Författare: Ariane van Wijk

SEMESTERUTHYRNING I ANDALUSIEN 2023, DEL I: BEGRÄNSNINGAR OCH ADMINISTRATIVA REGLER

Skrivet av Ariane van Wijk den 24 maj, 2023. Postad i Okategoriserad.

Andalusiens regionala regering har tillkännagivit ett nytt dekret för att reglera semesteruthyrning, som man hoppas kunna godkänna före sommaren. Detta dekret skulle göra det möjligt för kommunerna att genom den allmänna stadsutvecklingsplanen (PGOU) begränsa etableringen av nya semesterbostäder.

Under de senaste åren har det ökade utbudet av fastigheter som används som semesterbostäder i städer som är mycket tilltalande för turister orsakat allt svårare problem på grund av överbefolkning av turister i vissa områden, samt brist på tillgång på lång sikt av hyresbostäder, i kombination med mycket höga priser.

Debatten har flyttat över till den politiska arenan och det verkar som att det finns en trend att begränsa eller till och med förbjuda dessa aktiviteter i vissa städer eller specifika områden.

Bara i Andalusien, i städer som Sevilla, Granada, Cadiz och Malaga, finns en tydlig debatt för att begränsa nya bostäder från att fortsätta att erbjudas som semesteruthyrning. Andra områden på Costa del Sol, som Marbella, Fuengirola, Nerja och Benalmádena, har också väldigt mycket semesteruthyrning och det diskuteras att begränsa detta.

I denna första del kommer vi skriva om den nuvarande situationen i Andalusien, med ett särskilt fokus på Malaga-området, när det gäller semesteruthyrning och de potentiella begränsningar som kan införas i olika kommuner på medellång och lång sikt.

Nuvarande läge för semesteruthyrning och traditionella hyresbostäder i staden Malaga

Malaga är den spanska stad som har vuxit mest när det gäller turism under de senaste åren. Detta har resulterat i att många utländska köpare investerar och fortsätter att investera i att köpa och sälja bostäder i Malaga för att användas på semesteruthyrningsmarknaden.

Till denna tillväxt av semesterbostäder i staden Malaga måste vi lägga till bristen på utbudet av fastigheter på marknaden för långtidsuthyrning dvs hyresbostäder. Enligt fastighetssajten Idealista är Malaga den spanska provinshuvudstaden där utbudet av traditionella hyresbostäder har minskat mest under det senaste året, med en nedgång på 27 %. I provinsen har minskningen varit 15 % jämfört med föregående år.

Denna brist på utbudet av långtidshyresbostäder i Malaga har främst resulterat i en ökning av hyrespriserna, som bara förra året har uppgått till 25,8 %. Sedan en tid tillbaka, i Malaga, har den genomsnittliga hyran som betalas varit den högsta i dess historia och detta händer inte bara i själva staden Malaga utan även i andra kommuner på Costa del Sol.

Hur kommer framtiden för semesterbostäder i Malaga se ut?

Det är uppenbart att staden Malaga börjar drabbas av en viss grad av massturism i det centrala distriktet. Enligt en nyhetsartikel publicerad den 7 februari är det bara i centrala Malaga 4 778 bostäder registrerade för turistuthyrning i Andalusian Tourism Register (RTA).

De olägenheter som orsakas av semesteruthyrning för invånare, överbefolkning av turister och den stora andelen bostäder som ägnas åt denna verksamhet har fått till och med Malagas borgmästare att erkänna att vi måste begränsa och reglera semesteruthyrningen bättre. Detta argument förstärks också av behovet av fler bostäder på den traditionella hyresmarknaden, eftersom efterfrågan är mycket större än det tillgängliga utbudet.

Det är troligt att, när den regionala regeringen har godkänt den nya förordningen, kommer Malagas stadsfullmäktige att börja studera vilka åtgärder den kan vidta för att begränsa semesteruthyrning i staden eller åtminstone i vissa områden.

