Auteur: Gustavo Calero Monereo

Vanaf januari 2024 van dit jaar belasting over verhuur van onroerend goed voor niet-ingezetenen worden gecombineerd in één jaarlijkse aangifte die moet worden ingediend tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. Dit betekent dat als u een woning in Spanje verhuurt en u als niet-ingezetene wordt beschouwd, u vanaf 2025 alle huur die u in de loop van het jaar hebt ontvangen, kunt combineren tot één belastingaangifte, zelfs als deze van verschillende huurders is.

N.B. Vanaf 2024 zal C&D Solicitors ook de IRNR-belastingaangifte verzorgen voor niet-ingezeten eigenaren die hun Spaanse woning verhuren. Stuur ons nu een e-mail naar info@cdsoliciotors.com als u op onze mailinglijst wilt worden geplaatst en wij informeren u over onze tarieven plus alle mogelijke aftrekposten om uw belastingbetaling te verlagen.

Wat is de huidige status van de huurwoningmarkt in Spanje?

In de afgelopen jaren is de aan- en verkoop van huizen door buitenlanders met de bedoeling ze te verhuren, vooral voor vakantieverhuur, de sleutel geweest tot de hausse op de vastgoedmarkt. In toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, de Costa Tropical of Axarquía en steden als Malaga, Marbella en Benalmádena is het verkoopvolume erg hoog.

De stijging van de huurprijzen aan de Middellandse Zeekust van Andalusië, gedreven door de grote vraag naar vakantieverhuur, heeft de belangstelling van niet-ingezeten kopers voor de aankoop van onroerend goed aangewakkerd. Particulieren, bedrijven en investeringsfondsen hebben al lang hun zinnen gezet op verschillende steden en kustgebieden in Andalusië, met als doel onroerend goed te kopen dat bedoeld is om te worden gebruikt als vakantieverhuur.

Is het rendabel om te investeren in een te verhuren woning in Spanje?

Het antwoord is JA, de objectieve gegevens bewijzen het. Het is echter noodzakelijk om rekening te houden met twee zeer belangrijke factoren: de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald en de vraag naar verhuur in het specifieke gebied. Veel makelaars bieden deze gegevens aan.

Volgens Idealista bedroeg het gewicht van de seizoensverhuur als geheel in Spanje in het eerste kwartaal van 2024 11% van de markt. In Andalusië vertegenwoordigen seizoensverhuur al 21% van het totale aantal verhuurde appartementen in Cádiz, 13% in Malaga, 9% in Granada en 7% in Sevilla.

Is het rendabel om te investeren in een woning te huur aan de Costa del Sol?

In de stad Malaga zijn de huurprijzen de afgelopen 4 jaar met bijna 40% gestegen en in de afgelopen 12 maanden met 14%. Momenteel trekt elke advertentie voor een langetermijnverhuur die in Malaga wordt gepubliceerd gemiddeld 28 potentiële huurders aan. Uit het rapport over het eerste kwartaal van dit jaar 2024, gepubliceerd door vastgoedportaal Fotocasa, blijkt dat het gemiddelde rendement op investeringen voor woningen in Andalusië 6,1% bedraagt.

Uit dit rapport blijkt dat de winstgevendheid van het historische stadscentrum van Malaga duidelijk is gedaald, van 4,3% naar 1,6% in één jaar. Dit komt door de hoge prijs van woningen in dit deel van Malaga, waardoor de tijd die nodig is om uw investering terug te verdienen, toeneemt.

Verschillend rendement per wijk in Malaga

Uit dit rapport blijkt dat andere buurten in de stad Malaga, een beetje vader van het stadscentrum, zoals El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión of Cruz de Humilladero, het afgelopen jaar rendementen hebben opgeleverd variërend van 4% tot 5%, omdat de vastgoedprijzen in deze gebieden veel lager zijn. In deze wijken worden veel nieuwbouwprojecten in de stad Malaga ontwikkeld.

Volgens dit rapport van Fotocasa, in het westelijke deel van de Costa del Sol, bedroeg het gemiddelde rendement voor woningen in het afgelopen jaar 4,5% in Marbella en in Torremolinos was het gemiddelde 5,7%, in Benalmádena 5,1%, in Mijas 5,9%, in Fuengirola 4,7% en in Estepona 4,6%.

In het oostelijke deel van de Costa del Sol/Axarquía vinden we Rincón de la Victoria met 4,9%, Vélez Málaga met 5,5% en Torrox met 5%. In Granada, aan de Costa Tropical, hebben we Almuñécar met een gemiddeld rendement van 4,6% en Motril met 5,7%.

Moeten niet-ingezetenen belasting over verhuur van onroerend goed in Spanje?

Het antwoord is JA. Elk onroerend goed in Spanje is onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Als het onroerend goed wordt verhuurd, of het nu gaat om een langdurige huurovereenkomst, een kortetermijnhuur of als vakantiehuis, moet de eigenaar of elk van de eigenaren formulier 210 indienen. Evenzo, als er verschillende kadastrale referenties zijn, moet voor elke kadastrale referentie een belastingaangifte worden ingediend.

Wanneer zijn niet-ingezetenen vrijgesteld van het aangeven van huurinkomsten?

Voor het eerst, vanaf januari van dit jaar, is de indieningsdatum voor formulier 210 tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. D.w.z. huur en inkomsten uit een woning die een niet-ingezetene in 2024 ontvangt, worden aangegeven tussen 1 en 20 januari 2025.

Vergeet niet dat het nu mogelijk is om voor elke eigenaar één jaarlijkse belastingaangifte in te dienen, zelfs als er verschillende huurders zijn, zoals het geval is voor vakantieverhuur in Malaga.

Wat is het belastingtarief voor huur die niet-ingezetenen in Spanje ontvangen?

Het belastingtarief is 19% voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein. Niet-EU-ingezetenen moeten echter een belastingtarief van 24% betalen.

Kan ik kosten aftrekken van de huur van een woning als ik niet-ingezetene ben?

