Begränsningar och förbud mot korttidsuthyrning i Andalusien och Malaga
DEN NUVARANDE SITUATIONEN I MALAGA EFTER DET NYA ANDALUSISKA DEKRETET (nya regler) från 22-2-2024
Under de senaste åren har antalet turister i många medelhavsstäder som Madrid, Malaga, Sevilla, Valencia, Alicante och Barcelona ökat markant. Denna ökning har lett till rekordhöga siffror för köp av hus för korttidsuthyrning. Låt oss analysera de nuvarande reglerna för urbana semesterbostäder i Andalusien och besluten som vissa kommuner fattar för att reglera och begränsa dessa aktiviteter, i syfte att skydda både invånarnas levnadsförhållanden och turismens kvalitet.
Observera att landsbygdsfastigheter eller de som ligger på icke exploaterbar mark, inklusive bondgårdar, lantliga bed & breakfast-hotell och hus på landsbygden, omfattas av andra regler.
Planerar du att köpa en fastighet i Andalusien för att hyra ut till turister? Inom vår juridiska granskning på C&D Solicitors informerar vi dig om eventuella begränsningar för just din fastighet.
Varför är turisminvesteringar så betydande i Spanien?
År 2023 utgjorde turismen 12,8 % av Spaniens BNP, den högsta siffran som någonsin uppmätts. I många städer i Spanien är turismen den huvudsakliga inkomstkällan på lokal nivå, och många butiker och företag är beroende av turismen. Denna tillväxt har lett till ökade investeringar i köp av fastigheter för semesteruthyrning, både av privatpersoner, företag och investeringsfonder.
Utländska investeringar har varit avgörande för denna ökning av fastighetstransaktioner, med rekordhöga priser i städer som Malaga, Marbella, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Nerja, Granada och Cádiz. Dessa fastighetsinvesteringar har medfört att regionala regeringar och kommuner ser rekordhöga skatteintäkter från fastighetstransaktioner.
Vilka är de negativa effekterna av turismens tillväxt och marknaden för korttidsuthyrning?
Det höga antalet fastighetsköp i vissa turiststäder i Andalusien, där köparna avser att använda dem för korttidsuthyrning, har orsakat en minskad tillgång och en ökning av priserna på traditionella hyresbostäder i dessa städer. Detta har gjort det svårt för invånare och människor med vanliga inkomster att hitta överkomliga bostäder. I vissa fall påverkar detta även möjligheten att bemanna yrken som läkare, lärare och hotellpersonal, eftersom lönerna inte räcker till för att täcka höga hyror eller bostadslån.
Likaså har en rörelse vuxit fram bland vissa delar av den lokala befolkningen, kritiska till situationen på grund av turistöverbefolkning, förlust av identitet och förlust av bekvämlighet för de som bor i dessa områden. Den snabba tillväxten av turistinriktade verksamheter i dessa områden har skett på bekostnad av lokal och traditionell handel, som tidigare fokuserade på invånarna men nu håller på att försvinna. Detta scenario leder till att de olika drabbade myndigheterna vidtar åtgärder för att kontrollera och begränsa semesteruthyrning i Spanien.
Är korttidsuthyrning lönsamt i jämförelse med traditionella hyresbostäder?
År 2016 godkände Andalusien dekret 28/2016, av den 2 februari, om semesteruthyrning. År 2024 trädde dekret 31/2024 av den 29 januari i kraft, vilket ändrade olika bestämmelser i 2016 års dekret. I motiveringen till det nya dekretet från 2024 förklaras att det är upp till kommunfullmäktige att fastställa olika användningsområden, inklusive turiständamål, inom de olika marktyperna, oavsett om det handlar om bostads-, kommersiell eller annan mark.
År 2016 definierades semesteruthyrning som de som var belägna i fastigheter på bostadsmark och som krävde ett ”första inflyttningscertifikat” (LPO). Det nya dekretet från 2024 definierar dock semesterbostäder som de som är omedelbart brukbara och uppfyller kommunens zonindelningsregler. Med andra ord har konceptet med bostadsmark och det faktiska kravet på ett första inflyttningscertifikat nu eliminerats inom den REGIONALA lagen.
