Auteur: Ariane van Wijk

Denk je aan een woning kopen in Andalusie? Lees dan dit artikel met juridische en praktische informatie voor je aankoop.

De meeste woningaankopen door buitenlanders in Andalusië zijn geconcentreerd in de provincies Malaga, Almería, Cádiz en Granada, in die volgorde. De aantrekkingskracht van Andalusië voor buitenlandse kopers ligt in het klimaat van de regio, met strand- en bergtoerisme, de grote verscheidenheid aan cultureel en culinair aanbod en goede infrastructuur.

De stad Malaga en haar omgeving behoren bijvoorbeeld tot de best verbonden steden van Spanje. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, als tweedehands woning of nieuwbouw, met of zonder hypotheek, om uw residentie in Spanje te vestigen of gewoon als investering, zullen wij proberen u de belangrijkste informatie te geven waarmee u rekening moet houden voordat u een beslissing neemt.

Wat zijn de kosten van het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De kosten voor het kopen van een woning in Andalusië bedragen ongeveer 11% van de aankoopprijs voor tweedehands woningen en ongeveer 14% voor nieuwbouw of off-plan woningen. Het belangrijkste verschil tussen de twee ligt in het feit dat tweedehands woningen onderworpen zijn aan een ITP-overdrachtsbelasting van 7%, terwijl nieuwbouw 10% btw plus 1,2% voor de belasting op gedocumenteerde juridische akten verschuldigd is. Naast de belastingen die voortvloeien uit de verkoop, moet men rekening houden met de kosten van de notaris en het Register, evenals met de kosten van een advocaat voor het juridisch onderzoek, die ongeveer 1% van de aankoopprijs bedragen. Juridisch advies mag NOOIT ontbreken in een overdrachtsproces in Spanje.

Kan ik een hypotheek krijgen voor de aankoop van een woning?

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen bij een Spaanse bank voor de aankoop van een woning in Spanje, zelfs als u geen ingezetene bent. Om deze hypotheek te krijgen, is het essentieel dat uw hypotheekbedrag niet hoger kan zijn dan 30% tot 35% van uw netto-inkomen en dat u vaste inkomsten kunt aantonen die afkomstig zijn uit inkomen, hetzij als werknemer, hetzij als zelfstandige, of gelijksoortig.

Sommige banken kunnen tot maximaal 70% van de aankoopprijs bieden, maar dit percentage is per bank verschillend. U moet kunnen aantonen dat u over eigen geld beschikt dat voldoende is om de rest van de prijs en de overdrachtskosten te betalen. Een hypothecaire taxatie is essentieel omdat, als deze lager is dan de aankoopprijs, het percentage wordt toegepast op de waarde van de hypotheektaxatie en niet op de aankoopprijs.

Welke documenten heb ik nodig bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

• Om een woning in Andalusië te kopen, heeft u een fiscaal Idenificatie Nummer voor Buitenlanders (NIE) nodig, dat u kunt aanvragen bij een nationaal politiebureau. U gebruikt dit nummer om uzelf in Spanje te identificeren voor belastingdoeleinden of voor elk ander aangelegenheid waarbij persoonlijke identificatie van toepassing is.
• Het makelaarskantoor dat de verkoop verwerkt, de ontwikkelaar, de bank of het advocatenkantoor dat u adviseert, zal u vragen een KYC (Know Your Clients) in te vullen, in overeenstemming met de Europese witwasregelgeving. Ze zullen u ook vragen om de herkomst van het geld dat u zult gebruiken om de aankoop te voltooien te bewijzen aan de hand van uw belastingdocumenten, etc. U heeft uw originele paspoort nodig om te worden geïdentificeerd als eigendom als u een onderhandse koopovereenkomst ondertekent of als u de openbare koopakte voor de notaris ondertekent, naast het NIE-nummer.

Waar in Andalusië moet ik kopen?

Dit is een kwestie van persoonlijke voorkeur, het klimaat dat je zoekt en de verbinden die je hebt om vanuit je land van herkomst te reizen. Met andere woorden, dit is de tijd die u nodig heeft om van uw woonplaats naar de stad of het gebied in Andalusië te reizen waar u een woning wilt kopen. Andalusië heeft grote luchthavens: Malaga en Sevilla; evenals twee secundaire luchthavens: Granada en Almería. Met de trein rijdt de AVE-hogesnelheidslijn door de hoofdsteden van Andalusië: Granada, Córdoba, Malaga en Sevilla. Het wegennet is over het algemeen in goede staat en een groot deel van de autonome gemeenschap Andalusië is verbonden via het netwerk van openbare wegen.

Het kustgebied van Andalusië zijn de gebieden met de hoogste bevolkingsdichtheid, omdat er veel mensen zijn die ervoor kiezen om in de buurt van de zee te wonen om te werken of met pensioen te gaan. Het weer speelt ook een belangrijke rol bij uw beslissing. Het westelijke deel van Andalusië is vochtiger dan het oosten, met een groot contrast tussen Huelva en Almería, die aan beide uiteinden liggen, om maar een voorbeeld te geven.

Wat als ik een woning koop in Malaga?

Malaga en de Costa del Sol zijn de gebieden waar de meeste buitenlanders investeren en onroerendgoed kopen. Van Nerja tot Estepona, inclusief steden als Torrox, Rincón de la Victoria, Malaga zelf, Torremolinos, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Marbella of Estepona is het gebied met de hoogste bevolkingsdichtheid en de grootste investeringen in onroerend goed in Andalusië.

Het binnenland van Malaga is ook van groot belang, met gemeenten in de Axarquía zoals Vélez Málaga, Cómpeta, Frigiliana, Viñuela, Alcaucín en Sayalonga die een sterke vraag naar onroerend goed vertonen onder buitenlanders, zowel in stedelijke als landelijke gebieden.

Het westelijke deel van Málaga, Alhaurín de la Torre of Alhaurín el Grande, samen met de Guadalhorce-vallei of Coín, zijn ook zeer begeerde gebieden op de onroerendgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Natuurlijke attracties zoals het Nationaal Park Sierra de las Nieves en de Caminito del Rey hebben ook geleid tot de aanwezigheid van kopers en interesse in het gebied.

En als ik een woning in Granada koop?

Kustgebieden in Granada, zoals La Herradura of Almuñécar, ook wel de Costa Tropical genoemd, zijn al vele jaren ondekt op de vastgoedmarkt voor niet-ingezetenen. Evenzo zijn de stad Granada, een eersteklas stad voor toerisme en monumenten, samen met de Lecrín-vallei en la Alpujarra, ook een investeringsfocus voor kopers van onroerend goed.

Wat als ik een woning koop in Cádiz?

Van Sotogrande tot Conil de la Frontera, inclusief de stad Cádiz en alle witte dorpen, zijn ook gewilde bestemmingen op de vastgoedmarkt.

We kunnen het Sotogrande-gebied, dat behoort tot de gemeente San Roque, met zijn kleine jachthaven, benadrukken als een gebied dat van groot belang is voor toeristen en kopers van onroerend goed. Omdat het dicht bij de Costa del Sol ligt en op 100 kilometer van de luchthaven van Malaga, is dit een zeer aantrekkelijk gebied met minder toeristische verzadiging dan de Costa del Sol.

Wat zijn de kosten voor het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De prijzen in Andalusië kunnen sterk variëren, afhankelijk van het gebied waarin u wilt kopen. In de hoogste prijsverhouding hebben we Malaga en de Costa del Sol, gevolgd door steden als Sevilla, Cádiz of Granada. Over het algemeen is de kust duurder dan verder landinwaarts te gaan.

Als het gaat om belastingen, profiteert Andalusië van lage belastingen in de aan- en verkoop van tweedehands woningen in vergelijking met andere autonome gemeenschappen zoals Valencia, Catalonië of de Balearen. Deze lagere belastingniveaus vertalen zich ook in de erf- en schenkingsrechten.

Moet ik een tweedehands huis kopen of iets nieuws gebouwd?

Als u een nieuw gebouwd huis of off-plan koopt, moet u meestal 2 of 3 jaar wachten voordat de bouw is voltooid en u het huis kunt gebruiken. Als je geen probleem hebt met wachten en je doel is om een nieuw huis te kopen, met modernere gemeenschappelijke faciliteiten, dan zou dit een goede optie zijn.

Maar als u niet bereid bent lang te wachten en op korte termijn van de woning wilt genieten, moet u op zoek gaan naar een gebruikte woning, rekening houdend met de tijd die u nodig heeft om de nodige renovaties uit te voeren.

Momenteel is het zo dat er meer vraag dan aanbod is op de nieuwbouwmarkt, waardoor er in veel ontwikkelingen wachtlijsten zijn met potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het verwerven van een nieuwe woning.

Kan ik permanent in Andalusië wonen?

Als je een EU-paspoort hebt, kun je in Andalusië wonen zonder dat je een visum hoeft aan te vragen. Je moet er rekening mee houden dat als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Andalusië woont, u inkomstenbelasting moet betalen in Spanje, zoals bepaald in de belastingregelgeving, aangezien u als fiscaal inwoner van Spanje wordt beschouwd.

Kan ik de woning verhuren?

Het kopen van een woning om te verhuren als investering in Andalusië is een van de belangrijkste redenen achter het huidige interesseniveau op de vastgoedmarkt. Málaga en de hele Middellandse Zeekust, evenals de belangrijkste toeristische steden, hebben een groot koopvolume dat bedoeld is voor verhuur, met name vakantieverhuur.

Op belastingniveau moet een EU-burger die geen fiscaal inwoner van Spanje is en een woning verhuurt, 19% van de IRNR-winstbelasting betalen die uit deze verhuur wordt verkregen. Momenteel kunnen alle inkomsten uit huur in het kalenderjaar tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar worden aangegeven in één belastingformulier, voor elke eigenaar van het onroerend goed.

Als u fiscaal resident bent in Spanje en u verhuurt uw woning op lange termijn, d.w.z. als de woning de gebruikelijke verblijfplaats van de huurder wordt, kunt u een IRPF-belastingvrijstelling aanvragen op de winst die u uit de huur haalt, variërend van 50% tot 70% van de totale behaalde winst.

Kan ik problemen krijgen met vakantieverhuur?

Zoals in meer detail besproken in onze post van juli, wordt in sommige gemeenten in Andalusië en in andere steden in Spanje de vakantieverhuur beperkt of verboden. Vanaf 22 februari 2024 heeft de gemeenteraad van Malaga deze activiteit drastisch beperkt, net als andere plaatsen aan de Costa del Sol, zoals Fuengirola en andere die aan die lijst zullen worden toegevoegd. Met deze beperkingen en verboden moet rekening worden gehouden tijdens het aankoopproces, aangezien het voor beleggerskopers van groot belang is om informatie en rechtszekerheid te hebben over de mogelijkheid om vakantieverhuur aan te gaan in het onroerend goed of de eigendommen die ze willen kopen.

