Auteur/autrice : Ariane van Wijk

QUELLES SONT LES TAXES DE LOCATION IMMOBILIÈRE EN ESPAGNE POUR LES NON-RÉSIDENTS?

Écrit par Ariane van Wijk le 4 juin, 2024. Publié dans Non classifié(e).

À partir de janvier 2024, cette année, les taxes sur les locations immobilières pour les non-résidents pourront être regroupées dans une seule déclaration annuelle qui devra être déposée entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. Cela signifie que si vous louez une propriété en Espagne et que vous êtes considéré comme non-résident, à partir de 2025, vous pourrez regrouper tous les loyers perçus au cours de l’année, même s’ils proviennent de locataires différents, dans une seule déclaration fiscale. .

N.-B. À partir de 2024, C&D Solicitors fournira également le service de déclaration fiscale IRNR pour les propriétaires non-résidents qui louent leur propriété espagnole. Veuillez nous envoyer un e-mail maintenant à info@cdsoliciotors.com si vous souhaitez être ajouté à notre liste de diffusion et nous vous informerons de nos frais ainsi que de toutes les déductions potentielles pour réduire votre paiement d’impôts.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier locatif en Espagne?

Ces dernières années, l’achat et la vente de logements par des étrangers dans le but de les louer, notamment pour des locations de vacances, ont joué un rôle clé dans l’essor du marché immobilier. Dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la Costa Tropical ou l’Axarquía et dans des villes comme Malaga, Marbella et Benalmádena, le volume des ventes est très élevé.

L’augmentation des prix des locations sur la côte méditerranéenne de l’Andalousie, motivée par la forte demande de locations de vacances, a alimenté l’intérêt des acheteurs non-résidents pour l’achat de propriétés. Les particuliers, les entreprises et les fonds d’investissement ont depuis longtemps des vues sur différentes villes et zones côtières d’Andalousie, dans le but d’acquérir des propriétés destinées à être utilisées comme locations de vacances.

Est-il rentable d’investir dans un bien immobilier à louer en Espagne?

La réponse est OUI, les données objectives le prouvent. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte deux facteurs très importants : le prix à payer pour le bien et la demande de locations dans la zone spécifique. De nombreuses agences immobilières proposent ces données.

Selon Idealista, au premier trimestre 2024, le poids de la location saisonnière dans son ensemble en Espagne a atteint 11 % du marché. En Andalousie, les locations saisonnières représentent déjà 21 % du nombre total d’appartements loués à Cadix, 13 % à Malaga, 9 % à Grenade et 7 % à Séville.

Est-il rentable d’investir dans une propriété à louer sur la Costa del Sol?

Dans la ville de Malaga, au cours des 4 dernières années, les prix des loyers ont augmenté de près de 40 % et, au cours des 12 derniers mois, de 14 %. Actuellement, chaque annonce de location longue durée publiée à Malaga attire en moyenne 28 locataires potentiels.Le rapport du premier trimestre de cette année 2024, publié par le portail immobilier Fotocasa, montre que le retour sur investissement moyen des logements en Andalousie a été de 6,1%.

Ce rapport révèle une nette diminution de la rentabilité du centre historique de Malaga, qui est passée de 4,3% à 1,6% en un an. Cela est dû au prix élevé du logement dans cette zone de Malaga, ce qui augmente le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement.

Différents rendements par quartier à Malaga

Ce rapport montre que d’autres quartiers de la ville de Malaga, un peu père du centre-ville, comme El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión ou Cruz de Humilladero, ont généré l’année dernière des rendements allant de 4% à 5%, car les prix de l’immobilier dans ces zones sont bien inférieurs. De nombreux projets de nouvelles constructions dans la ville de Malaga sont en cours de développement dans ces quartiers.

Selon ce rapport de Fotocasa, dans la partie occidentale de la Costa del Sol, le rendement moyen des logements au cours de la dernière année s’est établi à 4,5% à Marbella et, à Torremolinos, la moyenne a été de 5,7%, à Benalmádena de 5,1% et à Mijas. 5,9%, à Fuengirola 4,7% et à Estepona 4,6%.

Dans la partie orientale de la Costa del Sol/Axarquía, on trouve Rincón de la Victoria avec 4,9%, Vélez Málaga avec 5,5% et Torrox avec 5%. À Grenade, sur la Costa Tropical, nous avons Almuñécar avec des rendements moyens de 4,6% et Motril avec 5,7%.

Les non-résidents doivent-ils payer des taxes foncières en Espagne ?

Impôt sur le revenu des non-residents (IRNR)

La réponse est oui. Chaque propriété située en Espagne est soumise à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le bien est loué, que ce soit en location longue durée, en location courte durée ou comme maison de vacances, le propriétaire ou chacun des propriétaires devra remplir le formulaire 210. De même, s’il existe des références cadastrales différentes, un une déclaration fiscale doit être produite pour chaque référence cadastrale.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Quel est le taux d’imposition des loyers perçus par les non-résidents en Espagne ?

Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein. Cependant, les résidents hors UE seront tenus de payer un taux d’imposition de 24 %.

Puis-je déduire les dépenses du loyer d’un bien si je suis non-résident ?

Deux scénarios doivent être envisagés : les non-résidents résidant dans l’UE, en Islande, en Norvège et au Liechtenstein peuvent déduire leurs dépenses du revenu locatif brut.

Cependant, les non-résidents résidant dans d’autres pays, c’est-à-dire hors de l’Union européenne, ne peuvent déduire aucune dépense et seront redevables de l’impôt sur le revenu brut total provenant de la location immobilière.

