AFO | C&D Solicitors

MÁLAGA EN DE COSTA DEL SOL: GROOT TOERISTISCH BELANG, BEKLAGENSWAARDIGE ZUIVERING VAN AFVALWATER

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 11 maart, 2020. Gepost in AFO, Andalucia, costa del sol, lawyer, non developable land.

Met dit artikel maak ik een uitzondering op mijn gebruikelijke artikelen van meer juridische aard, bestemd voor buitenlanders, ingezetenen en niet-ingezetenen, woningbezitters in Málaga. In deze post probeer ik de situatie van de afvalwaterzuivering te analyseren wat betreft de belangrijke toeristische gemeentes van de Costa del Sol, evenals de economische gevolgen en de gevolgen voor het milieu die het gebrek aan zuivering met zich meebrengt in gemeentes als Nerja en Coín. Eveneens leg ik het accent op de eigendommen op het platteland en de zuivering die vereist wordt voor woningen die over een DAFO willen beschikken.

Inleiding

Met betrekking tot de actualiteit, die gekenmerkt wordt door de milieuduurzaamheid of het milieueffect van onze levenswijze, zou ik graag hardop een overweging willen maken inzake het grote probleem van de zuivering van rioolwater in de provincie Málaga in het algemeen, ofschoon dit probleem helaas ook geldt voor de meeste regio’s van Spanje, zowel in grote bevolkingskernen als in kleine. Desalniettemin zou Málaga, als toeristische regio van topniveau en vanwege de dichtheid van de bevolking, in het bijzonder aan de kuststrook, over een infrastructuur moeten beschikken die het milieueffect matigt dat alle mensen die aan de kust wonen veroorzaken.

Veel van onze cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen, die van plan zijn een huis te kopen in Andalusië en die wij van advies dienen, komen hier naartoe, aangetrokken door de Middellandse zee, maar in welke zee op willekeurige wijze miljoenen liter ongezuiverd afvalwater terechtkomen. Een recent bericht in de Opinión de Málaga van 5 januari j.l. verscheen met de titel dat Málaga jaarlijks 123 miljoen kubieke meter rioolwater in zee stort, wat werkelijk een enorme hoeveelheid is.

Nationaal probleem, miljoen euro boete

Op 15 februari j.l. publiceerde El País, een krant met een landelijke oplage, een bericht waarin werd geïnformeerd omtrent het feit dat Spanje tot genoemde datum 32,70 miljoen Euro had betaald uit hoofde van een boete vanwege het niet nakomen van de richtlijn van zuivering van rioolwater in gemeentes met meer dan 15.000 inwoners. Het is de grootste boete die Spanje ooit aan de EU betaald heeft.

Deze wanprestatie was de reden voor een veroordelend vonnis van het Gerechtshof van de Europese Unie en de daaropvolgende boete, opgelegd door de Europese Commissie. Deze boete wordt hoger zolang die 17 gemeentes hun rioolwater niet zuiveren. Daartoe werd verplicht in het jaar 2001, dat wil zeggen dat deze richtlijn van bijna zo’n 19 jaar geleden dateert.

Nerja, prachtige stranden met rioolwater

Een van de beboete gemeentes die niet over een zuiveringsinstallatie beschikt is Nerja. Het is verbazingwekkend dat deze gemeente met zoveel schoonheid en met zulke fantastische stranden en kliffen, anno 2020 het rioolwater rechtstreeks in de zee loost door middel van een verzamelriool dat zich op 1200 meter van de kust bevindt.

Nerja heeft al ruim 20 jaar een project voor een zuiveringsinstallatie en al ziet het ernaar uit dat dit jaar de werkzaamheden voltooid zouden kunnen worden, zoals op 6 januari het Dagblad Sur in het artikel “fingers crossed” berichtte, neemt dat de nalatigheid en het gebrek aan interesse in dit project van de plaatselijke en de regionale overheid niet weg.

Vanuit het milieu oogpunt is de situatie zo overduidelijk, dat het Openbaar Ministerie na diverse aangiftes, vorig jaar een gerechtelijke procedure heeft ingesteld tegen de hoge ambtenaren van de Gemeente Nerja vanwege de illegale lozingen van dat ongezuiverde water. In een van de toxicologische rapporten werd verklaard dat alle monsters die op vijf stranden van Nerja waren genomen, de analyses het bestaan van fecale bezoedeling meldden.

De bouw van de zuiveringsinstallatie van Nerja werd door de Regering in 1996 tot algemeen belang verklaard, maar 23 jaar later zijn genoemde bouwwerkzaamheden nog steeds niet voltooid. Als u in het jaar 1996 Nerja en omgeving bezocht zou hebben, zou u de hoeveelheid bouwwerken gezien hebben die aangevangen en wél voltooid werden, want er waren vele jaren van kapitaalverkeer, maar dat geluk was de zuiveringsinstallatie voor rioolwater niet beschoren.

Andere gemeentes van de Oostelijke kust, zoals Torrox, Vélez Málaga en Rincón de la Victoria beschikken wél over een operationele zuiveringsinstallatie.

Monding van de Guadalhorce, natuurgebied met een “fecale” rivier

Een ander gebied dat zeer verontreinigd is door illegale lozingen is de monding van de rivier de Guadalhorce in de stad Málaga. Deze enclave is het laatste ongerepte strand van de stad Málaga en getuigt van een belangrijk ecosysteem met diversiteit van flora en fauna met een netwerk van wandelpaden. Welnu, in deze rivier lozen belangrijke gemeentes als Alhaurín el Grande en Coín hun ongezuiverde rioolwater, die mede-veroorzaker zijn van de boete die de Spaanse regering betaalt.

De stad Málaga heeft zich opnieuw uitgevonden als multiculturele en Europese stad, die momenteel zeer gewaardeerd wordt door de buitenlandse toeristen vanwege zijn talrijke projecten voor stedelijke ontwikkeling, de meeste vastgoedprojecten. Maar Málaga is niet in staat om in te zetten op een project voor de monding van de Guadalhorce dat er voor kan zorgen dat genoemd unieke gebied – want het is het enige gebied dat onbebouwd is – de ecologische waarde ervan kan behouden.