Het is duidelijk dat er een trend is om deze operaties te beperken in de meest verzadigde toeristische gebieden. Aangezien het aan elke gemeenteraad is om hierover te beslissen met betrekking tot de woningen die zich binnen de gemeentegrenzen bevinden, zal het nodig zijn om te kijken naar de gemeentelijke verordeningen die door de gemeenteraad zijn uitgevaardigd waarin het onroerend goed waarin u wilt investeren, zich bevindt. Dit is de enige manier om te bevestigen of die woning voldoet aan de vereisten om deel te nemen aan vakantieverhuur, dus vraag je advocaat.

Er moet ook worden opgemerkt dat verenigingen van eigenaren deze activiteiten kunnen verbieden. Daarom is het ook noodzakelijk om naar hun statuten te kijken om te garanderen dat deze activiteit op het moment van de verkoop van het onroerend goed niet is verboden door de vereniging van eigenaren (VVE).

Moet ik kopen als bedrijf of als privépersoon?

Vanuit fiscaal oogpunt heeft het geen zin om een bedrijf op te richten als een alleenstaande of een echtpaar van plan is een woning in Spanje te kopen, te verhuren of in de toekomst te verkopen. Het gaat hierbij niet alleen om de belastingbesparing ten opzichte van het kopen en verkopen van het onroerend goed als privepersoon, maar ook om het feit dat er meer belastingen worden betaald, bovenop de jaarlijkse kosten van het bedrijf zelf.

• Als u een woning koopt via een niet-ingezeten bedrijf en besluit deze te verhuren, moet u in Spanje 19% inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) betalen over de huurinkomsten, net alsof het eigendom is van een privépersoon.
• Als u een woning koopt via een Spaans bedrijf en besluit het te verhuren, moet u 23% vennootschapsbelasting (IS) betalen over de winst die het bedrijf in het kalenderjaar behaalt. Zodra het Spaanse bedrijf de overeenkomstige belastingen heeft betaald en een nettowinst heeft, kunt u, als u deze winst aan de aandeelhouders wilt uitkeren, dit alleen doen door middel van dividenden. Deze worden  ook belast tegen 19% tot 24%, afhankelijk van het bedrag.

Belastingen bij het kopen van onroerend goed in Andalusië via een bedrijf

Als u de aankoop voltooit via een bedrijf dat niet in Spanje woont, begrijpen we ook dat er in het land van vestiging belasting verschuldigd is over dergelijke dividenden, tenzij deze dividenden zijn vrijgesteld van belasting in eigen land. Naast deze dubbele belastingheffing brengt het hebben van een vennootschap jaarlijkse vaste kosten met zich mee op het gebied van fiscaliteit en boekhouding die ongeveer 2.000-2.500 euro per jaar kunnen bedragen.

U moet er ook rekening mee houden dat, als de aandeelhouder het onroerend goed privé gebruikt, de vennootschap dit gebruik als inkomen zal moeten opgeven tegen de markthuurprijs. Met andere woorden, de Belastingdienst zou interpreteren dat de aandeelhouder de huur zal moeten betalen en dat het bedrijf er dus belasting over zal moeten betalen.

Het zou interessant zijn om een vennootschap op te richten als het de bedoeling was om verschillende vastgoedinvesteringen aan te gaan, waarbij de vennootschap inderdaad daadwerkelijk activiteiten zal verrichten. Ook als er meerdere investeringspartners zijn, kan een onderneming logischerwijs het geschikte juridische vehikel zijn om de commerciële relatie tussen hen te regelen.

Is het belangrijk om een advocaat in te huren bij het kopen van onroerend goed in Andalusië?

De aankoop van een onroerend goed vereist gespecialiseerd juridisch advies, waardoor u uw investering kunt garanderen en het risico op problemen of juridische problemen met dergelijk onroerend goed kunt verminderen.

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan Nederlandse en Belgische cliënten. Dit of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, of om investeringsmaatschappijen en beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Aankoopbegeleiding in uw eigen taal

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

REFLECTIE VAN DE HUIDIGE SITUATIE VAKANTIEWONINGEN IN MALAGA NA NIEUW ANDALUSISCH DECREET VAN 22-2-2024

In de afgelopen jaren is er een aanzienlijke toename van het aantal toeristen in veel mediterrane steden zoals Madrid, Malaga, Sevilla, Valencia, Alicante of Barcelona. Deze toename van het toerisme heeft zich gemanifesteerd in recordcijfers bij de aankoop van vakantiewoningen voor verhuur. Laten we kijken naar de huidige regelgeving voor stedelijke vakantiewoningen in Andalusië en de beslissingen die sommige gemeenteraden nemen met als doel deze activiteiten voor stedelijke eigendommen te reguleren en te beperken. Dit om uiteindelijk zowel de levensomstandigheden van de inwoners als het kwaliteitsniveau van het toerisme te beschermen.

Houd er rekening mee dat landelijke eigendommen of eigendommen die zich bevinden op niet-bebouwbare grond die buiten het toepassingsgebied vallen, inclusief boerderijen, landelijke B&B-hotels of landhuizen, onder andere regels vallen.

Heb je plannen om een huis te kopen in Andalusie om aan touristen te verhuren? Binnen ons juridisch onderzoek zal C&D Solicitors je informeren over mogelijke restricties voor het specifieke onroerendgoed.

Waarom zijn investeringen in toerisme zo belangrijk in Spanje?

In Spanje vertegenwoordigde het toerisme in 2023 12,8% van het BNP, het hoogste cijfer ooit gemeten. In veel steden in Spanje is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten en welvaart op lokaal niveau, met veel lokale winkels, bedrijven en professionals die afhankelijk zijn van toerisme als hun belangrijkste bron van inkomsten. Deze groei van het toerisme heeft ertoe geleid dat de investeringen in de aankoop van onroerend goed die als vakantieverhuur worden gebruikt, de afgelopen jaren zijn toegenomen, of het nu gaat om particulieren, bedrijven of investeringsfondsen.

Buitenlandse investeringen in de aankoop van onroerend goed zijn de sleutel geweest tot deze toename van overdrachtsoperaties, met recordcijfers en prijzen in steden als Malaga, Marbella, Fuengirola, Benalmadena, Torremolinos, Nerja, Granada en Cádiz. Deze investering in onroerend goed heeft ertoe geleid dat sommige regionale overheden en gemeenteraden recordniveaus aan belastinginkomsten hebben gezien uit deze overdrachtstransacties van onroerend goed.

Wat zijn de negatieve effecten van de groei van het toerisme en de markt voor vakantiewoningen?

Het grote aantal aankopen van onroerend goed in sommige toeristische steden in Andalusië, waar kopers van plan zijn ze te gebruiken als RTA-vakantiewoningen, heeft geleid tot een daling van het aanbod en een stijging van de prijzen van traditionele verhuur in deze steden. Veel inwoners en mensen met een gemiddeld salaris hebben grote moeite om betaalbare woningen te vinden in sommige van deze toeristische steden.Dit maakt het ingewikkeld om sommige banen, zoals artsen, leraren, horecamedewerkers, enz. in deze steden te wonen, omdat de betaalde salarissen niet genoeg zijn om een hoge huur of hypotheek te betalen.

Evenzo is er een beweging gegroeid in bepaalde delen van de lokale bevolking, die kritisch staan tegenover de situatie als gevolg van de overbevolking van toeristen, het verlies van identiteit en het verlies van comfort voor degenen die in deze gebieden wonen. De snelle toename van toeristisch georiënteerde bedrijven in deze buurten is ten koste gegaan van de lokale en traditionele handel, die zich vroeger op de bewoners richtte en nu aan het verdwijnen is. Dit scenario leidt ertoe dat de verschillende getroffen administraties maatregelen nemen om vakantiewoningen in Spanje te controleren en te beperken.

Is vakantieverhuur rendabel in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In 2016 keurde Andalusië decreet 28/2016 van 2 februari goed inzake vakantieverhuur. Per 2024 is decreet 31/2024 van 29 januari uitgevaardigd, waarbij verschillende bepalingen van het decreet van 2016 worden gewijzigd. In de verklaring van het nieuwe decreet van 2024 wordt uitgelegd dat het aan de gemeenteraden is om verschillende vormen van gebruik op te zetten, waaronder toeristisch gebruik, binnen de verschillende soorten grond, of het nu gaat om woningen, commerciële of andere.

In 2016 werden vakantieverhuur gedefinieerd als verhuur in woningen op woongrond waarvoor een certificaat van eerste bewoning (LPO) vereist is. Het nieuwe decreet van 2024 definieert echter vakantieverhuur als geschikt voor onmiddellijk gebruik en die voldoet aan de gemeentelijke bestemmingsplannen. Met andere woorden, het concept van woongrond en het daadwerkelijk hebben van een certificaat van eerste bewoning wordt geëlimineerd in de REGIONALE wetgeving.

Dit decreet biedt de gemeentebesturen ook de mogelijkheid om, vanuit redenen van algemeen belang, grenzen te stellen aan het aantal vakantiewoningen per gebouw, gebied, sector of periode. De paar maanden die zijn verstreken sinds de inwerkingtreding van het nieuwe decreet, samen met de besluiten en wetswijzigingen die sommige gemeenteraden hebben aangebracht, hebben ons in staat gesteld de gevolgen van deze wijziging van de regelgeving in Andalusië beter te begrijpen.

Wat was de belangrijkste wijziging in de regelgeving in Andalusië voor vakantiewoningen in 2024?

De belangrijkste verandering in de Andalusische regelgeving in 2024 komt voort uit de eliminatie van de term “woongrond” die in het decreet van 2016 is vastgesteld. Dat wil zeggen de eliminatie van de definitie van vakantieverhuur als verhuur in woningen op woongrond.

De wijziging in de wetgeving betekent dat elke gemeente since 22-2-2024 nu verantwoordelijk is voor het organiseren van vakantiewoningen op verschillende kwalificaties van gronden (zoals residentiële, commerciële of andere) binnen het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU). Voorheen hadden de Gemeentes hier geen invloed op.

Bestaande RTA Rental-licenties van vóór 22-2-2024

Het is belangrijk op te merken dat alle eigendommen die vóór 22 februari 2024 in de RTA zijn geregistreerd, vallen onder het decreet van 2016, waarbij vakantieverhuur wordt beschouwd als residentieel gebruik en waarbij voor het onroerend goed daarom een LPO vereist is. Woningen die al in de RTA zijn geregistreerd, kunnen hun vakantieverhuuractiviteit voortzetten onder de oude regelgeving.

Wat is het belangrijkste gevolg dat deze verandering in 2024 heeft gehad voor de vakantieverhuurmarkt in Andalusië?

Het feit dat een gemeente via haar lokale stedenbouwkundige plan PGOU vakantiewoningen of toeristische verhuur beschouwt als verhuur al dan niet gelegen in woongrond, heeft in de praktijk zeer grote gevolgen.

Als het lokale PGOU-plan van de gemeente vakantieverhuur definieert als een commerciële horecadienst (d.w.z. die in eigendommen die op commerciële grond zijn gelegen en niet die op residentiële grond), betekent dit dat vakantiewoningen gelijk worden gesteld aan hotels, hostels, herbergen, toeristische appartementen, enz.

