Tijd voor de betaling van uw inkomstenbelasting voor niet-residenten in Spanje (IRNR)
Als u geen resident in Spanje bent, maar wel een Spaans onroerend goed bezit, dan bent u verplicht om de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten te betalen (IRNR). Dit onderwerp hebben we ook in een eerder artikel op onze website behandeld. In dit jaar dient u de IRNR voor 2015 te betalen. Dit betekent dat als u in 2015 een huis bezat, gekocht, of verkocht heeft, of geerfd heeft -en u bent geen fiscaal resident in Spanje- dat u dan verplicht bent deze Impuestos sobre de la Renta de No Residentes te betalen. Als service voor onze clienten biedt C&D aan om de aangifte plus betaling (via incasso) voor u te regelen voor het einde van dit jaar.
Als het onroerend goed het bezit is van een echtpaar of meerdere personen (eigendomsakte), dan vormt ieder van hen een individuele belastingplichtige, zodat voor ieder apart aangifte gedaan moet worden.
De aangifte moet gedaan zijn vóór 31 December 2016. Als u via incasso wilt betalen, dan dient het formulier echter al op 22 December ingediend te zijn. De hoogte van de aangifte wordt gebaseerd op de informatie van uw eigendom in het Kadaster, meestal is het bedrag niet erg hoog. Als u de betaling echter mist, dan kan u een boete worden opgelegd door de belastingdienst.
Als u de aangifte zelf wilt doen, dan kan dit via formulier 210 van de Spaanse belastingdienst A.E.A.T, maar het is niet gemakkelijk te begrijpen.
Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.
Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)
Op 1 augustus jongstleden gaf de regering van Andalusië haar goedkeuring aan een eerste hervorming van de erfbelasting in Andalusië. Deze hervorming en de hervorming die nog komen gaat, zullen het geheel aan belastingregelingen voor erfgenamen verbeteren.
Deze eerste hervorming gaat over de aankoop van de woning door de erfgenamen. Er is een reeks belastingverlagingen goedgekeurd van 100% tot 95% wanneer de waarde van de woning hoger dan 242.000 euro is. De verlaging van de erfbelasting is in dit opzicht heel erg belangrijk
Ik wil er graag op wijzen dat deze vermindering voor de aankoop van de woning alleen geldt bij erfenissen van ouders aan kinderen (biologisch of geadopteerd), echtgenoten, bloedverwanten in opgaande lijn en bloedverwanten in de zijlijn (broers, neven of opa’s en oma’s) ouder dan 65 jaar. Daarnaast moet de erfgenaam aan de volgende eisen voldoen:
De erfgenaam moet samen met de overledene in de woning gewoond hebben gedurende de twee jaar voorafgaande aan het overlijden.
De erfgenaam moet deze woning daarna gedurende drie jaar in eigendom houden.
De regering van Andalusië heeft daarnaast een tweede hervorming van de Erfbelasting aangekondigd die op 1 januari 2017 in werking zal treden.
Hierbij wordt het bedrag dat vrijgesteld is van belasting verhoogd naar 250.000 euro per erfgenaam. Dat wil zeggen dat erfgenamen die goederen erven die getaxeerd worden op een waarde gelijk aan of minder dan 250.000 euro geen erfbelasting betalen in Andalusië.
Zoals in een eerder artikel al is uitgelegd, geldt deze vrijstelling alleen voor bloedverwanten in nederdalende lijn en geadopteerde kinderen van de overledene, als ook de bloedverwanten in opgaande lijn of adoptanten en echtgenoten, op voorwaarde dat het vooraf bestaande vermogen van de erfgenaam gelijk is aan of minder is dan 402.678,11 euro.
Ten slotte is er nog een belangrijke verandering. Voor erfenissen tussen 250.000 en 350.000 euro bestaat er een vrijstelling van 200.000 euro.
Dat wil zeggen als de erfenis die een kind of weduwe of weduwnaar ontvangt, getaxeerd wordt op meer dan 250.000 euro dan hoeft men over de eerste 200.000 euro geen belasting te betalen zodat er alleen over de rest van het bedrag betaald wordt. Let op dit geldt alleen wanneer de totale waarde van het geërfde niet meer is dan 350.000 euro. Zodra de waarde hoger is dan 350.000 euro zal er over de totale waarde van het geërfde belasting betaald moeten worden zonder dat er een vrijstelling van toepassing is.
Ten slotte willen we u eraan herinneren dat de beste manier om uw erfenis te regelen begint met een testament waarvoor het altijd raadzaam is om een professional te raadplegen die uw situatie bestudeert om u een persoonlijk advies te kunnen geven.
Op 6 augustus jongstleden is de herziening van artikel 183.3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van Andalusië (LOUA, Ley Urbanista de Andalucía) in werking getreden.
Het belangrijkste doel van deze herziening is een verjaringstermijn in te voeren voor verkavelingen van niet-bebouwbare grond waar (illegaal) gebouwen op staan. Sinds 2003 kon de overheid op elk moment zonder tijdsbeperking een administratieve procedure beginnen om deze illegaal gesplitste percelen, te (her)groeperen wat leidde tot een sloopbevel voor de illegale gebouwen op deze percelen. Er bestond geen tijdsbeperking, wat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid nooit verjaarde.