Verenigingen zonder winstoogmerk zetten zich in om op altruïstische wijze genoemd gebied te herbebossen om aldus te trachten het te behouden, waarvan ons kantoor getuige was tijdens een bijeenkomst met een van die verenigingen in november.

Gemeente Coín, een typisch geval

Opdat Coín aangesloten kan worden op de zuiveringsinstallatie van de beneden Guadalhorce is het noodzakelijk opnieuw 3 kilometer aansluiting aan te leggen, die verwoest werd door de zware regenval in de herfst van 2018, maar de Andalusische Deelregering ruziet nog steeds met het bedrijf waaraan het contract is gegund over wie die reparatie gaat betalen. Coín is ook verwikkeld in een gerechtelijke procedure vanwege het gebrek aan zuivering van het afvalwater. Terwijl de overheden ruziën, is de aansluiting nog steeds kapot en gaat het rioolwater van Coín naar de rivier de Guadalhorce.

Afgelegen woningen en de regularisering ervan middels de DAFO, slechte aanpak van het rioolwater

Ofschoon in vergelijking met de grote bevolkingscentra het effect minder groot is, moeten we niet de talrijke afgelegen woningen vergeten die in Málaga bestaan. In de Axarquía hebben gemeentes zoals Alcaucín, Viñuela, Cómpeta, Periana en Torrox duizenden woningen op het platteland, zoals de woonkernen in de vallei van de Guadalhorce als Coín, Alhaurín el Grande en Alhaurín de la Torre. Ook gemeentes als Mijas of Ronda hebben vele woningen buiten het bestemmingsplan.

Een van de positieve aspecten van de DAFO is de verplichting dat genoemde woningen over een individueel en zelfstandig zuiveringssysteem beschikken. Laten we niet vergeten dat genoemde procedure belangrijk is bij het kopen van woningen door buitenlanders in de provincie.

Wat is het probleem?

Ik constateer dat een van de negatieve punten de eis is van de Deelregering van Andalusië, dat de woningen die aan DAFO zijn onderworpen over een waterdichte septic tank moeten beschikken, terwijl er geen septic tanks met biologische filters worden toegestaan. Deze richtlijn is een grote vergissing en veroorzaakt een tegenovergesteld effect van wat men wil bereiken, namelijk het vermijden, dat die woningen de grond waar ze op liggen verontreinigen.

Voor woningen met een waterdichte tank wordt vereist dat een tankwagen regelmatig (al naargelang het gebruik kan dat maandelijks of minder zijn) naar de woning gaat om de inhoud van de septic tank in hun reservoir te legen en daarna moet deze op een daarvoor ingericht verzamelpunt gestort worden.

Wat zou een andere optie zijn?

De septic tank met een biologische filter als zuiveringssysteem veroorloven, aangezien het ledigen van de tank niet nodig zou zijn en het water zou er schoon en gezuiverd uitkomen. Het kan zijn dat het nodig is dat er toestemming gevraagd moet worden voor het verzamelpunt van dat gefiltreerde en schone water, dat zelfs voor irrigatie gebruikt zou kunnen worden. Met dit zuiveringssysteem zou het voldoende zijn dat één maal per jaar een bedrijf de tanks zou reinigen, wat een aanzienlijke besparing voor de eigenaar betekent.

Wat is er gaande?

Het probleem met de waterdichte septic tanks is dat de financiële kosten voor elke keer dat de tank geleegd wordt, veroorzaakt dat veel eigenaars voor onwettige manieren kiezen om de overlast en de financiële kosten te vermijden. Het gebeurt dikwijls dat men er voor kiest een waterdichte septic tank te installeren en nadat deze door een vakman is gecertificeerd, wordt er dikwijls een klein gat in de bodem gemaakt via welk het rioolwater in de ondergrond wordt geloosd om op deze manier te vermijden dat een tankwagen het reservoir steeds moet legen. Het is niet erg waarschijnlijk dat men hiervoor beboet wordt.

Het is schokkend dat sommige Gemeentebesturen geaccepteerd hebben of begrijpen dat de eigenaar de waterdichte tank niet zal laten legen en er van uitgaan dat deze een klein gat erin maakt. Ik zou zelfs wel durven beweren dat deze “oplossing” aan de eigenaar wordt aangedragen om de overlast van het legen te vermijden, aangezien het voor de DAFO alleen maar nodig is dat een vakman de installatie van de septic tank certificeert; als er later een gat in wordt gemaakt zal niemand dat merken.

Aangezien er duizenden woningen op het platteland zijn, is het naïef om te denken dat in elk van die woningen regelmatig een tankwagen de septic tank gaat legen of het kan zijn dat het de Deelregering van Andalusië weinig kan schelen hoe die lozingen plaatsvinden (ik ben geneigd dit laatste te geloven). Evenmin is het me duidelijk waar deze tankwagens het opgehaalde rioolwater lozen.

Verontreinig niet als u de DAFO voor uw woning aanvraagt

Om wat ik boven uiteengezet heb te vermijden – wat een smeerlapperij is om het op een alledaagse manier te zeggen – hebben wij, toen wij bij het afhandelen van de DAFO’s op deze problematiek stuitten, de eigenaar aanbevolen om, nadat eenmaal een waterdichte tank geïnstalleerd en gecertificeerd is voor het aanvragen van de DAFO, naast de waterdichte tank een tank met een biologische filter te installeren om te vermijden dat het rioolwater rechtstreeks op het terrein geloosd wordt. Op deze manier is het geloosde water tenminste schoon en verontreinigt het de grond niet, terwijl de eigenaar zich de kosten en de overlast bespaart die het regelmatige legen van de septic tank met zich meebrengt.

Deze laatste optie, al wordt hij niet officieel geaccepteerd door de Andalusische Deelregering en vele gemeentebesturen, vermijdt tenminste de lozing van rioolwater, waar het uiteindelijk om gaat als er aan het milieu gedacht wordt.

Conclusie

Zoals u kunt begrijpen, levert dit onderwerp veel gespreksstof op, maar ik geloof dat u aan de hand van deze korte uiteenzetting het algemene heeft kunnen constateren, zowel van de overheid als van vele burgers. Dit is de realiteit.