PGOU’s stellen bij dit commerciële gebruik van land meer beperkingen en eisen aan het exploiteren van vakantieverhuur. Als de PGOU vakantieverhuur aanstelt als verhuur op woongrond, heeft zij alleen een vergunning voor eerste bewoning nodig om dergelijke activiteiten uit te oefenen.

BIJVOORBEELD: Op 9 februari 2024 heeft Sevilla zijn PGOU gewijzigd op basis van het nieuwe decreet van de regionale regering en de classificatie van vakantiewoningen gewijzigd in een commerciële horecadienst en niet in een dienst voor residentieel gebruik. De PGOU in Sevilla introduceerde een reeks specifieke vereisten voor onroerend goed dat in die stad als vakantieverhuur werd gebruikt.

Wat is de procedure om een woning te registreren in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Zoals we eerder hebben uitgelegd, moet een woning die in Andalusië wordt verhuurd, worden geregistreerd in de RTA (Registro de Turismo de Andalucia).

• VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING: Deze registratie gebeurt automatisch en vindt plaats door middel van het online indienen van een verklaring. Met andere woorden, de aanvrager (zoals een verhuurbedrijf) of eigenaar dient het registratieformulier online in en verklaart, onder zijn of haar verantwoordelijkheid, dat de woning voldoet aan de eisen die zijn gesteld door de Andalusische regelgeving om als vakantieverhuur te worden gebruikt. Op dat moment wordt een melding ontvangen, die gelijk is aan het inschrijvingsdocument, met het bijbehorende vakantieverhuurnummer (VUT).
• REGELS BEPAALD DOOR GEMEENTE (PGOU): De eisen waaraan een woning moet voldoen om te worden gebruikt voor vakantieverhuur in Andalusië zijn de eisen die zijn vastgesteld in de lokale PGOU van de gemeente voor vakantieverhuur. Dit naast de structurele en uitrustingsvereisten van de woning, die het decreet in zijn bijlagen vaststelt.
• GEMEENTECONTROLE: Wanneer de regionale overheid een verklaring ontvangt om een woning in het RTA-register te registreren, stuurt zij een kennisgeving naar de gemeente waar deze zich bevindt, zodat deze kan beslissen of de woning voldoet aan de noodzakelijke vereisten die zijn vastgelegd in de gemeentelijke regelgeving voor vakantieverhuur.

Hoe worden de nieuwe gemeentelijke voorschriften toegepast op het registratieproces van een woning in het Andalusische toeristenregister (RTA)?

Aangezien de gemeenteraad een kennisgeving ontvangt van de regionale regering van Andalusië voor elke registratie in de RTA, begrijpen we dat de gemeenteraad op een gegeven moment de registratie van dat onroerend goed in de RTA zal herzien om te controleren of het voldoet aan de gemeentelijke voorschriften.

• RESIDENTIËLE GROND: Als de PGOU van de gemeente of de specifieke verordening die dit regelt vakantieverhuur beschouwt als verhuur op woongrond, heeft het onroerend goed een LPO nodig om als vakantiewoning te functioneren.
• COMMERCIËLE GROND: Integendeel, als de PGOU vakantieverhuur beschouwt als die eigendommen die zijn gelegen op commerciële grond of grond met individueel gebruik, zal zij verdere eisen stellen aan de exploitatie van vakantieverhuur.

Als ze worden beschouwd als zich op commerciële grond of grond met individueel gebruik, kunnen ze vereisen dat de eigendommen onafhankelijk van de rest van het gebouw toegankelijk zijn. Dit geldt ook voor onafhankelijke nutsvoorzieningen en aansluitingen, die zich op de begane grond of op de eerste verdieping bevinden, enz. Dit zal afhangen van de PGOU in elke gemeente.

Wat als een woning niet voldoet aan de criteria van het stadhuis?

Wij begrijpen dat in het proces voor de gemeente om RTA-registraties te herzien, als de gemeenteraad van mening is dat het onroerend goed niet aan de vereisten voldoet, de eigenaar of de exploitant zal worden geïnformeerd, zodat deze laatste binnen een bepaalde termijn kan aantonen dat aan de vereisten voldoet, als het mogelijk is om de tekortkomingen te verhelpen. Als het niet mogelijk is om aan de regelgeving te voldoen, zal de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken de RTA-licentie te annuleren.

Wat is de huidige situatie van vakantieverhuur in Malaga?

Volgens gegevens die in juli door de krant La Opinión de Málaga zijn gepubliceerd, heeft Malaga zelf meer dan 12.000 woningen die worden gebruikt als vakantieverhuur. Het stadscentrum van Malaga heeft ongeveer 4.800 vakantiewoningen en een telling van 4.260 mensen. Dit betekent dat er meer vakantiewoningen zijn dan mensen die in de centrale wijk van de stad wonen.

Op zaterdag 29 juni gingen 15.000 mensen de straat op in Malaga om te protesteren tegen de overbevolking van toeristen en om een limiet op vakantieverhuur te eisen. Op 7 juni heeft de gemeenteraad van Málaga Instructie 1/2024 uitgevaardigd over vakantieverhuur. In deze instructie stelde deze vast dat, sinds de inwerkingtreding van het decreet  in overeenstemming met haar PGOU vakantieverhuur wordt beschouwd als commercieel en horecagebruik en niet als residentieel gebruik.

Dit betekent dat elke eigenaar van een onroerend goed die de woning wil verhuren op de vakantieverhuurmarkt in de stad Malaga vanaf 22 februari 2024 aan volgende twee nieuwe eisen moet voldoen.

1. Het onroerend goed moet beschikken over adequate toegangs- en evacuatiemiddelen, onafhankelijk van de rest van het gebouw.
2. Nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, telefoon, enz.) dienen volledig onafhankelijk te zijn van die van de rest van het gebouw.

Wat is de situatie van vakantiewoningen in de stad Malaga die na 22 februari 2024 in de RTA is geregistreerd?

De gemeenteraad van Malaga heeft verklaard dat eigendommen die vanaf 22 februari 2024 zijn geregistreerd, moeten voldoen aan de nieuwe vereisten voor commerciële grond en accommodatie.

Op een gegeven moment wordt de gemeenteraad verondersteld deze registraties te herzien en de eigenaar of exploitant op de hoogte te stellen van de start van een herzieningsprocedure van de registratie, met als doel na te gaan of de woning voldoet aan de nieuwe eisen. Als dit niet het geval is, moet de gemeenteraad de regionale regering van Andalusië verzoeken het onroerend goed automatisch uit de RTA te verwijderen. Op het moment van publicatie van dit artikel hebben we nog niet gehoord dat de gemeenteraad een beoordelingsprocedure is gestart.

Toekomstige verordeningen in de stad Málaga om vakantiewoningen te reguleren

De instructie die we hierboven hebben genoemd, uitgevaardigd door de gemeenteraad van Malaga op 7 juni, is VAN TIJDELIJKE AARD, aangezien de gemeenteraad werkt aan een nieuwe gemeentelijke verordening. Deze nieuwe verordening zal specifiek vakantieverhuur reguleren en waarschijnlijk ook nieuwe limieten of verboden invoeren voor nieuwe vakantieverhuur in verzadigde gebieden, zoals het historische stadscentrum.

Reden voor angst of paniek bij aankoop van onroerend goed?

Sommige nieuwsartikelen in landen als Nederland of Groot-Brittannië verwijzen naar beperkingen of verboden op vakantieverhuur in sommige toeristische steden in Spanje en naar mijn mening zijn deze beweringen enigszins sensationeel. Naar mijn mening mag het feit dat in bepaalde steden vakantieverhuur beperkt of direct verboden is in gebieden die erg verzadigd zijn door toerisme, niet leiden tot alarm en paniek onder de klanten van beleggers. Met of zonder vakantieverhuur, investeren in onroerend goed in Spanje is en blijft winstgevend.

Vakantieverhuur zal in veel steden en buurten mogelijk blijven, misschien met meer eisen en limieten, maar vakantieverhuur zal nooit volledig worden verboden of beperkt. Dit debat moet met logica worden benaderd. Als er in het centrum van Málaga bijvoorbeeld meer vakantieverhuur is dan geregistreerde inwoners, is het duidelijk dat het gebied strengere regels vereist voor nieuwe vakantieverhuur.

De meesten van ons die in Malaga wonen, evenals buitenlandse klanten die op bezoek komen, zijn van mening dat het stadscentrum overvol is met toerisme, met straten die bijna elke dag van het jaar vol mensen zijn. Het is zonde dat de lokale identiteit en traditionele bedrijven verloren gaan en dat het centrum uitsluitend wordt gebruikt als toeristische accommodatie voor bezoekers.

Aan de andere kant is toerisme de belangrijkste bron van inkomsten voor veel steden in Spanje en natuurlijk voor de stad Malaga, daarom moeten we voor toeristen zorgen en ze op de best mogelijke manier behandelen. Velen van ons leven dankzij hen en ons bedrijf is geen uitzondering.

Het zou een grote vergissing zijn om niet te proberen een evenwicht te vinden tussen de toeristische activiteiten in een stad en de inwoners die er wonen. Als we niet proberen om beide groepen op een evenwichtige manier te laten leven en naast elkaar te laten bestaan, zal dit leiden tot ontevredenheid en verschillende groepen tegen elkaar opzetten en uiteindelijk leiden tot extreme maatregelen, omdat er geen tussenstappen worden gezet voordat het probleem moeilijk op te lossen wordt.

Is het rendabel om een vakantiewoning kopen zonder deze voor verhuur te gebruiken?

Het is duidelijk dat vakantieverhuur de oorzaak is van een aanzienlijke toename van de aankoop van onroerend goed in veel toeristische steden in Spanje, aangezien deze activiteit eigenaren goede winsten heeft opgeleverd. Als er beperkingen of verboden op vakantieverhuur worden ingevoerd, zullen deze op de een of andere manier van invloed zijn op het aantal aankopen van onroerend goed in de gebieden waar ze worden geïmplementeerd.

Niettegenstaande het bovenstaande, zal de machine van vastgoedinvesteringen en de interesse van buitenlandse klanten in het kopen van huizen in Spanje, met name in deze toeristische gebieden, niet tot stilstand komen als gevolg van beperkingen die zijn gesteld aan vakantieverhuur. Met andere woorden, een limiet in vakantieverhuur zal op zichzelf geen inzinking van de vastgoedmarkt veroorzaken.

Exploitatiekosten van vakantiewoningen

Vakantieverhuur heeft aanzienlijke bedrijfskosten, die de nettowinst verlagen, zoals de kosten van het bedrijf dat het onroerend goed beheert, die variëren van 17% tot 22%. De belastingkosten van de ontvangen huur, waarvoor EU-ingezetenen 19% van de winst betalen.

Lange-termijnverhuur

In de stad Málaga leveren traditionele verhuur ook goede winsten op voor eigenaren van onroerend goed, aangezien de lange termijn huurprijzen in het centrale gebied bijvoorbeeld sinds 2021 zijn verdubbeld. Momenteel liggen de gemiddelde huurprijzen in het gebied rond de 1.400 euro per maand.