Vi vet inte vilka åtgärder Malaga kommun kommer att vidta men det är mycket troligt att marknaden för semesteruthyrning i Malaga på medellång eller lång sikt blir begränsad på ett eller annat sätt. Detta gäller inte bara staden utan det kommer också att finnas andra kuststäder som kommer att vidta åtgärder i frågan.

Är semesterbostäder lönsamma i jämförelse med traditionella hyresbostäder?

I många fall är de det, men inte alltid. Förra året publicerade vi en artikel om ROI vid köp av fritidshus i Spanien så vi ska inte fördjupa oss i det nu. Lönsamheten kommer att bero på det pris som betalas för bostaden, samt den personliga situationen för ägaren som vill hyra ut bostaden på marknaden för semesteruthyrning.

Av vår egen erfarenhet är de flesta av våra utländska kunder som köper ett hus i Andalusien, särskilt i provinsen Malaga, inte skattemässigt bosatta i Spanien och behöver en byrå för att hantera sin semesteruthyrning.

Minst 40 % av inkomsterna övergår i kostnader för ägaren vid denna typ av uthyrning. Av varje 100 euro i hyra måste mellan 18 % och 22 % betalas till byrån för att hantera semestern, utöver en skatt på 19 % om ägaren är bosatt i EU eller 24 % om ägaren är bosatt utanför EU.

Om ägaren är skattemässigt bosatt i Spanien kan skatterna på denna hyresfastighet bli ännu högre, eftersom denna inkomst anses motsvara inkomst av arbete och beskattas enligt den progressiva inkomstskatteskalan. Om ägaren är bosatt i Spanien och har en hög inkomst, t.ex. 70 000 euro per år eller mer skulle han eller hon behöva betala 30 % eller 35 % skatt på denna inkomst, kanske ännu mer. I det här fallet talar vi om kostnader på 50 % eller 55 % av varje 100 euro som tas emot i hyra.

En av de största fördelarna med traditionella långtidsuthyrningar är avdrag på 50 % av inkomsten som ägaren får, vilket är skattebefriat, och denna minskning kan i vissa fall nå upp till 90 %. Denna minskning är endast tillämplig på ägare som är fast bosatta och skatteskrivna i Spanien. Bostaden måste också officiellt vara hyresgästernas första bostad.

Bland de stora fördelarna med semesteruthyrning är möjligheten för ägaren att använda bostaden för egen del. En annan stor fördel med semesteruthyrning är det betydande juridiska problem som ägare möter när de hyr ut sina bostäder långsiktigt och hyresgästerna slutar betala hyra, eftersom de rättsliga förfarandena för vräkning alltid tar minst flera månader och upp till ett år. För att inte tala om osäkerheten kring i vilket skick hyresgästerna kommer att lämna bostaden.

Är begränsningarna av semesteruthyrning motiverade?

Enligt min åsikt är det nödvändigt att begränsa dessa aktiviteter när det i vissa städer eller specifika områden i städerna råder överbefolkning av turister som påverkar lokalbefolkningen oproportionerligt mycket. Överbefolkning av turister tar också ut sin rätt på kvaliteten på de offentliga tjänsterna.

På samma sätt leder ökningen av bostäder som används som semesteruthyrning i vissa områden, som i centrala Malaga, till ett minskat utbud av långtidshyresbostäder och prishöjningar för människor att hyra permanentbostäder.

Varför är tillgången till hyresbostäder ett problem i Malaga för den inhemska befolkningen?

Medellönen i Malaga är cirka 1 550 euro per månad och att hitta ett hem i huvudstaden för mindre än 900 eller 1 000 euro i månaden är nästan omöjligt i många områden. Om staden behöver anställda inom olika branscher: lärare, sjuksköterskor, tjänstemän etc, kan de inte bo i en bostad i Malaga med de lönerna och betala dessa hyror.