Dessa bestämmelser gör det också möjligt för kommunen, med hänvisning till allmänintresset, att införa begränsningar i antal semesterbostäder per byggnad, område, sektor eller tidsperiod. De få månader som gått sedan det nya dekretet trädde i kraft, tillsammans med de beslut och lagändringar som vissa kommuner har gjort, har gjort det möjligt för oss att bättre förstå konsekvenserna av denna regelförändring i Andalusien.
Vad var den viktigaste lagändringen i Andalusien för korttidsuthyrning under 2024?
Den mest betydelsefulla förändringen under 2024 var borttagandet av begreppet ”bostadsmark”. Detta innebär att varje kommun nu är ansvarig för att reglera användningen av bostäder för korttidsuthyrning, baserat på deras lokala stadsplan (PGOU).
Lagändringen innebär att varje kommun, sedan den 22 april 2024, nu ansvarar för att reglera användningen av bostäder för semesteruthyrning på olika typer av mark (som bostadsmark, kommersiell mark eller annan) inom den allmänna stadsplanen (PGOU). Tidigare hade inte kommunerna något inflytande över detta.
Existerande RTA-uthyrningslicenser från före den 22 februari 2024
Det är viktigt att notera att alla fastigheter som registrerades i RTA före den 22 februari 2024 styrs av 2016 års dekret, där semesteruthyrning anses vara bostadsanvändning och därmed kräver ett förstahandsintyg (LPO). Fastigheter som redan är registrerade i RTA kommer att kunna fortsätta bedriva sin semesteruthyrningsverksamhet enligt de gamla reglerna.
Vad är de största konsekvenserna av dessa förändringar från 2024 som påverkar uthyrningsmarknaden i Andalusien?
Det faktum att en kommun, genom sin lokala stadsplan PGOU, bedömer om semesteruthyrning eller turistuthyrning ska ske på bostadsmark eller inte, har mycket betydande praktiska konsekvenser.
Om den lokala PGOU-planen i kommunen definierar semesteruthyrning som en kommersiell gästtjänst (dvs. de som finns i fastigheter på kommersiell mark och inte på bostadsmark) innebär det att semesteruthyrning likställs med hotell, vandrarhem, pensionat, turistlägenheter, osv.
PGOU-planer inför fler begränsningar och krav för att driva semesteruthyrning på kommersiell mark. Om PGOU-planen fastställer att semesteruthyrning sker på bostadsmark krävs endast ett förstahandsintyg (LPO) för att bedriva sådan verksamhet.
EXEMPEL: Den 9 februari 2024 ändrade Sevilla sin PGOU-plan baserat på det nya dekretet från regionalregeringen och ändrade klassificeringen av semesteruthyrning till en kommersiell gästtjänst istället för bostadsanvändning. Sevillas PGOU införde en rad specifika krav för fastigheter som ska användas som semesterbostäder i staden.
Vad är processen för att registrera en fastighet i det andalusiska turistregistret (RTA)?
Som vi har förklarat tidigare, för att använda en bostad som semesterboende i Andalusien måste den registreras i RTA (Registro de Turismo de Andalucía).
- ANSVARSFÖRKLARING: Denna registrering är automatisk och sker genom en online-deklaration. Med andra ord, den sökande (som en uthyrningsbyrå) eller ägaren skickar in registreringsformuläret online och förklarar, under sitt ansvar, att bostaden uppfyller de krav som fastställts av andalusiska förordningar för att användas som semesterboende. Vid det tillfället får man en avisering, som är likvärdig med registreringsdokumentet, med sitt motsvarande nummer för semesteruthyrning (VUT).
- REGELVERK SOM BESTÄMS AV KOMMUNEN (PGOU): De krav som en fastighet måste uppfylla för att användas för semesteruthyrning i Andalusien är de krav som fastställs i den lokala PGOU i kommunen för semesteruthyrning. Detta är utöver de strukturella och utrustningskrav för fastigheten, som förordningen fastställer i sina bilagor.
- KONTROLL AV KOMMUNEN: När den regionala regeringen tar emot en deklaration för att registrera en fastighet i RTA-registret skickar de en avisering till kommunen där fastigheten ligger, så att kommunen kan avgöra om fastigheten uppfyller de nödvändiga krav som fastställts av kommunala regler för semesteruthyrning.