Wat men met de genoemde herziening gedaan heeft, is het invoeren van een verjaringstermijn van 6 jaar voor deze verkavelingen, onder voorwaarde dat er op deze percelen gebouwen staan die ouder zijn dan zes jaar. De genoemde verjaringstermijn die ingevoerd wordt voor gebouwen op niet-bebouwbare grond, zorgt ervoor dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is wanneer er zes jaar verstreken zijn zonder dat de overheid een dossier geopend heeft tegen de genoemde verkaveling.
Het verkavelen van een stuk landelijke grond betekent de splitsing of deling van een perceel in verschillende percelen met als doel, in de meeste gevallen, deze percelen afzonderlijk te verkopen en te bebouwen. Deze verkavelingen zijn illegaal wanneer er niet voldaan wordt aan de ‘minimale eenheid van landbouw’, die voor niet bevloeid land gewoonlijk tussen de 20.000-25.000 vierkante meter ligt. Het algemene idee is om de splitsing van landelijke grond waarmee nieuwe onafhankelijke eigendommen gecreëerd worden zoveel mogelijk te beperken.
Dit is geen kleine aangelegenheid aangezien er vóór en vanaf de LOUA in 2003 duizenden illegale verkavelingen van landelijke grond zijn uitgevoerd, die niet voldeden aan de minimale eenheid van landbouw. Deze situatie was wijdverspreid tot het jaar 2009 toen de economische crisis deze hectische speculatieve vastgoedactiviteit automatisch afremde.
Het bestaan van deze duizenden verkavelingen, zorgde voor de verkoop van vele eigendommen, die hun oorsprong hadden in een illegale verkaveling, die aan andere kopers werden overgedragen samen met het wettelijke “probleem” van de mogelijkheid dat de overheid een procedure zou opstarten.
We hebben het over een situatie die een grote rechtsonzekerheid met zich meebracht aangezien de overtreding van de illegale splitsing van dit terrein niet verjaart. De verkoop van deze percelen zorgde voor de verschijning van derden die te goeder trouw waren.
In de praktijk hadden en hebben de overheid in het algemeen en de gemeenten in het bijzonder geen enkel belang bij het opstarten van een procedure voor het herstel van rechtmatigheid van de ruimtelijke ordening tegen deze percelen. De uitvoering van de resolutie van deze procedures, het groeperen van de gesplitste percelen tot een enkel perceel in het Eigendomsregister en in het Kadaster, waarbij de illegale bouwwerken gesloopt worden, lijkt mij in feite meer dan gecompliceerd, zo niet onmogelijk.
Afgezien van het bovenstaande leidde deze niet-verjaring tot een situatie van onrechtvaardigheid aangezien de overtreding voor het bouwen op niet-bebouwbare grond, op een perceel dat niet afkomstig is van een verkaveling, een verjaringstermijn van zes jaar kende. Maar als datzelfde gebouw gebouwd was op een perceel dat illegaal gesplitst was, kon dit gebouw zonder tijdslimiet worden “aangevallen” omdat de verkaveling niet verjaarde, dat wil zeggen ondanks dat er meer dan zes jaar verstreken waren vanaf de bouw.
Deze herziening lijkt mij redelijk aangezien de verjaringstermijn van de verkavelingen met gebouwen gelijk gesteld wordt aan die van de gebouwen die op niet-bebouwbare grond staan. Dit geeft een grotere rechtszekerheid en men kan duidelijk vaststellen welk rechtssysteem van toepassing is op de genoemde eigendommen.
Het logische gevolg van deze herziening is dat die gebouwen die meer dan zes jaar geleden gebouwd zijn op een illegaal gesplitst terrein zich kunnen beroepen op de procedure Opgenomen Buiten de Ordening (AFO, Asimilado Fuera de Ordenaciön)
Deze procedure is geen legalisering van het gebouw, aangezien de situatie van illegaliteit altijd zal bestaan, maar het kan wel een betere rechtszekerheid betekenen aangezien de gemeente de situatie van het onroerend goed waarover de wettelijke aansprakelijkheid is verjaard, zal certificeren zonder dat de mogelijkheid nog bestaat om “aangevallen” te worden door de eigen overheid. Laat het duidelijk zijn dat er geen nieuwbouw gepleegd kan worden of verbouwingen of verbeteringen gedaan mogen worden aan de bestaande constructie.
De genoemde erkenning impliceert, naast een belangrijk economische voordeel voor de eigenaar, ook de certificering van een reeks beperkingen die nu eenmaal horen bij gebouwen op landelijke grond, hoewel deze beperkingen gelijk zijn of men nu wel of niet over dit AFO-certificaat beschikt. Het hangt van elke eigenaar of nieuwe koper af of hij deze erkenning van zijn eigendom wil aanvragen. Daarnaast kan de gemeente officieel van de eigenaar eisen dat hij deze procedure opstart.