De toekomst van het toerisme in Málaga en van het hele Middellandsezeegebied wordt evenmin met perspectief bekeken, want men leeft op korte termijn en is niet zuinig op dat wat essentieel is, opdat investeerders en toeristen naar Málaga blijven komen; buitenlanders die een huis willen kopen om te kunnen genieten van de kwaliteit van leven of die eenvoudigweg hun vakantie in Spanje willen doorbrengen.

En degenen die hier het grootste deel van de tijd verblijven en wonen zijn zich niet bewust van de grote verontreiniging die wij genereren en van de schade die wij de zee, de rivieren of beken (die steeds meer verontreinigd raken) toebrengen. Ik merk niet veel van klachten of acties van de burgers om tegen deze situatie te protesteren.

Een deel van de schade is onherstelbaar, maar er is een ander deel dat verholpen kan worden.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentie

Geschreven door Ariane van Wijk op 1 november, 2018. Gepost in AFO, Andalusian, banks, building permit, english speaking solicitor, mortgages, Sin categoría @nl.

In juni 2017 hebben we een uitgebreid artikel gepubliceerd over de juridische situatie en regulering van woningen op niet-bebouwbare grond in Andalusië met een DAFO/AFO-certificaat (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación – ´buiten de ruimtelijke ordening´), waarin we onze mening hebben gegeven over de voor- en nadelen van deze rechtsfiguur. Bijna anderhalf jaar later schrijven we deze post met nieuwe informatie voor eigenaren en kopers van woningen op niet-bebouwbare grond.

Deze informatie beschouwen wij als nuttig maar betekent geen fundamentele wijziging van hetgeen we in het vorig artikel hebben geschreven. Er zijn immers geen wetswijzigingen omtrent de DAFO geweest in dit anderhalf jaar. Deze informatie is gebaseerd op onze ervaring met de verschillende gemeentebesturen in de provincie Malaga en hun instelling omtrent de DAFO alsook de vragen die vele van onze cliënten hebben bij het kopen van een woning in Spanje.

Zijn de Gemeentebesturen verplicht een DAFO-certificaat op te maken?

We ondervinden tegenwoordig telkens meer dat Gemeentebesturen bij iedere communicatie omtrent een landelijke woning automatisch een dossier openen en de DAFO procedure starten. Een voorbeeld hiervan is de notificatie van:

Verkoop van een huis
RTA (VTRA / Vivienda Rural) verhuur registratie
Openingsvergunning Casa Rural / B&B
Registratie in het Eigendomsregister
Aanvraag urbanistisch certificaat (bijvooebeeld bij aankoop)
Naamswijziging watercontract

Met andere woorden, een toenemend aantal van de Gemeentes maakt gebruik van de mogelijkheid bij ieder informatieaanvraag of communicatie gerelateerd aan een huis op het platteland, om de DAFO procedure te starten teneinde de huizen te regularizeren die op het platteland zijn gebouwd. Dit betekent dat als u uw woning wenst te verhuren voor korte termijn en u wilt de woning inschrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA), of u wenst het zwembad of de bergruimte in te schrijven in het Eigendomsregister, raden wij u aan dat u eerst nagaat of u een DAFO-certificaat überhaupt kán verkrijgen voor uw woning.

Waarom is de DAFO belangrijk?

Zoals we al meerdere keren hebben uitgelegd is de DAFO procedure gecreëerd om illegale woningen gebouwd op niet-bebouwbare grond te regulariseren– en dat is de meerderheid -, waarover geen wettelijke aansprakelijkheid meer kan worden geëist door het verloop van de tijd. Als het Gemeentebestuur de eerste notificatie maakt, eist ze niet letterlijk meteen dat de eigenaar een DAFO-procedure start. Wat ze in de eerste notificatie meedeelt is een verzoek aan de eigenaar dat hij bewijst dat de woning voldoet aan de wettelijke vereisten om het DAFO-certificaat af te geven. Dat wil zeggen dat als de woning daaraan niet voldoet, het hoogstwaarschijnlijk is dat er een onwettige situatie bestaat omtrent dat gebouw, waarbij nog altijd een boete kan worden opgelegd door het Gemeentebestuur. In zulk geval zou het Gemeentebestuur een sanctieprocedure moeten starten tegen deze onwettige situatie met de wettelijke gevolgen van dien die u zich wel kunt inbeelden.

Het is daarom zo belangrijk dat, vooraleer je iets doet of vraagt bij het Gemeentebestuur dat er kan toe leiden dat ze een dossier instellen tegen de woning, u eerst bevestigt of de woning een DAFO-certificaat zal kunnen verkrijgen. Als het zo is dat tegen een gebouw of woning een sanctieprocedure kan worden ingesteld, is het beter niets te doen totdat voldoende tijd is voorbijgegaan. Op normale grond op het platteland is dit 6 jaar. Als u overweegt een landelijke woning te kopen, moet u tevens weten dat wanneer de notariële koopakte wordt ondertekend en deze bij het Eigendomsregister wordt ingediend, het Gemeentebestuur een notificatie zal ontvangen van deze overdracht, waardoor ze later kan vorderen dat de woning wordt geregulariseerd via de DAFO-procedure.

Is het mogelijk verbouwingen binnen het huis of verbouwingswerken uit te voeren?

Volgens het Besluit 2/2012 dat de DAFO reguleert, kunnen in dit soort gebouwen “…enkel herstellings- en onderhoudswerken worden toegelaten die het onderhoud van de veiligheidsvoorwaarden, bewoonbaarheid en hygiëne van de onroerende zaak vereisen”. Dit gezegd zijnde is het duidelijk dat de werkzaamheden die in dit soort woningen kunnen worden uitgevoerd, beperkt zijn en moeten worden verantwoord binnen het kader van behoud en onderhoud en nooit als verbeteringen of uitbreidingen. Verbouwingswerken zijn dus niet mogelijk. Gezien alle normen echter worden geïnterpreteerd, kan het zijn dat sommige Gemeentebesturen bepaalde verbouwingen toelaten en andere weer niet. Het is daarom aan te raden dat u bij het Gemeentebestuur raadpleegt of u een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen vooraleer u aan de slag gaat.

