BELASTINGBETALING OVER VERHUUR SPAANS HUIS
Er zijn steeds meer buitenlanders geïnteresseerd in het aankopen van onroerend goed in Spanje als investering of simpelweg om te kunnen genieten tijdens hun vakantieperiodes. De laatste jaren is de verhuurmarkt, vooral dan in verband met vakantieverhuur, enorm gestegen in Andalusië, vooral in steden aan de Costa del Sol en de Costa Tropical, zoals in Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena, etc.
Heel wat kopers van woningen in Spanje worden aangetrokken door de investeringsverwachtingen met de inkomsten die ze van de verhuur van die woning kunnen verkrijgen. Zoals te verwachten moeten er belasting betaald worden over de inkomsten uit verhuur van een woning -of het nu gaat om een verhuur op lange termijn of een vakantieverhuur- zowel door fiscaal residenten (jaarlijkse IRPF-belasting) als niet-fiscaal residenten (kwartaalaangifte IRNR-belasting).
Welke belastingen moeten er tegenwoordig betaald worden?
Sinds 2016 betalen residenten van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen 19% over de verhuurinkomsten. Niet-EU residenten betalen 24%. Dit verschil in belastingtarieven leidde tot een aanklacht bij de Europese Commissie wegens discriminatie van inwoners buiten de Europese Unie. Op de dag van publicatie van dit artikel moet het vonnis nog worden uitgesproken. Dit is uiteraard een belangrijk thema voor Britse eigenaren met het oog op de Brexit.
Kunnen niet-residenten de onkosten in vermindering brengen?
Niet-residenten in Spanje, die wel residenten zijn in een ander land van de Europese Unie, IJsland of Noorwegen, kunnen dezelfde onkosten in vermindering brengen als residenten in Spanje. De enige uitzondering geldt voor woningen die voor lange termijn worden verhuurd aangezien residenten in Spanje daarvoor 60% van hetgeen de huurder betaald in vermindering kunnen brengen terwijl dit niet geldt voor niet-residenten. Officieel zijn kosten alleen proportioneel aftrekbaar afhankelijk van het aantal dagen van de verhuur. Bijvoorbeeld, als je 90 dagen verhuurt per jaar, dan zijn slechts 25% van de jaarlijkse kosten aftrekbaar.
Burgers die geen inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen geen enkele fiscale vermindering toepassen. Zij betalen dus belasting op de volledige bruto verhuurinkomsten.
Welke kosten kunnen in vermindering gebracht worden?
Burgers die inwoners zijn in de Europese Unie, IJsland of Noorwegen kunnen kosten zoals de onroerendzaakbelasting (IBI), milieubelasting (basura) of de bijdrage van de Vereniging van Eigenaren in vermindering brengen. Ook andere kosten kunnen in vermindering gebracht worden indien er bewezen wordt dat ze een economische link hebben met de verhuuractiviteit, zoals rente van leningen, onderhoudskosten, water, electriciteit of gas, etc.
Wanneer moeten deze verhuurinkomsten aangegeven worden?
De opbrengst van de verhuurinkomsten door niet-residenten in Spanje moet per kwartaal worden aangegeven middels het formulier 210. Indien u meer dan een woning heeft, moet er een formulier per woning worden ingediend. Deze aangifte moet ingediend worden binnen de eerste 20 dagen van de maanden april, juli, oktober en januari. Er moeten dus vier formulieren per jaar worden ingediend waarin de verhuurinkomsten van de 12 maanden van het jaar worden aangegeven.
Eigenaars die hun woning verhuren als toeristenvakantieverhuur mogen in hetzelfde formulier 210 alle verhuuropbrengsten aangeven voor de drie maanden zelfs als die van verschillende huurders zijn.
Wat kan er gebeuren indien ik de verhuuropbrengsten niet aangeef?
Indien de Spaanse Belastingdienst te weten komt dat u een woning verhuurt zonder deze aan te geven, zal zij een procedure starten waarin ze een voorstel tot vereffening inclusief rentekosten zal toesturen. Daarnaast zal de Belastingdienst een sanctieprocedure starten waarin u een boete kan ontvangen van tussen de 50% en 100% van hetgeen u niet heeft aangegeven.
Dankzij internet en digitale verhuurplatforms zoals Airbnb, HomeAway, SpainHoliday and Tripadvisor, heeft de Belastingdienst in de laatste jaren diverse inspectiecampagnes gevoerd en werden duizenden eigenaars vereist hun verhuuropbrengsten te regulariseren.
Wat betreft de RTA-verhuurlicentie en de Guardia Civil?
Om je huis te kunnen publiceren op online verhuurplatforms moet je een RTA-verhuurlicentie hebben van het Registro de Turismo de Andalucia, zowel voor huizen binnen stedelijke bebouwing (urbano) als op het platteland (rustico). Als je deze licentie nog niet hebt, dan kan C&D Solicitors deze aanvragen en je informeren over de officiële eisen die een veilige en kwalitatieve woning garanderen in geval van een inspectie. ´Urbano´ woningen hebben ook de Licentie van Eerste Bewoning nodig en als de woning deze nog niet heeft, dan raden we aan om een architect in te huren en deze aan te vragen bij de Gemeente. Standaard licenties op het platteland (“alojamiento turistico”) hebben een limiet van 90 dagen verhuur per jaar en er mogen geen extra services aangeboden worden zoals ontbijt.
Het laatste belangrijke punt als je wilt verhuren aan toeristen, is dat je verplicht bent iedere aankomt binnen 24 uur te melden bij de Guardia Civil (Politie) via hun online platform.
Wat moet u doen?
Hoewel u niet graag belastingen betaalt, zoals de meerderheid onder ons, raden wij u aan uw situatie te regulariseren en driemaandelijks de aangifte van formulier 210 te maken over uw verhuuropbrengsten indien u een woning verhuurt in Spanje.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)