In ons laatste artikel in mei hebben we uitgelegd dat er op dit moment een juridische procedure voor het HvJEU (Hof van Justitie van de Europese Unie) loopt met betrekking tot de bodemclausules.
Genoemde procedure is bedoeld om te beoordelen of de Spaanse banken al het geld dat ze oneigenlijk hebben ontvangen door bodemclausules terug moeten betalen of integendeel dat ze alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 moeten terugbetalen.
In het prejudicieel advies stelt de advocaat-generaal, dat de banken alleen het oneigenlijk ontvangen geld vanaf 9 mei 2013 zouden moeten terugbetalen.
Aan het einde van dit jaar wordt de uitspraak in dit proces verwacht – al is het advies van de advocaat-generaal niet bindend – het is normaal dat het vonnis van het Hof dezelfde redenering volgt.
Los van de verrassing die dit advies voor veel advocaten en rechters was, moeten we niet vergeten dat de Spaanse banken wel verplicht zijn om de door de bodemclausules onrecht ontvangen bedragen vanaf 9 mei 2013 terug te betalen. En dit zal niet veranderen, wat de uitkomst van de uitspraak van het Europees Hof van Justitie ook is, aangezien in deze procedure alleen wordt besloten of het onterecht ontvangen geld teruggegeven moet worden van vóór 9 mei 2013 of na die datum.
Het is heel belangrijk dat alle getroffenen die een bodemclausule in hun hypotheek hebben, via gerechtelijke weg eisen dat de bank het geld terugbetaalt dat ze onterecht ontvangen heeft. Daarmee wordt voorkomen dat de bank gedurende de rest van de looptijd van de hypothecaire lening meer geld ontvangt dan de vastgestelde rente. Het slagingspercentage in deze gerechtelijke procedures is heel erg hoog en de banken zouden veroordeeld kunnen worden om de gerechtelijke kosten van deze procedure te betalen.
Op dit moment proberen veel banken te voorkomen dat hun klant een juridisch proces begint door het aanbieden van valse oplossingen zoals het overeenkomen van een vaste rente in de hypotheek. Accepteer en onderteken niets zonder dat u een gespecialiseerde advocaat heeft geraadpleegd, aangezien de meerderheid van deze oplossingen alleen maar bedoeld zijn om te vermijden dat de bank alles terug moet geven wat het u schuldig is en om ervoor te zorgen dat u afziet van de mogelijkheid dit via de juridische weg te vorderen.
Dankzij onze overeenkomst met het bedrijf Gallego & Rivas, gespecialiseerd in bancair recht, kunnen we uw geval gratis bestuderen. We doen een eerste onderzoek van uw documentatie waarna we u een schatting geven van het totale bedrag dat u kunt eisen. En daarnaast kunnen we aangeven hoeveel geld het u in de toekomst scheelt wanneer deze bodemclausule uit uw hypotheek verdwijnt. Dit alles zonder verplichtingen om van onze juridische diensten gebruik te maken.
Als u geïnteresseerd bent in dit gratis advies, dan kunt u contact met ons opnemen via info@cdsolicitors.com, waarbij u ons uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie stuurt van uw hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening. We zijn blij dat we u kunnen helpen om uw rechtspositie te verduidelijken.
Allereerst wil ik u graag informeren dat C&D Solicitors een samenwerkingsovereenkomst heeft afgesloten met het advocatenkantoor Gallego & Rivas uit Sevilla. Zij zijn gespecialiseerd in financieel en bancair recht.
Op basis van deze overeenkomst heeft Gallego & Rivas aangeboden om de documenten van die eigenaren waarbij er sprake kan zijn van een bodemclausule in hun hypotheek gratis te bestuderen. Aan het einde van dit artikel leggen we uit op welke manier u dit advies kunt krijgen.
Allereerst: Wat is een bodemclausule? We hebben het over een hypotheek met een bodemclausule wanneer er in een hypotheek met een variabele rente een clausule bestaat in de hypotheekakte waarbij de rente niet lager kan zijn dan een bepaalde drempel.
Ofwel, in dit geval kan men niet profiteren van een lage rente en eventuele daaropvolgende verlagingen, aangezien dit “afgeschermd” is door een minimale rente waardoor er geen lagere rente kan worden toegepast dan de vastgestelde minimale rente in de bodemclausule. Sinds een aantal jaren is de Euribor heel laag waardoor deze clausules hebben geleid tot een aanzienlijk geldverlies voor veel klanten.
Sinds een aantal jaren zijn er daarom veel rechtszaken geweest in Spanje van personen die getroffen zijn door deze bodemclausules in hun hypotheek. Vijf jaar geleden hebben we al een eerste artikel aan dit onderwerp gewijd in navolging van de eerste uitspraken. Men moet er rekening mee houden dat hypotheken met een bodemclausule heel gebruikelijk waren tot het jaar 2009/2010.
In de meerderheid van de uitspraken heeft de aanklagende klant gelijk gekregen. Ook de jurisprudentie van het Hooggerechtshof heeft een nietigverklaring van deze clausules in mei 2013 uitgesproken.
Tot zover zijn de juridische argumenten duidelijk zodat de mensen met een bodemclausule in hun hypotheek een grote kans hebben op een uitspraak in hun voordeel. Deze uitspraak veroordeelt de bank tot het verwijderen van de bodemclausule uit de hypotheek en tot het terugbetalen van het geld dat de klant teveel betaald heeft aan de hypotheek vanwege deze lage rente waar de klant niet van heeft kunnen profiteren en de juridische kosten.
Het hooggerechtshof heeft in haar arrest van mei 2013, met een verrassende argumentatie, de bank alleen verplicht tot het terugbetalen van het ten onrechte geïnde geld van de klant vanaf 9 mei 2013 en niet vanaf het moment dat deze clausule voor deze klant van toepassing was. Dat wil zeggen dat er voor het ten onrechte geïnde geld van vóór deze datum geen mogelijkheid is voor terugbetaling.
Het hooggerechtshof deed een beroep op de economische ontwrichting die dit zou betekenen voor de banken om het totaal van het onterecht geïnde bedrag terug te moeten betalen van voor 9 mei 2013. Aangezien er duizenden hypotheken met een bodemclausule zijn, zou het om miljarden euro’s gaan die terugbetaald zouden moeten worden door de banken.
Vanwege de controversiële aard van de juridische argumentatie heeft een Rechtbank van Koophandel in Granada de vraag voorgelegd aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) zodat deze een uitspraak zou doen over of de banken de teveel geïnde bedragen aan hun klanten zouden moeten terugbetalenvanaf de toepassing van de bodemclausule in hun hypotheken en niet slechts vanaf 9 mei 2013.
Op 26 april heeft de HvJEU de openbare zitting van deze procedure gehouden en op 12 juli zal de advocaat-generaal van de HvJEU zijn conclusie uitbrengen. Op dat moment zullen we weten of de Spaanse banken al het onterecht geïnde geld moeten terug betalen of slechts vanaf 9 mei 2013.
Het lijkt erop dat er een grote kans is dat de HvJEU oordeelt dat al het onterecht geïnde geld aan alle klanten die een bodemclausule hadden, moet worden terugbetaald. Deze beslissing is kan verstrekkende gevolgen hebben aangezien we – volgens sommige bronnen – praten over een bedrag van ongeveer 7 miljard euro.
Deze 7 miljard euro komt bovenop het bedrag van 5 miljard euro wat de banken volgens schatting moeten terugbetalen voor het onterecht geïnde geld vanaf 2013 tot nu.
Ongeacht de datum die door het HvJEU wordt vastgesteld, zijn bodemclausules onbillijk en hebben de betrokkenen recht om bezwaar te maken en om het geld terug te eisen. Daarom hebben we een overeenkomst getekend met advocatenkantoor Gallego & Rivas dat gespecialiseerd is in bancaire zaken en dat aangeboden heeft om de documentatie van die eigenaren te bestuderen die mogelijk getroffen zijn door een bodemclausule in hun hypotheek en om hun een klein overzicht te geven van hun situatie.
Het bestuderen van deze documentatie is gratis en ze zullen een juridisch advies geven over het terugkrijgen van het verloren geld en over de proceskosten. Later kan de klant beslissen of hij een gerechtelijke procedure wil starten of niet.
Vervolgens zullen we, afhankelijk van het aantal mensen dat geïnteresseerd is in het ondernemen van gerechtelijke stappen tegen hun bank, een dag op ons kantoor in Torrox-costa (Málaga) organiseren zodat de mensen die het slachtoffer zijn van een bodemclausule in hun Hypotheekakte een eerste persoonlijk contact kunnen hebben met Gallego & Rivas.
Het gaat er uiteindelijk om dat een gespecialiseerde advocaat de zaak bestudeert en een advies geeft, zonder enige kosten voor de getroffenen, over de mogelijke juridische stappen die ondernomen kunnen worden om het geld en de proceskosten terug te krijgen.
Als u geïnteresseerd bent in het krijgen van zo’n gratis advies dan kunt u contact met ons opnemen via het volgende e-mailadres info@cdsolicitors.com, waarbij u uw contactgegevens doorgeeft en ons een kopie van de hypotheekakte en het laatste afschrift van uw hypothecaire lening stuurt. Wij zijn heel blij dat we u op deze manier kunnen helpen om meer inzicht te krijgen in uw juridische status.
Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar nieuwbouw woningen
In september 2013 publiceerde ik een artikel waarin ik het vonnis van een Rechtbank in Albacete van 8 juni 2012 voor het voetlicht bracht, dat in datzelfde jaar door het Provinciaal Hooggerechtshof bevestigd werd. Deze gerechtelijke procedure betrof zesenveertig nieuw te bouwen woningen, die nooit gerealiseerd werden, maar waarvoor wel verschillende betalingen werden gedaan. Zowel de projectontwikkelaar als de bank werden gedagvaard door de kopers vanwege het ontbreken van bankgaranties voor de betaalde bedragen.