De hele stad Malaga heeft een laag aanbod van traditionele verhuur en dit heeft de huurprijzen van dergelijke woningen op dit moment erg hoog gemaakt. Deze situatie kan worden geëxtrapoleerd naar veel gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of Nerja, aangezien het slinkende aanbod heeft geleid tot recordprijzen in traditionele verhuur.

Laten we niet vergeten dat, als de eigenaar fiscaal inwoner is van Spanje, traditionele verhuur aanzienlijke belastingvoordelen heeft, die variëren van 50% tot 90% van de huur die belastingvrij is. Soms wordt de nadruk gelegd op de brutowinst die wordt behaald met vakantieverhuur in plaats van de nettowinst na betaling van alle kosten en belastingen.

De stad Málaga zeer aantrekkelijk is voor digitale nomaden, overheidsfunctionarissen en andere zelfstandigen die in Málaga willen wonen en werken. Met andere woorden, u kunt op zoek gaan naar een huurdersprofiel dat acceptabel is, met bewezen solvabiliteit, waardoor het risico op niet-betaling van de huur wordt verkleind.

Kamerverhuur

Een andere zeer aantrekkelijke markt is de verhuur van appartementen aan studenten per kamer. Deze prijzen zijn op dit moment ook erg hoog en er zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in het verhuren van woningen aan deze studenten, met grote winsten. Er moet ook worden opgemerkt dat, als de eigenaar van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, een deel van de huur die van het onroerend goed wordt ontvangen, belastingvrij zou zijn.

Conclusie over alternativen voor RTA vakantiewoningen

Met al het bovenstaande wil ik zeggen dat er in Spanje altijd opties zijn om een goed investeringsrendement te behalen uit de aankoop van onroerend goed buiten de markt voor vakantiewoningen.

Eigendommen die vóór de invoering van de limieten in de RTA zijn geregistreerd, kunnen blijven functioneren als vakantieverhuur en nieuwe eigendommen zullen voor deze activiteit in de RTA worden geregistreerd, als ze voldoen aan de nieuwe vereisten die door elke gemeenteraad zijn vastgesteld.

Wat is de huidige situatie van de vastgoedmarkt in Andalusië?

De stijging van de rentetarieven in de afgelopen twee jaar, het lage aanbod van woningen in sommige toeristische gebieden en de hoge vastgoedprijzen in andere hebben al geleid tot een daling van de vastgoedaankopen in sommige toeristische steden in Spanje in de eerste helft van 2024, vergeleken met dezelfde periode het jaar ervoor.

De prijzen hebben niet geleden en zijn in veel toeristische steden nog steeds ongekend hoog. Het zou ook niet slecht zijn voor sommige van deze gebieden om een prijsdaling op de vastgoedmarkt te zien, omdat dit toekomstige investeerders zou aantrekken. Dat de vastgoedmarkt een aanpassing ondergaat en de prijzen op een gegeven moment beginnen te dalen, betekent niet dat we ons in een crisis bevinden of reden tot ongerustheid zijn.

Deze mogelijke prijsdaling mag niet worden toegeschreven aan limieten of verboden die zijn ingevoerd voor vakantiewoningen in bepaalde toeristische steden. Het is duidelijk dat deze limieten of verboden in specifieke toeristische steden van invloed zullen zijn op vraag en aanbod, maar er zijn veel andere factoren waarmee rekening moet worden gehouden.

Wat moet ik doen om met zekerheid en zonder risico mijn investering te kopen?

In dat geval raden we aan een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in vastgoedrecht, die zeer vertrouwd is met dit rechtsgebied en die u tijdens het proces kan informeren over de juridische status van uw eigendom. Een juridisch rapport of due diligence is zonder twijfel het juiste document dat een advocaat u voor uw gemoedsrust zou moeten aanbieden.

Het niet inhuren van een advocaat in het proces om een huis in Spanje te kopen of het niet instrueren van de juiste advocaat voor dit proces kan een grote fout zijn. De kosten van een advocaat zijn erg laag in verhouding tot de prijs die u betaalt voor het onroerend goed of andere juridische kosten met betrekking tot de overdracht.

C&D Solicitors, gespecialiseerde advocaten in vastgoedrecht in Andalusië

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het verstrekken van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun vermogensportefeuille willen laten groeien en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij onderzoeken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusië)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Verhuurt u een STEDELIJKE (urbano) Andalusische woning aan toeristen? Bent u van plan dit in de toekomst te doen? Of bent u een tussenpersoon die vakantiewoningen verhuurt op naam van de verhuurder? Lees dan dit artikel tot het einde, want de Junta de Andalucia heeft onlangs nieuwe regels voor vakantiewoningen ingevoerd. Je kunt ook om onze samenvattings PDF vragen voor de aanvraag van de RTA licentie.  

In de afgelopen jaren is het toerisme in sommige Andalusische steden en dorpen non-stop gegroeid. De aankoop en verkoop van onroerend goed, deels aangetrokken door de hausse in vakantiewoningen en de inkomsten die uit deze activiteiten kunnen worden gehaald, hebben een direct effect gehad op de hoge prijzen van traditionele huurwoningen.

Vanwege deze marktsituatie voor vakantieverhuur heeft de regionale regering van Andalusië een nieuw decreet 31/2024 van 29 januari gepubliceerd, dat op 22 februari 2024 in werking is getreden. Dit decreet trekt enkele artikelen van het in 2016 gepubliceerde decreet in en wijzigt het, dat voor het eerst vakantieverhuur in Andalusië regelde.

Voor het eerst maakt deze nieuwe verordening het voor gemeenteraden mogelijk om vakantieverhuur te beperken om redenen van algemeen belang. Evenzo worden vanaf dit moment bedrijven of particulieren die vakantieverhuur in een of meer eigendommen beheren, aansprakelijk voor het beheer en de gebruikers van de accommodaties. En ook voor eigenaren van onroerend goed zijn er verschillende veranderingen om aan te passen.

De grote vraag naar de verkoop van onroerend goed en de aantrekkelijke business van vakantieverhuur

Vastgoedaankopen door particulieren, bedrijven en beleggingsfondsen op strategische locaties met een sterke vraag naar toerisme hebben een direct effect gehad op de vastgoedprijzen. Malaga en andere gemeenten aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas of  Nerja hebben bijvoorbeeld de vastgoedprijzen historische hoogten bereikt.

We moeten vooral buitenlandse investeerders noemen, die zich richten op vastgoedinvesteringen in steden als Malaga, Sevilla en Granada, evenals andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical. Het aantal vakantiehuizen dat als vakantieverhuur wordt aangeboden, is als gevolg van deze vastgoedwaanzin in sommige steden niet gestopt met groeien. Dit heeft geleid tot stijgende kosten voor traditionele verhuur voor bewoners, met zeer hoge prijzen, samen met bepaalde problemen van toeristische overbevolking in sommige gebieden, waar bewoners langzaam zijn verdwenen.

Op welke vakantiehuizen in Andalusië is dit decreet van toepassing?

Dit besluit is van toepassing op woningen die zijn uitgerust voor onmiddellijk gebruik, bestemd om te worden verhuurd voor minder dan twee maanden, waar logiesdiensten worden aangeboden tegen betaling van een prijs, gewoonlijk en voor toeristische doeleinden. Onder toeristische doeleinden wordt verstaan wanneer de woning op de markt wordt gebracht of geadverteerd in toeristische promotiekanalen, zoals reisbureaus, toeristische bedrijven en kanalen die het mogelijk maken om accommodatie te boeken.

Is dit besluit van toepassing op vakantieverhuur op niet-bebouwbare of landelijke gronden?

Dit besluit is niet van toepassing op woningen gelegen in een landelijke omgeving, d.w.z. woningen in onbebouwbare of landelijke grond. Het gebruik van deze woningen als vakantieverhuur wordt beheerst door verschillende regelgeving.

Wanneer mag een woning niet worden gebruikt als vakantieverblijf in Andalusië?

Woningen die als vakantiehuis worden verhuurd, moeten voldoen aan een reeks vereisten om te worden geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA) en activiteiten uit te voeren met betrekking tot vakantieverhuur.

Verbod op het gebruik van sociale huurwoningen (VPO) in de regelgeving van vakantiewoningen

Deze woningen kunnen niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Er moet echter worden opgemerkt dat, als u overweegt een woning te kopen en het rapport van het eigendomsregister een VPO-kwalificatie laat zien, deze classificatie vaak verouderd is en dat de vervaldatum ervan kan worden aangevraagd. Dit is iets dat vaak gebeurt, aangezien de VPO-classificatie slechts een bepaalde tijd duurt. In veel gevallen blijft de VPO-kwalificatie echter in het rapport van het eigendomsregister verschijnen, zelfs als het onroerend goed die juridische status door het verstrijken van de tijd heeft verloren.

Onmogelijkheid om vakantieverhuur te exploiteren als de Vereniging van Eigenaren het gebruik van de woning voor vakantieverhuur uitdrukkelijk verbiedt

Als de woning die u wilt kopen of verhuren deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren die deze activiteit uitdrukkelijk verbiedt in haar statuten, kan de woning niet worden gebruikt als vakantieverhuur. Het is ongebruikelijk om dit verbod in oudere gebouwen of ontwikkelingen aan te treffen, aangezien vakantieverhuur tot voor kort “niet bestond” en dit daarom niet in de statuten was geregeld.

De VVE kan echter op elk moment de statuten en een verbod op toeristische vakantiewoningen invoeren. Voor de woningen die vóór het verbod al in de RTA stonden ingeschreven, zou dit echter niet gelden.

OPMERKING: Er bestaat echter een dilemma met betrekking tot het percentage dat nodig is om de statuten van een gemeenschap van eigenaren te wijzigen voor dit specifieke thema. Sommige rechterlijke uitspraken stellen vast dat een meerderheid van 3/5 (=60%) van het totale aantal eigenaren voldoende zou zijn en andere stellen dat dit noodzakelijk is voor unanimiteit (100%) van alle eigenaren. Vanuit onze juridische interpretatie van de wet zou unanimiteit noodzakelijk zijn. In de toekomst begrijpen we dat dit zal worden verduidelijkt.

Misschien besluit u in het licht van deze tegenstrijdigheid toch al uw RTA aan te vragen, ook al verhuurt u (nog) niet daadwerkelijk. Dit kan aan te raden zijn, maar u moet weten dat de autoriteiten in theorie het recht hebben om uw RTA te annuleren als u uw huurwinst niet indient in uw aangifte inkomstenbelasting (IRPF of IRNR).

Het bijzondere geval van een vakantieverbod in de statuten van nieuwbouw

Het is meestal in nieuwbouwwijken waar de statuten (‘estatutos’) deze activiteit uitdrukkelijk gemakkelijker kunnen verbieden. In dit geval is het belangrijk dat u of uw advocaat de statuten grondig doorneemt. Als u overweegt een nieuwbouwwoning (of off-plan) te kopen en van plan bent deze als vakantieverhuur te gebruiken, moet u weten dat het mogelijk is dat, zodra de ontwikkeling is gebouwd, de statuten het gebruik van de woningen als vakantieverhuur kunnen verbieden. Met andere woorden, wanneer u het onderhandse verkoopcontract ondertekent, is het zeer waarschijnlijk onmogelijk om te weten of de statuten vakantieverhuur zullen verbieden zodra de ontwikkelaar de vereniging van eigenaren heeft opgericht.