Er moet rekening worden gehouden met twee scenario’s: niet-ingezetenen die in de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein wonen, kunnen kosten aftrekken van de brutohuurinkomsten.

Niet-ingezetenen die in andere landen wonen, d.w.z. buiten de Europese Unie, kunnen echter geen kosten aftrekken en zullen belasting moeten betalen over het totale bruto-inkomen uit de verhuur van onroerend goed.

Welke belasting is verschuldigd als de eigenaar van een onroerend goed een niet-ingezeten handelsvennootschap is?

In dit geval moet het buitenlandse bedrijf dat eigenaar is van het onroerend goed jaarlijks formulier 210 indienen, op dezelfde manier als een niet-ingezeten persoon, aangezien het buitenlandse bedrijf ook IRNR moet betalen. Het belastingtarief zal hetzelfde zijn als voor een individuele eigenaar.

Kan de Belastingdienst interpreteren dat ik economische activiteiten in Spanje uitoefen als ik een onroerend goed verhuur?

Een niet-ingezetene die meerdere huurwoningen in Spanje bezit, wordt niet geacht te opereren via een vaste inrichting in Spanje of, met andere woorden, wordt niet geacht zakelijke activiteiten uit te oefenen. Volgens de Spaanse belastingwetgeving behoort de loutere verhuur van meerdere onroerende goederen niet tot de gevallen die onder het begrip “vaste inrichting” vallen.

Er is echter ook het geval van een niet-ingezetene die meerdere woningen in Spanje verhuurt en, om deze activiteiten te beheren, ten minste één persoon in Spanje met een voltijdse arbeidsovereenkomst in dienst neemt. In dit geval zou de Schatkist interpreteren dat de verrichte activiteiten een zakelijk karakter hebben, door middel van een vaste inrichting. Dit zou leiden tot aansprakelijkheid voor de vennootschapsbelasting en een verplichting om kwartaalaangiften in te dienen. Het belastingtarief zou 23% bedragen, verschuldigd over het verschil tussen inkomsten en uitgaven voor de vaste inrichting.

Wat is het belangrijkste om in gedachten te houden als ik een woning in Spanje koop als huurinvestering?

Schakel een advocaat in die gespecialiseerd is in vastgoedrecht om u te adviseren tijdens het aankoopproces. Als u juridische of fiscale vragen heeft of rechtszekerheid zoekt, is een advocaat de juiste professional om gemoedsrust te garanderen. Er kunnen beperkingen en beperkingen zijn aan de verhuur van een woning, naast andere soorten juridische kwesties en uw advocaat zal dit alles in een due diligence beoordelen en u informeren voordat u het prive koopcontract ondertekent.

C&D Solicitors, specialistische advocaten in vastgoedrecht in Andalusie

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Bent u een niet-EU-burger met interesse in investeren in Spanje om een ‘Gouden Visum‘ te bemachtigen? Spanje is een plek met een enorme aantrekkingskracht voor buitenlandse investeerders die op zoek zijn naar een woning. Steden als Madrid en Barcelona, evenals de Costa del Sol en de gehele Middellandse-Zeekust zijn de focus van veel buitenlanders die een eigendom willen kopen om in Spanje te wonen of om het te exploiteren in de toeristische markt. De eerder genoemde investeringsaantrekkingskracht wordt gecombineerd met het in 2013 ingevoerde Gouden Visum voor niet-EU-burgers, dat bestaat uit een verblijfsvergunning voor burgers van buiten de Europese Unie die geïnteresseerd zijn in een legaal verblijf in Spanje.

Het Gouden Visum is bedoeld om vermogende mensen aan te moedigen in Spanje te investeren in ruil voor het verkrijgen van een verblijfsvisum. Dit is een naadloos proces dat ertoe heeft geleid dat tussen 2013 en 2020 24.534 gouden visa aan deze investeerders zijn afgegeven, een cijfer waarin hun familieleden niet zijn meegerekend.

Het verblijfsproces dat het Gouden Visum regelt, concurreert met geen enkele andere verblijfsprocedure in Spanje en biedt enorme voordelen en gemak bij het verkrijgen ervan. Hierdoor kunnen niet-EU-burgers met een aanzienlijk vermogen gebruik maken van deze procedure om in Spanje te verblijven, onder zeer gunstige voorwaarden voor henzelf en hun familieleden. In dit artikel zullen we proberen een overzicht te geven van de belangrijkste voordelen van het Gouden Visum en de vereisten voor het aanvragen ervan voor buitenlandse burgers die investeren in de aankoop van een onroerend goed in Spanje.

Wat is het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een eigendom om een Gouden Visum te bekomen?

Het minimum investeringsbedrag bij de aankoop van een onroerend goed moet 500.000 euro per persoon bedragen, exclusief belastingen en zonder gebruik te maken van een hypotheek of enige vorm van financiering, d.w.z. dit moet het eigen vermogen van de koper zijn. Het is mogelijk om al dit geld te investeren door verschillende eigendommen te kopen, maar het belangrijkste is dat het totaal geïnvesteerde bedrag in dergelijke eigendommen ten minste 500.000 euro bedraagt.

Moet u een enkel onroerend goed kopen of kunt u er meer dan een kopen?

Het investeringsbedrag van 500.000 euro kan worden bereikt door meerdere eigendommen bij elkaar op te tellen. Dit bedrag hoeft niet voor één enkel pand te worden betaald. Zo heeft ons kantoor onlangs een Amerikaans staatsburger geadviseerd tijdens het proces om twee eigendommen te kopen, de eerste in Benalmádena in 2016 en de tweede in Torrox in 2019. Bij het optellen van het geld dat in beide eigendommen werd geïnvesteerd, overschreed onze cliënt een totale investering van 500.000 euro, zodat hij, zodra hij de verkoopakte voor het tweede eigendom had ondertekend, een Gouden Visum kon aanvragen op basis van de totale gedane investering.