Zoals ik in dat artikel heb besproken, werd de bank in het genoemde vonnis -op dat moment baanbrekend!- veroordeeld tot het terugbetalen van alle door de kopers betaalde bedragen. Hierbij werd de hoofdelijke verantwoordelijkheid van de bank en de projectontwikkelaar van de woningen vastgesteld door de interpretatie van de artikelen 1 en 2 van de Wet 57/1968, van 27 juli 1968 over de perceptie van vooruitbetaalde bedragen bij de bouw en verkoop van woningen.
De uitspraak in deze zaak was echter slechts een geïsoleerd vonnis, dat geen jurisprudentie betekende. In feite zijn er inmiddels in de afgelopen twee en half jaar, zowel vonnissen ten gunste als ten nadele van de bank in dergelijke situaties geweest.
Aan deze onduidelijke situatie is nu echter een einde gekomen aangezien de Spaanse Hoge Raad op 21 december 2015 over dit onderwerp een vonnis in cassatie heeft uitgesproken. Met dit belangrijke vonnis van de Hoge Raad worden toekomstige verschillende interpretaties van andere rechtbanken uitgesloten. De Hoge Raad heeft geen twijfels over de interpretatie van deze norm en beslist ten gunste van de particuliere kopers van de nieuwbouw woningen.
De Hoge Raad is van mening dat de kredietinstelling waaraan de koper de bedragen voor de koop van een woning in aanbouw vooruit betaalt, verantwoordelijkheid moet nemen tegenover de koper. We hebben het over die gevallen waarin de woningen niet worden afgebouwd door de projectontwikkelaar, omdat deze geen geld heeft of insolvabel is, waardoor de koper niets van het betaalde geld terugkrijgt (bijvoorbeeld bij een faillisement van de projectontwikkelaar).
In de Vijfde Juridische Grondslag -de laatste paragraaf van het genoemde vonnis- bevestigt de Raad dat de kredietinstelling de wettelijke verplichting heeft van een ´bijzondere toezicht´ op de projectontwikkelaar aan wie hij de lening verstrekt voor de bouw van deze woningen. Dit zodat de betalingen van de kopers (in het bijzonder als deze van particulieren afkomstig zijn) naar een speciale rekening gaan, die de projectontwikkelaar moet openen. De bank moet deze garantie van de projectontwikkelaar eisen voor alle afzonderlijke bedragen die hij ontvangt.
De kredietinstellingen die leningen verstrekken aan projectontwikkelaars voor de bouw van woningen, hebben dus de wettelijke verplichting om een speciale en gescheiden rekening te openen die naar behoren gewaarborgd is, zodat de bedragen die de kopers voor de woningen betalen op deze rekening worden geïnd. Als de kredietinstelling zich er niet van verzekert dat het geld van de kopers op een speciale rekening vastgezet wordt, is hij verantwoordelijk voor het totaal van de door de kopers betaalde bedragen.
Dat wil zeggen als de bank niet voor de bescherming van dit geld van de kopers heeft gezorgd, dan is er met dit Vonnis geen enkele juridische twijfel dat de bank veroordeeld zal worden tot het “uit eigen zak” terugbetalen van het geld dat door de kopers betaald is, in die gevallen dat de projectontwikkelaar de woningen niet afmaakt en als deze geen geld heeft of niet solvabel is. Naar mijn bescheiden mening, lijkt het me logisch en coherent dat de Hoge Raad dit onderwerp in het voordeel van de koper heeft beslist.
In de praktijk creëert de meerderheid van de projectontwikkelaars die nieuwbouw woningen verwezenlijken, een vennootschap die exclusief bestemd is voor de bouw van dit project. Normaal gesproken hebben deze vennootschappen geen eigen vermogen. Vanaf nu echter zullen voor leningen die aan de projectontwikkelaar verstrekt worden de solventie en garanties van de projectontwikkelaar minutieus nagekeken worden en zal de bank het geld bewaken dat de koper betaalt voor een dergelijke woning.
In dit soort situaties, met dit Vonnis van het Spaanse Hoogste Gerechtshof, hebben de kopers van woningen die niet afgebouwd zijn, de benodigde juridische zekerheid om een Vonnis te krijgen dat waarin de bank veroordeeld wordt en zo hebben ze meer mogelijkheden om het verloren geld terug te krijgen.
Het zeer waarschijnlijk dat op basis van dit Vonnis de bank vanaf nu juridische procedures zal willen vermijden en direct tot een overeenkomst zal willen komen met benadeelde kopers in soortgelijke situaties.
In de afgelopen maand september heeft de Spaanse regering aan de hand van een wetswijziging de deur geopend voor gemeentes zodat zij korting (aftrek) kunnen geven op de Onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) met ingang van 1 januari 2016.
Deze wetswijziging geeft de mogelijkheid om een korting te geven van 20%, 16%, 12%, 8% en 4% op de IBI van een onroerende zaak indien het energieprestatiecertificaat een kwalificatie van respectievelijk A,B,C,D of E aan de genoemde woning geeft.
Nu de centrale regering deze korting toestaat op de IBI is het aan de afzonderlijke gemeentes om te beslissen of ze de genoemde korting willen toepassen of niet.
Dit is zo omdat de onroerendezaakbelasting een lokaal karakter heeft. De gemeentes zijn verantwoordelijk voor het beheer ervan mits de belasting geïnd wordt volgens de Spaanse Wet op de Lokale Belasting, die nu aangepast is door de centrale regering om de korting op de IBI mogelijk te maken.
Dat gezegd hebbende, als u eigenaar bent van een woning in Spanje en u wilt weten of u minder IBI kunt betalen, dan raad ik u aan het volgende te doen:
Vraag bij uw gemeente of ze de genoemde korting op de IBI gaan toepassen met ingang van 1 januari 2016. Als het antwoord hierop NEE is, dan houdt het hier op.
Als uw gemeente JA antwoordt op de vorige vraag, bekijk dan welke kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning staat.
Indien u de woning in Spanje in de afgelopen 2 jaar gekocht heeft dan maakt dit certificaat onderdeel uit van de koopakte.
Als u geen energieprestatiecertificaat heeft, dan kan het interessant zijn er een laten maken om te weten welke energiekwalificatie u heeft en of u een percentage korting kunt krijgen op uw IBI zodat u zo elk jaar minder betaalt.
Met betrekking tot het energieprestatiecertificaat “zakken” de meeste woningen, ofwel ze krijgen een een hele lage kwalificatie. Het lijdt geen twijfel dat de woningen in Spanje niet de meest efficiënte zijn op energiegebied.
Als de kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning heel laag is dan moet u hier niet van schrikken. Dit is helaas heel normaal. Volgens informatie die door de website Idealista begin van dit jaar gepubliceerd werd, zakt 95% van de woningen op het gebied van energie-efficiëntie.
Deze maatregel die door de centrale regering is ingevoerd is naar mijn mening positief omdat het altijd goed is om die woningen te “belonen” die het best geïsoleerd zijn en die minder energieverbruik nodig hebben voor hun bewoonbaarheid. Door minder energie te verbruiken, vervuilen we immers ook minder.
Vanuit het gezichtspunt van de verkoper is het genoemde certificaat een extra kostenpost en een bureaucratische hindernis om een woning te verkopen. Maar als het certificaat goed gemaakt is, geeft het waardevolle informatie aan de koper omdat deze vóór de koop de energie-efficiëntie van de woning kent en dus ook weet hoe hij op dit gebied verbeteringen kan doorvoeren.
Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn wanneer een woning in de verkoop of in de verhuur (langer dan 4 maanden) staat, zodat de koper, vanaf het moment dat hij geïnteresseerd is in een woning, de energie-efficiëntie ervan kent.
In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.
Neem je een zaak over of start je het zelf op?
De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.
Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B’s. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.
Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.
Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?
De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.
Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.
Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:
DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.
Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.
BEDRIJFSVERGUNNINGEN.
Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.
DE KOOP VAN HET BEDRIJF.
Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.
Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.
Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro’s, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.
Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.
Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië
Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.
Op woensdag 24 juni heeft de Spaanse Eerste Kamer een amendement goedgekeurd voor een betere bescherming van de eigenaar van een woning, derde te goeder trouw, via bestuursrechtelijke procedures. Dit amendement werd goedgekeurd doordat de belangrijkste politieke partijen vóór stemden. Er wordt een derde paragraaf toegevoegd aan artikel 108 van de Wet 29/1998 van 13 juli waarin de bestuursrechtelijke procedures in Spanje geregeld zijn.
In deze nieuwe paragraaf staat dat: “De Rechter of de Rechtbank die naast het in strijd met de regels verklaren van de bouw van het onroerend goed, met redenen omkleed, ook de sloop ervan gelast én het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de veranderde fysieke realiteit, moet als voorwaarde vóór de sloop, tenzij een gevaarlijke situatie dit niet mogelijk maakt, voldoende garanties eisen voor de betaling van de verplichte schadevergoedingen aan derden te goeder trouw.”
Met deze paragraaf wordt gegarandeerd dat de rechter die de sloop van een onroerend goed eist in een administratieve procedure zich ervan moet verzekeren dat vóór de sloop, de derde ter goeder trouw die de schade lijdt vanwege de sloop van zijn woning, schadeloos gesteld zal worden. Deze nieuwe paragraaf regelt dat een woning niet gesloopt zal kunnen worden als de eigenaar niet eerst vooraf schadeloos gesteld kan worden. Men gaat ervan uit dat deze eigenaar geen schade hoeft te lijden wanneer hij niet verantwoordelijk is geweest voor de onwettigheid die ontstaan is door de bouw van deze woning.
De goedkeuring van deze nieuwe paragraaf maakt dat de behandeling bij de tenuitvoerlegging van vonnissen die de sloop van onroerend goed inhouden, gelijk gesteld worden op bestuursrechtelijk en strafrechtelijk niveau. Zoals we in ons artikel van maart jongstleden al aangegeven hebben, is het Spaanse wetboek van strafrecht ook op deze manier aangepast.
De hervorming op bestuursrechtelijk gebied, biedt meer bescherming aan de derde te goeder trouw en heeft, indien van toepassing, meer juridische logica dan op strafrechtelijk niveau, en zonder twijfel houdt het een correctie in van een normatieve fout die een groot onrecht veroorzaakte.
Er moet gezegd worden dat bij bestuursrechtelijk processen de door de Gemeente verleende bouwvergunningen langs gerechtelijke weg gecontroleerd worden welke onrechtmatig toegekend zijn vanwege tegenstrijdigheid met de gemeentelijke ordening.
Vóór deze aanpassing was bij een vonnis van nietigverklaring van de genoemde vergunning normaal gesproken één van de consequenties de verplichting om het onder deze nietig verklaarde vergunning gebouwde te slopen zónder dat de eigenaars te goeder trouw, bij de tenuitvoerlegging van de sloop, schadeloos gesteld werden in deze procedure. De enige optie van deze eigenaars was om een andere gerechtsprocedure te beginnen tegen de Gemeente of tegen de verkoper van het genoemde eigendom. Iets wat jaren duurt voordat er een uitspraak is en zonder enige zekerheid dat men de gedane investering terug zou krijgen Dus kunnen we betreurenswaardige zaken zoals die van de familie Prior vermijden.
We kunnen stellen dat bij juridische procedures in verband met gebouwen, dankzij deze aanpassingen, zowel op bestuursrechtelijk als op strafrechtelijk niveau, de eigenaar die te goeder trouw een eigendom heeft gekocht of gaat kopen, en die niet verantwoordelijk is voor enige onrechtmatige activiteit, een betere bescherming krijgt voor wat betreft zijn vermogen en het eigendomsrecht.
Een deel van wat we hebben uitgelegd en aan de kaak gesteld in een artikel in het jaar 2013 is geregeld door de genoemde veranderingen alhoewel er nog steeds een weg te bewandelen is en er staan nog meer wetswijzigingen op stapel.
Deze wetswijziging, net als die van het wetboek van strafrecht in maart, is mogelijk gemaakt dankzij het werk van verschillende belangenverenigingen uit verschillende gebieden in Spanje, waaronder: AUAN, AMA en SOHA. Het voortdurende en aanhoudende werk van deze verenigingen, haar vertegenwoordigers en de betrokken advocaten heeft het mogelijk gemaakt dat alle eigenaars van woningen in Spanje, derden te goeder trouw, meer rechtszekerheid hebben.
Yesterday Thursday 26 March, the Lower House of the Spanish Parliament ratified the amendment to article 319 of the Spanish Penal Code, approved by the Senate last 12 March. A paragraph has been added to section 3, which reads: “In any event, the Judges or Courts of Law may issue a reasoned order to demolish the works and restore the physical reality altered at the expense of the principal thereof, without prejudice to the compensations due to third parties in good faith, and, assessing the circumstances and after hearing the competent government body, shall temporarily subject the demolition to the constitution of guarantees that ensure their payment. In any case, the seizure of the earnings from the offence shall be available, regardless of the transformations that these may have undergone”.
This new regulation will be into force next 1st July.
Until now, in proceedings regarding an Offence against Town and Country Planning, the judgment ordered the demolition of what had been built illegally and compensation was set by way of civil liability for the developer, in favour of buyers acting in good faith. The problem is that, in most of these cases, collecting said compensation was very complicated since the developer was either insolvent or had disappeared. However, enforcement of the demolition was not stopped, for which reason we could find ourselves before an unfortunate scenario where a buyer acting in good faith and recognised in a judgment could have his home demolished without being effectively compensated.
From now on, in criminal proceedings for Offences against Town and Country Planning, the judge may stop the demolition of the home until due compensation to the third-party acting in good faith is guaranteed.
From the literal wording of the amendment introduced, it seems that the judge will be the one who, after assessing the specific situation in each case, will stop said demolition, for which reason I understand that it will be an essential requirement to prove that the buyer is really a third party acting in good faith.
Likewise, it seems interesting that, in assessing whether to stop the demolition, it is required for the competent Government Body, which I take to be the City Hall, to be heard in the proceedings. I suppose that, in these cases, the City Hall can provide relevant details leading to stopping the demolition. Also, since the City Hall is the one responsible for executing the demolition, it may argue on the suitability of stopping it until it can ensure compensation for the third party acting in good faith.
Lastly, this amendment refers to stopping the demolition temporarily, i.e., a specific period of time is not established but, in any case, it should not perpetuate over time. However, the concept of “temporarily” is very wide and it may be interpreted as sufficient time to guarantee compensation to buyers acting in good faith.
I can say, with full knowledge, that this amendment of the Penal Code has been possible mainly thanks to the work of two associations in Andalusia that have been working on protecting buyers acting in good faith for several years: SOHA and AUAN, especially noting the great work done by Gerardo Vázquez, a colleague of mine, attorney and legal adviser at AUAN. The efforts of these organisations and their mobilisation have made this amendment possible.