Verbod op vakantieverhuur voor woningen die onverenigbaar zijn met de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar ze gelegen zijn

Woningen op stedelijke woongrond met een bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning (LPO) kunnen worden gebruikt als vakantieverhuur. Hetzelfde geldt voor woningen die bij de bouw niet in strijd waren met de stedenbouw in de gemeente en in het bezit zijn van een niet-gereglementeerd besluit of een gelijkwaardig LPO-certificaat, als deze vóór 1986 zijn gebouwd.

Met betrekking tot deze kwestie van de eis om een LPO of Habitability Certificate te hebben, heeft het nieuwe decreet de noodzaak van een LPO geëlimineerd en vervangen door de eis dat woningen moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften. Misschien is deze wijziging zo ontworpen dat in de toekomst andere woningen die om verschillende redenen geen LPO hebben, toegang hebben tot de RTA, bijvoorbeeld als de gemeenteraad een bepaalde procedure implementeert om een vergunning te verkrijgen voor het gebruik van een woning voor toeristische doeleinden, zelfs als een dergelijke resolutie geen LPO als zodanig is. Als de gemeenteraad een dergelijke specifieke procedure in het leven roept en een woning zonder LPO een vergunning voor toeristische doeleinden verkrijgt, zou het duidelijk zijn dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente. In de komende maanden zullen we zien of gemeenteraden een dergelijke procedure implementeren.

Het is daarom nog steeds raadzaam om het LPO- of Bewoonbaarheidscertificaat voor te leggen om uw woning in de RTA te registreren, maar u kunt ook met elk ander document of technisch certificaat aantonen dat u aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoet.

Verbod op vakantieverhuur voor stedelijke woningen erkend als gelijkwaardig aan niet-gereguleerd (DAFO)

Woningen die na 1986 op stedelijke grond zijn gebouwd en die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente waar deze zich bevinden, kunnen worden beschouwd als woningen met een status die gelijkwaardig is aan niet-gereguleerd. Indien als zodanig erkend, mogen deze alleen als vakantieverhuur worden gebruikt met uitdrukkelijke toestemming van de gemeenteraad voor een dergelijke wijziging in het gebruik.

Wat moet ik doen om te voldoen aan het criterium van de regelgeving voor vakantiehuizen in Andalusië?

Om een woning als vakantieverhuur te gebruiken, is het noodzakelijk dat de persoon of entiteit die van plan is een dergelijke activiteit uit te oefenen, de woning registreert in het Andalusische toeristenregister (RTA). Om deze registratie te voltooien, is het noodzakelijk om elektronisch een beëdigde verklaring (DR) in te dienen, waarin wordt verklaard dat wordt voldaan aan de vereisten van het decreet, en het onroerend goed kan worden gebruikt als vakantieverhuur na de indiening van de DR. Het besluit stelt de minimale inhoud vast die de beëdigde verklaring moet bevatten, met als een van de nieuwe kenmerken de verplichting om aan te geven of de woning het hele jaar door of voor specifieke perioden wordt verhuurd, die in de beëdigde verklaring (verklaring) moet worden gespecificeerd.

OPMERKING: Tijdens het publiceren van dit nieuwsartikel heeft C&D Solicitors een eerste RTA-aanvraag ingediend via het nieuwe webformulier. Hoewel het om een verantwoordelijkheidsverklaring gaat, vraagt het systeem toch aan de aanvrager om de betreffende documenten te uploaden. Het formulier geeft aan dat als de correcte documenten niet binnen 10 dagen worden geupload, de aanvraag wordt geannuleerd. 

Wat gebeurt er als ik geen bewoonbaarheidscertificaat of certificaat van eerste bewoning heb?

Er zijn verschillende processen om het certificaat van eerste bewoning voor een woning te verkrijgen:

Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd vóór 1986

Dit is het eenvoudigste en goedkoopste proces, aangezien alle stedelijke woningen die vóór 1986 in Andalusië zijn gebouwd zonder latere aanpassingen, worden beschouwd als woningen met een bouwvergunning en een certificaat van eerste bewoning. Op basis van de huidige stedelijke regelgeving in Andalusië, LISTA genaamd, kan de eigenaar deze administratieve erkenning aanvragen door een klein project in te dienen dat is ondertekend door een architect en een vergoeding te betalen. De verwerkingstijden variëren voor elke gemeenteraad, omdat sommige sneller zijn dan andere.

Hoe krijg je een LPO in Andalusië voor huizen gebouwd na 1986

In dit geval is het proces langer en duurder, zowel vanwege het soort project dat door de architect moet worden opgesteld als vanwege het honorarium dat door de gemeenteraad in rekening wordt gebracht. Als de woning deel uitmaakt van een gebouw en dit gebouw heeft geen LPO, is het zeer waarschijnlijk dat een enkele woning geen LPO kan krijgen en dat de Vereniging van Eigenaren degene moet zijn die de LPO voor het hele gebouw aanvraagt. In het geval van halfvrijstaande of volledig vrijstaande woningen kan een LPO worden verkregen op voorwaarde dat een architect in een project bevestigt dat de woning voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.

Zoals eerder vermeld, als de woning die na 1986 is gebouwd niet voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften, kan geen LPO worden verkregen. Alleen een certificaat van gelijkwaardig aan niet-gereguleerd kan worden verkregen en dit is niet de moeite waard en ook niet handig voor een stedelijke woning.

Welke wijzigingen brengt het decreet met zich mee voor beheerders of exploitanten van vakantieverhuur?

Een van de belangrijkste wijzigingen van het decreet is de nieuwe verantwoordelijke en relevante positie die wordt ingenomen door professionals en bedrijven die namens eigenaars de exploitatie van onroerend goed op de markt voor vakantieverhuur beheren. Exploitanten van vakantieverhuur, of het nu gaat om particulieren of bedrijven en zelfs als ze slechts één vakantieverhuur exploiteren, moeten als houders worden geregistreerd in de beëdigde verklaring (DR). Om de beheerder te registreren als houder van de DR voor een onroerend goed, moet elk van de wettelijke eigenaren van het onroerend goed zijn toestemming geven door het ondertekenen van de juiste overdracht of beheerscontract tussen de exploitant en de eigenaren.

Het beheer en de administratie van een woning door een derde partij wordt verondersteld plaats te vinden wanneer een derde partij zorgt voor de levering en ophaling van de sleutels, het verwelkomen van gasten, het verlenen van diensten tijdens hun verblijf, de schoonmaak bij het in- en uitchecken, enz. De houder van de DR is aansprakelijk jegens de administratie en de gebruikers van de dienst, met de eis om een contract te hebben met de eigenaren om een dergelijke activiteit uit te voeren. Zij zijn verplicht om de administratie op de hoogte te stellen van eventuele wijzigingen in de juridische titel of de voorwaarden van de eigendommen.

Wat zijn de verplichtingen voor woningen die vóór dit besluit al in de RTA zijn geregistreerd?

Woningen die al in de RTA zijn ingeschreven, moeten nagaan of ze voldoen aan de nieuwe, aanvullende eisen die het besluit stelt en zo niet, dan hebben ze bepaalde termijnen om zich daaraan aan te passen.

Wat is de termijn die het decreet voorziet om te voldoen aan de regelgeving voor vakantiewoningen op het gebied van meubilair en kwaliteit?

Het decreet voorziet in een periode van maximaal één jaar vanaf de inwerkingtreding, d.w.z. tot 22 februari 2025, voor eigenaren die al in de RTA zijn geregistreerd om de eigendommen te herstellen. Deze eisen hebben voornamelijk betrekking op meubels, airconditioning, minimale kamergroottes, minimale kwaliteitsniveaus, enz. U moet nu bijvoorbeeld 2 badkamers hebben als u meer dan 5 gasten heeft en 3 badkamers als u meer dan 8 gasten heeft. Als u onze samenvattende PDF met alle vereisten wilt ontvangen, vraag het dan aan uw juridisch medewerker bij C&D of lees het totaal decreet in het Spaans.

Wat is de uiterste datum om wijzigingen in het aantal bedden voor accommodatie door te geven?

Het nieuwe besluit stelt een maximale bezetting per woning vast van 15 personen (max. 4 per kamer), indien verhuurd als de gehele woning, en van 6 personen indien verhuurd per kamer (max. 4 per kamer). (Anders heb je een ander soort RTA-licentie nodig voor ‘establicimiento hostelero of establicimiento apartamentos’, waarvoor ook een vergunning voor het openen van een bedrijf van het stadhuis nodig is). Het introduceert ook minimale en maximale oppervlakten voor de slaapkamers en hun maximale bezetting, een minimum aantal badkamers, enz.

Als een reeds in de RTA geregistreerde vakantieverhuur het aantal bedden moet wijzigen als gevolg van de nieuwe normen, biedt het decreet eigenaren of exploitanten zes maanden vanaf de inwerkingtreding de tijd om dit te doen, d.w.z. tot 22 augustus 2024.

Wat is de termijn om de periode of periodes te melden waarin de woning als vakantiewoning wordt gebruikt?

Als uw woning is ingeschreven in de RTA en u bent van plan uw woning slechts voor een bepaalde periode van het jaar te verhuren en niet voor het hele jaar, dan heeft u 6 maanden de tijd om dit te doen, dus tot 22 augustus 2024.

Als u uw woning het hele jaar door als vakantieverhuur gebruikt, hoeft u niets te doen, want na deze periode van 6 maanden gaat de administratie ervan uit dat deze het hele jaar door als vakantieverhuur wordt gebruikt.

Hoe lang moet een manager of bedrijf dat op vakantie werkt zich registreren als houder in de beëdigde verklaring?

De bedrijven of beheerders die momenteel onroerend goed beheren als vakantieverhuur, hebben 6 maanden de tijd om het Toerismeregister op de hoogte te stellen van de wijziging van de houder voor de RTA-registratie, voor elk van de woningen die ze beheren.

Wat betekent het nieuwe besluit voor besluiten tot verbieden van vakantieverhuur door VvE’s?

Het besluit bepaalt duidelijk en ondubbelzinnig dat een onroerend goed niet als vakantieverhuur kan worden gebruikt als de statuten van de Vereniging van Eigenaren de activiteiten van toeristische logies uitdrukkelijk verbieden. Naar onze mening is de enige manier voor een Vereniging van Eigenaren om vakantieverhuur te verbieden, het wijzigen van de statuten en het opnemen van deze uitdrukkelijke beperking in de statuten.

Als er alleen een besluit van de Vereniging van Eigenaren is in de notulen van een gewone of buitengewone vergadering, zonder de statuten te wijzigen om deze activiteit te verbieden, zelfs als het besluit is geregistreerd bij het eigendomsregister, begrijpen we dat dit verbod niet kan worden opgelegd aan de huidige eigenaren of toekomstige kopers van het onroerend goed.

Kunnen gemeentebesturen vakantieverhuur verbieden of beperken met het nieuwe decreet?

