BEPERKINGEN EN VERBODEN OP RTA VAKANTIEWONINGEN IN ANDALUSIË

REFLECTIE VAN DE HUIDIGE SITUATIE VAKANTIEWONINGEN IN MALAGA NA NIEUW ANDALUSISCH DECREET VAN 22-2-2024

In de afgelopen jaren is er een aanzienlijke toename van het aantal toeristen in veel mediterrane steden zoals Madrid, Malaga, Sevilla, Valencia, Alicante of Barcelona. Deze toename van het toerisme heeft zich gemanifesteerd in recordcijfers bij de aankoop van vakantiewoningen voor verhuur. Laten we kijken naar de huidige regelgeving voor stedelijke vakantiewoningen in Andalusië en de beslissingen die sommige gemeenteraden nemen met als doel deze activiteiten voor stedelijke eigendommen te reguleren en te beperken. Dit om uiteindelijk zowel de levensomstandigheden van de inwoners als het kwaliteitsniveau van het toerisme te beschermen.

Houd er rekening mee dat landelijke eigendommen of eigendommen die zich bevinden op niet-bebouwbare grond die buiten het toepassingsgebied vallen, inclusief boerderijen, landelijke B&B-hotels of landhuizen, onder andere regels vallen.

Heb je plannen om een huis te kopen in Andalusie om aan touristen te verhuren? Binnen ons juridisch onderzoek zal C&D Solicitors je informeren over mogelijke restricties voor het specifieke onroerendgoed.

Waarom zijn investeringen in toerisme zo belangrijk in Spanje?

In Spanje vertegenwoordigde het toerisme in 2023 12,8% van het BNP, het hoogste cijfer ooit gemeten. In veel steden in Spanje is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten en welvaart op lokaal niveau, met veel lokale winkels, bedrijven en professionals die afhankelijk zijn van toerisme als hun belangrijkste bron van inkomsten. Deze groei van het toerisme heeft ertoe geleid dat de investeringen in de aankoop van onroerend goed die als vakantieverhuur worden gebruikt, de afgelopen jaren zijn toegenomen, of het nu gaat om particulieren, bedrijven of investeringsfondsen.

Buitenlandse investeringen in de aankoop van onroerend goed zijn de sleutel geweest tot deze toename van overdrachtsoperaties, met recordcijfers en prijzen in steden als Malaga, Marbella, Fuengirola, Benalmadena, Torremolinos, Nerja, Granada en Cádiz. Deze investering in onroerend goed heeft ertoe geleid dat sommige regionale overheden en gemeenteraden recordniveaus aan belastinginkomsten hebben gezien uit deze overdrachtstransacties van onroerend goed.

Wat zijn de negatieve effecten van de groei van het toerisme en de markt voor vakantiewoningen?

Het grote aantal aankopen van onroerend goed in sommige toeristische steden in Andalusië, waar kopers van plan zijn ze te gebruiken als RTA-vakantiewoningen, heeft geleid tot een daling van het aanbod en een stijging van de prijzen van traditionele verhuur in deze steden. Veel inwoners en mensen met een gemiddeld salaris hebben grote moeite om betaalbare woningen te vinden in sommige van deze toeristische steden.Dit maakt het ingewikkeld om sommige banen, zoals artsen, leraren, horecamedewerkers, enz. in deze steden te wonen, omdat de betaalde salarissen niet genoeg zijn om een hoge huur of hypotheek te betalen.

Evenzo is er een beweging gegroeid in bepaalde delen van de lokale bevolking, die kritisch staan tegenover de situatie als gevolg van de overbevolking van toeristen, het verlies van identiteit en het verlies van comfort voor degenen die in deze gebieden wonen. De snelle toename van toeristisch georiënteerde bedrijven in deze buurten is ten koste gegaan van de lokale en traditionele handel, die zich vroeger op de bewoners richtte en nu aan het verdwijnen is. Dit scenario leidt ertoe dat de verschillende getroffen administraties maatregelen nemen om vakantiewoningen in Spanje te controleren en te beperken.

Is vakantieverhuur rendabel in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In 2016 keurde Andalusië decreet 28/2016 van 2 februari goed inzake vakantieverhuur. Per 2024 is decreet 31/2024 van 29 januari uitgevaardigd, waarbij verschillende bepalingen van het decreet van 2016 worden gewijzigd. In de verklaring van het nieuwe decreet van 2024 wordt uitgelegd dat het aan de gemeenteraden is om verschillende vormen van gebruik op te zetten, waaronder toeristisch gebruik, binnen de verschillende soorten grond, of het nu gaat om woningen, commerciële of andere.

In 2016 werden vakantieverhuur gedefinieerd als verhuur in woningen op woongrond waarvoor een certificaat van eerste bewoning (LPO) vereist is. Het nieuwe decreet van 2024 definieert echter vakantieverhuur als geschikt voor onmiddellijk gebruik en die voldoet aan de gemeentelijke bestemmingsplannen. Met andere woorden, het concept van woongrond en het daadwerkelijk hebben van een certificaat van eerste bewoning wordt geëlimineerd in de REGIONALE wetgeving.

Dit decreet biedt de gemeentebesturen ook de mogelijkheid om, vanuit redenen van algemeen belang, grenzen te stellen aan het aantal vakantiewoningen per gebouw, gebied, sector of periode. De paar maanden die zijn verstreken sinds de inwerkingtreding van het nieuwe decreet, samen met de besluiten en wetswijzigingen die sommige gemeenteraden hebben aangebracht, hebben ons in staat gesteld de gevolgen van deze wijziging van de regelgeving in Andalusië beter te begrijpen.

Wat was de belangrijkste wijziging in de regelgeving in Andalusië voor vakantiewoningen in 2024?

De belangrijkste verandering in de Andalusische regelgeving in 2024 komt voort uit de eliminatie van de term “woongrond” die in het decreet van 2016 is vastgesteld. Dat wil zeggen de eliminatie van de definitie van vakantieverhuur als verhuur in woningen op woongrond.

De wijziging in de wetgeving betekent dat elke gemeente since 22-2-2024 nu verantwoordelijk is voor het organiseren van vakantiewoningen op verschillende kwalificaties van gronden (zoals residentiële, commerciële of andere) binnen het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU). Voorheen hadden de Gemeentes hier geen invloed op.

Bestaande RTA Rental-licenties van vóór 22-2-2024

Het is belangrijk op te merken dat alle eigendommen die vóór 22 februari 2024 in de RTA zijn geregistreerd, vallen onder het decreet van 2016, waarbij vakantieverhuur wordt beschouwd als residentieel gebruik en waarbij voor het onroerend goed daarom een LPO vereist is. Woningen die al in de RTA zijn geregistreerd, kunnen hun vakantieverhuuractiviteit voortzetten onder de oude regelgeving.

Wat is het belangrijkste gevolg dat deze verandering in 2024 heeft gehad voor de vakantieverhuurmarkt in Andalusië?

Het feit dat een gemeente via haar lokale stedenbouwkundige plan PGOU vakantiewoningen of toeristische verhuur beschouwt als verhuur al dan niet gelegen in woongrond, heeft in de praktijk zeer grote gevolgen.

Als het lokale PGOU-plan van de gemeente vakantieverhuur definieert als een commerciële horecadienst (d.w.z. die in eigendommen die op commerciële grond zijn gelegen en niet die op residentiële grond), betekent dit dat vakantiewoningen gelijk worden gesteld aan hotels, hostels, herbergen, toeristische appartementen, enz.

PGOU’s stellen bij dit commerciële gebruik van land meer beperkingen en eisen aan het exploiteren van vakantieverhuur. Als de PGOU vakantieverhuur aanstelt als verhuur op woongrond, heeft zij alleen een vergunning voor eerste bewoning nodig om dergelijke activiteiten uit te oefenen.

BIJVOORBEELD: Op 9 februari 2024 heeft Sevilla zijn PGOU gewijzigd op basis van het nieuwe decreet van de regionale regering en de classificatie van vakantiewoningen gewijzigd in een commerciële horecadienst en niet in een dienst voor residentieel gebruik. De PGOU in Sevilla introduceerde een reeks specifieke vereisten voor onroerend goed dat in die stad als vakantieverhuur werd gebruikt.

Wat is de procedure om een woning te registreren in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Zoals we eerder hebben uitgelegd, moet een woning die in Andalusië wordt verhuurd, worden geregistreerd in de RTA (Registro de Turismo de Andalucia).

• VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING: Deze registratie gebeurt automatisch en vindt plaats door middel van het online indienen van een verklaring. Met andere woorden, de aanvrager (zoals een verhuurbedrijf) of eigenaar dient het registratieformulier online in en verklaart, onder zijn of haar verantwoordelijkheid, dat de woning voldoet aan de eisen die zijn gesteld door de Andalusische regelgeving om als vakantieverhuur te worden gebruikt. Op dat moment wordt een melding ontvangen, die gelijk is aan het inschrijvingsdocument, met het bijbehorende vakantieverhuurnummer (VUT).
• REGELS BEPAALD DOOR GEMEENTE (PGOU): De eisen waaraan een woning moet voldoen om te worden gebruikt voor vakantieverhuur in Andalusië zijn de eisen die zijn vastgesteld in de lokale PGOU van de gemeente voor vakantieverhuur. Dit naast de structurele en uitrustingsvereisten van de woning, die het decreet in zijn bijlagen vaststelt.
• GEMEENTECONTROLE: Wanneer de regionale overheid een verklaring ontvangt om een woning in het RTA-register te registreren, stuurt zij een kennisgeving naar de gemeente waar deze zich bevindt, zodat deze kan beslissen of de woning voldoet aan de noodzakelijke vereisten die zijn vastgelegd in de gemeentelijke regelgeving voor vakantieverhuur.

Hoe worden de nieuwe gemeentelijke voorschriften toegepast op het registratieproces van een woning in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Aangezien de gemeenteraad een kennisgeving ontvangt van de regionale regering van Andalusië voor elke registratie in de RTA, begrijpen we dat de gemeenteraad op een gegeven moment de registratie van dat onroerend goed in de RTA zal herzien om te controleren of het voldoet aan de gemeentelijke voorschriften.

• RESIDENTIËLE GROND: Als de PGOU van de gemeente of de specifieke verordening die dit regelt vakantieverhuur beschouwt als verhuur op woongrond, heeft het onroerend goed een LPO nodig om als vakantiewoning te functioneren.
• COMMERCIËLE GROND: Integendeel, als de PGOU vakantieverhuur beschouwt als die eigendommen die zijn gelegen op commerciële grond of grond met individueel gebruik, zal zij verdere eisen stellen aan de exploitatie van vakantieverhuur.

Als ze worden beschouwd als zich op commerciële grond of grond met individueel gebruik, kunnen ze vereisen dat de eigendommen onafhankelijk van de rest van het gebouw toegankelijk zijn. Dit geldt ook voor onafhankelijke nutsvoorzieningen en aansluitingen, die zich op de begane grond of op de eerste verdieping bevinden, enz. Dit zal afhangen van de PGOU in elke gemeente.

Wat als een woning niet voldoet aan de criteria van het stadhuis?

Wij begrijpen dat in het proces voor de gemeente om RTA-registraties te herzien, als de gemeenteraad van mening is dat het onroerend goed niet aan de vereisten voldoet, de eigenaar of de exploitant zal worden geïnformeerd, zodat deze laatste binnen een bepaalde termijn kan aantonen dat aan de vereisten voldoet, als het mogelijk is om de tekortkomingen te verhelpen. Als het niet mogelijk is om aan de regelgeving te voldoen, zal de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken de RTA-licentie te annuleren.

Wat is de huidige situatie van vakantieverhuur in Malaga?

Volgens gegevens die in juli door de krant La Opinión de Málaga zijn gepubliceerd, heeft Malaga zelf meer dan 12.000 woningen die worden gebruikt als vakantieverhuur. Het stadscentrum van Malaga heeft ongeveer 4.800 vakantiewoningen en een telling van 4.260 mensen. Dit betekent dat er meer vakantiewoningen zijn dan mensen die in de centrale wijk van de stad wonen.

Op zaterdag 29 juni gingen 15.000 mensen de straat op in Malaga om te protesteren tegen de overbevolking van toeristen en om een limiet op vakantieverhuur te eisen. Op 7 juni heeft de gemeenteraad van Málaga Instructie 1/2024 uitgevaardigd over vakantieverhuur. In deze instructie stelde deze vast dat, sinds de inwerkingtreding van het decreet  in overeenstemming met haar PGOU vakantieverhuur wordt beschouwd als commercieel en horecagebruik en niet als residentieel gebruik.

Dit betekent dat elke eigenaar van een onroerend goed die de woning wil verhuren op de vakantieverhuurmarkt in de stad Malaga vanaf 22 februari 2024 aan volgende twee nieuwe eisen moet voldoen.

1. Het onroerend goed moet beschikken over adequate toegangs- en evacuatiemiddelen, onafhankelijk van de rest van het gebouw.
2. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, telefoon, enz.) dienen volledig onafhankelijk te zijn van die van de rest van het gebouw.

Wat is de situatie van vakantiewoningen in de stad Malaga die na 22 februari 2024 in de RTA is geregistreerd?

De gemeenteraad van Malaga heeft verklaard dat eigendommen die vanaf 22 februari 2024 zijn geregistreerd, moeten voldoen aan de nieuwe vereisten voor commerciële grond en accommodatie.

Op een gegeven moment wordt de gemeenteraad verondersteld deze registraties te herzien en de eigenaar of exploitant op de hoogte te stellen van de start van een herzieningsprocedure van de registratie, met als doel na te gaan of de woning voldoet aan de nieuwe eisen. Als dit niet het geval is, moet de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken het onroerend goed automatisch uit de RTA te verwijderen. Op het moment van publicatie van dit artikel hebben we nog niet gehoord dat de gemeenteraad een beoordelingsprocedure is gestart.

Toekomstige verordeningen in de stad Málaga om vakantiewoningen te reguleren

De instructie die we hierboven hebben genoemd, uitgevaardigd door de gemeenteraad van Malaga op 7 juni, is VAN TIJDELIJKE AARD, aangezien de gemeenteraad werkt aan een nieuwe gemeentelijke verordening. Deze nieuwe verordening zal specifiek vakantieverhuur reguleren en waarschijnlijk ook nieuwe limieten of verboden invoeren voor nieuwe vakantieverhuur in verzadigde gebieden, zoals het historische stadscentrum.

Reden voor angst of paniek bij aankoop van onroerend goed?

Sommige nieuwsartikelen in landen als Nederland of Groot-Brittannië verwijzen naar beperkingen of verboden op vakantieverhuur in sommige toeristische steden in Spanje en naar mijn mening zijn deze beweringen enigszins sensationeel. Naar mijn mening mag het feit dat in bepaalde steden vakantieverhuur beperkt of direct verboden is in gebieden die erg verzadigd zijn door toerisme, niet leiden tot alarm en paniek onder de klanten van beleggers. Met of zonder vakantieverhuur, investeren in onroerend goed in Spanje is en blijft winstgevend.

Vakantieverhuur zal in veel steden en buurten mogelijk blijven, misschien met meer eisen en limieten, maar vakantieverhuur zal nooit volledig worden verboden of beperkt. Dit debat moet met logica worden benaderd. Als er in het centrum van Málaga bijvoorbeeld meer vakantieverhuur is dan geregistreerde inwoners, is het duidelijk dat het gebied strengere regels vereist voor nieuwe vakantieverhuur.

De meesten van ons die in Malaga wonen, evenals buitenlandse klanten die op bezoek komen, zijn van mening dat het stadscentrum overvol is met toerisme, met straten die bijna elke dag van het jaar vol mensen zijn. Het is zonde dat de lokale identiteit en traditionele bedrijven verloren gaan en dat het centrum uitsluitend wordt gebruikt als toeristische accommodatie voor bezoekers.

Aan de andere kant is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten voor veel steden in Spanje en natuurlijk voor de stad Malaga, daarom moeten we voor toeristen zorgen en ze op de best mogelijke manier behandelen. Velen van ons leven dankzij hen en ons bedrijf is geen uitzondering.

Het zou een grote vergissing zijn om niet te proberen een evenwicht te vinden tussen de toeristische activiteiten in een stad en de inwoners die er wonen. Als we niet proberen om beide groepen op een evenwichtige manier te laten leven en naast elkaar te laten bestaan, zal dit leiden tot ontevredenheid en verschillende groepen tegen elkaar opzetten en uiteindelijk leiden tot extreme maatregelen, omdat er geen tussenstappen worden gezet voordat het probleem moeilijk op te lossen wordt.

Is het rendabel om een vakantiewoning kopen zonder deze voor verhuur te gebruiken?

Het is duidelijk dat vakantieverhuur de oorzaak is van een aanzienlijke toename van de aankoop van onroerend goed in veel toeristische steden in Spanje, aangezien deze activiteit eigenaren goede winsten heeft opgeleverd. Als er beperkingen of verboden op vakantieverhuur worden ingevoerd, zullen deze op de een of andere manier van invloed zijn op het aantal aankopen van onroerend goed in de gebieden waar ze worden geïmplementeerd.

Niettegenstaande het bovenstaande, zal de machine van vastgoedinvesteringen en de interesse van buitenlandse klanten in het kopen van huizen in Spanje, met name in deze toeristische gebieden, niet tot stilstand komen als gevolg van beperkingen die zijn gesteld aan vakantieverhuur. Met andere woorden, een limiet in vakantieverhuur zal op zichzelf geen inzinking van de vastgoedmarkt veroorzaken.

Exploitatiekosten van vakantiewoningen

Vakantieverhuur heeft aanzienlijke bedrijfskosten, die de nettowinst verlagen, zoals de kosten van het bedrijf dat het onroerend goed beheert, die variëren van 17% tot 22%. De belastingkosten van de ontvangen huur, waarvoor EU-ingezetenen 19% van de winst betalen.

Lange-termijnverhuur

In de stad Málaga leveren traditionele verhuur ook goede winsten op voor eigenaren van onroerend goed, aangezien de lange termijn huurprijzen in het centrale gebied bijvoorbeeld sinds 2021 zijn verdubbeld. Momenteel liggen de gemiddelde huurprijzen in het gebied rond de 1.400 euro per maand.

De hele stad Malaga heeft een laag aanbod van traditionele verhuur en dit heeft de huurprijzen van dergelijke woningen op dit moment erg hoog gemaakt. Deze situatie kan worden geëxtrapoleerd naar veel gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of Nerja, aangezien het slinkende aanbod heeft geleid tot recordprijzen in traditionele verhuur.

Laten we niet vergeten dat, als de eigenaar fiscaal inwoner is van Spanje, traditionele verhuur aanzienlijke belastingvoordelen heeft, die variëren van 50% tot 90% van de huur die belastingvrij is. Soms wordt de nadruk gelegd op de brutowinst die wordt behaald met vakantieverhuur in plaats van de nettowinst na betaling van alle kosten en belastingen.

De stad Málaga zeer aantrekkelijk is voor digitale nomaden, overheidsfunctionarissen en andere zelfstandigen die in Málaga willen wonen en werken. Met andere woorden, u kunt op zoek gaan naar een huurdersprofiel dat acceptabel is, met bewezen solvabiliteit, waardoor het risico op niet-betaling van de huur wordt verkleind.

Kamerverhuur

Een andere zeer aantrekkelijke markt is de verhuur van appartementen aan studenten per kamer. Deze prijzen zijn op dit moment ook erg hoog en er zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in het verhuren van woningen aan deze studenten, met grote winsten. Er moet ook worden opgemerkt dat, als de eigenaar van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, een deel van de huur die van het onroerend goed wordt ontvangen, belastingvrij zou zijn.

Conclusie over alternativen voor RTA vakantiewoningen

Met al het bovenstaande wil ik zeggen dat er in Spanje altijd opties zijn om een goed investeringsrendement te behalen uit de aankoop van onroerend goed buiten de markt voor vakantiewoningen.

Eigendommen die vóór de invoering van de limieten in de RTA zijn geregistreerd, kunnen blijven functioneren als vakantieverhuur en nieuwe eigendommen zullen voor deze activiteit in de RTA worden geregistreerd, als ze voldoen aan de nieuwe vereisten die door elke gemeenteraad zijn vastgesteld.

Wat is de huidige situatie van de vastgoedmarkt in Andalusië?

De stijging van de rentetarieven in de afgelopen twee jaar, het lage aanbod van woningen in sommige toeristische gebieden en de hoge vastgoedprijzen in andere hebben al geleid tot een daling van de vastgoedaankopen in sommige toeristische steden in Spanje in de eerste helft van 2024, vergeleken met dezelfde periode het jaar ervoor.

De prijzen hebben niet geleden en zijn in veel toeristische steden nog steeds ongekend hoog. Het zou ook niet slecht zijn voor sommige van deze gebieden om een prijsdaling op de vastgoedmarkt te zien, omdat dit toekomstige investeerders zou aantrekken. Dat de vastgoedmarkt een aanpassing ondergaat en de prijzen op een gegeven moment beginnen te dalen, betekent niet dat we ons in een crisis bevinden of reden tot ongerustheid zijn.

Deze mogelijke prijsdaling mag niet worden toegeschreven aan limieten of verboden die zijn ingevoerd voor vakantiewoningen in bepaalde toeristische steden. Het is duidelijk dat deze limieten of verboden in specifieke toeristische steden van invloed zullen zijn op vraag en aanbod, maar er zijn veel andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden.

Wat moet ik doen om met zekerheid en zonder risico mijn investering te kopen?

In dat geval raden we aan een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in vastgoedrecht, die zeer vertrouwd is met dit rechtsgebied en die u tijdens het proces kan informeren over de juridische status van uw eigendom. Een juridisch rapport of due diligence is zonder twijfel het juiste document dat een advocaat u voor uw gemoedsrust zou moeten aanbieden.

Het niet inhuren van een advocaat in het proces om een huis in Spanje te kopen of het niet instrueren van de juiste advocaat voor dit proces kan een grote fout zijn. De kosten van een advocaat zijn erg laag in verhouding tot de prijs die u betaalt voor het onroerend goed of andere juridische kosten met betrekking tot de overdracht.

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het verstrekken van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)