The aforementioned organisations, along with many others that have been created, are justified by the great problem faced in Andalusia, which has 300,000 homes built in non-developable land (NDL). On the Andalusian coast, due to foreign residential tourism, many buyers are foreigners and this has led these owners, facing the legal problems with these homes, to move to defend their interests, to strengthen and to tell authorities about the existing situation.
The main problem, at least in Andalusia, has been the complete inactivity and inefficiency of Urban Planning in Andalusia, which has led to a failure in regulating non-developable land in Andalusia and to the existence of many homes built on non-developable land.
Regulations with very fixed and strict criteria governing construction on non-developable land were approved. However, Autonomic and Local Governments have completely neglected to provide the necessary oversight to enforce these regulations.
From the beginning of the years of the housing bubble, the competent government bodies have shown no predisposition to initiate and solve disciplinary procedures against offenders, with all the legal consequences that this entails, such as demolishing what has been illegally built. The governing party in City Hall should have assumed the “feared” political price that these unpopular measures may have entailed.
Most of these buildings have everything: registered deed, pay IBI (Property Tax), are registered in the Property Register, have electricity and water, and have paid autonomic taxes such as ITP (Tax on Asset Transfer) and AJD (Stamp Duty).
Many of the properties have changed owners, meaning that the person responsible for construction is no longer the owner of the home. When these properties enter legal proceedings, third parties acting in good faith appear, affected by this situation that the Local and Autonomic Governments, with full knowledge, have allowed due to their complete inaction in the field of Urban Planning.
The regulations provided in the Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) to govern the very strict use of non-developable land were based on environmental protection and on maintaining the rural value of a large portion of the Andalusian territory so as to preserve this environment and its values.
However, its lack of application due to a lack of real and effective control of what was being done on non-developable land has given rise to the failure of regulations on the use of non-developable land provided in the LOUA.
In reality, this has resulted in large rural areas becoming full of unregulated buildings, achieving the opposite effect, as the lack of protection of the rural environment is clear in these cases.
In practice, a total lack of protection of rural land has occurred in some areas under greater urban pressure, where, without controls or any type of criteria regarding what was being built at the architectural level, construction has been allowed, of palaces, warehouses, terraced houses, one-storey homes, towers and everything in between. There has also been no control of the necessary infrastructure or facilities for these homes to be used: discharge of sewage, illegal wells to obtain water, etc. Furthermore, many of these homes did not pay local building taxes, as the majority were not eligible to obtain a licence under the LOUA.
However, as we explained in a previous post, it should be noted that, in some cases, the licenses for segregation, building and initial occupancy were indeed granted for some of these homes. The fact that the Government is responsible in these cases is more than obvious and the damages suffered by owners, who purchased the homes in good faith, are completely reprehensible.
This situation of deregulation of non-developable land has an undesirable effect on citizens, as there is a feeling that there are citizens who ignore the law and go unpunished and that there are others who are required to comply with it.
If the urban planning disciplinary proceedings had been started quickly and efficiently at the beginning of that frenzied period of real estate development on non-developable land, the message that citizens would have received would have been very clear and many buildings would not have been built. There would still be homes on non-developable land but the magnitude of the problem would be quite different.
Faced with this situation, the legal response to solve this problem should be consistent with the reality that exists and that has been tolerated by the Government itself for so many years. This is why the necessary legislative reforms in this area must be tackled rigorously and without propaganda messages, avoiding a focus on the debate on “amnesty for everyone” or “offenders must pay” because the situation is much more complex.
In the administrative field, the majority of these homes should be regularised as, in many cases, penalties for using land illegally would have expired and many of the developers-builders are not the current owners.
In the future, there should be a debate regarding the effectiveness and efficiency of Urban Planning under current regulations, as well as regarding whether the regulation of non-developable land in the LOUA is adequate for the purpose it intends to fulfil.
Deze site maakt gebruik van cookies, zodat wij je de best mogelijke gebruikerservaring kunnen bieden. Cookie-informatie wordt opgeslagen in je browser en voert functies uit zoals het herkennen wanneer je terugkeert naar onze site en helpt ons team om te begrijpen welke delen van de site je het meest interessant en nuttig vindt.
Strikt noodzakelijke cookies
Strikt noodzakelijke cookie moet te allen tijde worden ingeschakeld, zodat we je voorkeuren voor cookie instellingen kunnen opslaan.
Als je deze cookie uitschakelt, kunnen we je voorkeuren niet opslaan . Dit betekent dat elke keer dat je deze site bezoekt het nodig is om cookies weer in te schakelen of uit te schakelen.
Cookies van derden
Deze site gebruikt Google Analytics om anonieme informatie zoals bezoekersaantallen en meest populaire pagina's te verzamelen.
Door deze cookie aan te laten staan help je onze site te verbeteren.
Schakel eerst strikt noodzakelijke cookies in om je voorkeuren op te slaan!