Wat als ik gehuwd ben in een gezamenlijk vermogen?

Elke aanvrager moet 500.000 euro investeren en in het geval van een huwelijk met een gezamenlijk vermogen, betekent dit dat het aankoopbedrag 1.000.000 euro moet zijn voor beide echtgenoten om een aanvraag te kunnen indienen. Indien u echter, bijvoorbeeld, een onroerend goed van 500.000 euro in Malaga koopt terwijl u gehuwd bent met een gezamenlijk vermogen, zou voor de doeleinden van een Gouden Visum één van de echtgenoten worden beschouwd als de investeerder en kan de andere echtgenoot een verblijfsvergunning aanvragen als verwant van de hoofdaanvrager. Bij een huwelijk met scheiding van goederen is de procedure dezelfde als die voor gezamenlijke goederen.

Kan ik andere familieleden meenemen met een Gouden Visum?

Het is mogelijk om kinderen onder de 21 jaar mee te nemen die financieel afhankelijk zijn van de hoofdaanvrager. Het is ook mogelijk voor aanvragers om hun ouders mee te nemen, mits zij kunnen aantonen dat zij van hen afhankelijk zijn.

Wat is de uiterste termijn om een aanvraag in te dienen na een aankoop?

Er is geen termijn. Dit betekent dat de aanvraag op elk moment na de aankoop van de woning(en) kan worden ingediend, de enige vereiste is dat deze woningen in 2014 of later moeten zijn gekocht.

Kan ik een Gouden Visum aanvragen via een bedrijf dat een onroerend goed koopt?

Ja, dat is mogelijk, zolang de vennootschap niet in een belastingparadijs is geregistreerd en de aanvrager kan aantonen dat hij of zij er een meerderheidsbelang in heeft. In dat geval is een rapport van het Ministerie van Economische Zaken nodig waarin deze situatie wordt bevestigd. 

Kan ik een aanvraag indienen als ik een stuk grond heb gekocht en van plan ben er een huis op te bouwen?

Ja, het is mogelijk een Gouden Visum aan te vragen als u een huis bouwt op een stuk grond dat u door aankoop hebt verkregen. In Spanje wordt dit type aankoop geclassificeerd als zelfontwikkeling en is het iets heel anders dan de aankoop van een woning buiten een plan van een projectontwikkelaar.

Hoe lang is dit visum geldig?

Een persoon die een Gouden Visum krijgt, heeft 2 jaar de tijd om legaal in Spanje te verblijven en na deze 2 jaar kan een verlenging worden aangevraagd. Deze verlenging geldt voor 5 jaar, op voorwaarde dat de aanvrager kan aantonen dat hij of zij nog steeds eigenaar is van het onroerend goed en dat hij of zij Spanje ten minste eenmaal heeft bezocht tijdens die 2 jaar.

Moet ik belasting betalen in Spanje als ik een Gouden Visum heb?

Met een Gouden Visum kunt u legaal in Spanje verblijven, maar het bezit ervan betekent niet dat u belasting in Spanje moet betalen of dat u automatisch fiscaal resident in Spanje wordt. De verplichting om belasting te betalen in Spanje hangt af van het feit of u langer dan 6 maanden op Spaans grondgebied verblijft; op dat ogenblik zal de belastingdienst die persoon beschouwen als automatisch fiscaal ingezetene in Spanje.

Het Gouden Visum staat de houder en zijn familieleden toe Spanje gedurende meer dan 6 maanden per jaar te bezoeken en zij hoeven Spanje slechts één keer per jaar te verlaten. Daarom zal de belastingdienst u in dit geval, zelfs als u een Gouden Visum hebt, voor belastingdoeleinden als een niet-ingezetene in Spanje beschouwen en zult u belasting in uw land blijven betalen.

Wat zijn de andere voordelen?

• U kunt zich vrij verplaatsen in het Schengengebied om Europa volledig vrij in en uit te reizen, zonder dat u een visum nodig hebt.
• De echtgenoot en de hierboven genoemde gezinsleden kunnen tegelijkertijd een verblijfsvergunning aanvragen. Met andere woorden, zij hoeven dit niet na de hoofdaanvrager te doen, wat niet mogelijk is met andere verblijfsvergunningen.
• Het maakt het mogelijk om automatisch in Spanje te werken.
• De verwerkingstijd is snel, aangezien er binnen 20 dagen na het indienen van alle documenten een beslissing moet worden genomen en een niet-reactie van de administratie als een goedkeuring wordt beschouwd.

Welke andere vereisten zijn nodig om dit document te verkrijgen?

• U moet over voldoende financiële middelen beschikken om in Spanje te kunnen wonen. In 2021 moet worden aangetoond dat de aanvrager over ten minste 2.259,60 euro per maand beschikt, plus 564,90 euro extra voor elk familielid dat hem vergezelt.
• De aanvrager en de vergezellende gezinsleden moeten een ziektekostenverzekering hebben bij een verzekeraar die in Spanje mag werken. Deze verzekering moet te allen tijde geldig zijn en worden overgelegd bij de verlenging van de verblijfsvergunning.
• Burger zijn van een niet-EU-land.
• Volwassen zijn.
• Geen strafblad hebben.

Bovendien moet u een reeks naar behoren gelegaliseerde documenten opstellen, bepaalde kosten betalen en een aantal aanvraagformulieren invullen. Uw advocaat of een advocatenkantoor met ervaring in dit soort procedures kan dit voor u doen.

Kunnen Britse burgers een Gouden Visum aanvragen?

Natuurlijk kan dat. Zodra het Brexit-proces was voltooid, kwamen zij in aanmerking om via deze procedure een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen. Als zij financieel in staat zijn om te investeren in een woning ter waarde van 500.000 euro of meer, is dit de gemakkelijkste en snelste manier om een verblijfsvergunning in Spanje te verkrijgen.

De voordelen van de verblijfsvergunning die via een Gouden Visum wordt verkregen, overtreffen ruimschoots die van alle andere verblijfsprocedures, zoals het niet-lucratieve visum.

