Auteur/autrice : Gustavo Calero Monereo

Utmana den nya taxeringsvärdet i det spanska Catastro-registret när du köper en fastighet

LA RÉFÉRENCE CADASTRALE LORS DE L’ACHAT D’UN BIEN EN ESPAGNE

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 7 février, 2023. Publié dans andalousie.

Reference value — Remettre en question la nouvelle valeur de référence du cadastre espagnol lors de l’achat d’un bien

L’année dernière, certains de nos clients ont acheté un bien immobilier à Malaga en passant par notre cabinet juridique. Ils étaient en désaccord au sujet de la référence cadastrale (ou nouvel impôt sur la valeur minimum) du cadastre espagnol sur leur propriété urbaine. Ils ont par conséquent décidé de remettre en question cette valeur dans leur déclaration d’impôts et leurs arguments ont été retenus.

Et ce, sans avoir à engager des procédures judiciaires ou administratives. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’il s’est passé. Nous espérons que ces informations pourront aider tous les acheteurs d’un bien immobilier en Espagne se trouvant dans un cas similaire à décider s’ils souhaitent contester cette valeur de référence ou non.

Une année écoulée depuis la nouvelle valeur cadastrale de référence

En janvier 2022, le nouvel impôt sur la valeur minimum lors d’un acte translatif de propriété, un héritage ou un don est entré en vigueur en Espagne. Cette valeur fiscale s’appelle la référence cadastrale et peut s’obtenir directement sur le site internet du cadastre.. Mais pour obtenir cette information, vous devrez fournir la référence cadastrale de la propriété et être en possession d’un numéro NIF espagnol. S’il n’y a pas de référence cadastrale, il ne peut pas y avoir de valeur cadastrale.

Pourquoi la valeur cadastrale est importante dans l’achat de votre bien ?

Même avec une référence cadastrale, certaines propriétés urbaines n’ont aucune valeur cadastrale publiée. De la même manière, pour la plupart des biens situés sur des terrains ruraux ou inexploitables, ces valeurs ne sont pas publiées. Dans ces cas, lorsque le contrat de vente, d’héritage ou de don est signé, les taxes correspondantes seront versées en fonction de la valeur indiquée sur celui-ci. L’administration pourra réviser cette valeur si elle considère que le montant indiqué dans le contrat est inférieur à la valeur fiscale minimum.

La valeur cadastrale d’un bien implique le paiement de l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP) lorsque dans un achat, cette valeur est supérieure au montant réel payé par l’acheteur.

Quel était le montant de la différence entre le prix d’achat, la valeur hypothécaire et la valeur cadastrale pour nos clients ?

Nos clients achetaient des biens en 2022 avec une valeur cadastrale de 90 % plus élevée que le prix d’achat. C’est la raison pour laquelle cette valeur était clairement excessive. Il s’agit ici d’un cas extrême. Ces clients avaient besoin de souscrire un crédit, et l’évaluation hypothécaire était calculée sur un montant de la propriété 25 % plus élevé que le prix d’achat. Cependant, cette valeur estimative était encore bien en-dessous de la valeur cadastrale.

Ces clients ont donc estimé qu’il était injuste de payer un ITP basé sur la valeur cadastrale. Nous leur avons alors expliqué qu’ils pouvaient payer l’ITP en fonction de la valeur estimative plutôt qu’en fonction de la valeur cadastrale. Pour ce faire, nous avons joint le certificat d’estimation au contrat de vente. L’objectif était de montrer que la valeur de l’évaluation hypothécaire était correcte pour fixer les taxes correspondantes à verser.

Qu’ont décidé nos acheteurs ?

Nos clients ont décidé de payer l’ITP de leur achat basé sur l’évaluation hypothécaire. Cependant, ils ont pris un risque à ne pas payer les impôts basés sur la valeur cadastrale. Ils auraient pu être soumis à une procédure de sanction et l’administration fiscale aurait alors pu exiger un paiement basé sur la valeur cadastrale majoré d’une pénalité de retard. Nos clients ont tout de même pris ce risque et le résultat leur a été favorable.