In artikel 2, het nieuwe decreet, staat toe “… Gemeenteraden kunnen, om dwingende redenen van algemeen belang, beperkingen vaststellen, in verhouding tot deze redenen, in termen van het maximale aantal woningen dat wordt gebruikt voor toeristische accommodatie per gebouw, gebied, sector of periode…”.

Dit is zonder twijfel een van de belangrijkste nieuwigheden in de regelgeving voor vakantieverhuur in Andalusië. Vanwege de toeristische verzadiging in sommige gebieden of buurten van grote steden zoals Malaga of Sevilla, evenals andere gebieden aan de Costa del Sol, hebben sommige gemeenteraden om deze maatregel gevraagd om hen in staat te stellen toeristische activiteiten te beperken.

Als een gemeenteraad dergelijke toeristische activiteiten wil beperken en verbieden, moet dit in detail worden beargumenteerd en gemotiveerd, d.w.z. dat het met duidelijke en objectieve gegevens moet aantonen dat een dergelijke beperking noodzakelijk is. Het moet ook worden gepubliceerd voordat het wordt aangenomen.

Beperkingen voor bestaande licenties

Het is duidelijk dat beperkingen van het stadhuis of de gemeenschap van eigenaren niet van toepassing zijn op bestaande licenties. Zodra u echter een RTA-licentie heeft en u in werkelijkheid niet verhuurt en de inkomstenbelasting (IRPF of IRNR) niet aangeeft, kan de autoriteit uw RTA-licentie annuleren.

C&D Solicitors

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

In de afgelopen maanden zijn we meer dan één erfenisprocedure tegengekomen op ons advocatenkantoor, voor buitenlanders die activa in Spanje bezaten op het moment van hun overlijden. Dit zijn over het algemeen niet-ingezeten buitenlanders die een woning als tweede huis bezaten. Maar sommigen van hen woonden ook in Spanje op het moment van hun overlijden.

Deze erfenisprocessen wanneer een persoon overlijdt met activa in Spanje hebben de neiging om meer stressvol te zijn voor erfgenamen. Aan de pijn van het overlijden van een dierbare moeten we het gebrek aan kennis van de erfgenamen van de erfrechtelijke voorschriften en het erfrecht toevoegen, in een ander land dan dat van de persoon of zijn of haar nakomelingen, zoals Spanje.

Voor erfgenamen in deze situatie zullen we proberen de belangrijkste punten over het erfenisproces voor een buitenlander in Spanje uit te leggen.

INLEIDENDE PUNTEN OVER DE REGELS VAN EEN ERFENISPROCEDURE IN SPANJE

• Welk recht moet van toepassing zijn op de erfenis van een EU-burger met vermogen in Spanje?

Als een buitenlander overlijdt met vermogen in Spanje, moeten we verwijzen naar de Europese Erfrechtverordening van 2012, van toepassing op mensen die overleden zijn vanaf 17 augustus 2015.

Als algemene regel bepaalt deze verordening dat de erfenis van een EU-onderdaan wordt beheerst door het recht van het land waar de persoon zijn of haar gewone verblijfplaats heeft. Deze regel is van toepassing op de 27 lidstaten van de Europese Unie (EU), met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk, Ierland en Denemarken, die als derde landen worden beschouwd. Het is echter wel van toepassing op de burgers van deze landen die in een lidstaat van de EU wonen.

Daarom, als de overledene activa in Spanje bezat, maar niet in Spanje woonde, zou het recht van het land van de gewone verblijfplaats van toepassing zijn.

• Welk recht is van toepassing op de erfenisprocedure van een niet-EU-onderdaan met activa in Spanje?

Als een Amerikaans staatsburger bijvoorbeeld zijn gewone verblijfplaats in Spanje heeft en overlijdt, is het Spaanse recht van toepassing op zijn erfenis. Als dezelfde persoon in de VS was overleden terwijl hij daar woonde, maar activa in Spanje bezat, zou zijn erfenis worden beheerst door het recht van de Amerikaanse staat waar hij het laatst woonde.

Dit is het geval omdat artikel 20 van de Europese Erfrechtverordening voorziet in de universele toepassing van het door de verordening aangewezen recht, ook wanneer dat recht niet dat van een EU-lidstaat is.

• Zijn er uitzonderingen op de algemene regel van toepassing van het recht van het land van de gewone verblijfplaats?

Het recht van het land van de gewone verblijfplaats van de overledene is niet van toepassing op de erfenis als de overledene in een testament duidelijk en ondubbelzinnig vermeldt dat hij of zij het recht van zijn of haar nationaliteit op de erfenis wil toepassen. In dit geval, zelfs als de overledene op het moment van zijn of haar overlijden in Spanje woonde, zou het erfenisproces voor activa in Spanje worden beheerst door het recht van zijn of haar nationaliteit. In het geval van onderdanen van meerdere landen, kunnen zij het recht van een van deze landen kiezen.

Deze algemene regel is evenmin van toepassing wanneer kan worden aangetoond dat de overledene een nauwere band heeft met een ander land dan het land waar hij gewoonlijk verblijft. Dit zou bijvoorbeeld van toepassing zijn op een werknemer die om werkredenen tijdelijk in een land verblijft, maar die zijn vermogen en gezin in het land van nationaliteit houdt.

• Wat gebeurt er als de overledene de toepassing van zijn of haar nationale recht niet in een testament heeft aangegeven?

Als een buitenlander op het moment van overlijden in Spanje woont en hij of zij niet heeft gekozen voor de toepassing van het recht van zijn of haar nationaliteit, is het Spaanse recht van toepassing op de gehele nalatenschap. Dit is dus ongeacht het land waarin de activa zich bevinden.

Dit is het geval omdat de Europese verordening bepaalt dat het toepasselijke recht van toepassing moet zijn op de gehele nalatenschap van de overledene, niet alleen op de goederen die zich in Spanje bevinden. De Europese verordening legt de universele toepassing van hetzelfde recht vast op de gehele nalatenschap van de overledene.

Het is duidelijk dat, als de overledene op het moment van overlijden niet in Spanje woonde, het toepasselijke recht voor de gehele nalatenschap dat van zijn of haar nationaliteit zou zijn, indien dit in het testament is vastgelegd. Of dat van het land van de gewone verblijfplaats op het moment van overlijden, indien de overledene in een ander land dan het land van nationaliteit woonde.

RELEVANTE DOCUMENTEN EN INFORMATIE VOOR HET ERFENISPROCEDURE IN SPANJE

• Is het mogelijk om te achterhalen of de overledene een testament heeft ondertekend in Spanje?

Om te bevestigen of een persoon een testament in Spanje heeft ondertekend, is het noodzakelijk om een certificaat van testamenten aan te vragen bij het ministerie van Justitie. Via deze aanvraag zal het register van testamenten certificeren of de overledene een testament in Spanje heeft ondertekend, wanneer het is ondertekend en bij welke notaris. Zodra deze verklaring is ontvangen, kan de erfgenaam (of zijn advocaat), als de overledene een testament heeft ondertekend, een kopie opvragen bij het notariskantoor waar het is ondertekend.

Het is belangrijk op te merken dat, in Spanje, om een testament geldig te laten zijn, het moet worden ondertekend bij een Spaanse notaris. De notaris zal het register van testamenten  informeren dat een persoon een testament heeft ondertekend bij het notariskantoor. In bepaalde gevallen kan de persoon zich niet naar de notaris verplaatsen, meestal vanwege ziekte of invaliditeit. In dat geval kan een lokale notaris ook een huis- of ziekenhuisbezoek doen.

Het is mogelijk om een testament te ondertekenen zonder dat er een notaris aanwezig is, maar we zullen niet verder ingaan op deze zaak, omdat dit zeer zeldzaam is in Spanje en een gerechtelijke procedure voor legalisatie vereist is om als geldig te worden beschouwd.

• Welke documenten hebben erfgenamen nodig in het Spaanse erfrecht?

Als de overledene goederen in Spanje heeft en de erfenis wordt behandeld volgens het recht van de nationaliteit van de overledene, of dat van zijn of haar woonplaats buiten Spanje, moeten de erfgenamen een van de volgende documenten van het land van herkomst krijgen:

• • Europese erfrechtverklaring

Dit is alleen mogelijk in EU-landen.

• • Verklaring van erfrecht met Apostille van Den Haag

Verkregen in het land waarvan de overledene de nationaliteit bezit. Dit is mogelijk in EU-landen en niet-Europese landen.

Naast een van de genoemde documenten is het ook noodzakelijk om een originele overlijdensakte en de verklaring van testamenten in het land van verblijf te verkrijgen.

Als de overledene bezittingen in Spanje had, moet de openbare akte van aanvaarding en erfrecht door de erfgenamen worden ondertekend bij een Spaanse notaris. Dit document is waar ze de titel van het onroerend goed en de andere activa ontvangen die de overledene in Spanje kan hebben. Dit kan bijvoorbeeld een huis zijn, maar ook een bankrekening of voertuig.

Zodra deze akte is ondertekend, wordt de aangifte erfbelasting ingediend en wordt het onroerend goed vervolgens geregistreerd bij het juiste eigendomsregister, zodat erfgenamen de officiële eigenaar worden van het onroerend goed of de eigendommen van de overledene.

• Is het nodig om successierechten (erfbelasting) te betalen in Spanje?

Het is altijd noodzakelijk om een aangifte erfbelasting in Spanje in te dienen voor elk type van erfenisprocedure. Met andere woorden, successierechten moeten altijd in Spanje worden betaald voor goederen en activa die zich in Spanje bevinden, ongeacht of het Spaanse recht of het recht van een ander land van toepassing is. De aansprakelijkheid voor successierechten vloeit voort uit het enkele feit dat goederen worden geërfd die zich op Spaans grondgebied bevinden.

Hier moet worden opgemerkt dat de successierechten in Spanje grote variabiliteit vertonen, afhankelijk van de Spaanse autonome gemeenschap waar de overledene woonde of waar de overledene activa had als hij of zij niet-ingezetene was. Onthoud dat in Spanje zowel ingezetenen als niet-ingezetenen dezelfde successierechten betalen (ook niet-EU ingezetenen) en dat er de afgelopen jaren geen belastingverschillen in deze zin zijn geweest.

• Wat is het tarief van de successierechten in Spanje?

In Spanje is elke autonome gemeenschap vrij om zijn eigen regels voor successierechten vast te stellen en er zijn grote verschillen in belastingheffing tussen hen. Om deze reden is het handig om bij het kopen van een woning voor persoonlijk of investeringsgebruik vertrouwd te raken met het erfbelastingtarief in de regio waar onroerend goed moet worden gekocht.

Als u overweegt een huis in Spanje te kopen, is ons advies om een schatting te krijgen van de successierechten voor de gewenste erfgenaam die mogelijk verschuldigd zijn op dat onroerend goed in geval van overlijden.

Voor meer informatie over dit onderwerp raad ik je aan ons bericht van april 2021 te lezen over Spaanse successierechten/erfbelasting. De autonome regio Andalusië heeft echter een van de laagste tarieven van successierechten in Spanje. Erfgenamen zoals een echtgeno(o)t(e), kinderen en kleinkinderen van de overledene, betalen geen successierechten in Andalusië, hoewel het altijd nodig is om een belastingaangifte in te dienen.