Voorbeelden noodzakelijke renovaties

Niettegenstaande het voorgaande, moeten alle verbouwingen binnen het huis worden verantwoord vanuit het standpunt inzake bewoonbaarheid en de noodzaak ervan voor gezondheid en veiligheid van de woning, zoals:

de opening van ramen,
renovatie van daken,
vergangen van vloeren,
het vervangen van sanitair,
uitbreiding van de oppervlakte van een bepaalde ruimte die u te klein vindt – in dit geval zorgt de uitbreiding voor een kleinere oppervlakte in andere ruimtes -…etc.

Bouwlicenties bij DAFO voor veiligheid, bewoonbaarheid en hygiëne

Het belangrijkste is in dit geval dat u de noodzaak van zulke verbouwingswerken binnen in het huis kan verantwoorden. Het is hoogstwaarschijnlijk dat een DAFO-certificaat nodig zal zijn zodat het gemeentebestuur de bouwvergunning kan afgeven voor zulke verbouwingswerken of u kunt de bouwvergunning verzoeken en samen met het technisch project van een architect voor de DAFO, de noodzaak verantwoorden van de bouwwerkzaamheden wegens de veiligheid, bewoonbaarheid of hygiëne van de woning. Het zal heel moeilijk zijn om een bouwvergunning te verkrijgen zonder de DAFO-procedure te hebben doorgaan.

Als de woning die u zult kopen reeds een DAFO-certificaat heeft, is het mogelijk een bouwvergunning te verzoeken voor de voormelde verbouwingen maar u moet wel rekening houden met de datum waarop de DAFO werd verkregen. Het zou immers niet heel logisch zijn om verbouwingen aan te vragen voor een woning waarvan de DAFO een paar maanden geleden werd goedgekeurd. Dit betekent immers dat op in de DAFO verklaard werd dat de woning zich in perfecte staat van bewoonbaarheid bevindt, en dat er geen probleem was omtrent veiligheid of hygiëne. Als er natuurlijk een onvoorzien ongeval of schade zich in de woning heeft voorgedaan, kunt u de bouwvergunning aanvragen voor deze herstellingswerken.

Is het mogelijk een met DAFO-certificaat voorziene woning met een hypotheek te bezwaren?

Deze vraagt duikt op omdat in het Koninklijk Besluit van het jaar 2009 inzake regulering van de hypothecaire markt een van de artikelen bepaalt dat de onroerende zaken buiten de ruimtelijke ordening, niet kunnen bezwaard worden met een hypotheek. Ondanks deze norm, kunnen we wel bevestigen dat het mogelijk is en zal zijn dat landelijke woningen of gebouwen op niet-bebouwbare grond wel een hypotheek kunnen krijgen. Het kan zijn dat bepaalde banken geen hypotheek geven voor landelijke woningen maar dat er andere banken zijn die het wel doen. Het is ook logisch want in de meeste gevallen zijn deze gebouwen geconsolideerd en kan er geen sanctieprocedure meer worden ingezet, en er is dus juridische zekerheid omtrent deze woningen.

We hebben een van de belangrijkste taxateurs getest op de nationale markt voor hypothecaire taxaties. We hebben daarbij een uittreksel uit het eigendomsregister gestuurd van een landelijke woning met een DAFO ingeschreven in het Eigendomsregister en het antwoord was heel sluitend: woningen met een DAFO is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. U moet er wel rekening mee houden dat de taxatiewaarde van een woning op niet-bebouwbare grond – landelijk- tussen de 20-40% lager kan liggen dan de verkoopprijs, maar er kan zeker een hypotheek voor worden verkregen.

Kan ik RTA/VTAR verhuurlicentie krijgen voor mijn plattelandswoning?

Het is mogelijk een woning op niet-bebouwbare grond te verhuren en in te schrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA) – deze woning zal normaal gezien worden ingeschreven als landelijke toeristische woning –VTAR. Ter verduidelijking moeten we zeggen dat het mogelijk is om de inschrijving van een landelijke woning of B&B in te schrijven als ‘casa rural’, maar dit is bedacht voor eigenaren die een economische activiteit zullen ontwikkelen, met name de verhuur als onderneming, waarbij tenminste een van hen moet worden opgegeven bij de Belastingdienst, de Btw betalen en ingeschreven zijn bij de Sociale Zekerheid. De inschrijving van een landelijke woning bij het RTA kan gezien worden vanuit twee standpunten, met name dat van de deelregering Junta de Andalucía of van het Gemeentebestuur.

a. Junta de Andalucía

Een paar dagen geleden hebben we met een van de inspecteurs gesproken van de Junta in Malaga die zich bezig houdt met de inspecties van dit soort woningen. Hij vertelde ons dat het onder andere nodig is om te beschikken over de Vergunning van Eerste Bewoning – Licencia de Primera Ocupacion of LPO – voor de inschrijving van woningen op niet-bebouwbare grond in het RTA. Zoals sommigen al weten beschikken maar weinig landelijke woningen over een Vergunning van Eerste Bewoning. Het is toch mogelijk een “Regulering” te verkrijgen via de DAFO. De inspectiedienst in Malaga vertelt ons dat de DAFO geen vervanging is voor de Vergunning van Eerste Bewoning.

Vanuit mijn juridisch standpunt denk ik dat de inspectiedienst zich vergist en het is mijn mening dat het duidelijk verdedigbaar is dat, indien er geen Vergunning van Eerste Bewoning is en de woning beschikt over een DAFO, dit moet worden toegelaten. De DAFO is onder andere een erkenning van de gemeente inzake de bewoonbaarheid van de woning op niet-bebouwbare grond. De Gemeentebesturen stellen het zelfs gelijk aan een Vergunning van Eerste Bewoning.

b. Gemeentebestuur

De Junta de Andalucía zal de inschrijving van een woning in het RTA meedelen aan het Gemeentebestuur en dit is voor sommige gemeentes reden om te eisen aan de eigenaren om hun woning te reguleren via de DAFO. Het is ook mogelijk dat u bij de Gemeente bepaalde formulieren zal moeten invullen om de woning te kunnen verhuren. Op gemeentelijk niveau is het definitief nodig om mee te delen dat u de woning zal verhuren en als er geen Vergunning van Eerste Bewoning is dan moet u waarschijnlijk de DAFO-procedure doorgaan om dit document te bekomen die de bewoonbaarheid en bewoning van de woning aantoont.

Wat moet ik doen als ik een landelijke woning wil kopen?

Kies de woning die u het meeste bevalt zonder twijfels noch angst, neem alle nodige tijd daarvoor en eens u uw keuze hebt gemaakt, begin dan met de aankoopprocedure. Twijfel niet om vanaf het begin van de procedure een daarin gespecialiseerde advocaat in te huren die een grondige kennis heeft van zaken. Zoals we al meerdere keren hebben gezegd, is de kost van een advocaat heel laag in vergelijking met al het geld dat u zult uitgeven voor de aankoop van uw woning in Spanje. Geld uitsparen door geen advocaat aan te nemen in de aankoopprocedure kan een van de grootste fouten zijn die u kunt begaan. U zult waarschijnlijk denken dat ik gewoon mijn diensten wil verkopen – dat is ook zo, want dat is mijn werk-, maar als u er goed over nadenkt, zult u begrijpen dat het belangrijk is een goede juridische adviesverlening te hebben bij de aankoop van een woning in een ander land.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

DAFO/SAFO EN DE WONINGMARKT IN ANDALUSIË

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 8 juni, 2017. Gepost in AFO, Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer, Platteland.

Een belangrijk punt tussen kopers en verkopers op de woningmarkt op het platteland is de laatste tijd de procedure voor de regulering van illegaal gebouwde woningen ´buiten de ruimtelijke ordening´, de zogenaamde DAFO of SAFO (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación). Waarvoor dient deze procedure, welke gevolgen heeft het, wie moet het doen en wie moet het betalen?

Basisregels voor het kopen van een woning op het platteland

Op basis van mijn ervaring met klanten die een huis op het platteland zoeken, wil ik aangeven wat er op niet-bebouwbare of agrarische grond NIET mogelijk is:

Het (aan)bouwen met een residentieel karakter, tenzij er beroepsmatig een agrarische of veehouderij activiteit op het perceel wordt uitgevoerd.
Bestaande bebouwingen uitbreiden of verbouwen, zowel buiten als binnen. Men koopt het huis in de staat waarin het zich bevindt en het is wettelijk niet toegestaan om iets te veranderen.
Het is eventueel wel mogelijk om te (ver)bouwen wanneer men een rustieke verhuuraccommodatie of Bed & Breakfast wil exploiteren, maar hiervoor moe men eerst een officieel plan van aanpak maken dat door de deelregering van Andalusië moet worden goedgekeurd. Deze procedure duurt langer dan 6 maanden en het is niet eenvoudig om een positief antwoord van de deelregering te krijgen.

Men moet er rekening mee houden dat de meeste woningen die op dit moment verkocht worden op het platteland in Andalusië onwettig of onrechtmatig zijn. Dat wil zeggen dat de bouw van deze woningen niet zou zijn toegestaan als de autoriteiten hun werk gedaan zouden hebben en daarom hadden ze er eigenlijk niet moeten zijn.

Voor meeste van deze gebouwen is het echter niet meer mogelijk voor de gemeente om een sanctieprocedure in te stellen tegen bebouwingen zonder vergunning of met een onwettige vergunning op niet-bebouwbare grond vanwege de verjaringstermijn.

Dat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid verlopen is doordat de termijn van zes jaar na beëindiging van de bouw verstreken is. Wanneer het gaat over niet-bebouwbare grond met een bijzondere bescherming (beschermd natuurgebied) dan is deze verjaringstermijn van zes jaar niet van toepassing.

Welke bouwwerkzaamheden mogen wel en niet op het platteland

Voor woningen op niet-bebouwbare grond mogen geen verbouw- of herstelvergunningen worden gegeven. Is er bijvoorbeeld een brand geweest en is de woning daardoor volledig vernietigd dan mag er niet worden herbouwd.

Het is wel mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties of kleine verbouwingen die nodig zijn voor de bewoonbaarheid en de veiligheid van de woning, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een deel van een dak of een muur die kapot of ingestort is.

Waarom is de DAFO/SAFO in het leven geroepen?

Vanwege het voorgaande heeft de deelregering van Andalusië in 2012 een norm goedgekeurd met het idee om duizenden woningen die gebouwd zijn op niet-bebouwbare grond / het platteland, te reguleren (dit betekent niet ´legaliseren´) buiten de legaliteit van de ruimtelijke ordening om. Sinds 2012 zijn de gemeenten begonnen met het maken van hun interne regelgeving voor deze procedure.

Anders gezegd, deze verordening voor de regulering van illegaal gebouwde woningen buiten de ruimtelijke ordening (DAFO/SAFO) is bedoeld om vast te leggen wat er op een bepaalde datum gebouwd is op een perceel, zowel que exterieur als interieur, oftewel buiten en binnen. Dit zodat het duidelijk is wat er gebouwd is, hoe lang geleden dit gebouwd is en om te certificeren dat deze woning kan blijven bestaan zonder dat er in de toekomst hiervoor nog sancties ingesteld kunnen worden. Dit alles zonder dat er de mogelijkheid bestaat voor uitbreiding, verbouwing of nieuwe bebouwingen.

Het is geen legalisatie omdat de woning buiten de ruimtelijke ordening blijft. Het is immers illegaal gebouwd maar het is wel een regulering omdat de gemeente deze juridische status certificeert en schriftelijk bevestigt dat er voor deze woning geen sancties kunnen worden ingesteld vanwege het verlopen van de termijn.

De juridische status van een woning op niet-bebouwbare grond verandert niet met deze DAF/SAFO-verordening van de gemeente. Dat wil zeggen dat de woning onwettig/onrechtmatig is omdat deze gebouwd is op een terrein waarop het verboden is om te bouwen. Maar omdat de wettelijke termijn voor sancties voor deze overtreding verstreken is, kan er geen sanctieprocedure meer ingesteld worden tegen de eigenaar voor deze situatie. Met of zonder DAFO blijft de juridische status gelijk.