Le paiement de l’impôt sur le transfert en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque a une base légale dans le droit fiscal général. La valeur des biens dans ces évaluations fait partie des méthodes légales autorisées lors de la vérification de la valeur des propriétés. L’administration elle-même a d’ailleurs souvent utilisé ce type d’évaluations à son avantage. Lors d’une vente à crédit où la valeur d’évaluation est plus élevée que la valeur d’achat du bien, l’administration demande le paiement des impôts calculés en fonction de cette évaluation.

Que s’est-il passé après le paiement de l’ITP ?

Environ 9 mois après avoir payé l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP), les acheteurs ont reçu une notification du service de trésorerie du gouvernement régional d’Andalousie (Junta de Andalucía). Celle-ci les informait que les procédures de vérification de la valeur avaient commencé et incluait une proposition de paiement du service de trésorerie. Cette proposition exigeait le paiement de l’ITP calculé sur la valeur cadastrale majoré d’une sanction pour retard de paiement.

Après avoir consulté la situation avec notre avocat fiscaliste, celui-ci a présenté des allégations en faveur de nos clients. Le service a approuvé ces allégations et a considéré que le paiement de l’ITP calculé en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque était à la fois approprié et légal. Le service de trésorerie d’Andalousie a alors décidé d’annuler la procédure de sanction.

En toute honnêteté, nous n’espérions pas obtenir de résultat positif de ces allégations et nous pensions devoir nous « battre un peu plus » pour obtenir gain de cause. Par conséquent, la décision de mettre fin à ces procédures s’est avérée être une agréable surprise.

Que faut-il prendre en compte lors d’un prochain achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Valuation for your property purchase in Spain — Estimation de votre achat de bien en Espagne

Lors de l’achat d’un bien, si la valeur cadastrale est nettement supérieure au montant réel à payer, nous recommandons l’obtention d’une évaluation hypothécaire de la propriété. Peu importe que vous ayez recours ou non à un crédit bancaire. L’important est que ces évaluations font partie des méthodes autorisées par la réglementation fiscale pour fixer la valeur des biens.

Quels sont les frais d’une évaluation hypothécaire ?

Le montant d’une évaluation hypothécaire se situe entre 300 et 500 euros, en fonction du type de bien. Si la valeur de l’estimation est similaire à la valeur cadastrale, il sera difficile d’éviter le paiement de l’ITP basé sur la valeur cadastrale. En tant qu’acheteur, vous pourrez toujours penser que le prix d’achat de votre bien reste intéressant et qu’il est inférieur au prix du marché.

Cependant, si la valeur d’estimation est plus proche du prix réel que vous allez payer, vous pouvez prendre certains risques et payer l’ITP de votre achat en fonction de la valeur d’estimation. Vous recevrez très probablement une notification vous informant qu’une procédure de sanction a été lancée pour que vous versiez l’ITP calculé en fonction de la valeur cadastrale. Vous devrez alors faire appel devant le service de trésorerie.

Offrez-vous des garanties en cas de contestation de la valeur cadastrale de référence ?

Ce qui est arrivé à notre client ci-dessus ne signifie pas qu’à l’avenir l’administration acceptera dans tous les cas la valeur d’estimation. Cependant, cela ouvre une porte qui nous permet de penser qu’elle continuera à accepter la valeur de ces évaluations hypothécaires. À condition que la valeur cadastrale soit plus élevée que celles-ci.

Conseil fiscal pour votre transfert de propriété par C&D Solicitors

Par conséquent, il est important pour vous en tant qu’acheteur d’être bien informé des conséquences financières avant de vous lancer dans un « combat » avec l’administration sur la valeur cadastrale. Ce faisant, il est extrêmement important que vous obteniez un conseil fiscal approprié lors d’un achat, d’un héritage ou d’un don de votre bien en Espagne.

C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé depuis 2006 dans acte translatif de propriété, le droit sur la propriété et l’héritage. Nous proposons nos conseils sur l’achat et la vente de biens pour nos clients étrangers, qu’ils soient résidents ou non. Nos collègues parlent anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Málaga)

CONSEILS POUR PRÉVOIR LE GRAND ÂGE, L’INCAPACITÉ MENTALE ET L’HÉRITAGE EN ESPAGNE

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 27 janvier, 2023. Publié dans Non classifié(e).

La vie avance très vite. Bien souvent, nous ne prenons pas le temps de penser à ce qu’il pourrait se passer en cas de problème de santé grave comme l’incapacité mentale. Dans quelle situation légale et pratique notre famille et nos amis pourraient-ils se retrouver si quelque-chose de grave nous arrivait ?

Au cours des années pendant lesquelles nous avons fourni notre service de conseil juridique, notre cabinet d’avocats a été confronté à de nombreuses situations peu agréables pour nos clients et leurs proches. Certains d’entre eux ont développé des maladies telles que la démence ou la maladie d’Alzheimer. Dans ces situations inattendues, le patient et la famille sont confrontés à une situation très douloureuse.

Tout à coup, il s’avère nécessaire de faire appel à certaines ressources financières. Il faudra peut-être payer un EHPAD. Cependant, la situation mentale de la personne peut entraîner de sérieux problèmes en ce qui concerne son accès à ses propres ressources ou à ses actifs en espèces.

Voici différents instruments juridiques utiles si l’on y a recours assez tôt, lorsque l’on est encore en pleine possession de ses capacités. Ils peuvent nous aider à prendre des décisions au sujet des membres de notre famille ou de nos proches. Il s’agit de mesures préventives, au cas où l’on développerait une maladie ou un accident neutralisant nos capacités mentales à l’avenir.

En termes juridiques, que se passe-t-il en cas de perte de la capacité légale ?

Dans cet article, nous allons expliquer certains outils disponibles dans le système juridique espagnol. Ces instruments vont nous permettre de prendre des décisions pour nos proches en cas d’incapacité mentale.

Lors d’une étape avancée de certaines maladies, une personne risque de perdre la capacité de prendre ses propres décisions. Autrement dit, elle peut se retrouver en situation d’incapacité mentale. L’incapacité ne concerne pas uniquement les décisions du quotidien, mais aussi la gestion de ses actifs. Ceux-ci risquent alors de se retrouver « bloqués » parce que la personne n’a pas assez de capacité légale pour signer un contrat ou retirer de l’argent de son compte en banque.

Autrement dit, une personne en situation d’incapacité mentale à cause d’une maladie ou d’un accident n’est pas en mesure de prendre certaines décisions importantes au sujet de ses actifs. C’est le cas par exemple lors de la vente d’un bien appartenant à cette personne. En Espagne, un notaire n’est pas autorisé à accorder le contrat de vente, s’il ou elle remarque que l’un des vendeurs se trouve en situation d’incapacité.

Quelle est la procédure à suivre pour pouvoir prendre des décisions au nom d’une personne en état d’incapacité ?

Lorsqu’une personne se retrouve en état d’incapacité et n’a pas anticipé cette situation, la seule façon de prendre des décisions en son nom est d’engager une procédure judiciaire. Celle-ci peut prendre plusieurs mois, ce qui peut représenter un important obstacle. Il faudra également présenter un rapport médical pour confirmer l’incapacité mentale. De plus, cette procédure entraîne des frais. Cependant, dans bien des situations il est urgent de prendre certaines décisions afin de disposer de ressources financières pour prendre soin du patient.

Au cas où il serait nécessaire de prendre des décisions concernant un membre de la famille, il faudra faire appel à cette procédure judiciaire afin d’obtenir les autorisations nécessaires. Cette procédure entraînera l’émission d’une autorisation par le tribunal permettant la vente d’une propriété au nom d’une personne en situation de handicap. Cette autorisation est également valable pour gérer ses actifs à la banque, en fonction de l’objectif de ces actions.

Que se passe-t-il si le patient a besoin d’assistance médicale mais refuse de l’obtenir ?

Il se peut qu’une personne ait besoin d’être hospitalisée dans un établissement de soins ou de recevoir un traitement à la maison mais refuse toute aide. Dans ces cas où la sécurité est en jeu, il existe des procédures judiciaires pour effectuer une hospitalisation involontaire et urgente, l’admission obligatoire. Les résolutions sont émises très rapidement. En quelques jours, le juge fera exécuter cette admission si les rapports médicaux la préconisent.

Une procuration est-elle valable pour agir au nom du patient ?

Une procuration est un document signé devant notaire. Ce document permet à « l’intéressé », en pleine possession de ses capacités, d’autoriser une personne appelée un « mandataire ». Grâce à ce document, le mandataire peut entreprendre différentes actions et/ou transactions judiciaires au nom de l’intéressé.

Ce document est très courant lorsque des étrangers achètent ou vendent un bien en Espagne, car il permet à un avocat ou à un cabinet juridique spécialisé dans le droit foncier d’agir en leur nom. Le cabinet est alors en mesure d’effectuer la procédure d’achat ou de vente d’un bien en Espagne au nom de l’intéressé. Au cours de ce processus, l’avocat signera plusieurs documents et représentera le client. Cela permet à l’acheteur d’éviter de se déplacer en Espagne au cours de la procédure. Bien entendu, il est également possible d’accorder une procuration à un membre de la famille ou à un proche.

Le problème est qu’une procuration normale perdra tout validité si l’intéressé le révoque, se trouve en situation d’incapacité mentale ou perd sa capacité à agir pour d’autres raisons.

Une procuration est-elle valable en cas d’incapacité mentale ?

Dans une procuration normale, il est possible d’inclure une clause spéciale pour stipuler explicitement cette éventualité. La procuration restera valable si, à l’avenir, l’intéressé se retrouve en situation d’incapacité mentale ou d’incapacité provoquée par un accident. Cette clause permet au mandataire de disposer en son nom des actifs de l’intéressé ayant perdu sa capacité. Dans ce cas, il lui sera possible de vendre un bien ou de retirer de l’argent d’un compte en banque. Il pourra même prendre des décisions sur des questions civiles, comme l’admission dans un centre hospitalier ou l’administration de soins à domicile. Bien entendu, cette clause élargie est généralement valable uniquement pour un membre de la famille ou un ami très proche.

Il est important de connaître l’existence de ce genre de clauses, qui accorde une nature préventive à la procuration dans ces situations complexes. Ces clauses peuvent être utiles à quiconque réside en Espagne. Même si la personne n’est pas résidente en Espagne, s’il ou elle a des actifs sur le territoire espagnol, cela peut s’avérer intéressant. Elle permet de prendre des décisions concernant les actifs au nom de la personne en situation d’incapacité, sans avoir à engager de procédure judiciaire en Espagne.

Il est particulièrement intéressant d’accorder cette procuration à un conjoint en cas de partage d’actifs comme un bien immobilier. Cela permet à cette personne d’utiliser ces actifs et de prendre des décisions en votre nom si vous perdez votre capacité à agir. Sans ce type de procuration, il serait nécessaire de recourir à une procédure judiciaire afin de vendre des actifs partagés avec la personne en situation de handicap mental.

Est-il possible d’accorder une procuration uniquement valable en cas d’incapacité mentale de l’intéressé ?

La réponse est oui, bien que cela ne soit pas très courant. Il est possible d’accorder une procuration qui deviendra uniquement valable si la personne se retrouve officiellement en situation d’incapacité ou n’est pas en mesure de prendre des décisions. Si la situation d’incapacité ne se présente jamais, la procuration ne sera jamais utilisée.

Dans ce genre de procuration préventive, il est très important que l’intéressé stipule par écrit dans le document, la façon dont le mandataire devra justifier l’incapacité. L’intéressé devra stipuler explicitement s’il est nécessaire de présenter un rapport médical ou si seule la procuration est suffisante pour justifier l’incapacité.

Accorder une procuration est un acte de confiance dans la ou les personnes indiquées. Il est très important de bien réfléchir à la personne à laquelle cette procuration sera accordée et dans quel but. Une fois que cela a été décidé, tout ce qui pourrait éventuellement faciliter le processus et rendre les choses plus faciles pour le mandataire sera toujours bienvenu.

Qu’est-ce qu’un testament de vie ?

Un testament de vie est un document officiel qui permet de décider des traitements que l’on souhaite recevoir et ceux que l’on souhaite refuser en cas de détérioration irréversible de la santé et de perte de capacité. Il s’agit d’une déclaration écrite par une personne mentalement saine contenant des instructions sur des sujets de santé. Ces instructions doivent être suivies au cas où la personne se retrouverait dans une situation clinique ne lui permettant pas d’exprimer personnellement sa volonté.

Ce document permet d’éviter une souffrance prolongée au cas où la situation mentale de la personne ne lui permettrait pas de prendre de décisions. Si vous ne souhaitez pas prolonger artificiellement votre vie, dans un cas où cela ne vaudrait pas la peine, un testament de vie vous permet de « mourir dignement ».

En Espagne, ce document dépend de chaque Communauté Autonome. En Andalousie, il s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada » et ce document doit s’inscrire dans un Registre de volontés anticipées.

Ce document vous permet également d’indiquer si vous souhaitez recevoir l’euthanasie au cas où votre état mental remplirait les critères établis par la loi pour l’administration de ce traitement.

Quel est l’objectif d’un testament notarié ?

Spanish last will — Avez-vous déjà un testament notarié espagnol ?

Un testament notarié est un document qui permet à une personne de décider la manière dont ses actifs seront distribués après son décès et à qui. Si le défunt n’était pas résident en Espagne, l’héritage sera traité conformément à la loi de son pays.

Par ailleurs, si le défunt était résident en Espagne, la loi espagnole s’appliquera à l’héritage. Cependant, la loi espagnole ne permet pas de laisser ses actifs au dernier conjoint vivant, ce que la plupart des personnes souhaitent. Cela peut s’éviter si la personne réside en Espagne et a la nationalité d’un pays de l’UE. Cette personne peut signer un testament en Espagne indiquant son souhait d’appliquer la loi de son pays à son bien.

Quelles sont les idées principales à se souvenir de cet article ?

Si vous vivez en Espagne ou si vous avez un bien en Espagne, il est important de noter ce qui suit :

1) PROCURATION PRÉVENTIVE EN CAS D’INCAPACITÉ MENTALE

Il est fortement recommandé d’accorder une procuration à une personne qui sera en mesure de prendre des décisions sur vos actifs en cas d’incapacité mentale de votre part ou si un accident grave venait à vous priver de votre capacité d’agir. Si vous envisagez d’accorder une procuration générale, il peut être intéressant d’y inclure une clause préventive. Cette procuration restera alors valable au cas où vous perdriez votre capacité.

2) TESTAMENT DE VIE

En Andalousie, cette déclaration officielle s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada ». Elle vous permet de mettre par écrit et d’enregistrer vos décisions au sujets des soins palliatifs que vous souhaitez recevoir. Cela concerne aussi bien des situations d’incapacité due à une maladie ou à un accident que l’administration de l’euthanasie. Le testament de vie peut s’activer en suivant les instructions indiquées sur le site de la Junta de Andalucía.

3) TESTAMENT NOTARIÉ

Il vous permet de décider la façon dont vos actifs seront distribués après votre décès, ainsi que de bénéficier des lois sur l’héritage de votre pays même si vous résidez en Espagne.

Conseil juridique par C&D Solicitors

Pour ces sujets si importants, il est fondamental d’obtenir un conseil juridique de spécialistes dans le droit de succession espagnol. Notre cabinet juridique, C&D Solicitors, est spécialisé dans ce sujet et nous proposons nos conseils juridiques en matière d’héritage et de droit foncier en Andalousie depuis 2006. Nous fournissons nos services à des clients étrangers qu’ils soient ou non résidents en Espagne. Notre personnel parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous aider à rédiger votre procuration, votre testament ou héritage en Andalousie.

Auteur : Gustavo Calero Monereo (avocat chez C&D Solicitors, Málaga/Andalousie)

La construction sur terrain rural en Andalousie, autorisée de façon limitée pour les maisons individuelles

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 17 mars, 2022. Publié dans andalousie.

CONSTRUCTION ON RURAL LAND ANDALUCIA — Construction sur terrain rural en Andalousie : quand êtes-vous autorisé à construire ?

En décembre 2021, le parlement andalous a approuvé la nouvelle « loi foncière » (Ley del Suelo) en Andalousie. On la connaît plus couramment sous le nom de LISTA pour la construction sur terrain rural. L’une des principales caractéristiques de cette loi est qu’elle permet, dans certains cas, de délivrer des permis de construire pour des maisons individuelles à la campagne. Il s’agit d’une importante nouveauté pour les propriétaires fonciers car jusqu’à présent, il n’était pas permis de construire à la campagne et tous les bâtiments de moins de 6 ans pouvaient être sanctionnés.

En quoi consiste la mise en place de cette nouvelle loi pour la construction et la rénovation sur terrain rural ?