Hur tillämpas de nya kommunala reglerna på registreringsprocessen för en bostad i det andalusiska turistregistret (RTA)?
Eftersom kommunen får en avisering från den regionala regeringen i Andalusien för varje registrering i RTA, förstår vi att kommunen vid något tillfälle kommer att granska registreringen av den fastigheten i RTA, för att kontrollera om den uppfyller kommunala regler.
- BOSTADSMARK: Om PGOU i kommunen eller den specifika förordningen som styr detta anser att semesteruthyrningar är sådana som ligger på bostadsmark, kommer fastigheten att kräva en LPO för att kunna drivas som semesterboende.
- KOMMERSIELL MARK: Å andra sidan, om PGOU anser att semesteruthyrningar är sådana fastigheter som ligger på kommersiell mark eller mark med enskild användning, kommer det att fastställas ytterligare krav för driften av semesteruthyrningar.
Om de anses ligga på kommersiell mark eller mark med enskild användning, kan det krävas att fastigheterna har oberoende tillgång från resten av byggnaden. Detta gäller även för oberoende tjänster och anslutningar (t.ex. el och vatten), att de ligger på bottenvåningen eller på första våningen, etc. Detta kommer att bero på PGOU i varje kommun.
Vad händer om en fastighet inte uppfyller kommunens krav?
Vi förstår att, i processen för kommunen att granska RTA-registreringar, om kommunen anser att fastigheten inte uppfyller kraven, kommer ägaren eller operatören (dvs exempelvis anlitad uthyrningsfirma) att meddelas så att denne kan visa att kraven uppfylls inom en viss tidsram, om det är möjligt att åtgärda avvikelserna. Om det inte är möjligt att följa reglerna kommer kommunen att begära att den regionala regeringen i Andalusien tar bort RTA-licensen.
Vad är den aktuella situationen för semesteruthyrningar i Malaga?
Enligt data som publicerades i juli av tidningen La Opinión de Málaga finns det över 12 000 bostäder i Malaga som används som semesteruthyrningar. I Malagas stadskärna finns det cirka 4 800 semesterboenden och en folkräkning på 4 260 personer. Det innebär att det finns fler semesteruthyrningar än invånare i det centrala området av staden.
Lördagen den 29 juni gick 15 000 personer ut på gatorna i Malaga för att protestera mot turistöverbefolkning och kräva en begränsning av semesteruthyrningar. Den 7 juni antog Malagas kommunfullmäktige Instruktion 1/2024 om semesteruthyrningar. I denna instruktion fastställdes att i enlighet med sin PGOU, sedan förordningens ikraftträdande, betraktas semesteruthyrningar som kommersiell och hotellverksamhet och inte som bostadsanvändning.
Detta innebär att varje fastighetsägare som vill hyra ut sin fastighet på semesteruthyrningsmarknaden i staden Malaga måste uppfylla följande två ytterligare krav från den 22 februari 2024:
- Fastigheten måste ha tillräckliga och oberoende tillgångs- och evakueringsvägar från resten av byggnaden.
- Tjänster (el, vatten, telefon, etc.) måste vara helt oberoende från dem i resten av byggnaden.
Vad är situationen i staden Malaga för semesteruthyrningar som är registrerade i RTA efter den 22 februari 2024?
Malaga kommun har meddelat att fastigheter som registreras från och med den 22 februari 2024 måste uppfylla de nya kraven för kommersiell mark och boende.
Vid något tillfälle ska kommunen granska dessa registreringar och meddela ägaren eller operatören om starten av en granskning av registreringen, med målet att kontrollera om bostaden uppfyller de nya kraven. Om den inte gör det ska kommunen begära att den regionala regeringen i Andalusien automatiskt tar bort fastigheten från RTA. Vid publiceringen av denna artikel har vi inte hört att kommunen har påbörjat några granskningar ännu.
Framtida förordningar i staden Malaga för att reglera semesteruthyrningar
Den instruktion vi nämnt ovan, som antogs av Malaga kommun den 7 juni, är ÖVERGÅENDE, eftersom kommunen arbetar med en ny kommunal förordning. Denna nya förordning kommer specifikt att reglera semesteruthyrningar och troligen också införa nya begränsningar eller förbud mot nya semesteruthyrningar i mättade områden, såsom den historiska stadskärnan.
Orsak till oro eller panik vid köp av fastighet?
Vissa nyhetsartiklar i länder som Nederländerna eller Storbritannien nämner begränsningar eller förbud mot semesteruthyrningar i vissa turiststäder i Spanien, och enligt min åsikt är dessa påståenden något sensationslystna. Jag anser att det faktum att semesteruthyrningar är begränsade eller direkt förbjudna i vissa städer med hög turistbelastning inte borde leda till oro och panik bland investerande kunder. Med eller utan semesteruthyrningar är fastighetsinvesteringar i Spanien lönsamma och kommer fortsatt att vara det.
Semesteruthyrningar kommer att fortsätta vara möjliga i många städer och områden, kanske med fler krav och begränsningar, men semesteruthyrningar kommer aldrig att förbjudas eller begränsas helt. Denna debatt bör närmas med logik. Till exempel, om det finns fler semesteruthyrningar än registrerade invånare i centrala Malaga, är det uppenbart att området kräver striktare regler för nya semesteruthyrningar.
De flesta av oss som bor i Malaga, liksom utländska kunder som besöker staden, anser att stadskärnan är överbelastad av turism, med gator som är fulla av människor nästan varje dag året runt. Det är en skam att lokal identitet och traditionella verksamheter går förlorade och att centrum används uteslutande som turistboende för besökare.
Å andra sidan är turismen den viktigaste inkomstkällan för många städer i Spanien och naturligtvis för staden Malaga, vilket gör att vi måste ta hand om turister och behandla dem på bästa möjliga sätt. Många av oss lever tack vare dem, och vårt företag är inget undantag.
Det vore ett stort misstag att inte försöka hitta en balans mellan turistaktiviteter i en stad och de boende som lever där. Om vi inte försöker få båda grupperna att leva och samexistera på ett balanserat sätt, kommer detta att leda till missnöje och sätta olika grupper emot varandra, vilket i slutändan kan leda till extrema åtgärder, eftersom inga mellanliggande steg har tagits innan problemet blir svårt att lösa.
Är det lönsamt att köpa en fastighet utan att använda den som semesteruthyrning?
Det är uppenbart att semesteruthyrningar ligger bakom en betydande ökning av köp av fastigheter i många turiststäder i Spanien, eftersom denna verksamhet har gett ägarna goda vinster. Om begränsningar eller förbud mot semesteruthyrningar börjar genomföras, kommer dessa att påverka antalet fastighetsköp i de områden där de införs, på ett eller annat sätt.
Trots ovanstående kommer maskineriet för fastighetsinvesteringar och intresset från utländska kunder för att köpa hem i Spanien, specifikt i dessa turistområden, inte att stanna av på grund av begränsningar som införs för semesteruthyrningar. Med andra ord kommer en begränsning av semesteruthyrningar i sig inte att orsaka en nedgång på fastighetsmarknaden.
Kostnader för att utnyttja semesteruthyrningar
Semesteruthyrningar har betydande driftskostnader, vilket minskar nettovinsterna, såsom kostnaden för det företag som förvaltar fastigheten, som ligger mellan 17% och 22%. Skatt på hyran som mottas, där EU-invånare betalar 19% av vinsten, medan icke-EU-invånare betalar 24%, och spanska invånare deklarerar det som inkomst från arbete, vilket innebär att de betalar enligt skattesatserna för inkomstskatt. Dessutom är det för icke-EU-invånare inte möjligt att dra av vissa kostnader eller underhållskostnader för fastigheten vid semesteruthyrningar.
Långtidsuthyrning
I staden Malaga ger även traditionella uthyrningar goda vinster för fastighetsägare, eftersom priserna för långtidsuthyrning har fördubblats i det centrala området sedan 2021. För närvarande ligger genomsnittliga hyrespriser i området runt 1 400 euro per månad.
Hela staden Malaga har ett lågt utbud av traditionella uthyrningar, vilket har gjort hyrespriserna för sådana fastigheter mycket höga för tillfället. Man kan anta att denna situation kan komma att gälla många kommuner på Costa del Sol, såsom Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas eller Nerja, eftersom det minskande utbudet har lett till rekordhöga priser på traditionella uthyrningar.
Låt oss komma ihåg att om ägaren är skatteresident i Spanien, har traditionella uthyrningar betydande skattefördelar, som sträcker sig från 50% till 90% av hyran som är skattefri. Ibland läggs fokus på den bruttoinkomst som erhålls från semesteruthyrningar istället för den nettoinkomst som kvarstår efter att alla kostnader och skatter betalats.
Staden Malaga är mycket attraktiv för digitala nomader, administrativa tjänstemän och andra yrkesverksamma som vill bo och arbeta i Malaga. Med andra ord kan du söka efter en hyresgästprofil som är acceptabel, med dokumenterad betalningsförmåga, vilket minskar risken för att hyresbetalningar uteblir.
Uthyrning per rum
En annan mycket attraktiv marknad är uthyrning av lägenheter till studenter per rum. Dessa priser är också mycket höga för tillfället och det finns företag som specialiserar sig på att hyra ut bostäder till dessa studenter, med stora vinster. Det bör också noteras att om fastighetsägaren är skatteresident i Spanien, skulle en del av den hyra som mottas från fastigheten vara skattefri.
Slutsats om alternativ för RTA-semesteruthyrningar
Med allt ovanstående menar jag att det i Spanien alltid finns alternativ för att få bra investeringsavkastning från fastighetsköp bortom semesteruthyrningsmarknaden.
Fastigheter som registrerades i RTA före begränsningarna kan fortsätta att verka som semesteruthyrningar, och nya kommer att registreras i RTA för denna verksamhet, om de uppfyller de nya krav som fastställts av varje kommun.
Vad är den aktuella situationen på fastighetsmarknaden i Andalusien?
Ökningen av räntorna under de senaste två åren, den låga tillgången på bostäder i vissa turistområden och höga fastighetspriser i andra har redan lett till en minskning av fastighetsköpen i vissa turiststäder i Spanien under första halvan av 2024, jämfört med samma period året innan.
Priserna har ännu inte påverkats och fortsätter att vara på rekordhöga nivåer i många turiststäder. Det skulle heller inte vara dåligt för vissa av dessa områden att se en nedgång i priserna på fastighetsmarknaden, eftersom detta skulle locka framtida investerare. Att fastighetsmarknaden skulle genomgå en justering och priserna börja sjunka vid något tillfälle betyder inte att vi befinner oss i en kris eller att det är anledning till oro.
Denna potentiella prisnedgång bör inte skyllas på de begränsningar eller förbud som införts på semesteruthyrningar i vissa turiststäder. Självklart kommer dessa begränsningar eller förbud i specifika turiststäder att påverka utbud och efterfrågan, men det finns många andra faktorer att ta hänsyn till.
Vad bör jag göra för att köpa en fastighet med säkerhet och utan att riskera min investering?
Du behöver anlita en advokat som är specialiserad på fastighets- och markrätt, som är mycket väl insatt i detta rättsområde och som kan informera dig om den juridiska statusen för din fastighet under processen. Utan tvekan är en juridisk rapport eller due diligence det lämpliga dokument som en advokat bör erbjuda dig för din sinnesro.
Att inte anlita en advokat i processen när du köper en bostad i Spanien eller att inte anlita rätt advokat för denna process kan vara ett stort misstag. Kostnaden för en advokat är mycket liten i förhållande till det pris du kommer att betala för fastigheten eller andra juridiska kostnader relaterade till överlåtelse.
C&D Solicitors, specialistadvokater inom fastighetsrätt i Andalusien
På C&D Solicitors specialiserar vi oss på att ge fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det handlar om individer som söker köpa ett fritidshus eller en investeringsfastighet i Spanien, samt investeringsföretag eller investeringsfonder som söker växa sin tillgångsportfölj och dra nytta av de kapitalvinster de kan uppnå på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.
Vi erbjuder ”full service”-rådgivning genom hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, nederländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka ett meddelande via WhatsApp på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi kommer att titta på ditt ärende, skicka information om processen och en kostnadsuppskattning, utan några som helst förpliktelser.
Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)