Verschillen tussen het Gouden Visum en het niet-lucratieve visum

Een niet-lucratief visum is een zeer interessante optie om in Spanje te verblijven, daar bestaat geen twijfel over. Niet alle huizenkopers in Spanje zijn in staat om 500.000 euro uit te geven aan een eigendom. Daarom, als een Britse burger in Spanje wil verblijven na de aankoop van een eigendom of omdat hij een huis wil verhuren in Spanje, kan deze procedure zeer nuttig zijn om legaal in Spanje te verblijven.

Aangezien het hoofddoel van dit artikel erin bestaat het verblijf in Spanje door middel van een Gouden Visum uit te leggen, zullen we volstaan met te zeggen dat een niet-lucrative visum minder voordelig is dan een Gouden Visum, waarvan enkele van de nadelen zijn:

• De aanvraag moet worden ingediend binnen een periode van 90 dagen voor aankomst in Spanje, d.w.z. voor de verhuizing naar Spanje, het moet worden verkregen bij de Spaanse ambassade of het consulaat van het land waar de aanvrager woont.
• De geldigheidsduur is 1 jaar en kan met 2 jaar worden verlengd.
• Het is geen werkvergunning. Het staat alleen verblijf in Spanje toe, maar geeft de houder niet het recht om te werken.
• De houder moet ten minste 6 maanden in Spanje wonen en wordt daarom beschouwd als fiscaal ingezetene in Spanje, zodat hij in Spanje belasting moet betalen als ingezetene.
• Het is mogelijk om gezinshereniging te verkrijgen met een niet-belastingvrij visum, maar men moet verschillende jaren wachten alvorens een aanvraag in te dienen.
• Net als bij het Gouden Visum moet u voor 2021 een maandelijks inkomen van 2.259,60 euro kunnen aantonen, een ziektekostenverzekering afsluiten en geen strafblad hebben.

Wat als ik vragen heb of een advocatenkantoor nodig heb om mij te adviseren bij het verkrijgen van een Gouden Visum?

In dat geval is het belangrijk dat u op zoek gaat naar het bedrijf of de firma die u het meeste vertrouwen kan geven tijdens deze procedure.

C&D Solicitors is een advocatenkantoor gelegen aan de Costa del Sol, dat gespecialiseerd is in het verstrekken van juridisch advies bij de aankoop van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië. Of het nu gaat om de aankoop van een nieuwe woning (off-plan), zelfbouw of de aankoop van een gebruikte woning (tweedehandse woning), wij hebben ruime ervaring en kunnen u uitgebreid advies geven, van A tot Z.

Wij kunnen u ondersteunen tijdens het gehele proces van het kopen van een onroerend goed in Spanje en het verkrijgen van een Golden Vida. Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor een gratis eerste consult of een vrijblijvende offerte.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Malaga

Als u vanaf nu en voor de rest van 2021 een onroerend goed in Andalusië koopt, betaalt u als koper minder belasting. Degenen die op dit moment bezig zijn met de aankoop van een onroerend goed, zullen minder belastingen voor huisaankopen hoeven te betalen dan eerst het geval was. Dinsdag 27 april heeft de Junta de Andalucía onverwachts en met spoed een decreet goedgekeurd dat de ITP overdrachtsbelasting en het zegelrecht (AJD) voor de rest van het jaar 2021 verlaagt.

De regel heeft als doel de vastgoedmarkt voor de aankoop van woningen te stimuleren in 2021 door de belastingkosten voor kopers in Andalusië te verlagen. Er wordt gehoopt om op deze manier de vastgoedsector, die ook zwaar getroffen is door de pandemie als gevolg van de COVID-19, een impuls te geven.

Wat is de besparing op belastingen voor huisaankopen (tweedehands onroerend goed)?

Er wordt een vast tarief voor de ITP overdrachtsbelasting ingevoerd van 7% in plaats van 8%. Ook worden de belastingschijven van 9% en 10% afgeschaft. Deze waren van toepassing op aankopen waarvan de prijs hoger was dan respectievelijk 400.000 euro en 700.000 euro. 7% wordt het vaste en enige belastingtarief ongeacht de aankoopprijs.

Oftewel, aankopen met een hoge prijs zullen een grotere belastingbesparing hebben, aangezien de markt van tweedehands luxewoningen het meest van deze belastingverlaging zal profiteren.

Wat zijn de belastingbesparingen voor nieuwe of off-plan aankopen?

Bij deze aankopen is de vermindering veel lager, aangezien de aankoop van een onroerend goed off-plan wordt belast via BTW (IVA) van 10% en door de belasting op zegelrecht (AJD), waarvan het belastingtarief 1,5% bedroeg. Met de hervorming gaat de AJD van 1,5% naar 1,2%, waardoor de kopers of investeerders van nieuwe woningen het minst van deze hervorming profiteren.

Dit is belangrijk, omdat in Andalusië, vooral in Malaga en in het algemeen aan de Costa del Sol, de off-plan of nieuwbouw aankoop van onroerend goed een zeer belangrijk deel van de onroerend goed markt vertegenwoordigt, met name onder buitenlanders uit landen zoals Engeland, Frankrijk, België, Nederland, Zweden … enz.

Wanneer treedt het in werking en tot wanneer is het van toepassing?

Deze vermindering is op woensdag 28 april j.l. in werking getreden en alle aankopen die na deze datum worden verricht, zullen van deze belastingvermindering kunnen profiteren. Maar blijf bij de les met het aankopen, want deze regel is van kracht tot 31 december 2021. Dat wil zeggen dat kopers op 1 januari 2022 dezelfde belastingen zullen betalen die zij voorheen betaalden.

