en cours d’obtention. Sans cette attestation d’assimilation à hors ordination, il n’est pas possible d’obtenir un permis pour un bien rural, qu’il s’agisse d’une rénovation ou de la conservation de la propriété.

Comme le type de travaux à effectuer sur une maison rurale existante a été élargi, il peut s’avérer plus intéressant aujourd’hui d’obtenir le statut DAFO/SAFO, car cela permettra au propriétaire de conserver et d’améliorer légalement leur bien immobilier.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox, Málaga)