Kort sagt, effektiv reglering är nödvändig, förutsatt att semesteruthyrning inte blir kriminaliserad och politiska valkampanjer bör undvikas i denna fråga.

Om det finns objektiva parametrar som innebär att en sådan reglering är tillrådlig, bör det göras, eftersom problemet i dessa områden eller städer kommer att fortsätta att förvärras. Många av oss som bor i staden Malaga ser en sådan reglering eller begränsning som nödvändig för att försöka uppnå en balans mellan turism och bostadsaktiviteter.

Är semesteruthyrning begränsad i andra delar av Spanien?

I städer med stor påverkan från turism, som Madrid, Barcelona och Palma de Mallorca, för att bara nämna några exempel, har åtgärder införts för att begränsa semesteruthyrningen.

Den 11 februari 2022 antog Balearerna ett dekret om ett 4-årigt moratorium, under vilket inga nya semesterbostäder får registreras.

Under 2018 förbjöd kommunfullmäktige i Palma de Mallorca semesteruthyrning i alla flerfamiljshus, det vill säga i flerfamiljshus och lägenheter, för att endast tillåta det i småhus som villor.

Detta förbud från kommunfullmäktige i Palma överklagades i domstol men Högsta domstolen, i en dom den 31 januari 2023, höll med kommunfullmäktige i förhållande till förbudet mot att ha semesteruthyrning i stadens flerbostadshus. I ett av de mest framträdande argumenten hänvisade domstolen till EU-domstolens rättspraxis, som argumenterar för ”förhandstillstånd i kommuner där spänningar kring uthyrning är särskilt uttalade”.

På samma sätt ansåg domstolen att försvaret av den allmänna rätten till bostäder var korrekt och motiverat, vilket påstods av kommunfullmäktige i Palma de Mallorca. Detta baserat på rapporter som visar effekten av denna verksamhet i vissa stadsdelar, bristen på utbudet av hyresbostäder för invånarna, befolkning och de betydande effekterna på miljön, marken, energiresurser, vattenresurser, infrastrukturer och vägar.

Juridisk rådgivning om fastighetsköp för att hyra ut av C&D Solicitors Torrox/Malaga

Vårt företag, C&D Solicitors, är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter i Andalusien för fast bosatta och icke skatteresidenta, oavsett om det är ett begagnat hem eller en nyproducerad bostad på ritning. Vårt företag har flerspråkig personal som talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Många av våra kunder funderar på semesteruthyrning av sina fastigheter när de gör en investering i Spanien, vilket är ett viktigt krav för att vissa av dessa köp ska kunna genomföras.

Även om den nuvarande fastighetsboomen och fastighetsinvesteringarna, särskilt i provinsen Malaga och kustområden, har haft en positiv inverkan på vår verksamhet, är vi som invånare i detta område av Malaga inte främmande för några av de problem som har börjat uppstå i vissa områden med alltför stora semesteruthyrningar och bristande utbud av bostäder, med oproportionerlig andel turistbostäder i vissa områden.

Om inte lämpliga åtgärder tas med hänsyn till alla intressenter, kommer detta i slutändan att ha en negativ effekt på turismen, vilket är emot vårt intresse att tillhandahålla kvalitetsturism.

Vi behöver turism eftersom det är en viktig källa till aktivitet för många företag i Andalusien, men det måste alltid finnas en balans mellan semesterfirare och den inhemska befolkningen. Annars skulle detta inte vara positivt på lång sikt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusien)

NAMNET C&D SOLICITORS ANVÄNT I BEDRÄGERIFÖRSÖK ISS/REALISTIX

Skrivet av Ariane van Wijk den 1 oktober, 2018. Postad i Okategoriserad, Okategoriserad.

Observera att C&D Solicitors (i Torrox, Malaga / Spanien) inte har något samband med ett rättsfall mot ISS Intelligent Software Solutions / Realistix. Kriminella erbjuder offer för detta bedrägeri via telefonsamtal en mycket dyr falsk tjänst för tillämpning av ett spanskt NIE nummer. De säger att dessa kostnader är nödvändiga för att återkräva de pengar de har förlorat. Den logotyp de använder i sin e-postkommunikation är från ett advokatbyrå i Mexiko, men de använder C&D Solicitors namn och kontorsadress. Det är falskt, så snälla svara inte dem. Vi har anmält detta bedrägeri till de spanska myndigheterna.

För ytterligare detaljer, läs följande artikel.

BEWARE of actively cold calling FAKE lawyers C&D Solicitors!

Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

RENOVERA DIN SPANSKA BOSTAD? GÖR DET ORDENTLIGT OCH BETALA LÄGRE SKATT VID FÖRSÄLJNING

Skrivet av Ariane van Wijk den 9 juli, 2018. Postad i intyg, nerja, Okategoriserad, renovering, sälja, skatt, spanien.

En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.

De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.

Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.

TEKNISKT PROJEKT

Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.

BYGGLOV

Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.

Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:

För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.

Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.

BYGGAVTAL

Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.

FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON

Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.

Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.

Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.

BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS

Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.

Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.

Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.

I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.

LAGFART FÖR NYPRODUKTION

Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.

Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.

OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN

Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.

Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.

Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.

Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / advokat, Torrox Málaga)

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA – TURISMREGISTRET I ANDALUSIEN: BÖTER, SKATTER, LICENS FÖR FÖRSTA BESITTNING OCH LANTEGENDOMAR

Skrivet av Ariane van Wijk den 21 maj, 2018. Postad i hyresavtal, hyresgäst, inspektion, licens, Okategoriserad, skatt.

RTA, andalusian, taxes, occupation licence — RTA, Andalusiens uthyrnings register för turism

Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.

Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.

Inspektioner och sanktioner från RTA

Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.

Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Krav på licens för första besittning

Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.

Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.

Nerja kommun

Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.

För en och en halv månad sen upprättade kommunen ett förfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.

På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.

Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.

Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare

En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.

Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.

RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga

På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).

Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.

Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.

Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.

Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Betala skatt för inkomsterna

Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.

Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.

Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.

Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.

I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advokater, Torrox Málaga)

SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-RESIDENTEN (IRNR)

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATT

Skrivet av Ariane van Wijk den 17 november, 2016. Postad i fastighet, kostnaderna, skattesystem.

IRNR inkomstenbelasting — IRNR inkomst skatt

Om du äger en fastighet här i Spanien men inte är bosatt här är du betalningsskyldig för spansk inkomstskatt för icke-bosatt (spansk IRNR). Denna fråga behandlades redan i en tidigare artikel på vår hemsida.

Du skulle i år betala IRNR-inkomstskatt för föregående år. Det innebär att om du ägde, köpte, sålde eller har ärvt en spansk fastighet 2015 och du inte är skattemässig bosatt i Spanien, då är du skyldig att betala Din årliga IRNR inkomstskatt för utländska personer 2016 (Impuestos sobre la Renta de No Residentes). Som en tjänst till våra kunder erbjuder C&D solicitors att ta hand om denna skatteansökan och dess betalning via direktdebitering före utgången av året.

När en fastighet ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare, så att de ska lämna in en skattsedel separat enligt den ägande del de har av fastigheten.

Denna skatteplikt måste göras före den 31 december. Om du vill betala via direktdebitering måste den emellertid lämnas in senast den 22 december 2016. Skattevärdet kommer att beräknas med skatteinformation för din egendom enligt katastro registret. Skattebetalningen brukar inte vara så hög. Om du missar denna skyldighet kan du bötläggas av skattemyndigheterna.

Skatteformulär 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.). Det är värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor arbetar för närvarande med IRNR-säsongen 2015. Deadline för att lämna in denna avkastning löper ut den 31 december i år. Även om du vill placera betalningen som en direktdebitering på ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december.