• Is het een goed idee om een testament te ondertekenen in Spanje?

Als u activa in Spanje heeft, zelfs als u een testament in uw land van herkomst heeft, is het altijd raadzaam om een testament in Spanje te ondertekenen dat alleen de activa op Spaans grondgebied dekt.

Het zal altijd mogelijk zijn om ervoor te kiezen om het recht van uw nationaliteit toe te passen in dit testament. Als u geen ingezetene bent wanneer u het testament ondertekent, maar vervolgens besluit om naar Spanje te verhuizen, is via dit testament dat in Spanje is ondertekend, het recht van uw nationaliteit van toepassing op uw erfenisprocedure in plaats van het Spaanse recht. De financiële kosten van dit in Spanje ondertekende testament zijn niet hoog en zullen altijd helpen om het proces in Spanje gemakkelijker en goedkoper te maken voor uw erfgenamen.

Een testament verlaagt de belastingen niet, d.w.z. het heeft geen belastingvoordelen, maar het helpt erfgenamen wel om te gaan met de bureaucratie van het erfenisproces dat na uw overlijden in Spanje zal plaatsvinden.

Houd er ook rekening mee dat de Spaanse wet voorziet in gedwongen erfgenamen en dat het niet mogelijk is om uw vermogen na te laten aan wie u maar wilt. Daarom, als het Spaanse recht van toepassing zou zijn op uw erfenis, moeten deze minimumaandelen voor gedwongen erfgenamen worden gerespecteerd.

• Is het mogelijk om een woning in Spanje te verkopen zonder de erfenisprocedure te hebben voltooid?

Veel erfgenamen ontvangen een onroerend goed in erfenis en overwegen het te koop te zetten, omdat ze in veel gevallen geen belang hebben bij het behouden van dat onroerend goed.

Soms hebben deze erfgenamen niet voldoende financiële middelen om de erfenisprocedure in Spanje uit te voeren en de eventuele erfbelasting en Plusvalia belasting te betalen. Als ze het onroerend goed echter zouden verkopen, zouden ze inderdaad de financiële middelen hebben om de erfeniskosten te dekken en ook meerwaarde te behalen uit de verkoop van het onroerend goed.

Als de erfgenamen van het onroerend goed het erfrechtproces in Spanje niet hebben voltooid, wordt het onroerend goed geregistreerd in het eigendomsregister en in het kadaster op naam van de overledene. Om welke reden zullen ze niet in staat zijn om deze woning te verkopen, zonder eerst het Spaanse erfenisproces te voltooien.

In Spanje is het echter mogelijk om een woning via elk makelaar op de markt te brengen, zelfs als de erfenisprocedure nog niet is voltooid. In dit geval moeten potentiële kopers worden geïnformeerd dat het erfenisproces aan de gang is en dat de verkopende erfgenamen het zullen voltooien, voordat de verkoopakte bij het notariskantoor wordt ondertekend, met de betaling door de koper van de totale prijs.

Het is ook mogelijk om een onderhands verkoopcontract te ondertekenen, waardoor de koper een bepaald bedrag (meestal 10%) van de verkoopprijs betaalt en met dit geld kunnen de verkopers / erfgenamen de erfenisprocedure voltooien en hun kosten in Spanje dekken. De verkoper heeft voldoende tijd nadat de onderhandse overeenkomst is ondertekend om het erfenisproces te voltooien en het onroerend goed in het eigendomsregister te registreren, voorafgaand aan het ondertekenen van de kooptitelakte, op welk moment het restant van de verkoopprijs zal worden betaald.

BELANGRIJK: Aangezien een onderhands contract vereist dat de verkoper het proces binnen het overeengekomen tijdsbestek voltooit, is het erg belangrijk om een advocaat in te huren die gespecialiseerd is in (internationale) erfprocessen. Voordat het onderhandse contract wordt ondertekend, kan de advocaat bevestigen dat de documentatie van de erfgenamen correct is, wat het risico op problemen tijdens het erfenisproces in Spanje zou verminderen.

• Is het nodig om een advocaat in te huren om de erfenisprocedure in Spanje te voltooien?

In Spanje is er geen wettelijke verplichting om een advocaat in te huren voor dit soort procedures, maar niet alleen zou ik het moeilijk vinden voor iemand om dit proces te voltooien zonder het advies van een gespecialiseerde advocaat over deze zaken, maar het lijkt ook niet erg raadzaam.

Het is noodzakelijk om veel documentatie en informatie te verkrijgen, en een deskundige advocaat zal tijd, hoofdpijn voor erfgenamen en zeker ook geld besparen, omdat de advocaat u vanaf het begin alleen zal vragen naar wat nodig is voor u in Spanje als erfgenaam om eigenaar te worden van de activa van de overledene.

Het verkrijgen van een correcte fiscale waardering van het te erven onroerend goed kan bijvoorbeeld van cruciaal belang zijn als erfgenamen van plan zijn het onroerend goed later te verkopen, zodat ze minder vermogenswinstbelasting in Spanje kunnen betalen. Een advocaat kan u een schatting geven van de successierechten en de gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalia, de laatste is alleen van toepassing op stedelijke eigendommen) voordat u de erfenis in Spanje accepteert.

Als u een woning in Spanje gaat erven, is het noodzakelijk om een akte te ondertekenen voor een notaris. De advocaat die u adviseert, kan ook de juiste notaris kiezen om de akte van erfrecht te ondertekenen, omdat er notarissen zijn die zeer ervaren zijn in erf- en testamentaire zaken voor buitenlandse burgers, terwijl andere notarissen mogelijk minder ervaren zijn en mogelijk meer documentatie nodig hebben dan nodig is.

Een advocatenkantoor gespecialiseerd in erfenisprocedure?

C&D Solicitors is een advocatenkantoor gespecialiseerd in erfrechtelijke processen en testamenten in Spanje, met uitgebreide ervaring in erfenis- en testamentaire zaken. Wij adviseren al sinds 2006 zowel EU- als niet-EU-burgers. Veel Nederlandse, Belgische, Zweedse, Duitse, Britse en Amerikaanse burgers zijn vaste klanten van ons, om maar een voorbeeld te geven.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of ons schrijven op info@cdsolicitors.com. We zullen uw zaak onderzoeken, we sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.

Bent u eigenaar van een dure woning in Andalusië en wilt u weten of u vermogensbelasting moet betalen? Malaga is toonaangevend in Spanje in het aantal aankopen van luxe onroerend goed en Marbella is de gemeente met het grootste aantal transacties. In de afgelopen twee jaar is er een groter aantal buitenlandse kopers van luxe huizen in Andalusië geweest, met name aan de Costa del Sol.

Denkend aan deze buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van luxe onroerend goed of onroerend goed met veel hogere dan gemiddelde prijzen, zullen we proberen de huidige situatie in Andalusië op het gebied van vermogensbelasting te verduidelijken. 

Wat is de huidige status van de markt voor luxe huizen in Spanje?

Een luxe woning wordt beschouwd als een woning gekocht voor meer dan 2 miljoen euro. We beginnen met de volgende gegevens over de vastgoedmarkt in termen van de aan- en verkoop van luxe huizen: in 2022 groeide deze verkoop met 55% in Spanje ten opzichte van 2021 en in de eerste helft van 2023 zijn ze met 30% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Het afgelopen jaar is de waarde van deze panden met 13% gestegen.

Aankoop van dure woningen door buitenlandse kopers

Zonder twijfel hebben deze verkopen een hoog internationaal profiel en hebben we het over beleggingsklanten met een buitenlandse nationaliteit.

Ook niet-EU-kopers met bijvoorbeeld de Amerikaanse, Britse, Chinese of Russische nationaliteit hebben belangstelling voor deze markt. Dit komt door de mogelijkheid om een Golden Visa aan te vragen zodra ze hun vastgoedinvesteringen hebben voltooid. 

Wie is vermogensbelasting verschuldigd in Andalusië?

Ingezeten of niet-ingezeten personen, die activa en rechten bezitten met een nettowaarde van meer dan 2 miljoen euro in Andalusië, zijn verplicht om aangifte te doen. Vanaf 1 januari 2022 wordt de fiscale waarde van onroerend goed berekend op basis van de kadastrale referentiewaarde (dus niet de kadastrale waarde), gepubliceerd door het ministerie van Financiën via het Kadaster.

Hoeveel wordt er betaald aan vermogensbelasting in Andalusië?

In Andalusië wordt het tarief voor dit soort belastingen sinds 2022 voor 100% gesubsidieerd. Dit betekent dat niemand vermogensbelasting betaalt in Andalusië. Het is belangrijk op te merken dat, hoewel er momenteel niets verschuldigd is voor deze belasting, de vereiste om een jaarlijkse aangifte vermogensbelasting in te dienen nog steeds van toepassing is.

Belastingplichtigen moeten aan deze jaarlijkse belastingplicht voldoen. Zodra de jaarlijkse aangifte voor deze belasting is ingediend, wordt de resulterende belasting in zijn geheel verlaagd en betalen belastingplichtigen in elk geval nul euro.

Waar is de vermogensbelasting het laagst in Spanje?

Momenteel zijn Andalusië en Madrid de autonome regio’s met de laagste belastingdruk voor grote kopers of vastgoedbeleggers in Spanje. Beide gemeenschappen hebben een verlaging van de vermogensbelasting van 100% ingevoerd.

In Spanje zijn sommige autonome gemeenschappen een fiscale “strijd” aangegaan om grote aankopen en buitenlandse investeringen aan te trekken, vooral op de vastgoedmarkt en de aankoop van onroerend goed. Andalusië en Madrid lopen voorop met belastingverlagingen, in vergelijking met andere gemeenschappen.

Wat is de nieuwe nationale belasting op grote fortuinen?

In juli voerde Spanje een speciale belasting in op grote fortuinen. Deze belasting is in het leven geroepen zodat belastingplichtigen die in hun autonome regio’s geen vermogensbelasting betalen, deze nieuwe belasting betalen.

Nieuwe rijksbelasting naast Vermogensbelasting

Een aangifte voor deze belasting moet worden ingediend in Andalusië en Madrid door:

–         inwoners met een vermogen ter waarde van ruim 3,7 miljoen euro (vanwege een 700.000 vrijstelling)

–         niet-ingezetenen met een vermogen ter waarde van meer dan 3 miljoen euro

Dit heeft altijd betrekking op de nettowaarde van de activa en geldt per persoon. Deze belasting heeft echter een lager belastingeffect in vergelijking met de vermogensbelasting in andere autonome gemeenschappen in Spanje, omdat het minimumbedrag dat is vrijgesteld van belasting hoger is dan dat van de vermogensbelasting.

Juridisch en fiscaal advies van C&D Solicitors

Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen.

Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C &D Solicitors in Malaga, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, lawyer/CEO en C&D Solicitors, Torrox, Malaga (Andalusië)

De regionale regering van Andalusië heeft een nieuw decreet aangekondigd om vakantieverhuur te reguleren, dat ze voor de zomer hoopt goed te keuren. Dit decreet zou gemeenten in staat stellen om via het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) de vestiging van nieuwe vakantiewoningen te beperken.