DAFO/SAFO-procedure

Voor deze procedure is een technisch rapport van een architect nodig en moet er een belasting betaald worden over de waarde van het gebouw op de datum waarop het gebouwd werd. Dit varieert tussen de 2,5% en de 4% afhankelijk van de betreffende gemeente. Daarnaast zal de gemeente controleren of de levering van water en elektriciteit en de septic tank voldoen aan de regelgeving.

Het is de architect (deze wordt betaald door de eigenaar), die via zijn project zal aangeven wat de vereisten zijn voor de DAFO. Zodra het ontwerp ingediend is, zal de architect van de gemeente de woning bezoeken en controleren of deze daadwerkelijk voldoet aan de eisen voor de DAFO.

Zodra deze procedure afgerond is -wat tussen de 4 en 6 maanden kan duren- zal de gemeente een certificaat afgeven waarbij de status van de woning en alle bebouwingen op het perceel aangegeven worden als gereguleerd buiten de ruimtelijke ordening.

Is de DAFO verplicht voor de aan- of verkoop van een woning?

Een DAFO/SAFO is niet wettelijk verplicht voor het kopen of verkopen van een woning. Is dan positief of negatief om een DAFO/SAFO te hebben voor een woning?

Het voordeel van de DAFO is dat de koper de zekerheid heeft dat over wat er al gebouwd is geen sanctie of bevel tot sloop ingesteld kan worden, omdat met het DAFO-certificaat schriftelijk vastgelegd is dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Ook heeft de koper de zekerheid dat de gemeente in de toekomst niet alsnog zal eisen om de DAFO/SAFO-procedure op te starten aangezien dit al gedaan is bij de aankoop.

Op dit moment geeft bijna geen enkele gemeente schriftelijk informatie over een woning op niet-bebouwbare grond zonder DAFO of zonder dat deze procedure opgestart wordt.

Dat wil zeggen dat wanneer u bij de gemeente vraagt om schriftelijke informatie over het huis, het eerste wat er gezegd wordt, is dat eerst de DAFO geregeld moet worden voor de woning. Wanneer u om welke reden dan ook de DAFO niet wilt opstarten, zal het dus heel moeilijk zijn voor de koper of zijn advocaat om schriftelijk informatie te krijgen over de woning.

Het nadeel is dat wanneer het gebouw of een verbouwing (aan de binnenkant of buitenkant) minder dan zes jaar geleden is, of als de grond waarop de woning zich bevindt beschermd is (en er kan niet bewezen worden dat de bebouwingen oud genoeg zijn), dan kan het aanvragen van genoemde procedure problemen met zich meebrengen voor de eigenaar aangezien de gemeente in die gevallen een sanctieprocedure moet opstarten.

Ook wanneer de nieuwe eigenaar bedacht heeft dat hij de gekochte woning wil verbouwen en hij daarbij het advies van een goede advocaat in de wind slaat, zal de gemeente vanwege de fysieke inspectie van de architect van de gemeente precies weten wat er ten tijde van de DAFO gebouwd is.

Het kan ook zijn dat een woning de DAFO in 2016 gekregen heeft maar dat er in 2017 een verbouwing of uitbreiding van de woning heeft plaatsgevonden. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er hierover nooit totale zekerheid is.

Actuele situatie van de DAFO

Het is wel zeker dat de gemeenten deze procedure beginnen te veralgemeniseren aangezien zij ook inzien dat het vanwege de belasting een belangrijke bron van inkomsten.

Veel gemeenten hebben de ongeschreven regel om automatisch een dossier te openen wanneer ze een aanvraag voor informatie of documentatie voor een woning op niet-bebouwbare grond ontvangen waardoor de eigenaar deze procedure moet opstarten.

Tegenover bovenstaande situatie staat dat veel kopers willen vermijden dat zij de kosten voor deze procedure betalen en daarom eisen de kopers steeds vaker dat de verkoper deze procedure afhandelt en betaalt.

Daarnaast is het zo dat bij sommige woningaankopen waarbij men de DAFO niet wil aanvragen er een korting op de koopprijs afgesproken wordt zodat de nieuwe eigenaar kan beslissen of hij deze procedure in de toekomst opstart of niet.

Is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op een huis met DAFO?

Een andere vraag van sommige klanten is of het mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een woning die een DAFO heeft.

In dit geval overtreft de realiteit van de woningmarkt de wettelijke beperkingen die gelden vanaf 2009. Theoretisch is het niet mogelijk om een hypotheek te krijgen op gebouwen en installaties die buiten de ruimtelijke ordening om gebouwd zijn (met of zonder DAFO), maar in de praktijk zijn er wel banken die hypothecaire leningen verstrekken op dit soort woningen op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Naar mijn mening zullen de banken het niet nalaten om hypotheken te verstrekken zolang er handel is, hoezeer het decreet van 2009 ook het tegenovergestelde beoogt. Vanzelfsprekend liggen de dekkingspercentages van de hypotheken lager en geven niet alle banken hypotheken op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Kopen van een huis in de campo (op het platteland)

Voor het kopen of verkopen van woningen op niet-bebouwbare grond bestaan er geen beperkingen of restricties, met of zonder DAFO. De meerderheid van deze woningen staat namelijk ingeschreven in het Eigendomsregister en in het Kadaster. Dit soort woningen zijn ook al eerder verkocht terwijl er slechts weinig vandaag de dag een DAFO hebben.

Er is nog altijd een belangrijke vraag van potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van woningen op het platteland.

Wanneer een koper een woning koopt op niet-bebouwbare grond is het belangrijk te weten wat hij koopt. Dat hij weet wat de juridische beperkingen zijn van woningen op niet-bebouwbare grond en dat hij de concrete wettelijke informatie over deze woning ontvangt, met of zonder DAFO. Op die manier kan hij een beslissing nemen op basis van volledige kennis van de juridische status van de genoemde woning.

Een advocaat inhuren voor aankoop?

Als laatste willen wij erop wijzen, niet om onze juridische diensten te verkopen -nou ja, misschien een klein beetje dan- dat bij de aankoop van een woning en bovenal bij plattelandswoningen een advocaat geen slecht idee is. De kosten van een advocaat zijn laag in vergelijking tot het aankoopbedrag en deze kan u heel wat problemen en geld besparen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

VERJARINGSTERMIJN VERANTWOORDELIJKHEID ILLEGALE HERVERKAVELING PLATTELAND ANDALUSIE (DAFO)

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 25 september, 2016. Gepost in AFO, costa del sol, DAFO, non developable land.

illegal subdivision rustic land andalucia — Verjaringstermijn illegale herverkaveling platteland

Op 6 augustus jongstleden is de herziening van artikel 183.3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van Andalusië (LOUA, Ley Urbanista de Andalucía) in werking getreden.

Het belangrijkste doel van deze herziening is een verjaringstermijn in te voeren voor verkavelingen van niet-bebouwbare grond waar (illegaal) gebouwen op staan. Sinds 2003 kon de overheid op elk moment zonder tijdsbeperking een administratieve procedure beginnen om deze illegaal gesplitste percelen, te (her)groeperen wat leidde tot een sloopbevel voor de illegale gebouwen op deze percelen. Er bestond geen tijdsbeperking, wat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid nooit verjaarde.

Wat men met de genoemde herziening gedaan heeft, is het invoeren van een verjaringstermijn van 6 jaar voor deze verkavelingen, onder voorwaarde dat er op deze percelen gebouwen staan die ouder zijn dan zes jaar. De genoemde verjaringstermijn die ingevoerd wordt voor gebouwen op niet-bebouwbare grond, zorgt ervoor dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is wanneer er zes jaar verstreken zijn zonder dat de overheid een dossier geopend heeft tegen de genoemde verkaveling.

Het verkavelen van een stuk landelijke grond betekent de splitsing of deling van een perceel in verschillende percelen met als doel, in de meeste gevallen, deze percelen afzonderlijk te verkopen en te bebouwen. Deze verkavelingen zijn illegaal wanneer er niet voldaan wordt aan de ‘minimale eenheid van landbouw’, die voor niet bevloeid land gewoonlijk tussen de 20.000-25.000 vierkante meter ligt. Het algemene idee is om de splitsing van landelijke grond waarmee nieuwe onafhankelijke eigendommen gecreëerd worden zoveel mogelijk te beperken.

Dit is geen kleine aangelegenheid aangezien er vóór en vanaf de LOUA in 2003 duizenden illegale verkavelingen van landelijke grond zijn uitgevoerd, die niet voldeden aan de minimale eenheid van landbouw. Deze situatie was wijdverspreid tot het jaar 2009 toen de economische crisis deze hectische speculatieve vastgoedactiviteit automatisch afremde.

Het bestaan van deze duizenden verkavelingen, zorgde voor de verkoop van vele eigendommen, die hun oorsprong hadden in een illegale verkaveling, die aan andere kopers werden overgedragen samen met het wettelijke “probleem” van de mogelijkheid dat de overheid een procedure zou opstarten.

We hebben het over een situatie die een grote rechtsonzekerheid met zich meebracht aangezien de overtreding van de illegale splitsing van dit terrein niet verjaart. De verkoop van deze percelen zorgde voor de verschijning van derden die te goeder trouw waren.

In de praktijk hadden en hebben de overheid in het algemeen en de gemeenten in het bijzonder geen enkel belang bij het opstarten van een procedure voor het herstel van rechtmatigheid van de ruimtelijke ordening tegen deze percelen. De uitvoering van de resolutie van deze procedures, het groeperen van de gesplitste percelen tot een enkel perceel in het Eigendomsregister en in het Kadaster, waarbij de illegale bouwwerken gesloopt worden, lijkt mij in feite meer dan gecompliceerd, zo niet onmogelijk.

Afgezien van het bovenstaande leidde deze niet-verjaring tot een situatie van onrechtvaardigheid aangezien de overtreding voor het bouwen op niet-bebouwbare grond, op een perceel dat niet afkomstig is van een verkaveling, een verjaringstermijn van zes jaar kende. Maar als datzelfde gebouw gebouwd was op een perceel dat illegaal gesplitst was, kon dit gebouw zonder tijdslimiet worden “aangevallen” omdat de verkaveling niet verjaarde, dat wil zeggen ondanks dat er meer dan zes jaar verstreken waren vanaf de bouw.

Deze herziening lijkt mij redelijk aangezien de verjaringstermijn van de verkavelingen met gebouwen gelijk gesteld wordt aan die van de gebouwen die op niet-bebouwbare grond staan. Dit geeft een grotere rechtszekerheid en men kan duidelijk vaststellen welk rechtssysteem van toepassing is op de genoemde eigendommen.

Het logische gevolg van deze herziening is dat die gebouwen die meer dan zes jaar geleden gebouwd zijn op een illegaal gesplitst terrein zich kunnen beroepen op de procedure Opgenomen Buiten de Ordening (AFO, Asimilado Fuera de Ordenaciön)

Deze procedure is geen legalisering van het gebouw, aangezien de situatie van illegaliteit altijd zal bestaan, maar het kan wel een betere rechtszekerheid betekenen aangezien de gemeente de situatie van het onroerend goed waarover de wettelijke aansprakelijkheid is verjaard, zal certificeren zonder dat de mogelijkheid nog bestaat om “aangevallen” te worden door de eigen overheid. Laat het duidelijk zijn dat er geen nieuwbouw gepleegd kan worden of verbouwingen of verbeteringen gedaan mogen worden aan de bestaande constructie.

De genoemde erkenning impliceert, naast een belangrijk economische voordeel voor de eigenaar, ook de certificering van een reeks beperkingen die nu eenmaal horen bij gebouwen op landelijke grond, hoewel deze beperkingen gelijk zijn of men nu wel of niet over dit AFO-certificaat beschikt. Het hangt van elke eigenaar of nieuwe koper af of hij deze erkenning van zijn eigendom wil aanvragen. Daarnaast kan de gemeente officieel van de eigenaar eisen dat hij deze procedure opstart.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

HOME BUYERS ACTING IN GOOD FAITH, MORE PROTECTION IN THE CRIMINAL FIELD

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 26 maart, 2015. Gepost in AFO, Andalusian, building permit, costa del sol, Headline, judgment, lawyer, non developable land, Property law.

Spanish home buyers acting in good faith

Yesterday Thursday 26 March, the Lower House of the Spanish Parliament ratified the amendment to article 319 of the Spanish Penal Code, approved by the Senate last 12 March. A paragraph has been added to section 3, which reads: “In any event, the Judges or Courts of Law may issue a reasoned order to demolish the works and restore the physical reality altered at the expense of the principal thereof, without prejudice to the compensations due to third parties in good faith, and, assessing the circumstances and after hearing the competent government body, shall temporarily subject the demolition to the constitution of guarantees that ensure their payment. In any case, the seizure of the earnings from the offence shall be available, regardless of the transformations that these may have undergone”.

This new regulation will be into force next 1^st July.

Until now, in proceedings regarding an Offence against Town and Country Planning, the judgment ordered the demolition of what had been built illegally and compensation was set by way of civil liability for the developer, in favour of buyers acting in good faith. The problem is that, in most of these cases, collecting said compensation was very complicated since the developer was either insolvent or had disappeared. However, enforcement of the demolition was not stopped, for which reason we could find ourselves before an unfortunate scenario where a buyer acting in good faith and recognised in a judgment could have his home demolished without being effectively compensated.

From now on, in criminal proceedings for Offences against Town and Country Planning, the judge may stop the demolition of the home until due compensation to the third-party acting in good faith is guaranteed.

From the literal wording of the amendment introduced, it seems that the judge will be the one who, after assessing the specific situation in each case, will stop said demolition, for which reason I understand that it will be an essential requirement to prove that the buyer is really a third party acting in good faith.

Likewise, it seems interesting that, in assessing whether to stop the demolition, it is required for the competent Government Body, which I take to be the City Hall, to be heard in the proceedings. I suppose that, in these cases, the City Hall can provide relevant details leading to stopping the demolition. Also, since the City Hall is the one responsible for executing the demolition, it may argue on the suitability of stopping it until it can ensure compensation for the third party acting in good faith.

Lastly, this amendment refers to stopping the demolition temporarily, i.e., a specific period of time is not established but, in any case, it should not perpetuate over time. However, the concept of “temporarily” is very wide and it may be interpreted as sufficient time to guarantee compensation to buyers acting in good faith.

I can say, with full knowledge, that this amendment of the Penal Code has been possible mainly thanks to the work of two associations in Andalusia that have been working on protecting buyers acting in good faith for several years: SOHA and AUAN, especially noting the great work done by Gerardo Vázquez, a colleague of mine, attorney and legal adviser at AUAN. The efforts of these organisations and their mobilisation have made this amendment possible.

The aforementioned organisations, along with many others that have been created, are justified by the great problem faced in Andalusia, which has 300,000 homes built in non-developable land (NDL). On the Andalusian coast, due to foreign residential tourism, many buyers are foreigners and this has led these owners, facing the legal problems with these homes, to move to defend their interests, to strengthen and to tell authorities about the existing situation.

The main problem, at least in Andalusia, has been the complete inactivity and inefficiency of Urban Planning in Andalusia, which has led to a failure in regulating non-developable land in Andalusia and to the existence of many homes built on non-developable land.

Regulations with very fixed and strict criteria governing construction on non-developable land were approved. However, Autonomic and Local Governments have completely neglected to provide the necessary oversight to enforce these regulations.

From the beginning of the years of the housing bubble, the competent government bodies have shown no predisposition to initiate and solve disciplinary procedures against offenders, with all the legal consequences that this entails, such as demolishing what has been illegally built. The governing party in City Hall should have assumed the “feared” political price that these unpopular measures may have entailed.

Most of these buildings have everything: registered deed, pay IBI (Property Tax), are registered in the Property Register, have electricity and water, and have paid autonomic taxes such as ITP (Tax on Asset Transfer) and AJD (Stamp Duty).

Many of the properties have changed owners, meaning that the person responsible for construction is no longer the owner of the home. When these properties enter legal proceedings, third parties acting in good faith appear, affected by this situation that the Local and Autonomic Governments, with full knowledge, have allowed due to their complete inaction in the field of Urban Planning.

The regulations provided in the Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) to govern the very strict use of non-developable land were based on environmental protection and on maintaining the rural value of a large portion of the Andalusian territory so as to preserve this environment and its values.

However, its lack of application due to a lack of real and effective control of what was being done on non-developable land has given rise to the failure of regulations on the use of non-developable land provided in the LOUA.

In reality, this has resulted in large rural areas becoming full of unregulated buildings, achieving the opposite effect, as the lack of protection of the rural environment is clear in these cases.

In practice, a total lack of protection of rural land has occurred in some areas under greater urban pressure, where, without controls or any type of criteria regarding what was being built at the architectural level, construction has been allowed, of palaces, warehouses, terraced houses, one-storey homes, towers and everything in between. There has also been no control of the necessary infrastructure or facilities for these homes to be used: discharge of sewage, illegal wells to obtain water, etc. Furthermore, many of these homes did not pay local building taxes, as the majority were not eligible to obtain a licence under the LOUA.

However, as we explained in a previous post, it should be noted that, in some cases, the licenses for segregation, building and initial occupancy were indeed granted for some of these homes. The fact that the Government is responsible in these cases is more than obvious and the damages suffered by owners, who purchased the homes in good faith, are completely reprehensible.

This situation of deregulation of non-developable land has an undesirable effect on citizens, as there is a feeling that there are citizens who ignore the law and go unpunished and that there are others who are required to comply with it.

If the urban planning disciplinary proceedings had been started quickly and efficiently at the beginning of that frenzied period of real estate development on non-developable land, the message that citizens would have received would have been very clear and many buildings would not have been built. There would still be homes on non-developable land but the magnitude of the problem would be quite different.

Faced with this situation, the legal response to solve this problem should be consistent with the reality that exists and that has been tolerated by the Government itself for so many years. This is why the necessary legislative reforms in this area must be tackled rigorously and without propaganda messages, avoiding a focus on the debate on “amnesty for everyone” or “offenders must pay” because the situation is much more complex.

In the administrative field, the majority of these homes should be regularised as, in many cases, penalties for using land illegally would have expired and many of the developers-builders are not the current owners.

In the future, there should be a debate regarding the effectiveness and efficiency of Urban Planning under current regulations, as well as regarding whether the regulation of non-developable land in the LOUA is adequate for the purpose it intends to fulfil.

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyer)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)