Om du vill anställa våra tjänster för denna skatt hjälper vi Dig gärna.

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Skrivet av Ariane van Wijk den 25 september, 2016. Postad i egendom, fastighet, fastighetsregistret, Lagligt skydd, landsbygden, Okategoriserad, Uppdelning.

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska ”problemet” som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att ”attackeras” igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien

BODEMCLAUSES HYPOTHEKEN: NEGATIEF RAPPORT VAN CJEU

GOLVKLAUSUL PÅ LÅN: NEGATIV RAPPORT FRÅN EU

Skrivet av Ariane van Wijk den 1 augusti, 2016. Postad i hypotekslån, jurist, rådgivning.

nerja, lawyer, hipotecas — Golvklausul vid bolån

I vår senaste artikel i maj, relaterad till golvklausuler, förklarade vi att rättsliga förfaranden inför Europeiska unionen (EG-domstolen) för närvarande äger rum.

Syftet med förfarandet är att avgöra om spanska bankenheter måste återbetala alla pengar som otillbörligt debiteras genom golvklausuler eller om de bara behöver återge beloppen som är felaktigt debiteras efter den 9 maj 2013.

I det preliminära yttrandet från advokaten som deltar i förfarandet fastställs att bankerna endast skulle behöva återbetala de belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013.

Domen i det här förfarandet förväntas senare i år och även om advokatens åsikt inte är bindande är det vanligt att domstolens dom följer samma resonemang.

Oavsett den överraskning som denna åsikt har orsakat bland många jurister och domare måste vi komma ihåg att spanska banker kommer att behöva återbetala belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013 genom golvklausuler, och detta kommer inte att förändras, oavsett domstolens dom eftersom förfarandet endast kommer att avgöra huruvida bankerna måste återbetala belopp som otillbörligt debiterats före den 9 maj 2013 eller endast de belopp som otillbörligt debiterats efter detta datum.

Det är väldigt viktigt att alla som drabbats av golvklausuler i ett hypotekslån gör en rättslig fordran för att återkräva det belopp som banken otillbörligt har utlagt och för att förhindra att banken fortsätter att debitera dem mer pengar än den överenskomna räntan för återstående hypotekslån. Procenten i dessa förfaranden är ganska hög och bankerna skulle beordras att täcka rättegångskostnader som orsakats av förfarandet.

För närvarande försöker många banker att hindra kunder från att inleda rättsliga förfaranden genom att erbjuda falska lösningar som att komma överens om en fast räntesats för inteckningar. Underteckna eller godkänn inte något utan att prata med en specialiserad advokat, eftersom de flesta av dessa lösningar endast försöker hålla banken från att betala dig allt den är skyldig dig och få dig att göra avsteg från din rätt att lämna ställa rättsliga krav.

Tack vare vår överenskommelse med advokatbyrån Gallego & Rivas, som är specialiserat på bank-rätt, kan vi studera ditt ärende utan kostnad, genomföra en första bedömning av din dokumentation och ge dig en uppskattning av det totala beloppet du kan göra anspråk på liksom de pengar du skulle spara i framtiden genom att eliminera golvklausulen från din inteckning. Det här är allt utan åtagande att anställa vår juridiska tjänst.

Om du är intresserad av en gratis konsultation kan du kontakta oss på info@cdsolicitors.com, ge oss dina kontaktuppgifter och skicka oss en kopia av ditt hypotekslån samt den senaste fakturan för ditt lån. Vi hjälper dig gärna och förtydligar din juridiska status.

GRATIS CHECK BODEMCLAUSULE HYPOTHEKEN SPANJE

NÄRMRE EN DEFINITIV LÖSNING FÖR DE PÅVERKADE

Skrivet av Ariane van Wijk den 18 maj, 2016. Postad i Okategoriserad.

lawyer english speaking in andalusia — Köpa hus Andalusien, bolån

Det första jag vill göra är att informera dig om att C & D Solicitors har tecknat ett samarbetsavtal med Sevillianska advokatbyrån Gallego & Rivas, som specialiserat sig på finans- och bank-rätt.

I grund av detta avtal har Gallego & Rivas erbjudit sig att gå igenom dokumentationen från husägare som kan ha påverkas av en ”golvklausul” (cláusula suelo) i sina inteckningar. I slutet av den här artikeln kommer vi att förklara hur de berörda kan få tillgång till den här tjänsten.

Först och främst: Vad är en ”golvklausul”? Ett hypotekslån sägs ha en ”golvklausul” när ett bostadsslån med rörlig ränta har med en klausul att räntan inte kan vara lägre än ett visst tröskelvärde.

Med andra ord kan inte bostadslånet dra nytta av en låg ränta och av de successiva droppen som kan inträffa, eftersom minsta räntesatsen är ”skyddad” och en räntesats som ligger under den som fastställts i ”golvklausulen” kan inte tillämpas. Euribor-räntan har under flera år varit mycket låg och dessa klausuler har inneburit stora förluster för många kunder.

Under de senaste åren har det skett många rättsliga förfaranden i Spanien som väckts av personer som drabbas av ”golvklausuler” i sina lån. Faktum är att vi för nästan fem år sedan publicerade vår första artikel om den här frågan, vilket motsvarar de första domarna. Värt att komma ihåg är att inteckningar med ”golvklausuler” var vanliga fram till 2009 eller 2010.

De flesta domar har fallit mot bankerna. På samma sätt uttalade Högsta domstolen sig i maj 2010 och förklarade dessa klausuler ogiltiga.

Hittills är de rättsliga argumenten tydliga så att personer med en ”golvklausul” i sina inteckningar har en mycket god chans att få en positiv dom. En sådan dom skulle beordra banken att eliminera ”golvklausulen” och att återbetala de pengar som kunderna har betalat för mycket och även de rättsliga kostnaderna.

I sin dom från maj 2013 bestämde Högsta domstolen att bankerna ska återbetala de pengar som otillbörligt debiterats kunderna från och med den 9 maj 2013 och inte sedan klausulen började tillämpas på kunden. Det vill säga att det som var felaktigt debiterat före det datumet var inte berättigat till återbetalning.

Högsta domstolen hänvisade till den ekonomiska oro som kunde uppstå om bankerna skulle återbetala det totala beloppet som otillbörligt debiterats kunder före den 9 maj 2013. Bankerna skulle tvingas återbetala flera miljarder euro till sina kunder

På grund av den kontroversiella karaktären av denna lagliga motivering väckte en handelsdomstol i Granada en prejudicerande fråga till Europeiska Unionens domstol, så att den skulle uttala sig om huruvida bankerna skulle återbetala de belopp som togs av sina kunder från ögonblicket att golvklausulen tillämpades istället för från och med den 9 maj 2013.

Den 26 april höll Europadomstolen den offentliga utfrågningen i det här förfarandet och den 12 juli presenterade generalsekreteraren för Europeiska unionen sina slutsatser. Vid årets slut kommer vi att veta om spanska banker kommer att behöva återbetala allt felaktigt debiterat eller bara beloppet som är överbelastat efter den 9 maj 2013.

Det verkar som om det finns goda chanser att Europadomstolen anser att allting som otillbörligt debiteras varje kund med en golvklausul måste återbetalas. Beslutet är viktigt eftersom det enligt på vissa källor handlar om runt 7 tusen miljoner euro.

På dessa 7 tusen miljoner euro läggs de 5 miljarder euro som bankerna uppskattas vara skyldiga att återbetala till kunder (från maj 2013) till. Kostnad för allting som är felaktigt debiterat från 2013 till idag.

Oavsett det datum som fastställs av Europadomstolen är golvklausuler missbrukande och de drabbade har rätt att lämna in ett klagomål för att få tillbaka sina pengar. Därför har vi tecknat avtal med advokatbyrån Gallego & Rivas, som har erbjudit sig att studera dokumentationen av husägare som kan påverkas av en golvklausuloch ge dem en kort rapport om deras situation.

Studien av dokumentationen är kostnadsfri och juridisk rådgivning skulle också ges för att återfå de förlorade pengarna och kostnaderna för förfarandet. Kunderna kan då bestämma om de vill inleda rättsliga förfaranden.

Senare kan vi, beroende på antalet personer som är intresserade av att väcka åtal mot bankent, träffas en dag på vårt kontor i Torrox-Costa (Malaga) så att de som drabbats av en golvklausul i sina hypotekslån kan få förstklassiga kontakt med Gallego & Rivas.

Den drabbade personen kommer att få en specialistadvokat att studera hens fall utan kostnad och advokaten kommer ge honom/henne råd om de eventuella åtgärder hen kan vidta för att återfå pengarna samt kostnaderna för förfarandet.

Om du är intresserad av att få detta gratis samråd, kontakta oss på info@cdsolicitors.com och ge oss kontaktinformation, kopia på dina lånehandlingar. Vi hjälper dig gärna!

VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar

DOM: BANKER ANSVARIGA FÖR BANKGARANTI FÖR UTVECKLARE

Skrivet av Ariane van Wijk den 16 februari, 2016. Postad i bank, banklån, bostad, fastighet, köpa, Lagligt skydd, Okategoriserad.

Bank responsible for guarantee developer — Banken ansvarig förskottsbetalning

I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.

Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.

Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.

Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolen gjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.

Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.

I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.

Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.

Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen ”ficka”, de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.

Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.

I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.

Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.

I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.

Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)

SPANISH INCOME TAX RETURN FOR NON TAX RESIDENTS FILING BEFORE THE 31st OF DECEMBER

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATTA INNAN 31: A DECEMBER

Skrivet av Ariane van Wijk den 22 november, 2015. Postad i egendom, fastighet, Okategoriserad, regler, skatt, skattesystem, spanien.

Om du är icke bosatt i Spanien men äger en fastighet här är du skattepliktig för spansk inkomstskatt (spansk IRNR). Denna fråga har behandlades i tidigare artiklar på vår webbplats, i november 2010 och oktober 2013:

När en egendom ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare så de ska lämna in en varsin enskild skattsedel enligt den ägarandel de har av fastigheten.

Beroende på användningen av fastigheten kan den inkomst som är föremål för skattebetalning särskiljas mellan:

1.- INKOMSTER FRÅN UTHYRD FASTIGHET: När fastigheten är uthyrd kommer den inkomst som ska deklareras att vara hela beloppet, exklusive spansk moms.

2.- SKATTEGRUNDANDE INKOMSTER AV FASTIGHET INOM STADSPLANERING FÖR PERSONLIG ANVÄNDNING: Eftersom det här är det vanligaste fallet, kommer det att analyseras djupare nedan:

Den inkomst som ska deklareras är det belopp som följer av tillämpningen av följande procentsatser till egendomens ”kadastral” värde:

*Vanligen 2 per 100.

*I händelse av att egendomen med ett reviderat eller modifierat kadastral värde, 1,1 per 100 från 1 januari 1994.

När dessa procentsatser tillämpas ska det slutliga betalningsbeloppet beräknas för var och en av ägarna i enlighet med hur länge de har varit ägare av fastigheten under året.

Blankett 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.), inklusive stegen på engelska för att fylla i. Det är dock värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor hanterar för närvarande IRNR säsongen 2012. Fristen för att lämna in denna skattsedel löper ut den 31 december i år. Även om du vill göra en stående direktbetalning från ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december. Således, om du har haft en fastighet under 2012 bör du kontakta din revisor för att betala denna skatt så snart som möjligt.

Om du behöver våra råd och hjälp kontakta oss gärna!

Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)

Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)