Aanbeveling voor besparing op belastingen voor huisaankopen in Andalusie

Als u op zoek bent naar een woning om te kopen in Andalusië of bezig bent met de aankoop, bespreek dan met uw advocaat de belastingbesparingen die kunnen worden gemaakt door de verkoop in 2021 af te ronden, voor het geval u geïnteresseerd bent in het versnellen van het proces.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

Het Europees Certificaat van Successie is een ´nieuwe´ standaard voor internationale erfprocedures binnen de Europese Unie (EU-verordening nr. 650/2012 van het Europees Parlement). Deze is vanaf 17 augustus 2015 van toepassing op nalatenschappen van personen die overlijden met bezittingen in verschillende landen van de Europese Unie. De Europese Certificaat van Successie is een openbaar document met een vrijwillig karakter, dat de essentiële informatie over de erfopvolging bevat, zoals de gegevens van de overledene, informatie over de laatst getekende testament, het toepasselijke erfrecht, de gegevens van de erfgenamen en de goederen die aan elke wettelijke erfgenaam zijn toebedeeld.

In bepaalde gevallen kan het Europese Certificaat van Successie de erfgenamen kosten besparen omdat zij bijvoorbeeld de Spaanse erfakten kunnen vermijden. De verordening betreffende de Europese Europese Certificaat van Successie is echter niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk (als gevolg van Brexit) en evenmin op Ierland en Denemarken.

Toename van het aantal internationale erfprocedures in Andalusie, Spanje

Deze Europese verordening is zeer belangrijk in sommige delen van Spanje, zoals Andalusië, Malaga en in het bijzonder aan de Costa del Sol. De reden hiervoor is dat hier veel buitenlandse eigenaars zijn van bezittingen en huizen, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen (residenten) in Spanje. Zij laten normaal gesproken in een testament hun vermogen na aan hun echtgenoot of kinderen, die meestal wonen in het land van hun nationaliteit, zoals Nederland, België, Duitsland, Engeland, Zweden, enz.

Door de huidige situatie met het coronavirus zijn er in Spanje helaas veel erfrechtelijke procedures aan de orde van de dag, als gevolg van het betreurenswaardige aantal sterfgevallen, waardoor er meer erfrechtelijke procedures plaatsvinden dan gewoonlijk. Dit leidt ook tot langere wachttijden bij het centrale register van laatste wilsbeschikkingen in Madrid (Registro de Ultimos Voluntades).

Wat is het belangrijkste doel van het Europese Certificaat van Successie?

Dit certificaat is een officieel document waarmee in elk land van de Europese Unie alle informatie over een verdeling van de nalatenschap kan worden geaccrediteerd. Dit moet in overeenstemming zijn met het nationale erfrecht van de lidstaat en is bedoeld om het internationale proces te gemakkelijker en goedkoper te maken.

Wie mag het certificaat aanvragen en afgeven?

De erfgenamen, de legatarissen met erfrecht en de executeurs-testamentair of de beheerders van de nalatenschap kunnen om de afgifte van een Europese Certificaat van Successie verzoeken. Dit moet gebeuren door het indienen van formulier IV, opgenomen in bijlage 4 van Verordening (EU) nr. 1329/2014, van 9 december, van de Commissie.

Dit Europese Certificaat van Successie kan worden afgegeven door de rechter of de notaris van het land waarvan het erfrecht van toepassing is. Dit is ofwel het land van verblijf, ofwel het land waarvan het recht in het laatste testament is gekozen.

Meer informatie en een link naar het model van het invulformulier vindt u op de website van de Europese Unie.

Voor welke nalatenschappen/erfenissen is het bedoeld?

Deze nieuwe internationale norm kan worden gebruikt voor de erfopvolging van burgers van de Europese Unie, wanneer er één erfgenaam is en deze erfgenaam het nalatenschap zal ontvangen in het land waarvan hij of zij de nationaliteit heeft, terwijl de erflater goederen bezit in Spanje of een ander land van de Europese Unie. Zoals gezegd, is deze verordening betreffende de Europese Certificaat van Successie niet van toepassing op burgers van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken.

Bijvoorbeeld: Stel dat er een Belgische erfgenaam is, wiens vader een testament heeft ondertekend. In dit Belgische of Spaanse testament heeft hij ervoor gekozen het recht van zijn nationaliteit toe te passen en de erfgenaam ontvangt het nalatenschap van de vader in de stad Gent. De overledene had een huis gekocht in Malaga en had ook geld in een Spaanse bank. De erfgenaam kan bij de Belgische notaris rechtstreeks een Europese Certificaat van Successie aanvragen om in Spanje te gebruiken. Dit om de goederen van zijn of haar vader in Malaga volgens de regels in te schrijven op naam van de wettige erfgenaam.

Wat zijn de voordelen van dit Europees Certificaat van Successie?

Het belangrijkste voordeel van dit certificaat is dat het een standaarddocument in het Engels is dat in elk Europees land geldig is. Dit maakt het erfrechtproces in Spanje of andere landen gemakkelijker en vermijdt bepaalde kosten.

Ten eerste heeft de Europese Certificaat van Successie geen (mogelijk meerdere) juridische vertalingen meer nodig, noch de internationale ‘Apostille van Den Haag‘. (De Apostille van Den Haag is een klein certificaat van de rechtbank om aan de buitenlandse notaris te garanderen dat het om een officieel notarieel document gaat). Dit bespaart niet alleen kosten, maar ook aardig wat tijd. De juridische vertaling en Apostille waren tot nu toe altijd nodig voor de nationale Verklaring van Erfrecht die natuurlijk blijft bestaan.

Ten tweede kan de Europese Certificaat van Successie in bepaalde, eenvoudige gevallen rechtstreeks worden gebruikt om de goederen van de overledene te verdelen. In deze specifieke gevallen kunnen de aanzienlijke kosten voor de Spaanse successieakten worden bespaard.

Wat zijn de nadelen? 

Een van de belangrijkste nadelen is dat het certificaat slechts zes maanden geldig is vanaf de datum van afgifte. Het is echter mogelijk om een verlenging aan te vragen.