De afgelopen jaren veroorzaakt de toename van het aanbod van onroerend goed dat wordt gebruikt als vakantieverhuur in steden die erg aantrekkelijk zijn voor toeristen, steeds moeilijkere problemen als gevolg van de overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden, evenals een tekort aan aanbod van lange termijn huurwoningen met zeer hoge prijzen.

Het debat is verplaatst naar de politieke arena en het lijkt erop dat er een trend is om deze activiteiten in bepaalde steden of specifieke gebieden te beperken of zelfs te verbieden.

Alleen in Andalusië, in steden als Sevilla, Granada, Cadiz en Malaga, is er een duidelijk debat om te voorkomen dat nieuwe woningen als vakantieverhuur worden aangeboden. Ook andere gebieden aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Fuengirola, Nerja en Benalmádena, hebben een grote voorraad vakantieverblijven en er wordt ook gesproken over het beperken van deze activiteit.

In dit eerste deel zullen we het hebben over de huidige situatie in Andalusië, met een speciale vermelding over de regio Malaga, in termen van vakantieverblijven en de mogelijke beperkingen die op middellange en lange termijn door verschillende steden of gemeenten kunnen worden ingevoerd.

Huidige situatie van vakantieverblijven en traditionele huurwoningen in de stad Malaga

Malaga is de Spaanse stad die de afgelopen jaren het meest is gegroeid op het gebied van toerisme. Dit heeft ertoe geleid dat veel buitenlandse kopers hebben geïnvesteerd en blijven investeren in het kopen en verkopen van huizen in Malaga voor gebruik op de vakantieverhuurmarkt.

Aan deze groei van vakantieverhuur in de stad Malaga moeten we het tekort in het aanbod van woningen op de markt voor langetermijnverhuur toevoegen. Volgens vastgoedsite Idealista is Malaga de Spaanse provinciehoofdstad waar het aanbod van traditionele huurwoningen het afgelopen jaar het sterkst is afgenomen, met een daling van 27%. In de provincie bedroeg de vermindering het afgelopen jaar 15%.

Dit tekort aan aanbod van huurwoningen voor lange termijn in Malaga heeft vooral geleid tot een stijging van de huurprijzen, die vorig jaar nog 25,8% bedroeg. Sinds enige tijd is de gemiddelde huur die in Malaga wordt betaald de hoogste in zijn historische reeks en dit gebeurt niet alleen in de stad Malaga zelf, maar ook in andere gemeenten aan de Costa del Sol.

Hoe zou de toekomst van vakantieverhuur in Malaga eruit kunnen zien?

Het is duidelijk dat de stad Malaga begint te lijden onder een zekere mate van toeristische overbevolking in het centrale district. Volgens een nieuwsartikel dat op 7 februari is gepubliceerd, zijn alleen in het centrum van Malaga 4.778 woningen geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA).

De overlast van vakantieverhuur voor bewoners, de overbevolking van toeristen en het grote percentage woningen dat aan deze activiteit is gewijd, heeft zelfs de burgemeester van Malaga doen inzien dat we vakantieverhuur beter moeten beperken en reguleren. Dit argument wordt ook ondersteund door de behoefte aan meer woningen in de traditionele huurmarkt, aangezien de vraag op dit moment veel groter is dan het beschikbare aanbod.

Het is waarschijnlijk dat, zodra de regionale regering de nieuwe verordening goedkeurt, de gemeenteraad van Malaga zal gaan bestuderen welke maatregelen zij kan nemen om vakantieverhuur in de stad of in ieder geval in sommige gebieden te beperken.

We weten niet welke maatregelen de gemeenteraad van Malaga zal nemen, maar het is zeer waarschijnlijk dat op de middellange of lange termijn de markt voor vakantieverhuur in Malaga op de één of andere manier beperkt wordt. Dit geldt niet alleen voor de stad, maar er zullen ook andere kustplaatsen zijn die hier maatregelen op gaan nemen.

Zijn vakantieverhuur winstgevend in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In veel gevallen zijn ze dat, maar niet altijd. Vorig jaar hebben we een artikel over de rentabiliteit (ROI) van de aankoop van vakantieverhuurwoningen in Spanje geplaatst, dus we zullen er nu niet te diep op ingaan. De winstgevendheid hangt af van de prijs die voor het huis wordt betaald, evenals van de persoonlijke situatie van de eigenaar die het huis op de vakantieverhuurmarkt wil huren.

Uit eigen ervaring blijkt dat de meeste van onze buitenlandse klanten die een huis kopen in Andalusië, met name in de provincie Malaga, niet fiscaal inwoner zijn van Spanje en een bureau nodig hebben om hun vakantieverhuur te beheren.

Minstens 40% van hun inkomen verandert in kosten voor de eigenaar bij dit type verhuur. Van elke 100 euro aan huur moet tussen de 18% en 22% worden betaald aan het bureau om de vakantieverhuur te beheren, naast een belasting van 19% als de eigenaar in de EU woont of 24% als de eigenaar buiten de EU woont.

Als de eigenaar fiscaal ingezetene is in Spanje, kunnen de verschuldigde belastingen op deze huurwoning nog hoger zijn, aangezien dit inkomen wordt gelijkgesteld aan inkomen uit werk en wordt belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Als de in Spanje wonende eigenaar een hoog inkomen heeft, b.v. 70.000 euro per jaar of meer, dan zou hij of zij over dit inkomen 30% of 35% belasting moeten betalen, misschien zelfs meer. We hebben het in dit geval over kosten van 50% of 55% van elke 100 euro ontvangen huur.

Een van de grootste voordelen van traditionele lange-termijn verhuur is de vermindering van 50% van het door de eigenaar ontvangen inkomen, dat belastingvrij zou zijn, en deze vermindering kan in sommige gevallen oplopen tot 90%. Deze korting is alleen van toepassing op eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Spanje. Ook moet de woning officieel eerste residentie zijn van de huurders.

Een van de grote voordelen van vakantieverhuur is de mogelijkheid voor de eigenaar om het huis voor zijn of haar eigen plezier te gebruiken. Een ander groot voordeel van vakantieverhuur is het grote juridische probleem waarmee eigenaren worden geconfronteerd wanneer ze hun huis voor lange termijn verhuren en de huurders stoppen met het betalen van huur, aangezien de juridische procedure voor ontruiming altijd enkele maanden en tot een jaar zal duren. Om nog maar te zwijgen van de onzekerheid over de staat waarin huurders de woning zullen verlaten.

Zijn de beperkingen in vakantieverhuur gerechtvaardigd?

Naar mijn mening is het noodzakelijk om deze activiteiten te beperken wanneer er in bepaalde steden of specifieke gebieden een overbevolking is met toeristen die de plaatselijke bewoners onevenredig treft. De overbevolking van toeristen eist ook zijn tol van de kwaliteit van de openbare diensten.

Evenzo resulteert de toename van woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt in bepaalde gebieden, zoals in de centrale wijk van de stad Malaga, in een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen en prijsstijgingen voor mensen om permanente woningen te huren.

Waarom is de toegang tot huurwoningen een probleem in Malaga voor de lokale bevolking?

Het gemiddelde salaris in Malaga ligt rond de 1.550 euro per maand en een woning vinden in de hoofdstad voor minder dan 900 of 1000 euro per maand is in veel gebieden bijna onmogelijk. Als de stad werknemers nodig heeft in verschillende sectoren: leraren, verpleegsters, bedienden, horeca enz., kunnen ze dan in Malaga leven van dat loon en die huur betalen?

Kortom, effectieve regulering is nodig, op voorwaarde dat vakantieverhuur niet gecriminaliseerd wordt en politiek-verkiezingscampagnes ter zake worden vermeden.

Als er objectieve parameters zijn die aangeven dat dergelijke regulering wenselijk is, dan moet het worden gedaan, omdat het probleem in die gebieden of steden alleen maar erger zal worden. Velen van ons die in de stad Malaga wonen, zien dergelijke regulering of beperking als noodzakelijk om te proberen een evenwicht te bereiken tussen toerisme en residentiële activiteiten.

Zijn vakantieverhuur in andere delen van Spanje beperkt?

In steden met een grote impact van het toerisme, zoals Madrid, Barcelona en Palma de Mallorca, om maar een paar voorbeelden te noemen, zijn maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken of te verbieden.

Op 11 februari 2022 hebben de Balearen een decreet aangenomen waarbij een moratorium van 4 jaar wordt ingesteld, gedurende welke geen nieuwe vakantieverblijven mogen worden geregistreerd.

In 2018 verbood de gemeenteraad van Palma de Mallorca vakantieverhuur in alle meergezinswoningen. in flatgebouwen en appartementen, om het alleen toe te staan ​​in eengezinswoningen zoals villa’s. Dit verbod van de gemeenteraad van Palma werd voor de rechtbank aangevochten, maar het Hooggerechtshof stemde in een arrest van 31 januari 2023 in met de gemeenteraad met betrekking tot het verbod op vakantieverhuur in de flatgebouwen van de stad.

In een van de meest in het oog springende argumenten verwees het Hof naar de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, waarin wordt gepleit voor “voorafgaande toestemming in gemeenten waar de spanning rond huren bijzonder groot is”.

Evenzo achtte het Hof de verdediging van het algemene recht op huisvesting correct en gerechtvaardigd, zoals beweerd door de gemeenteraad van Palma de Mallorca op basis van rapporten die de impact van deze activiteit in buurten aantonen, het tekort aan huurwoningen voor de bewoner bevolking en de significante effecten op het milieu, het land, energiebronnen, watervoorraden, infrastructuur en wegen.

Juridisch advies over kopen om te verhuren van C&D Solicitors Torrox/Malaga

Ons kantoor, C&D Solicitors, is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed voor buitenlandse ingezetenen en niet-ingezetenen, bij het verwerven van een onroerend goed in Andalusië, of het nu gaat om een ​​tweedehands huis of een huis op plan, met een meertalig bedrijf en personeel dat Engels spreekt, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Veel van onze klanten denken na over vakantieverhuur voor hun huis wanneer ze een investering doen in Spanje, dit is een essentiële vereiste voor sommige van deze transacties.

Hoewel de huidige hausse in onroerend goed en investeringen in onroerend goed, vooral in de provincie Malaga en kustgebieden, een positieve invloed hebben gehad op onze activiteit, zijn we als inwoners van dit deel van Malaga geen onbekende voor enkele van de problemen die begon te ontstaan ​​in bepaalde gebieden met overmatige vakantieverhuur en een gebrek aan woningaanbod, met overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden.

Als er passende maatregelen worden genomen, rekening houdend met alle belanghebbenden, zal dit uiteindelijk allemaal een negatief effect hebben op het toerisme, tegen ons belang en het bieden van kwaliteitstoerisme.

We hebben toerisme nodig omdat het een essentiële bron van activiteit is voor veel bedrijven in Andalusië, maar er moet altijd een evenwicht zijn tussen vakantiegangers en de lokale bevolking. Anders zou dit op de lange termijn niet positief zijn.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusie)