Skip to main content

Auteur: Ariane van Wijk

Wilsonbekwaamheid

TIPS OM TE PLANNEN VOOR OUDERDOM, WILSONBEKWAAMHEID EN ERFENIS IN SPANJE

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Sin categoría @nl.

Wilsonbekwaamheid
Anticiperen op toekomstige wilsonbekwaamheid

Het leven gaat heel snel voorbij. We nemen vaak niet genoeg tijd om na te denken over wat er zou kunnen gebeuren als we een ernstig gezondheidsprobleem zouden krijgen, zoals wilsonbekwaamheid. In welke praktische en juridische situatie zouden onze familie of vrienden terechtkomen als ons iets ernstigs zou overkomen?

In de loop van de jaren dat ons advocatenkantoor juridisch advies heeft gegeven aan buitenlandse cliënten, heeft ons advocatenkantoor een aantal minder prettige ervaringen met cliënten en hun dierbaren ondervonden. Ze hebben bepaalde invaliderende aandoeningen ontwikkeld, zoals dementie of de ziekte van Alzheimer. In deze onvoorbereide situaties lijden zowel de patiënt als de familie nog meer.

Deze voorwaarden kunnen ertoe leiden dat er ineens meer financiële middelen nodig zijn. Bijvoorbeeld om een verpleeghuis te betalen. De mentale toestand van de persoon kan echter ernstige problemen met zich meebrengen om de middelen of activa van deze persoon in contanten om te zetten.

Er zijn verschillende nuttige juridische instrumenten als ze tijdens het leven worden uitgevoerd en met volledige handelingsbekwaamheid. Ze kunnen de besluitvorming voor naaste familieleden of een vertrouwde vriend helpen en vergemakkelijken. Het gaat hier om preventie, voor het geval we in de toekomst een situatie van wilsonbekwaamheid krijgen. Of als we een ongeluk krijgen dat ons handelingsvermogen aantast.

Wat gebeurt er in juridische termen bij van wilsonbekwaamheid?

In dit artikel leggen we enkele van de tools uit die in het Spaanse rechtssysteem bestaan. Instrumenten om de besluitvorming voor onze dierbaren te vergemakkelijken, in het geval van aandoeningen die ons mentale vermogen om te handelen aantasten.

In de acute fase van bepaalde gezondheidsproblemen kan een persoon het vermogen verliezen om zijn of haar eigen beslissingen te nemen. Met andere woorden, bij wilsonbekwaamheid. Deze incapaciteit heeft niet alleen invloed op alledaagse beslissingen en handelingen, maar ook op vermogensbeheer. Activa kunnen worden “geblokkeerd” omdat de persoon niet over voldoende rechtsbevoegdheid beschikt om een koopcontract te ondertekenen of geld van zijn of haar bankrekening op te nemen.

Met andere woorden, als het gaat om belangrijke en substantiële vermogensbeslissingen, is een persoon die getroffen is door een invaliderende aandoening of een ernstig ongeval niet in staat om dergelijke beslissingen te nemen. Bijvoorbeeld bij de verkoop van een eigendom van deze persoon. Een notaris in Spanje mag de verkoopakte niet machtigen als hij of zij constateert dat een van de verkopers arbeidsongeschikt is.

Welke procedure moet worden gevolgd om beslissingen te nemen namens een wilsonbekwame persoon?

Wanneer een persoon arbeidsongeschikt raakt en dit niet heeft voorzien, is de enige manier om namens hem of haar beslissingen te nemen via een gerechtelijke procedure. Deze procedure duurt enkele maanden om tot een oplossing te komen en dit tijdsbestek vormt een aanzienlijke handicap in deze situaties. Er moet een medisch rapport worden verstrekt waarin wordt bevestigd dat de officiële status van geestelijke onbekwaamheid vereist is. Bovendien heeft de procedure zijn financiële kosten. Meestal is er echter een zekere urgentie in de besluitvorming of in termen van de behoefte aan financiële middelen om voor de patiënt te zorgen.

In gevallen waarin een beslissing moet worden genomen die een gehandicapt familielid treft, moet men zich wenden tot deze gerechtelijke procedure om de nodige toestemming te verkrijgen. Deze procedure zal ertoe leiden dat de rechtbank een machtiging afgeeft om namens de persoon met een wilsonbekwaamheid een onroerend goed te verkopen. Zelfs om zijn of haar activa bij een bank te beheren, afhankelijk van het doel van deze acties.

Wat gebeurt er als de patiënt medische zorg nodig heeft en weigert deze te krijgen?

Een persoon kan ziekenhuisopname nodig hebben in een zorginstelling of verzorgingstehuis, maar weigert elke hulp of behandeling. In gevallen waarin de veiligheid in het geding is, zijn er gerechtelijke procedures voor onvrijwillige ziekenhuisopname en spoedeisende, gedwongen opname. Resoluties worden zeer snel uitgegeven. Over een paar dagen zal de rechter een uitspraak doen over een dergelijke opname als dit wordt aanbevolen door medische rapporten.

Is een volmacht geldig om namens de patiënt op te treden?

Een volmacht is een document ondertekend voor een notaris. In dit document verleent de “opdrachtgever”, met volledige handelingsbekwaamheid, bevoegdheden aan een persoon die een “gevolmachtigde” wordt genoemd. Met dit document kan de gevolmachtigde namens de opdrachtgever verschillende rechtshandelingen en/of transacties aangaan.

Dit document is heel gebruikelijk wanneer buitenlanders onroerend goed in Spanje kopen of verkopen, omdat ze vaak een advocaat of advocatenkantoor aanstellen die gespecialiseerd is in eigendomsrecht. Dit bedrijf is in staat om namens een opdrachtgever het proces uit te voeren om onroerend goed in Spanje te kopen of te verkopen. Tijdens dit proces ondertekent de advocaat verschillende documenten en vertegenwoordigt hij de cliënt. Hierdoor kan een koper voorkomen dat hij tijdens het proces naar Spanje moet afreizen. Een volmacht kan natuurlijk ook aan een familielid of vriend worden gegeven.

Het probleem is dat een normale volmacht ophoudt geldig te zijn als de volmachtgever deze herroept, wilsonbekwaam is of om andere redenen zijn handelingsbekwaamheid verliest.

Kan een volmacht geldig zijn als de opdrachtgever wilsonbekwaam is?

In een normale of algemene volmacht kan een speciale clausule worden opgenomen om dit expliciet te bepalen. De volmacht blijft geldig als de opdrachtgever in de toekomst arbeidsongeschikt of wilsonbekwaam raakt door een gezondheidstoestand of een ongeval. Met deze clausule kan de gevolmachtigde activa verkopen namens de principaal die arbeidsongeschikt is geworden. In dit geval zou het mogelijk zijn om een ​​woning te verkopen of geld van een bankrekening/portefeuille af te halen. Ook om beslissingen te nemen over civiele zaken, zoals opname in een ziekenhuis of verzorgingshuis. Natuurlijk is deze zeer brede clausule normaal gesproken alleen geldig voor een familielid of vertrouwde vriend.

Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van het bestaan ​​van dergelijke clausules, die de volmacht preventief van aard maken, gezien deze complexe situatie. Deze clausules kunnen nuttig zijn voor iedereen die in Spanje woont. Zelfs wanneer de persoon niet in Spanje woont, kan het interessant zijn als hij of zij eigendommen in Spanje heeft. Hierdoor kunnen vermogensbeslissingen worden genomen namens de wilsonbekwame persoon zonder dat een gerechtelijke procedure in Spanje nodig is.

Dit is een erg handige volmacht om aan een echtgenoot of partner toe te kennen wanneer eigendommen zoals huizen worden gedeeld. Zij kunnen dergelijke activa gebruiken en namens u beslissingen nemen als u wilsonbekwaam wordt. Zonder een dergelijke volmacht zou het nodig zijn om gebruik te maken van gerechtelijke procedures om activa te verkopen die gedeeld of gemeenschappelijk worden gehouden met de wilsonbekwame persoon.

Is het mogelijk om een ​​volmacht te verlenen die pas geldig is als de opdrachtgever wilsonbekwaam wordt?

Het antwoord is ja, ook al komt dit niet vaak voor. Het is mogelijk om een volmacht te verlenen die pas geldig wordt als de opdrachtgever officieel wilsonbekwaam wordt en niet in staat is om zelfstandig beslissingen te nemen. Als de opdrachtgever nooit onbekwaam wordt, zal de volmacht nooit worden gebruikt.

Bij zo’n preventieve volmacht is het van groot belang dat de opdrachtgever schriftelijk, in de akte, vermeldt hoe de gevolmachtigde arbeidsongeschiktheid kan aantonen. De opdrachtgever dient uitdrukkelijk te vermelden of een medisch rapport nodig is of dat het voldoende is dat arbeidsongeschiktheid alleen met deze volmacht wordt erkend.

Het verlenen van een volmacht is een handeling van vertrouwen in een bepaalde persoon of personen. Het is van groot belang om goed na te denken over wie die bevoegdheid krijgt en met welk doel. Als dit eenmaal is besloten, is alles wat het proces vergemakkelijkt en het de proxy gemakkelijker maakt, altijd welkom.

Wat is een levenstestament?

Een levenstestament is een officieel document waarin u kunt beslissen welke behandelingen u wenst te ontvangen en welke u afwijst wanneer uw gezondheid onomkeerbaar achteruitgaat en u capaciteit verliest. Dit is een schriftelijke verklaring van een persoon met gezond verstand, met instructies over gezondheidskwesties. Deze instructies moeten worden opgevolgd in het geval dat er bepaalde klinische omstandigheden zijn waardoor een persoon zijn of haar wil niet persoonlijk kan uiten.

Dit is een document dat bedoeld is om verlenging van lijden te voorkomen, voor het geval u door uw mentale toestand niet in staat bent om beslissingen te nemen. Als u het niet eens bent met het kunstmatig verlengen van uw leven, in situaties waarin het niet de moeite waard is om te leven, staat een levenstestament u toe om “waardig te sterven”.

In Spanje is dit document afhankelijk van elke Autonome Gemeenschap. In Andalusië heet het “Declaraciòn de Voluntad Vital Anticipada” en wordt het document geregistreerd in het Register van Levenstestamenten.

Via dit document kunt u ook vastleggen of u euthanasie wilt ontvangen als uw geestelijke gesteldheid voldoet aan de eisen die de wet stelt om deze behandeling toe te passen.

Wat is het doel van een notarieel testament?

Spaans testament
Heeft u al een Spaans testament?

Een notarieel testament (testament) is een document waarin een persoon bepaalt hoe zijn of haar vermogen na overlijden wordt verdeeld en aan wie. Als de overledene niet in Spanje woont, wordt de erfenis beheerd volgens het recht van zijn of haar nationaliteit.

Als de overledene daarentegen i n Spanje woont, is het Spaanse recht van toepassing op de erfenis. Volgens de Spaanse wet is het echter niet mogelijk om uw vermogen na te laten aan de langstlevende partner, wat de meeste mensen wel wensen. Dit kan worden vermeden als een persoon in Spanje woont en onderdaan is van een EU-land. Deze persoon kan in Spanje een testament ondertekenen waarin het besluit staat om het nationale recht op zijn of haar nalatenschap toe te passen.

Wat zijn de belangrijkste ideeën die u uit deze post zou moeten onthouden?

Woont u in Spanje of onroerend goed in Spanje bezit, dan is het belangrijk dat u op het volgende let:

1) PREVENTIEVE VOLVORMING VOOR GEESTELIJKE ONBEDRAGEN

Het is ten zeerste aan te raden om er een toe te kennen aan een persoon die in staat zou zijn om over uw vermogen te beslissen wanneer u geestelijk wilsonbekwaam raakt of wanneer er een ernstig ongeval is waardoor u niet meer in staat bent om te handelen. Als u toch een algemene volmacht gaat verlenen, kan het interessant zijn om een preventieve clausule in deze volmacht op te nemen. Die volmacht blijft geldig als u wilsonbekwaam mocht raken.

2) LEVENSTASTAMENT

In Andalusië wordt deze officieel ingeschreven verklaring “Declaraciòn de Voluntad Vital Anticipada” genoemd. Hiermee kunt u uw beslissingen over de palliatieve zorg die u wenst te ontvangen, opschrijven en vastleggen. We hebben het over situaties van arbeidsongeschiktheid door ziekte of ongeval, maar ook over euthanasie. Het levenstestament kunt u activeren door de instructies op de website van de Junta de Andalucia in de link te volgen.

3) NOTARIEEL TESTAMENT

Zo bepaalt u zelf hoe uw vermogen na uw overlijden wordt verdeeld. Evenals om te profiteren van het erfrecht van uw land, zelfs als u in Spanje woont.

Juridisch advies door C&D Solicitors

Voor zulke belangrijke zaken is het van groot belang om advies in te winnen bij specialisten in het Spaanse erfrecht. Ons advocatenkantoor, C&D Solicitors, is een specialist met ervaring sinds 2006 in het geven van juridisch advies op het gebied van erfrecht en eigendomsrecht in Andalusië. Wij verlenen onze diensten aan buitenlandse klanten die ingezeten en niet-ingezeten zijn in Spanje. Onze medewerkers spreken Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans. Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen, wij helpen u graag verder met uw volmacht, testament of erfenis in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (advocaat bij C&D Solicitors, Malaga/Andalusië)

Vastgoedinvestering in Spanje

Een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in advocaat, andalusia, Andalusian, Andalusie, belasting IRNR, conveyancing, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol, hypotheek, Inkomstenbelasting, Onroerend goed, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, Spanje.

Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?
Het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Met uitzondering van 2020 als gevolg van de pandemie, is de interesse van buitenlandse investeerders de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje. Dit geldt zowel voor vakantie- als lange termijn verhuur. Veel verkoopoperaties van huizen in Andalusië, vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, zijn voornamelijk bedoeld voor verhuur om de koper in staat te stellen winst te behalen uit de vastgoedinvestering in Spanje.

Onder deze beleggingskopers zijn velen Europese burgers die niet in Spanje wonen, uit landen als Nederland, België, Engeland, Zweden, Finland, Frankrijk of Duitsland. Volgens een rapport van het OMAU (Observatorium voor het Stedelijk Milieu van Málaga) is de stad Malaga van 14.885 totale vakantieverhuur woningen in 2015 naar 54.685 in 2021 gegaan.

Laat u informeren over waar u kunt investeren in de aankoop van een woning

Er zijn vier aandachtspunten bij het nemen van een beslissing over waar te kopen en de prijs die moet worden betaald.

  1. Gemiddelde prijs oftewel de kosten van huizen. Als woningen erg duur zijn, zal het uiteraard moeilijker zijn om de investering af te schrijven of terug te verdienen door deze te verhuren.
  2. Gemiddelde prijs of kosten van huur. Als de gemiddelde huurprijs erg laag is, zal de winst of winst lager zijn en zal er meer tijd nodig zijn om het gewenste rendement te behalen.
  3. Toeristisch potentieel van het gebied waar u wilt investeren. Het is duidelijk dat, in termen van vakantieverhuur, accommodaties aan het strand bijvoorbeeld perioden van zeer hoge rendementen laten zien wanneer ze voor vakantie worden verhuurd. Culturele of toeristische steden zoals Malaga, Cadiz of Sevilla zijn bijvoorbeeld een groot deel van het jaar aantrekkelijk voor toeristen, ook in het midden- en laagseizoen dus.
  4. Onderhoudskosten en belastingkosten over de verhuur. Vakantie- en langetermijnverhuur hebben zeer verschillende fiscale overwegingen in Spanje.

Bereken de ROI-winstgevendheid van een vastgoedinvestering in Spanje

De meest eenvoudige Return-On-Investment-formule zou zijn om te beginnen met het berekenen van het bruto-inkomen uit huur per jaar, het te delen door de aankoopprijs en het resultaat van deze berekening te vermenigvuldigen met 100 om uw rendement te behalen. Laten we een paar voorbeelden gebruiken:

Ruud, een Nederlander uit Utrecht, denkt erover om een nieuwbouwhuis te kopen in Málaga, aan de oostkant, een van de duurste wijken, voor een prijs van 470.000 euro, inclusief overdrachtskosten. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft geleerd dat de gemiddelde huurprijs rond de 1.400 euro per maand of 16.000 euro per jaar zou liggen.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur A:

  • € 16.800 / € 470.000 = 0,0357
  • 0,0357 x 100 = 3,57%

Met andere woorden, voor Ruud zou het verhuren van de woning betekenen dat hij 3,57% van zijn investering per jaar terugverdient. Nogmaals, onze vriend Ruud denkt erover om een huis in Antequera te kopen, zeer vergelijkbaar met dat in Malaga, maar de prijs is 150.000 euro, inclusief overdracht. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft gezien dat de gemiddelde huurprijs rond de €550 per maand ligt van €6.600 per jaar.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur B:

  • € 6.600 / € 150.000 = 0,044
  • 0,044 x 100 = 4,4%

Met andere woorden, elk jaar stelt de verhuur van de woning de koper in staat om 4,4% van de gedane investering terug te verdienen.

Hoe bereken je het rendement van een woning die gebruikt wordt voor vakantieverhuur?

 Return On Investment Spaanse vakantiewoningen
Return On Investment Spaanse vakantiewoningen

Bovenstaande formule is goed voor een langdurige verhuur, niet voor vakantieverhuur. In het geval van vakantiehuizen is het berekenen van rendementen veel complexer en is het onmogelijk om een standaardformule toe te passen, omdat prijzen veel variatie vertonen en sterk afhankelijk zijn van het type en de kenmerken van het onroerend goed, de afstand tot het strand, voorzieningen zoals een zwembad en tuinen, enz. Ook zijn er grote verschillen in huurprijzen door seizoensinvloeden.

Volgens gegevens van het verhuurplatform Holidu, onlangs gepubliceerd, waarin het aanbod en de boekingen voor de zomer van 2022 in Costa del Sol worden geanalyseerd, is de hoogste prijs per nacht voor huizen in de provincie Malaga te vinden in Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía in Marbella, gevolgd door San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona en Frigiliana.

Andere kustgebieden in Cadiz, zoals Sotogrande, en de tropische kust bestaande uit Almuñécar-La Herradura, laten ook een groot aantal boekingen zien voor deze zomer 2022.

Denk aan vaste huurwoningen en huurkosten

De vaste kosten van een woning zijn meestal: onroerendgoedbelasting (IBI), mede-eigendomskosten, afvalverwijderingstarieven en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, die zouden worden betaald in perioden waarin de woning niet wordt verhuurd. Vergeet ook de potentiële rentelasten voor uw Spaanse hypotheek niet.

Evenzo, wanneer het gaat om een huis voor vakantieverhuur, is de eigenaar in de meeste gevallen niet in staat om de verhuur te beheren en te onderhouden vanwege tijdgebrek, om welke reden het nodig zou zijn om de beheerskosten van de makelaar die voor de verhuur zorgt, toe te voegen. Deze kunnen rond de 18% tot 24% van de ontvangen huur zijn.

We moeten ook rekening houden met belastingkosten of uitgaven die moeten worden betaald over de winst van deze verhuur in Spanje, die ik hieronder in meer detail zal behandelen. Kortom, als de persoon die eigenaar is van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, wanneer het onroerend goed wordt verhuurd als de eerste woning van de huurder, is ongeveer 60% van de nettowinst vrijgesteld van belastingen. Als het huis echter voor vakantie wordt verhuurd of als de eigenaar niet fiscaal in Spanje woont, is er geen vrijstelling van toepassing.

Overweeg andere opties: profiteer van vakantieverhuur in landelijke huizen

 Verhuur van een landelijke woning
Verhuur van een landelijke woning

Zonder twijfel is dit een van de soorten woningen met het meeste voordeel van de pandemie als het gaat om vakantieverhuur, omdat de vraag naar huizen van dit type de afgelopen jaren dramatisch is toegenomen. Deze huizen, met een zwembad, een tuin en land, zijn in zeer hoge vraag voor verhuur tijdens vakantieperiodes. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de prijzen van deze eigendommen, als gevolg van de interesse van buitenlandse investeringskopers.

Onze eigen klanten, aan wie we juridisch advies geven tijdens het proces om een landelijk huis in Andalusië te kopen, hebben ons verteld over het grote aantal boekingen dat hun rustieke eigendommen ontvangen op de vakantieverhuurmarkt. Gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce vallei, de Ronda Serranía of Sierra de Mijas kunnen zeer interessant zijn voor beleggers in de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om in Malaga te kopen, moet u zich bewust zijn van de gemiddelde huurprijzen

In termen van lange termijn (niet-vakantie) verhuur, volgens een studie van de Idealista onroerend goed website, in Malaga de huurprijs voor een huis in mei was 10,90 euro per vierkante meter, wat een stijging van 16,40% betekent in vergelijking met dezelfde periode in 2021 en van 6,6% in vergelijking met februari dit jaar.

Voor steden zijn de huurprijzenstijgingen in 2022 zeer groot geweest. Casares heeft bijvoorbeeld een stijging van 27,80%, Estepona van 24,80%, Mijas van 24%, Marbella van 21,70% en Fuengirola van 19,60%. In de stad Malaga is de stijging 10,1% in 2022 en het is een van de duurste steden in Spanje als het gaat om het huren van een huis.

Wat zijn de vereisten voor een woning om te worden gebruikt voor vakantieverhuur?

In Andalusië, om een huis te verhuren voor vakantie (contract van korter dan 2 maanden), is het noodzakelijk om het te registreren bij het Andalusische toerismeregister (RTA). Dit register heeft verschillende categorieën, afhankelijk van het type woning dat u wilt registreren. Er zijn een paar technische vereisten waaraan de woning moet voldoen om geregistreerd te worden en voor stedelijke eigendommen moet het een eerstebewoningsvergunning (LPO) of een bewoonbaarheidscertificaat hebben.

Als het onroerend goed dat u van plan bent te kopen en te registreren bij de RTA landelijk is, zou het normaal gesproken geen LPO hebben en in dit geval zou het correct zijn om een oplossing te verkrijgen van Assimilated out of Ordination (DAFO / SAFO) of Out of Ordination (FO)

RTA Licentie via verantwoordelijkheidsverklaring

Het is belangrijk op te merken dat registratie bij de RTA gebeurt door het indienen van een aansprakelijkheidsverklaring, wat betekent dat de persoon onder zijn of haar verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle technische en wettelijke vereisten voor registratie. Daarbij is het niet nodig om op dat moment te laten zien of het aan hen voldoet of niet.

Met andere woorden, de regionale regering van Andalusië zal het onroerend goed automatisch registreren in de RTA na het indienen van de beëdigde verklaring van aansprakelijkheid, maar behoudt zich het recht voor om de eigenaar te inspecteren en te beboeten in het geval dat het niet voldoet aan de vereisten om te worden geregistreerd in de RTA.

Kan de Gemeenschap van Eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Het antwoord is JA. De Gemeenschap , tijdens een vergadering vakantieverhuur verbieden in alle eigendommen die deel uitmaken van de vereniging. Daarom is het noodzakelijk om een stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren te verkrijgen dat 3/5 van de aandelen vertegenwoordigt om deze resolutie te laten passeren. Er moet echter worden opgemerkt dat om deze overeenkomst bindend te maken voor de nieuwe eigenaren van het onroerend goed, deze officieel moet worden geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Laten we ons voorstellen dat u overweegt een huis te kopen voor vakantieverhuur in Almuñécar en, wanneer u een verkort eigendomscertificaat aanvraagt, toont het niet het uitdrukkelijke verbod om het te gebruiken voor vakantieverhuur. Zelfs als de Community of Owners u vertelt dat er een verbod is goedgekeurd voor het totale gebouw, kunt u als eigenaar uw eigendom registreren in de RTA en verhuren aan vakantiegangers. De gemeenschap kan dit gebruik niet verbieden als zij de verbodsresolutie niet registreert in het eigendomsregister voorafgaand aan de afgifte van uw eigendomsakte.

Kan ik meer kosten betalen aan de Gemeenschap van Eigenaren als ik het onroerend goed gebruik voor vakantieverhuur?

Nogmaals, het antwoord is JA. Community of Owners kan de gemeenschapskosten met maximaal 20% verhogen voor eigendommen die worden gebruikt voor vakantieverhuur. Deze resolutie zou een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren vereisen, wat neerkomt op 3/5 van de aandelen.

Net als bij het verbod om vakantieverhuur te doen, kan deze verhoging echter niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd en kan deze niet worden toegepast op woningen die al in de RTA zijn geregistreerd.

Worden er in de toekomst meer wettelijke beperkingen en beperkingen verwacht voor vakantieverhuur?

In grote steden en dorpen die zeer aantrekkelijk zijn voor toeristen, zijn er steeds meer mensen die pleiten voor de beperking en regulering van vakantieverhuur voor woningen, vanwege de overlast die ze vaak veroorzaken bij bewoners. Bijvoorbeeld in de stad Malaga, met name in het historische centrum, zijn er bekende problemen met lawaai en vuiligheid in sommige gebouwen, als gevolg van vakantieverhuur in grote vraag naar (vrijgezellen) feesten en algemene vrije tijd.

Het debat in Malaga is al een paar jaar open en er zijn tot nu toe geen beperkende maatregelen genomen. Echter is het waarschijnlijk dat deze activiteit op de middellange en lange termijn beperkt zal worden, omdat er in dit deel van de stad Malaga, net als in andere kustgebieden of grote steden zoals Granada, Sevilla of Cadiz, een zekere oververzadiging van dit type woningen is.

We moeten er ook aan toevoegen dat de regionale regering van Andalusië momenteel werkt aan een nieuw decreet om vakantieverhuur te reguleren en het is zeer waarschijnlijk dat deze regel verdere beperkingen op deze activiteit vaststelt.

Welke belastingen moet ik betalen voor de inkomsten uit vastgoedbeleggingen in Spanje?

 Belasting over huurinvestering Spanje
Belasting over huurinvestering Spanje

Als u een niet-fiscaal ingezetene in Spanje bent, maar een burger van de Europese Unie, Noorwegen of IJsland, moet u 19% van de inkomsten uit vakantieverhuur in Spanje aangeven bij de Spaanse schatkist, met de mogelijkheid om sommige kosten af te trekken. Indien u echter niet in Spanje woont en onderdaan bent van een derde land, moet u 24% van de inkomsten uit vakantieverhuur betalen en kunt u geen kosten aftrekken.

Wanneer u fiscaal inwoner bent van Spanje, moeten uw inkomsten uit vakantieverhuur worden aangegeven in uw persoonlijke inkomstenbelasting, waardoor dergelijke inkomsten worden toegevoegd aan uw jaarinkomen. Daarom, aangezien dit een progressieve belasting is, hoe hoger uw rendement, hoe meer belasting u betaalt.

Belastingvoordeel voor langetermijnverhuur

Met betrekking tot langetermijnverhuur, als u fiscaal inwoner bent in Spanje en de huurder van plan is het onroerend goed als zijn of haar hoofdwoning te gebruiken, moet u weten dat, onder de huidige regelgeving, 60% van de nettowinst zou zijn vrijgesteld van uw inkomstenbelasting (IRPF).

In oktober 2022 wil de rijksoverheid echter een nieuwe Woningwet goedkeuren. Deze wet, in zijn huidige vorm, zou de aftrek verminderen tot 50%, maar het zou kunnen stijgen tot 60%, 70% en 90% om verschillende redenen, zoals het opknappen van het huis, verhuren aan mensen jonger dan 35 en het huis in een gebied met zeer hoge huurprijzen of wanneer de huurder een overheidsinstantie of non-profitorganisatie is.

Welke andere voordelen kunt u halen uit vakantieverhuur ten opzichte van langetermijnverhuur?

De eerste zou de mogelijkheid zijn voor de eigenaar om de woning gedurende verschillende perioden te gebruiken, wat zou inhouden dat hij ervan kan genieten terwijl hij er een inkomen of winst uit verkrijgt. De tweede zou zijn dat, als er een slechte huurder is in een langdurige verhuur, een die stopt met betalen en weigert het pand te verlaten, het juridische ontruimingsproces erg traag is en het onwaarschijnlijk is dat de onbetaalde huur of gerechtskosten worden teruggevorderd.

Er zouden minimaal tussen de 6 en 9 maanden verstrijken vanaf het moment dat een claim bij de rechtbank wordt ingediend voordat de huurder wordt uitgezet. Het kan nog langer duren als er kinderen ten laste zijn. Zoals u zich misschien kunt voorstellen, zijn er huurders die eigendommen in deplorabele staat achterlaten wanneer ze weten dat ze op een specifieke datum worden weggestuurd.

Een bijkomend voordeel van vakantieverhuur is dat, als u uw woning wilt verkopen, u de woning in bezit heeft en dat u dit direct kunt doen. Als er sprake is van een langdurige huurder en dit is zijn of haar gebruikelijke woning, dan stelt de wet dat hij of zij daar 5 jaar mag wonen en kan hij de eigenaar dwingen om het contract voor die tijd na te komen. Uiteraard tenzij de nieuwe koper de huurovereenkomst aanvaardt en ermee instemt om deze voort te zetten.

Juridisch advies over vastgoedbeleggingen in Spanje

Kortom, informeer jezelf en laat je in dit proces specifiek adviseren. Vergeet niet dat C&D Solicitors een advocatenkantoor is dat gespecialiseerd is in het geven van advies aan buitenlanders tijdens de aankoop van onroerend goed in Malaga en Andalusië, met meer dan 15 jaar ervaring.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusië)

purchase, property, coronavirus, private contract

Koopcontracten in Spanje en de COVID-19 Coronacrisis

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, mortgages.

(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis
(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis

Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.

Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.

Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.

Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?

Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.

Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.

Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.

Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?

Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.

Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.

Mogelijke gevolgen voor koopcontracten

  • Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
  • Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
  • Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
  • De onmogelijkheid om een ​​NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een ​​koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
  • Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.

Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?

Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.

Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een ​​dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.

Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?

Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.

Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.

In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een ​​(ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.

Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?

Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een ​​huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.

Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.

Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:

  • Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
  • De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.

Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?

Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.

Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.

Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?

Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.

Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan ​​of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.

In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een ​​beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.

Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.

Individuele beoordeling situatie van koopcontract

Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

Co

BELASTING DEADLINES binnen de STAAT VAN ALARM IN SPANJE 

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer.

Coronavirus, taxes deadlines, spainVanwege de huidige crisis die door de Wereldgezondheidsorganisatie in de hele wereld is uitgeroepen vanwege het Coronavirus (ook bekend als Covid-19), heeft bijna elk land verschillende maatregelen in werking gezet.

*Dit document is geschreven volgens de wet en besluiten die van kracht zijn tot 4 april 2020.

In Spanje verklaarde de regering op 14 maart 2020 de “Staat van Alarm” (geregeld in artikel 116.1 van de Spaanse grondwet en de organieke wet 4/1981) gedurende 15 dagen (tot 29 maart), door middel van het Real Decreet 463/2020, via onder andere het sluiting van musea, monumenten, restaurants en bijna elk bedrijf dat open is voor het publiek.

Echter is vanwege de toename van de infecties de alarmtoestand met 15 dagen verlengd tot 12 april 2020 na goedkeuring van het parlement (Congreso de los Diputados, decreet 11/2020), en in afwachting van een nieuwe verlenging tot 26 april).

Het hoofddoel van deze besluiten is om het vrije verkeer van personen verbieden om een ​​verdere toename van de infectie onder de Spaanse bevolking te voorkomen. Desalniettemin hebben al deze maatregelen economische, fiscale en natuurlijk sociale gevolgen.

 

Verlenging van de betalingsdeadlines voor ZZP-ers (autonomos) en kleine ondernemers (PYME) (uitstel en gedeelde betalingen).

  1. Zelfstandigen en kleine ondernemers met een omzet van minder dan € 6.010.121,04 mogen de betaling van de belastingschuld (minder dan 30.000 euro) uitstellen zonder dat zij een garantie voor een termijn van 6 maanden moeten geven. Over de eerste drie van deze maanden wordt geen rente gerekend, met de daaruit voortvloeiende besparingen. Dit uitstel heeft alleen betrekking op schikkingen die moesten worden ingediend of ingevoerd van 13 maart tot 20 mei 2020 (artikel 14 decreet 7/2020).
  1. Een uitstel van belastingschulden die voorheen niet konden worden uitgesteld, is nu toegestaan ​​(artikel 65 LGT):
  • Belastingbetalingen van aangiftes die persoonlijk gedaan moeten worden zoals (art. 65.2 b) zoals het driemaandelijkse model 111 of het 3%-model 211.
  • Betalingen die zijn afgeleid van belastingen die wettelijk moeten worden doorberekend (art. 65.2 f), zoals model 303 van de BTW (IVA).
  • Deelbetalingen van vennootschapsbelasting. (art. 65.2 g), zoals model 202.

 

Opschorting van juridische voorwaarden die niet vóór 14 maart zijn gesloten (Decreet 8/2020 en 11/202)

Artikel 33 van Koninklijk Besluitwet 8/2020 en de verduidelijking ervan bij Decreet 11/2020 is van toepassing op alle belastingbetalers, waarbij de deadlines -niet waren gesloten vóór 14 maart 2020- worden uitgesteld tot 30 april 2020. Dit betreft:

  • De betaling van belastingschulden in de vrijwillige periode of op dwangbevel (als deze tijdens de Staat van Alarm is gecommuniceerd). Bijvoorbeeld: als u op 12 maart in kennis bent gesteld van een schikking voor de betaling van een belastingschuld, moet u deze uiterlijk 20 april betalen (volgens de Algemene Belastingwet in artikel 65.2). Echter kan met dit besluit de kan worden uitgesteld tot 30 april.
  • Deadlines en deelbetalingen van uitstel van betaling die al zijn toegekend (vóór 14 maart 2020, onverminderd de termijnen in art. 14 van het vorige besluit 7/2020), evenals de deadlines voor veilingen en beoordeling van goederen door de overheid .
  • Termijn om te voldoen aan de vereisten van de overheidsinstantie, embargoprocedures, informatieverzoeken of aantijgingen in belastingprocedures (met betrekking tot nietigheid, rectificatie van fouten, teruggaveaanvragen).
  • Als er twijfel bestaat of deze belastingprocedures al dan niet zijn ingeleid door de corresponderende autonome en lokale administratie, stelt het nieuwe besluit 11/2020 in artikel 53 vast dat de opschorting van de bovengenoemde periode ook van toepassing is op het lokale en autonome bestuur (in art. 33 van decreet 8/2020).
  • Termijnen om te voldoen aan de eisen en verzoeken van het kadaster.
  • Geen procedure ter uitvoering van de reeds in beslag genomen garanties die op onroerend goed vallen in de administratieve procedures van dwang

 

Wat gebeurt er met de procedures die op 14 maart zijn meegedeeld?

Voor alle bovengenoemde procedures die vanaf die datum worden meegedeeld, worden ze verlengd tot 20 mei 2020 (tenzij de procedure die door een andere standaard wordt toegekend hoger is). Bijvoorbeeld: als op 19 maart een schikking voor de betaling van een belastingschuld is aangemeld, moet u die in de regel uiterlijk 5 mei betalen, maar met dit besluit kan de betaling worden uitgesteld tot 20 mei.

Echter, in elk van de bovenstaande veronderstellingen, als de belastingplichtige aan de vereiste heeft voldaan, de belastingschuld heeft betaald of beschuldigingen heeft ingediend ondanks het verleende uitstel, wordt ervan uitgegaan dat de procedure voor alle doeleinden is uitgevoerd.

 

Wat gebeurt er met actieve belastingaangifte zoals de betaling van overdrachtsbelasting bij de verkoop van een woning?

Wanneer een persoon een huis in Andalusië koopt, heeft hij 30 dagen om de overdrachtsbelasting te betalen, die momenteel 8% van de aankoopprijs bedraagt (tot € 400.000). De betaling hiervan gebeurt door middel van een eigen aangifte (meestal verzorgd door de advocaat van de koper). Met andere woorden, de koper of zijn / haar vertegenwoordiger stelt dit belastingmodel op en presenteert het vrijwillig voor betaling binnen die periode.

Het besluit met betrekking tot de staat van alarm omvat geen zelfbeoordelingen als uitgesteld volgens Koninklijk Besluit 465/2020 van 17 maart, tot wijziging van Koninklijk Besluit 463/2020 van 14 maart, waarbij een alarmtoestand wordt uitgeroepen, dus bijvoorbeeld ook niet de de driemaandelijkse afwikkeling van de btw of de inkomstenbelasting (modellen 130 en 303) wordt uitgesteld en handhaaft de deadline voor 20 april voor het derde kwartaal.

 

What happens during the state of alarm with the legal term of actions? Can management exercise against someone and what happens to the deadlines of the filing appeals?

In Koninklijk Besluit 11/2020 is bepaald dat de periode van 14 maart tot 30 april voor de verjaring niet meetelt voor de handelingen die de Belastingdienst tegen de de betreffende persoon kan uitoefenen.

Laten we een voorbeeld nemen: als de overheidsdienst een maximale periode tot 19 maart had om betaling van een belasting te eisen, en dit niet was vereist op 13 maart, heeft deze dienst automatisch tot 30 april om betaling te vragen. Er zou ook geen deadline zijn voor het verstrijken van de door de administratie ingeleide procedures.

Anderzijds beginnen de deadlines voor het indienen van administratieve economische beroepen tegen belastingwetten of in de economisch-administratieve procedures die niet vóór 14 maart 2020 zijn aangemeld, pas na 30 april 2020.

 

Wat gebeurt er met de inkomensverklaring van verhuur of de IRNR-verklaring voor niet-ingezetenen?

Deze termijnen variëren niet, wat betekent dat alle niet-residenten in Spanje die een inkomen ontvangen uit de verhuur van een onroerend goed hier in Spanje, deze winst elk kwartaal binnen de overeenkomstige periode moeten aangeven.

 

Auteur: Guillermo Arenere Ruiz, advocaat van C&D Solicitors, Torrox (Malaga)

DAFO-AFO-Andalusian-property-purchase

DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentie

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in AFO, Andalusian, banks, building permit, english speaking solicitor, mortgages, Sin categoría @nl.

DAFO UPDATE: Verplichting, interieur renovatie, hypotheek & RTA/VTAR verhuurlicentieIn juni 2017 hebben we een uitgebreid artikel gepubliceerd over de juridische situatie en regulering van woningen op niet-bebouwbare grond in Andalusië met een DAFO/AFO-certificaat (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación –  ´buiten de ruimtelijke ordening´), waarin we onze mening hebben gegeven over de voor- en nadelen van deze rechtsfiguur. Bijna anderhalf jaar later schrijven we deze post met nieuwe informatie voor eigenaren en kopers van woningen op niet-bebouwbare grond.

Deze informatie beschouwen wij als nuttig maar betekent geen fundamentele wijziging van hetgeen we in het vorig artikel hebben geschreven. Er zijn immers geen wetswijzigingen omtrent de DAFO geweest in dit anderhalf jaar. Deze informatie is gebaseerd op onze ervaring met de verschillende gemeentebesturen in de provincie Malaga en hun instelling omtrent de DAFO alsook de vragen die vele van onze cliënten hebben bij het kopen van een woning in Spanje.

Zijn de Gemeentebesturen verplicht een DAFO-certificaat op te maken?

We ondervinden tegenwoordig telkens meer dat Gemeentebesturen bij iedere communicatie omtrent een landelijke woning automatisch een dossier openen en de DAFO procedure starten. Een voorbeeld hiervan is de notificatie van:

  • Verkoop van een huis
  • RTA (VTRA / Vivienda Rural) verhuur registratie
  • Openingsvergunning Casa Rural / B&B
  • Registratie in het Eigendomsregister
  • Aanvraag urbanistisch certificaat (bijvooebeeld bij aankoop)
  • Naamswijziging watercontract

Met andere woorden, een toenemend aantal van de Gemeentes maakt gebruik van de mogelijkheid bij ieder informatieaanvraag of communicatie gerelateerd aan een huis op het platteland, om de DAFO procedure te starten teneinde de huizen te regularizeren die op het platteland zijn gebouwd. Dit betekent dat als u uw woning wenst te verhuren voor korte termijn en u wilt de woning inschrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA), of u wenst het zwembad of de bergruimte in te schrijven in het Eigendomsregister, raden wij u aan dat u eerst nagaat of u een DAFO-certificaat überhaupt kán verkrijgen voor uw woning.

Waarom is de DAFO belangrijk?

Zoals we al meerdere keren hebben uitgelegd is de DAFO procedure gecreëerd om illegale woningen gebouwd op niet-bebouwbare grond te regulariseren– en dat is de meerderheid -, waarover geen wettelijke aansprakelijkheid meer kan worden geëist door het verloop van de tijd. Als het Gemeentebestuur de eerste notificatie maakt, eist ze niet letterlijk meteen dat de eigenaar een DAFO-procedure start. Wat ze in de eerste notificatie meedeelt is een verzoek aan de eigenaar dat hij bewijst dat de woning voldoet aan de wettelijke vereisten om het DAFO-certificaat af te geven. Dat wil zeggen dat als de woning daaraan niet voldoet, het hoogstwaarschijnlijk is dat er een onwettige situatie bestaat omtrent dat gebouw, waarbij nog altijd een boete kan worden opgelegd door het Gemeentebestuur. In zulk geval zou het Gemeentebestuur een sanctieprocedure moeten starten tegen deze onwettige situatie met de wettelijke gevolgen van dien die u zich wel kunt inbeelden.

Het is daarom zo belangrijk dat, vooraleer je iets doet of vraagt bij het Gemeentebestuur dat er kan toe leiden dat ze een dossier instellen tegen de woning, u eerst bevestigt of de woning een DAFO-certificaat zal kunnen verkrijgen. Als het zo is dat tegen een gebouw of woning een sanctieprocedure kan worden ingesteld, is het beter niets te doen totdat voldoende tijd is voorbijgegaan. Op normale grond op het platteland is dit 6 jaar. Als u overweegt een landelijke woning te kopen, moet u tevens  weten dat wanneer de notariële koopakte wordt ondertekend en deze bij het Eigendomsregister wordt ingediend, het Gemeentebestuur een notificatie zal ontvangen van deze overdracht, waardoor ze later kan vorderen dat de woning wordt geregulariseerd via de DAFO-procedure.

Is het mogelijk verbouwingen binnen het huis of verbouwingswerken uit te voeren?

Volgens het Besluit 2/2012 dat de DAFO reguleert, kunnen in dit soort gebouwen “…enkel herstellings- en onderhoudswerken worden toegelaten die het onderhoud van de veiligheidsvoorwaarden, bewoonbaarheid en hygiëne van de onroerende zaak vereisen”. Dit gezegd zijnde is het duidelijk dat de werkzaamheden die in dit soort woningen kunnen worden uitgevoerd, beperkt zijn en moeten worden verantwoord binnen het kader van behoud en onderhoud en nooit als verbeteringen of uitbreidingen. Verbouwingswerken zijn dus niet mogelijk. Gezien alle normen echter worden geïnterpreteerd, kan het zijn dat sommige Gemeentebesturen bepaalde verbouwingen toelaten en andere weer niet. Het is daarom aan te raden dat u bij het Gemeentebestuur raadpleegt of u een bouwvergunning zal kunnen verkrijgen vooraleer u aan de slag gaat.

Voorbeelden noodzakelijke renovaties

Niettegenstaande het voorgaande, moeten alle verbouwingen binnen het huis worden verantwoord vanuit het standpunt inzake bewoonbaarheid en de noodzaak ervan voor gezondheid en veiligheid van de woning, zoals:

  • de opening van ramen,
  • renovatie van daken,
  • vergangen van vloeren,
  • het vervangen van sanitair,
  • uitbreiding van de oppervlakte van een bepaalde ruimte die u te klein vindt – in dit geval zorgt de uitbreiding voor een kleinere oppervlakte in andere ruimtes -…etc.

Bouwlicenties bij DAFO voor veiligheid, bewoonbaarheid en hygiëne

Het belangrijkste is in dit geval dat u de noodzaak van zulke verbouwingswerken binnen in het huis kan verantwoorden. Het is hoogstwaarschijnlijk dat een DAFO-certificaat nodig zal zijn zodat het gemeentebestuur de bouwvergunning kan afgeven voor zulke verbouwingswerken of u kunt de bouwvergunning verzoeken en samen met het technisch project van een architect voor de DAFO, de noodzaak verantwoorden van de bouwwerkzaamheden wegens de veiligheid, bewoonbaarheid of hygiëne van de woning. Het zal heel moeilijk zijn om een bouwvergunning te verkrijgen zonder de DAFO-procedure te hebben doorgaan.

Als de woning die u zult kopen reeds een DAFO-certificaat heeft, is het mogelijk een bouwvergunning te verzoeken voor de voormelde verbouwingen maar u moet wel rekening houden met de datum waarop de DAFO werd verkregen. Het zou immers niet heel logisch zijn om verbouwingen aan te vragen voor een woning waarvan de DAFO een paar maanden geleden werd goedgekeurd. Dit betekent immers dat op in de DAFO verklaard werd dat de woning zich in perfecte staat van bewoonbaarheid bevindt, en dat er geen probleem was omtrent veiligheid of hygiëne. Als er natuurlijk een onvoorzien ongeval of schade zich in de woning heeft voorgedaan, kunt u de bouwvergunning aanvragen voor deze herstellingswerken.

Is het mogelijk een met DAFO-certificaat voorziene woning met een hypotheek te bezwaren?

Deze vraagt duikt op omdat in het Koninklijk Besluit van het jaar 2009 inzake regulering van de hypothecaire markt een van de artikelen bepaalt dat de onroerende zaken buiten de ruimtelijke ordening, niet kunnen bezwaard worden met een hypotheek. Ondanks deze norm, kunnen we wel bevestigen dat het mogelijk is en zal zijn dat landelijke woningen of gebouwen op niet-bebouwbare grond wel een hypotheek kunnen krijgen. Het kan zijn dat bepaalde banken geen hypotheek geven voor landelijke woningen maar dat er andere banken zijn die het wel doen. Het is ook logisch want in de meeste gevallen zijn deze gebouwen geconsolideerd en kan er geen sanctieprocedure meer worden ingezet, en er is dus juridische zekerheid omtrent deze woningen.

We hebben een van de belangrijkste taxateurs getest op de nationale markt voor hypothecaire taxaties. We hebben daarbij een uittreksel uit het eigendomsregister gestuurd van een landelijke woning met een DAFO ingeschreven in het Eigendomsregister en het antwoord was heel sluitend: woningen met een DAFO is het mogelijk om een hypotheek te krijgen. U moet er wel rekening mee houden dat de taxatiewaarde van een woning op niet-bebouwbare grond – landelijk- tussen de 20-40% lager kan liggen dan de verkoopprijs, maar er kan zeker een hypotheek voor worden verkregen.

Kan ik RTA/VTAR verhuurlicentie krijgen voor mijn plattelandswoning?

Het is mogelijk een woning op niet-bebouwbare grond te verhuren en in te schrijven in het Register voor Toerisme van Andalusië (RTA) – deze woning zal normaal gezien worden ingeschreven als landelijke toeristische woning –VTAR. Ter verduidelijking moeten we zeggen dat het mogelijk is om de inschrijving van een landelijke woning of B&B in te schrijven als ‘casa rural’, maar dit is bedacht voor eigenaren die een economische activiteit zullen ontwikkelen, met name de verhuur als onderneming, waarbij tenminste een van hen moet worden opgegeven bij de Belastingdienst, de Btw betalen en ingeschreven zijn bij de Sociale Zekerheid. De inschrijving van een landelijke woning bij het RTA kan gezien worden vanuit twee standpunten, met name dat van de deelregering Junta de Andalucía of van het Gemeentebestuur.

a. Junta de Andalucía

Een paar dagen geleden hebben we met een van de inspecteurs gesproken van de Junta in Malaga die zich bezig houdt met de inspecties van dit soort woningen. Hij vertelde ons dat het onder andere nodig is om te beschikken over de Vergunning van Eerste Bewoning – Licencia de Primera Ocupacion of LPO – voor de inschrijving van woningen op niet-bebouwbare grond in het RTA. Zoals sommigen al weten beschikken maar weinig landelijke woningen over een Vergunning van Eerste Bewoning. Het is toch mogelijk een “Regulering” te verkrijgen via de DAFO. De inspectiedienst in Malaga vertelt ons dat de DAFO geen vervanging is voor de Vergunning van Eerste Bewoning.

Vanuit mijn juridisch standpunt denk ik dat de inspectiedienst zich vergist en het is mijn mening dat het duidelijk verdedigbaar is dat, indien er geen Vergunning van Eerste Bewoning is en de woning beschikt over een DAFO, dit moet worden toegelaten. De DAFO is onder andere een erkenning van de gemeente inzake de bewoonbaarheid van de woning op niet-bebouwbare grond. De Gemeentebesturen stellen het zelfs gelijk aan een Vergunning van Eerste Bewoning.

b. Gemeentebestuur

De Junta de Andalucía zal de inschrijving van een woning in het RTA meedelen aan het Gemeentebestuur en dit is voor sommige gemeentes reden om te eisen aan de eigenaren om hun woning te reguleren via de DAFO. Het is ook mogelijk dat u bij de Gemeente bepaalde formulieren zal moeten invullen om de woning te kunnen verhuren. Op gemeentelijk niveau is het definitief nodig om mee te delen dat u de woning zal verhuren en als er geen Vergunning van Eerste Bewoning is dan moet u waarschijnlijk de DAFO-procedure doorgaan om dit document te bekomen die de bewoonbaarheid en bewoning van de woning aantoont.

Wat moet ik doen als ik een landelijke woning wil kopen?

Kies de woning die u het meeste bevalt zonder twijfels noch angst, neem alle nodige tijd daarvoor en eens u uw keuze hebt gemaakt, begin dan met de aankoopprocedure. Twijfel niet om vanaf het begin van de procedure een daarin gespecialiseerde advocaat in te huren die een grondige kennis heeft van zaken. Zoals we al meerdere keren hebben gezegd, is de kost van een advocaat heel laag in vergelijking met al het geld dat u zult uitgeven voor de aankoop van uw woning in Spanje. Geld uitsparen door geen advocaat aan te nemen in de aankoopprocedure kan een van de grootste fouten zijn die u kunt begaan. U zult waarschijnlijk denken dat ik gewoon mijn diensten wil verkopen – dat is ook zo, want dat is mijn werk-, maar als u er goed over nadenkt, zult u begrijpen dat het belangrijk is een goede juridische adviesverlening te hebben bij de aankoop van een woning in een ander land.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

NAAM C&D SOLICITORS MISBRUIKT IN FRAUDE ZAAK ISS/REALISTIX

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Sin categoría @nl, Sin categoría @nl.

C&D Solicitors Malaga
C&D Solicitors Malaga

Let alstublieft op: C&D Solicitors/Advocaten (in Torrox, Malaga / Spanje) heeft niets te maken met de juridische zaak tegen ISS Intelligent Software Solutions/Realistix. Criminelen bieden aan de slachtoffers van deze time-share fraude via telefoon aan om hun Spaanse fiscale nummer aan te vragen. Ze stellen dat deze kosten noodzakelijk zijn om hun verloren geld terug te kunnen claimen. Het logo dat gebruikt wordt in de email communicatie is van een advocatenkantoor in Mexico, maar ze gebruiken C&D Solicitors´s naam en kantooradres. Het is vals, dus we adviseren niet te reageren. We hebben deze fraudezaak aan de Spaanse autoriteiten gemeld.

Leest u voor verdere informatie graag het volgende artikel:

http://tecin.nl/belangrijkeinstanties/mindtimesharing/calero-y-delgados-abogados-ongevraagd-beller-iss-realistic-leden/

https://mindtimeshare.me/2018/09/28/beware-of-actively-cold-calling-fake-lawyers-cd-solicitors/

Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

Verbouwingen in huis? Doe het goed en betaal minder belasting als je verkoopt

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalusian, conveyancing, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, non developable land.

Verbouwingen huis Andalusie
Verbouwingen huis Andalusie: tips & bespaar waardevermeerderingsbelasting

Veel kopers denken als eerste aan enkele verbouwingen als ze een huis kopen. De kosten die de verbouwingen en verbeteringen in de woning met zich meebrengen, kunnen in mindering worden gebracht van de belasting op de vermogenswinst in het geval er een winst in bij de verkoop van de woning in de toekomst. Het is belangrijk erop te wijzen dat de kosten voor de herstellingen of onderhoud van de woning niet aftrekbaar zijn, enkel en alleen als de verbouwingen en verbeteringen die de waarde van de onroerende zaak verhogen.

De kosten voor verbeteringen worden bij de aankoopprijs opgeteld waardoor er dus een lagere vermogenswinst ontstaat in het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, en dus er minder belastingen zullen worden betaald bij de Spaanse Belastingdienst. Dit kan enkel geschieden indien de verbouwingen en verbeteringen ook daadwerkelijk worden aangetoond want de Spaanse Belastingdienst moet deze aanvaarden. Hierna leg ik uit wat, naar mijn mening, het belangrijkste is om de uitgevoerde werkzaamheden te bewijzen voor fiscale doeleinden.

TECHNISCH PROJECT

Het feit dat een architect een project opmaakt en de controle heeft over de uitvoering van de werken is een belangrijk punt. Als de uit te voeren werkzaamheden redelijk omvangrijk zijn, dan is het aan te raden dat een professional het project opvolgt en controleert want als er iets verkeerds gaat dan moet hij de aansprakelijkheid op zich nemen. En gezien de werken werden uitgevoerd overeenkomstig een technisch project en een certificaat van het einde van de werkzaamheden, zal dit dienen om de in de woning aangebrachte verbeteringen te bewijzen bij de Spaanse Belastingdienst.

BOUWVERGUNNING

Als je een verbouwing begint, is het altijd nodig om een bouwvergunning aan te vragen, of het nu gaat om een kleinere of grotere verbouwing. Het is inderdaad zo dat deze vaak niet wordt aangevraagd om geld te besparen, bijvoorbeeld als de verbouwingen gaan om het interieur van de woning of een kamer, om dat dit moelijker te controleren is.

Als je een bouwvergunning aanvraagt en verkrijgt, zal dit in drie belangrijke aspecten helpen:

  • Bewijs van de wettelijkheid van de bouwwerkzaamheden op voorwaarde dat de werkzaamheden overeenkomen met de verleende vergunning. Het is tevens belangrijk te weten dat als er een werkongeval is en je geen bouwvergunning hebt, dit voor de eigenaar kan leiden tot strafrechtelijke gevolgen.
  • Als we het hebben over werkzaamheden waarbij de verdeling binnenin de woning wordt veranderd, de bebouwde oppervlakte wijzigt of een nieuwe woning wordt gebouwd, zal de bouwvergunning -naast andere documenten zoals het certificaat van de einde van de bouwwerkzaamheden en de vergunning van eerste bewoning- nodig zijn om de nieuwbouw te kunnen inschrijven in het Eigendomsregister.
  • Bij de verkoop van een woning met winst, zal de bouwvergunning dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat er verbeteringen werden aangebracht en zo zal kunnen worden aangevraagd dat hiermee rekening wordt gehouden als deel van de aankoopprijs van de woning.

Een bouwvergunning hebben is belangrijker vanuit het stedenbouwkundig en strafrechtelijk standpunt dan vanuit een fiscaal standpunt.

BOUWCONTRACT VOOR VERBOUWINGEN

Het is belangrijk om met de bouwheer een bouwcontract op te stellen voor de werkzaamheden die ze zullen uitvoeren. Het bouwcontract zal hoofdzakelijk aantonen wat het bouwbedrijf is dat de werkzaamheden zal uitvoeren, wat voor werkzaamheden precies worden uitgevoerd, de kostenraming en de termijn waarin deze worden uitgevoerd.

FACTUREN EN BETALINGSBEWIJZEN

Dit is ongetwijfeld de belangrijkste vereiste vanuit fiscaal standpunt opdat de Spaanse Belastingdienst de verbouwing of verbetering erkent.

Er komen veel cliënten naar ons kantoor die enorm veel geld aan verbetering hebben besteed in de woning, maar die geen facturen hebben van de bouwheer nog betalingsbewijzen voor deze werkzaamheden. Het is cruciaal om aan de Spaanse Belastingdienst te kunnen aantonen middels bankoverschrijving of cheques op naam van de bouwer dat deze bedragen werden betaald. Kan je op geen enkele manier deze betalingen bewijzen, dan zal het bijna onmogelijk zijn om deze verbeteringen aan de aankooprijs van de woning toe te voegen. Vraag altijd de factuur en hou het betalingsbewijs bij.

De kosten van de verbeteringen zullen worden toegevoegd aan de aankoopprijs waardoor er minder waardevermeerderingsbelasting betaald hoeft te worden. Deze vermogensbelasting bedraagt momenteel 19% over de winst tussen de aankoop- en verkoopprijs min de aftrekposten.

WERKZAAMHEDEN ZONDER VERGUNNING EN DIE NIET LEGALISEERBAAR ZIJN

Het is mogelijk dat voor de werkzaamheden die je in de woning wenst uit te voeren, geen bouwvergunning kan worden verkregen, bijvoorbeeld bij de uitbreiding van een woning die niet op bouwgrond gelegen is (agrarische zone/platteland), als je meer vierkante meter gaat bouwen wanneer de maximale bebouwbaarheid reeds bereikt werd zoals bij het afsluiten van een terras , of hoger wil bouwen dan is toegestaan. Het eerste waarmee je rekening moet houden is dat je als eigenaar de wettelijke aansprakelijk op je zal moet nemen die kan voortvloeien indien er een wettelijke procedure wordt ingesteld tegen de werkzaamheden zonder vergunning.

Als je deze werkzaamheden toch gaat uitvoeren is het belangrijk dat je een bouwcontract ondertekent met de bouwer, dat hij voor iedere betaling een factuur afgeeft en dat deze betalingen via bankoverschrijving gebeuren, dan is het wel mogelijk dat er rekening wordt gehouden met deze verbeteringen voor fiscale doeleinden op het moment dat je de woning verkoopt.

Aftrek kosten verbouwingen niet afhankelijk van vergunning

De Spaanse Belastingdienst kan geen verbeteringen weigeren waarvoor geen bouwvergunning werd verkregen– zij is niet bevoegd om de stedenbouwkundige wettelijkheid na te gaan-, daarom is het belangrijk dat je kan aantonen dat deze werkzaamheden werkelijk werden uitgevoerd, wat de kosten ervan zijn en de betalingsbewijzen. In zulke gevallen zou het geen slecht idee zijn dat een technicus een soort verslag opmaakt– we hebben het niet over een project-, waarin hij uitlegt hoe de staat van de woning vroeger was en welke werkzaamheden werden uitgevoerd, met foto’s en documentatie van de eigenaar. Het is een extra document om de verbeteringen aan te tonen.

AKTE VAN NIEUWBOUW

De akte van nieuwbouw is een document dat ten overstaan van de notaris wordt ondertekend teneinde de nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven. Zelfs al was er geen bouwvergunning voor de werkzaamheden, dan nog is het mogelijk om deze nieuwbouw in het Eigendomsregister in te schrijven -hetgeen niet betekent dat de werkzaamheden wettig zijn- op voorwaarden dat er voldaan wordt aan een bepaalde reeks vereisten.

Als je in Andalusië een zwembad, garage, bergruimte, etc. hebt gebouwd zonder bouwvergunning, dan is het mogelijk dat na zes jaar na het einde van de werkzaamheden een architect een certificaat afgeeft waarin de nieuwbouw wordt verklaard alsook het aantal jaren dat ondertussen verstreken is. Met dit certificaat kan je bij de notaris de akte van nieuwbouw ondertekenen en in het Eigendomsregister inschrijven. Soms kan het niet in het Eigendomsregister worden ingeschreven zoals in het geval van bijzonder beschermde grond.

WAARDE VAN DE BOUW VERKLAARD IN DE AKTE

De waarde van de nieuwbouw die in de akte wordt weergegeven, kan op zichzelf niet dienen om bij de Spaanse Belastingdienst aan te tonen dat je deze kosten hebt gemaakt om de meerwaarde aan te tonen bij de verkoop. Als je bijvoorbeeld in de akte verklaart dat je 50.000 euro onkosten hebt gehad om het zwembad en de garage te bouwen en je hebt geen betalingsbewijzen of facturen van het bouwbedrijf, zal de Spaanse Belastingdienst dit niet aanvaarden. Dit komt omdat je ten overstaan van de notaris slechts een verklaring maakt. De notaris gaat niet na- want het is niet zijn verplichting- dat je werkelijk die 50.000 onkosten hebt gehad of misschien meer of minder.

Als je een notariele Nieuwbouwverklaring tekent voor werkzaamheden zonder bouwvergunning, is het best, naar mijn mening, om aan de akte de facturen en/of bewijzen van de betalingen aan de bouwer toe te voegen, omdat zo de waarde aangetoond wordt en het gemakkelijker zal zijn dat de Spaanse Belastingdienst deze aanvaardt wanneer je de woning verkoopt.

Tenslotte, wens ik je het allerbeste bij je verbouwingen en bovenal heel veel geduld; ik heb mijn geduld bijna verloren bij de werkzaamheden van mijn huis…

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor.

RTA, andalusian, taxes, occupation licence
RTA andalusian, registration tourist properties

 

Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuur woningen met toeristische doeleinden in Andalusië.

In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.

Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië

Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.

Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.

Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning

Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.

Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het  Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.

Gemeentebestuur van Nerja

Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.

Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.

Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.

Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.

Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners

Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.

Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.

RTA lijst van toeristische woningen in Malaga

Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.

Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.

Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.

Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de  verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.

Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.

Te betalen belasting op de gemaakte winst

Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.

Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.

Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.

Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.

Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

 

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Geschreven door Ariane van Wijk op . Gepost in Andalucia, Onroerend goed, Property law, Registratie, Spanje.

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie
Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.


Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.


Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.


Wat betekent deze verordening? 

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.


Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

  • De woning moet in de bebouwde kom staan.
  • Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
  • Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
  • Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
  • EHBO-kit
  • Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
  • Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
  • De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
  • Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
  • Telefoonnummer voor noodgevallen.
  • Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
  • Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.


Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.


Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.


Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.


Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).


Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

 

ADVOCATEN IN MALAGA VOOR NEDERLANDS JURIDISCH ADVIES OVER KOPEN, VERKOPEN OF ERFEN IN ANDALUSIE
Schakel JavaScript in je browser in om dit formulier in te vullen.
ALLE CONDITIES
Newsletter

  • TORROX KANTOOR:

  • C/ LA NORIA S/N, EDIF. RECREO II, 1-15
    29793 TORROX (MALAGA), SPANJE

  • MALAGA KANTOOR:

  • Pº DE SANCHA 12, PISO 2A
    29016 MALAGA (SPANJE)

  • IBAN: ES22 0081 5198 xxxx xxxx 3832

Colegio de Abogados de Mälaga
TORROX KANTOOR

MA/DI/DO: 09:00 - 18:30
WO/VR: 09:00 - 15:00

LOCATIE: 40 KM TEN OOSTEN VAN MALAGA, 10 TEN WESTEN VAN NERJA.
GRATIS PARKEREN VOOR DE ALDI SUPERMARKT (ENTREE ACHTERKANT GEBOUW).

MALAGA KANTOOR

LOCATIE: MALAGA CENTRUM
(LA MALAGUETA).
PARKING CERVANTES, C/ CERVANTES 6

Need help?