Après l’approbation de cette nouvelle loi, le gouvernement régional d’Andalousie s’est mis à travailler sur les conditions de mise en place afin de pouvoir l’appliquer au mieux. Actuellement, ces conditions sont en phase d’ébauche en attente d’approbation et sont donc susceptibles d’être modifiées.

Dans le dernier paragraphe, nous allons également expliquer les aspects les plus importants de ces ébauches et de la nouvelle loi, principalement au sujet des parcelles de terrain en milieu rural et de la possibilité d’obtenir un permis de construire pour des maisons individuelles. Nous allons aborder les nouveaux aspects au sujet des maisons déclarées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO), car pour la première fois, il est autorisé d’effectuer des travaux de rénovation de grande envergure.

Était-il permis de construire sur un terrain rural dans le passé ?

Auparavant, la loi en Andalousie ne permettait pas la construction de bâtiments résidentiels sur terrains non constructibles/rustiques (il s’agissait de la loi LOUA adoptée en 2003). Seule exception à cette loi : les maisons en rapport avec l’agriculture, le bétail ou le travail de gestion forestière.

Cependant, malgré cette interdiction, de nombreuses maisons ont été construites sans permis, avec les mauvais permis ou avec des autorisations qui ont plus tard été invalidées ou annulées. Dans la province de Málaga, des régions telles que La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, la Sierra de Mijas ou Ronda ont vu se construire des milliers de maisons en raison d’une forte demande d’acheteurs étrangers de Grande-Bretagne, de Belgique, des Pays-Bas, de Suède, etc.

L’une des principales raisons de cette forte demande de constructions rurales dans la campagne andalouse est qu’elles pouvaient être inscrites au registre de foncier (Registro de la Propiedad), à cause des délais et de la négligence de l’administration qui n’intervenait pas pour les sanctionner. L’inscription ne les rend pas légales mais leur octroie un meilleur statut administratif qui les rend plus attrayantes pour les acheteurs potentiels, outre le prix de marché qui lui aussi est inférieur.

Quels seront les critères à remplir pour construire sur une parcelle de terrain rural ?

Le terrain ne doit bénéficier d’aucune protection particulière, autrement dit il doit s’agir d’un terrain rural normal.
Le bâtiment doit se trouver à une distance d’au moins 25 mètres de la limite du terrain.
Le terrain doit avoir une superficie minimum qui est indiquée dans le point suivant.
Il doit y avoir une distance minimum de 200 mètres entre chaque bâtiment à usage résidentiel.

a. Quelle superficie minimum doit avoir un terrain rural afin d’obtenir un permis de construire ?

Il sera possible de construire sur des terrains séparés qui ne devront en aucun cas être inférieurs à 2,5 hectares (25 000 m2) par propriété. Pour les terrains forestiers, la surface minimum sera de 5 hectares. Cependant, ces réglementations permettent de modifier cette superficie minimum via des réglementations municipales. Cette modification doit avoir pour objectif la lutte contre le dépeuplement des campagnes, la promotion du développement rural ou l’économie circulaire et verte. Il ne fait aucun doute que cette superficie minimum permettant d’obtenir un permis de construire sera modifiée dans de nombreuses municipalités à moyen terme.

b. Combien de mètres carrés suis-je autorisé à construire ?

La superficie construite maximum de peut pas être supérieure à 1 % du terrain rural ou à 0,5 % dans les zones forestières. Cependant, l’instrument général d’urbanisme de la municipalité peut autoriser les constructions et les installations annexées à la maison à condition que leur superficie totale ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.

c. Quel est la hauteur maximum de construction autorisée sur un terrain rural ?

La hauteur maximum autorisée pour ces maisons construites sur terrain rural est de 7 mètres.

d. Pas de permis de construire en cas de formation d’une agglomération urbaine

On peut définir une agglomération urbaine (« asentamiento urbanístico ») comme la formation ou l’existence d’un groupe de bâtiments situés sur une zone relativement petite, qui fera appel à une infrastructure collective ou à des services non compatibles avec un terrain rural. La nouvelle loi foncière et ses réglementations interdisent la formation de nouvelles agglomérations urbaines sur un terrain rural. Par conséquent, aucun permis de construire n’est délivré pour des maisons susceptibles de former une agglomération.