Zoals gezegd is het certificaat ook niet automatisch geldig voor erfgenamen om het door hun vader gekochte onroerend goed, dat zij hebben geërfd, te registreren. Dit moet gebeuren in het Spaanse Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en deze instantie kan, afhankelijk van de precieze situatie, nog steeds de Spaanse Erfakte van de notaris verlangen. Dit wordt meer in detail uitgelegd aan het eind van het artikel.

In ieder geval is het belangrijk dat de erfgenamen een ruime notariële volmacht aan hun Spaanse advocaat ondertekenen. Deze moet altijd een clausule bevatten voor de eventuele ondertekening van de erfakten, voor het geval dat toch nog nodig is. Ook de normale procedures zoals de belastingaangifte of vertegenwoordiging bij de bank moeten ingevoegd zijn.

Beïnvloedt het certificaat successierechten (erfbelasting)?

Er is geen invloed op de successierechten of op de aangifteprocedure voor deze erfbelasting. Zodra de Europese Certificaat van Successie in Spanje is ontvangen, moet het belastingformulier voor de betaling van de overeenkomstige successierechten bij het Spaanse belastingkantoor worden ingediend. Dit zelfs als het te betalen bedrag nul is zoals in de meeste gevallen in Andalusië voor naaste familieleden zoals echtgenoten, kinderen, ouders en kleinkinderen. De belastingaangifte moet worden gedaan voordat het papierwerk naar de bankinstelling of het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), de Oficina de Liquidadora, kan worden gebracht.

De hoogte van de successierechten is afhankelijk van de:

• relatie tot de overledene
• (fiscale) waarde van de in Spanje geërfde bezittingen
• saldo van de bankrekening(en) op het moment van overlijden
• officiële waarde van een voertuig

Het is belangrijk te weten dat de successierechten moeten worden aangegeven binnen zes maanden na de datum van overlijden. Evenzo moet, indien een stedelijk onroerend goed wordt geërfd, over de erfenis van dit onroerend goed Plusvalia-belasting worden betaald. De Plusvalia is de plaatselijke winstbelasting gerekend naar jaren van onroerend goed.

Gevolgen voor het Eigendomsregister in Spanje

Zoals gezegd erkent het Eigendomsregister in Spanje in bepaalde gevallen het Europees Certificaat van Successie rechtstreeks als titel van erfopvolging. Deze vrijstelling om een eigendom te registreren op naam van de wettige erfgenaam zonder dat een notariële erfrechtakte of vonnis nodig is, is alleen mogelijk in de volgende situatie. Ook behoudt het Register te allen tijde het recht om alsnog Spaanse successieakten of andere aanvullende juridische documentatie te verlangen.

Vereisten voor het (mogelijk) vermijden van Spaanse erfrechtakten:

• Slechts één enkele erfgenaam
• Geen belanghebbenden, met recht op een gereserveerd aandeel (zoals bijvoorbeeld kinderen onder Nederlands of Belgisch erfrecht)
• Geen curator of bevoegd persoon om de erfenisprocedure te leiden

Vereiste documentatie voor het Eigendomsregister wanneer erfenisakten niet vereist zijn:

• Internationale overlijdensakte
• Laatste testament (indien niet ondertekend in Spanje, dan met juridische vertaling en Apostille)
• Certificaat van het Spaanse register van laatste wilsbeschikkingen (Registro de Ultimos Voluntades)
• Notariële akte, ondertekend door de enige erfgenaam, waarin uitdrukkelijk wordt verzocht het onroerend goed op zijn naam te laten inschrijven in het Register. Dit document kan worden ondertekend door de notaris in eigen land (in dit geval zijn de juridische vertaling en de Apostelle van Den Haag vereist). Het kan echt ook gedaan worden door een Spaanse notaris.

Conclusie: juridisch advies voor uw Spaanse erfprocedure

Het Spaanse erfproces is helaas complex, kostbaar en omgeven door veel bureaucratie, zoals u ongetwijfeld uit dit artikel hebt begrepen. Bent u betrokken bij een erfenisproces waarbij de overledene een onroerend goed bezit in Andalusië? En heeft u juridisch advies nodig om tijd en kosten te besparen? Aarzel dan niet om contact op te nemen met C&D Solicitors en onze advocaten zullen u graag begeleiden. Wij zijn een advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in het geven van juridisch en fiscaal advies aan buitenlanders in Andalusië en wij weten hoe wij kunnen helpen om dit proces zo gemakkelijk mogelijk te maken voor de erfgenamen. U kunt contact met ons opnemen zodat wij u een eerste gratis consult of offerte kunnen sturen.

Meer informatie: U kunt meer lezen over erfrecht en Spaanse testamenten onder ´juridische diensten´ waar u ook onze video van het totale proces kunt bekijken.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors, Malaga (Andalusie)

Een woning kopen in Spanje is een grote economische investering en natuurlijk wilt u dit doen met een zo laag mogelijk risico. Daarom is het zeer belangrijk om juridisch advies in te winnen en een gespecialiseerde advocaat in dienst te nemen die u zal helpen bij het volledige aankoopproces zodat u alle rechtszekerheid heeft en alle relevante informatie over de aan te kopen woning kent. Het is echter ook belangrijk vooraleer de aankoopakte van het onroerend goed wordt ondertekend een huisverzekering aan te sluiten om eender welk risico van financieel verlies te voorkomen als gevolg van mogelijke incidenten zoals diefstal, waterschade of brand. Een huisverzekering aansluiten voor de gemoedsrust van de eigenaar en de gedane investering is duidelijk van groot belang.

Dit artikel is geschreven om enkele begrippen voor buitenlandse huiseigenaren in Spanje te verduidelijken zodat ze het belang van een huisverzekering kunnen begrijpen. In geval van aankoop met een hypotheek zal de bank u adviseren en aanbevelen een huisverzekering af te sluiten want in geval van ernstige schade aan de gehypothekeerde woning zal de bank de betaling van het geleende geld willen garanderen.

Aan het eind van het artikel hebben we het over huisverzekeringen in woningen op het platteland die met of zonder DAFO/SAFO werden gebouwd in Andalusië.

Wat is de inboedel- en opstalverzekering?

De huisverzekering is gebaseerd op twee fundamentele begrippen: de inboedel en de opstal.

1. Opstal (continente) bestaat uit de constructieve en structurele elementen van een gebouw of woning, of het nu gaat om muren, plafonds, vloeren of installaties zoals onder andere verwarming, water of elektriciteit.
2. Inboedel (contenido) wordt gevormd door de bezittingen van de personen die in het appartement wonen, zoals meubilair, elektronische apparaten, persoonlijke voorwerpen, kleding, juwelen, kunstvoorwerpen, enz.

Wat is de juiste waarde voor de inboedel?

Om de waarde van de inboedel juist te berekenen, raden wij u aan om er even over na te denken hoeveel het u zou kosten om de voorwerpen terug aan te kopen die u nu in uw woning heeft, kamer per kamer. Juwelen of contant geld hebben een specifieke waardebepaling voor de huisverzekering en kunnen tot een bepaalde limiet of onder bepaalde voorwaarden worden verzekerd. In dit geval moet deze informatie worden doorgegeven aan de verzekeringsmaatschappij zodat er rekening mee kan worden gehouden in de polis.

En wat is de juiste waarde voor de opstal van de huisverzekering?

Bij een incident dat gevolgen heeft voor de opstal, bijvoorbeeld bij een brand, zal de verzekeringsmaatschappij een vergoeding betalen op basis van de kosten voor het herbouwen van de woning, met andere woorden, de potentiële kosten voor het volledig opnieuw bouwen van de woning moeten worden berekend. De uit deze berekening resulterende waarde is de waarde die in de huisverzekering moet worden opgenomen als de opstalwaarde.

Een zeer gebruikelijke manier om deze waarde te berekenen is door gebruik te maken van de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw gepubliceerd door de Vereniging der Architecten. Een voorbeeld:

De heer Olle Johansson, van Zweedse nationaliteit, heeft in 2020 zijn nieuwe woning in de stad Malaga gekocht. Het is een appartement van 120 vierkante meter. Volgens de gemiddelde geschatte waarden voor de bouw van de Vereniging der Architecten van Malaga bedraagt de waarde per gebouwde vierkante meter voor 2020 809 euro. Dat wil zeggen dat de waarde van de opstal voor die 120 vierkante meter 97.080 euro zou zijn. Als er een garage en een berging is, moeten beide ook apart van de woning worden berekend zodat de verzekering deze dekt.

Een ander voorbeeld: Heer Jan Van Poppel, van Nederlandse nationaliteit, gaat een huis kopen op het platteland in de zone van Mijas (rustiek perceel) dat 200 gebouwde vierkante meter omvat plus een zwembad van 30 vierkante meter wateroppervlakte. De waarde van de gebouwd vierkante meter voor een vrijstaand huis op het platteland is 984 euro en de waarde van het zwembad 445 euro per vierkante meter. De totale waarde van de opstal bedraagt dus ongeveer 210.150 euro.

De opstalwaarde gelijk aan de aankoopprijs

Bij het kopen van een woning en het afsluiten van een huisverzekering denken we vaak aan een waarde voor de huisverzekering die zo dicht mogelijk aansluit bij de aankoopprijs die voor de woning werd betaald. Maar deze redenering is misleidend, omdat we rekening moeten houden met het feit dat de grond waar het huis is gelegen niet onder de huisverzekering valt. Het perceel blijft immers altijd waar het ligt. In het geval van een ernstig incident hoeft u alleen de kosten van de herbouw van de woning te verzekeren aangezien u al eigenaar bent van de grond. De waarde van deze grond is echter wat de prijs van een woning duurder maakt bij de meeste stedelijke aankopen. Het kopen van een huis in de Golden Mile van Marbella, in het centrum van Málaga of aan het strand in Nerja is bijvoorbeeld duur omwille van de plaats (grond) waar de woning zich bevindt en niet zo zeer door de herbouwwaarde.

Verbouwen is veel goedkoper dan kopen als je het land al in bezit hebt. Het belangrijkste is te zorgen voor een werkelijke herbouwwaarde in geval van ernstige schade. We hebben het dan ook over het geven van een werkelijke waarde aan de opstal van uw eigendom.

U moet er ook rekening mee houden dat wanneer u uw woning in een appartementencomplex heeft en in het geval van een ernstig incident dat het gebouw aantast, de gemeenschapsverzekering van de VVE (Vereniging van Eigenaren of Comunidad de Propietarios) een deel van de schade dekt die alleen de gemeenschappelijke elementen van het gebouw betreft. Gevel, dak, terrassen, bijvoorbeeld, zijn elementen waarvan de schade in geval van brand zal worden vergoed door de verzekering van de Vereniging van Eigenaren. Met andere woorden, als u een appartement koopt, moet u uw opstal verzekeren, dus in deze gevallen moet alleen de herbouwwaarde van uw woning worden berekend. Als u boven die herbouwwaarde zit, bent u oververzekerd in uw huisverzekering en als u onder die waarde zit, bent u onderverzekerd.

Wat gebeurt er in geval van oververzekering?

Indien u een appartement bezit van 100 vierkante meter met een opstalwaarde van 300.000 euro omdat dit de prijs was die u heeft betaald bij de aankoop van de woning. Bij een ernstig incident waarbij het huis moet worden verbouwd, zal de verzekeraar nooit méér betalen dan de herbouwwaarde en dat zou in principe zo’n 80.000 – 90.000 euro zijn.

In dit geval betaalt de eigenaar elk jaar een zeer hoge premie voor zijn verzekering zonder dat dit nodig is omdat de verzekeraar alleen de herbouwwaarde van het onroerend goed zal betalen. Zelfs – in extreme gevallen – zou de verzekeringsmaatschappij kunnen begrijpen dat er sprake is van kwade trouw bij het afsluiten van de verzekering en dit zou een groot probleem kunnen zijn, aangezien zij de polis nietig zouden kunnen verklaren en de bedragen die in geval van een schadegeval verschuldigd zouden zijn, niet zouden betalen.

Wat gebeurt er in geval van onderverzekering?

Als de opstal of de inboedel onder de werkelijke waarde van het gebouw of het meubilair wordt berekend, zal de verzekeraar de schade niet voor 100% vergoeden, ook al is het bedrag van de schade lager dan de waarde van de verzekering. Als bijvoorbeeld de werkelijke herbouwwaarde van het gebouw 100.000 euro is en de opstal in de polis werd berekend op 60.000 euro, hebben we te maken met een woning die slechts voor 60% verzekerd is. Je zou denken dat ieder incident van 60.000 euro of minder door de polis wordt gedekt maar in werkelijkheid is dat niet het geval.

Bijvoorbeeld, in het geval van een kleine brand met schade ter waarde van 10.000 euro, begrijpt de verzekeraar dat 40% van het genoemde incident niet is verzekerd door de polis aangezien zij slechts 60% van de waarde van de opstal heeft verzekerd. De verzekeraar zal dus slechts de waarde van 6.000 euro vergoeden, dus altijd verhoudingsgewijs voor ieder incident.

Speciale verzekering: luxewoningen

Als u eigenaar bent van een luxewoning of u overweegt een luxewoning te kopen, is de schatting van de herbouw- of vervangingswaarde op basis van de coëfficiënten van de Verenigingen van Architecten waarschijnlijk een methode die niet geldig is voor dit type woning. Bij dit type woningen is het belangrijk om de te verzekeren opstal te berekenen aan de hand van de kosten voor de herbouw van de woning met objectieve parameters. Dat wil zeggen, als deze woning zeer hoge kwaliteiten heeft in domotica-apparatuur, isolatie, aluminium of houten timmerwerk, vloeren, kranen, sanitair, airconditioning, etc., is het nodig om rekening te houden met deze waarden en deze toe te voegen aan de opstal.

Zoals reeds werd gezegd, moet de opstalwaarde een zo exact mogelijke schatting zijn van wat het zou kosten om het huis met dezelfde kwaliteiten te herbouwen. In dit geval is het zeer belangrijk om de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te brengen van de “bijzonderheden” van de woning zodat zij zoveel mogelijk informatie hebben en zo kunnen bewijzen waarom de waarde van het gebouw hoger is dan de gemiddelde herbouwwaarden. Alle aankoopfacturen en betalingsbewijzen voor dit hoogwaardig meubilair zijn van groot belang om de kosten aan te tonen.

Wat is het verzekeringscompensatieconsortium?

Iedereen die in Spanje een verzekering heeft afgesloten, van welk type dan ook, betaalt een klein deel van de prijs aan het consortium. Het consortium is een openbare bedrijfsentiteit, die ongevallen dekken zoals overstromingen, terrorisme, atypische cyclonale stormen, natuurbranden of andere risico’s die onder de “verzekeringsregulering van buitengewone risico’s” vallen en die niet door de verzekeringsmaatschappijen worden gedekt aangezien deze ongevallen uitdrukkelijk zijn uitgesloten. Wanneer dit soort schade zich voordoet, dekt de verzekeringsmaatschappij deze niet aangezien het consortium zich garant stelt om de houders van de polis te vrijwaren zodat zij in deze situaties niet onbeschermd blijven.

Landelijke woningen en de opstal bij huisverzekeringen

We gaan ervan uit dat volgens de wet de meerderheid van de bestaande landelijke woningen (platteland) in Andalusië, waarvan het gebruik een residentieel karakter heeft, niet legaal zijn en dus in het geval van de verwoesting van het huis als gevolg van een incident met totale vernieling, zoals natuurbrand, aardbeving, ernstige overstromingen, etc., ze niet kunnen worden herbouwd. Dit komt omdat de Andalusische urbanistische wet (LOUA) niet toestaat dat een bouwvergunning kan worden afgegeven voor deze landelijke terreinen voor het bouwen van een woning met residentieel karakter. Het bestaan en het voortbestaan van deze duizenden illegale woningen op landelijke grond is gebaseerd op de anciënniteit. In geval van vernieling of verval zijn deze geen oude woningen meer en is het dus niet mogelijk om een vergunning te krijgen voor het bouwen van een nieuw huis of het herbouwen van het huis dat er was.

De bovenstaande uitleg leidt ons naar de waarde van de huisverzekering bij deze woningen die, zoals we in het begin hebben vermeld, in Málaga kan worden geschat op ongeveer 984 euro per gebouwde vierkante meter. Deze waarde is gebaseerd op wat het zou kosten om het huis te herbouwen maar in geval van een incident met totale vernieling kan dit landelijk huis niet legaal worden herbouwd, wat is dan de situatie? In het geval van een incident met totale vernieling en een woning op het platteland van 150 vierkante meter en waarvan de opstal werd getaxeerd op 150.000 euro, zou de verzekeringsmaatschappij deze vergoeding per opstal betalen samen met de bijbehorende vergoeding voor de inboedel.

In dit geval zou de eigenaar deze vergoeding voor de woning ontvangen plus de waarde van de grond waar hij niet opnieuw kan bouwen. Daarom is de waarde van de grond van een huis op het platteland zeer laag in verhouding tot de bouw, in vergelijking met een stadswoning op welke grond het mogelijk is om opnieuw te bouwen.

Tips voor een veilige en goede huisverzekering

Denk bij het kopen van uw woning goed na over de waarde van de opstal en de inboedel ervan, en vergeet niet om bergruimtes, parkeerplaatsen, zwembaden, etc. op te nemen. Heeft u twijfels over de waarde van de verzekering, neem dan contact op met uw verzekeringsmaatschappij. Het is belangrijk dat de verzekeringsmaatschappij u helpt bij al uw vragen over de waardebepaling van uw huisverzekering.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocat van C&D Solicitors (Torrox, Málaga Andalusie)