La loi fournit de nombreuses définitions qui peuvent être interprétées comme une agglomération urbaine, certaines sont assez ambigües et leur interprétation peut changer au fil du temps. Par exemple, l’un des critères les plus évidents qui empêcherait de délivrer un permis de construire sur un terrain rural serait la présence de 6 autres bâtiments dans un rayon de 200 mètres. (Ces 6 bâtiments n’incluraient pas les dépendances sur des terrains compris dans ce rayon.)

Quelles seront les impôts à payer sur la construction rurale en Andalousie ?

La nouvelle loi a fixé une provision compensatoire à verser pour autoriser les constructions sur terrain rural à hauteur de 15 % du budget d’exécution matérielle pour les maisons individuelles. Ce montant doit être versé dès l’octroi du permis de construire au propriétaire ou au promoteur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise. Les réglementations permettent à chaque mairie de réduire ce montant par arrêté municipal.

Besoin d’une autorisation préalable avant d’obtenir le permis

Il est obligatoire de demander l’autorisation préalable de la mairie afin de confirmer s’il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain rural. Cette procédure préalable d’autorisation peut éventuellement inclure certains documents techniques et juridiques sur le terrain ainsi que sur le bâtiment que l’on envisage d’y construire.

L’un des aspects les plus importants de cette autorisation est la notification au cadastre et au registre des propriétaires de terrains avoisinants. Ces derniers peuvent s’opposer à la construction sous prétexte que cela pourrait empêcher la réalisation ou la mise en place d’opérations sur leurs propres terrains. Cela concerne notamment le bétail, l’exploitation forestière ou les activités agricoles du fait que la construction d’une maison sur un terrain agricole est considérée comme exceptionnelle.

Approbation de la mairie en cas de vente

Si un délai de 6 mois s’est écoulé à compter du moment où la demande a été soumise, et si la mairie n’a pas répondu, celle-ci sera considérée comme rejetée. Au cas où la mairie aurait délivré une autorisation préalable, le propriétaire ou le promoteur bénéficiera d’un an pour soumettre sa demande de permis de construire. Le cas échéant, il faudra à nouveau obtenir une autorisation préalable. Ce document permet aux propriétaires d’un terrain souhaitant le vendre sans permis de construire d’effectuer cette procédure et, après l’autorisation de la mairie, de vendre le terrain à un acheteur avec la garantie qu’il pourra construire sur celui-ci.

Possibilité de remettre à neuf/rénover des maisons considérées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO)

Construction on rural land and the certificate for Assimilated out of Ordination (DAFO/SAFO) — Construction sur terrain rural et certificat d’assimilation comme hors d’ordination (DAFO/SAFO)

La nouvelle loi foncière inclut une modification importante au sujet des maisons ayant le statut de assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO). Cette nouvelle loi permet à ces logements d’être rénovés et d’adapter leur structure. Auparavant, ils pouvaient uniquement recevoir un entretien minimum et des travaux de conservation strictement nécessaires afin de garantir leur habitabilité, salubrité, sécurité et accessibilité. La possibilité d’effectuer des améliorations et des rénovations sur ces maisons rurales ouvre légalement la porte à de nombreux propriétaires qui ont acheté une maison à la campagne et n’ont jamais osé se lancer dans des travaux ou à ceux qui s’y sont aventuré tout en assumant le risque d’être sanctionnés par la mairie.

Dans le cadre de notre travail quotidien en tant que conseillers juridiques dans le processus de transfert de maisons rurales, nous avons pu observer que la plupart des acheteurs souhaitent effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Ils pourront désormais le faire légalement moyennant une autorisation municipale. Il est extrêmement important de signaler qu’afin d’obtenir un permis de rénovation pour une maison située sur un terrain rural, celle-ci doit bénéficier de la définition DAFO/SAFO ou cette procédure doit être en cours d’obtention. Sans cette attestation d’assimilation à hors ordination, il n’est pas possible d’obtenir un permis pour un bien rural, qu’il s’agisse d’une rénovation ou de la conservation de la propriété.

Comme le type de travaux à effectuer sur une maison rurale existante a été élargi, il peut s’avérer plus intéressant aujourd’hui d’obtenir le statut DAFO/SAFO, car cela permettra au propriétaire de conserver et d’améliorer légalement leur bien immobilier.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox, Málaga)