Quel impôt est dû si le propriétaire d’un bien immobilier est une société commerciale non-résidente ?

Dans ce cas, la société étrangère propriétaire du bien devra déposer annuellement le formulaire 210, de la même manière qu’une personne physique non-résidente, car la société étrangère sera également redevable de l’IRNR. Le taux d’imposition sera le même que pour un propriétaire particulier.

Le Trésor public peut-il interpréter que j’exerce des activités économiques en Espagne si je loue un bien immobilier ?

Un non-résident qui possède plusieurs immeubles locatifs en Espagne n’est pas considéré comme exerçant une activité via un établissement stable en Espagne ou, en d’autres termes, n’est pas considéré comme exerçant des activités commerciales. Selon la réglementation fiscale espagnole, la simple location de plusieurs propriétés ne fait pas partie des cas inclus dans la notion d’« établissement stable ».

Cependant, il existe également le cas d’un non-résident qui loue plusieurs propriétés en Espagne et embauche, pour gérer ces activités, au moins une personne en Espagne avec un contrat de travail à temps plein. Dans ce cas, le Trésor interpréterait que les activités exercées sont de nature commerciale, par l’intermédiaire d’un établissement stable. Cela entraînerait l’obligation de payer l’impôt sur les sociétés et l’obligation de produire des déclarations trimestrielles. Le taux d’imposition serait de 23%, dû à la différence entre les revenus et les dépenses de l’établissement stable.

Quelle est la principale chose à garder à l’esprit si j’achète une propriété en Espagne dans le cadre d’un investissement locatif ?

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous conseiller lors du processus d’achat. Si vous avez des questions juridiques ou recherchez une sécurité juridique ou fiscale, un avocat serait le professionnel idéal pour garantir votre tranquillité d’esprit. Il peut y avoir des limitations et des restrictions à la location d’une propriété, en plus d’autres types de questions juridiques et votre avocat examinera tout cela avec diligence et vous informera avant de signer le contrat d’achat privé.

C&D Solicitors, avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie

L’équipe d’avocats C&D à Malaga, Andalousie

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers cherchant à acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement en Espagne, ainsi que de sociétés d’investissement ou de fonds d’investissement cherchant à développer leur portefeuille d’actifs et à profiter des plus-values. ils peuvent obtenir sur le marché immobilier et dans l’exploitation immobilière.

Nous vous proposons des conseils « full service » tout au long du processus dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous appeler au +0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au +34 639 54 16 02 ou nous écrire à info@cdsolicitors.com. Nous étudierons votre cas, nous vous enverrons des informations sur la démarche et un devis, sans aucun engagement.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Malaga, Andalousie)

HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Écrit par Ariane van Wijk le 24 octobre, 2023. Publié dans advocat, andalousie, Banque, costa del sol, Droit des biens, HYPOTHÈQUES, Non classifié(e).

Taux fixe, taux d’intérêt variable et Euribor

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.

Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.

Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
Avoir une carte de débit/crédit
Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage

Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.

Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts, de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et des frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît les différentes conditions des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles et il peut négocier en votre nom.

Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.

Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée, le document juridique qui le garantit est l’offre ferme. Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.

Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.

Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)

ACHAT DE PROPRIÉTÉS DE LUXE ET IMPÔTS SUR LA FORTUNE EN ANDALOUSIE

Écrit par Ariane van Wijk le 25 août, 2023. Publié dans Non classifié(e).

Vous possédez une propriété onéreuse en Andalousie et vous aimeriez savoir si vous devez payer l’impôt sur la fortune ? En Espagne, Málaga se situe à la première place en termes de nombre d’achat de propriétés de luxe et Marbella est la municipalité qui compte le plus grand nombre de transactions. Au cours des deux dernières années, de plus en plus d’acheteurs étrangers sont venus acquérir des maisons de luxe en Andalousie, surtout sur la Costa del Sol.

C’est pour ces investisseurs qui cherchent à acheter des biens immobiliers de luxe ou des propriétés dont la valeur est largement supérieure à la moyenne que nous allons éclaircir la situation actuelle de l’impôt sur la fortune en Andalousie.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier de luxe en Espagne?

On considère maison de luxe toute maison dont le prix d’achat est supérieur à 2 millions d’euros. Commençons par quelques statistiques sur le marché immobilier en termes d’achat et de vente de maisons de luxe : en 2022, ces ventes ont augmenté de 55 % en Espagne par rapport à 2021 et, au cours de la première moitié de 2023, elles ont augmenté de 30 % par rapport à la même période de 2022. Au cours de l’année dernière, la valeur de ces propriétés a augmenté de 13 %.

Acquisition de propriétés onéreuses par des acheteurs étrangers

Cela ne fait aucun doute, ces ventes ont un fort profil international et nous parlons d’investisseurs de nationalité étrangère. Ainsi, des acheteurs hors UE, de nationalités américaine, britannique, chinoise ou russe, entre autres, ont montré un certain intérêt pour ce marché. Cela est notamment dû au fait qu’il est possible de solliciter un Visa Golden après avoir effectué un investissement foncier.

Qui est sujet à l’impôt sur la fortune en Andalousie?

Les particuliers résidents et non-résidents qui possèdent des capitaux et des droits dont la valeur nette dépasse les 2 millions d’euros en Andalousie doivent présenter une déclaration. À partir du 1er janvier 2022, la valeur de la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale de référence (et non la valeur cadastrale), publiée par le ministère des Finances au cadastre.

À combien revient l’impôt sur la fortune en Andalousie?

En Andalousie, depuis 2022, le taux de ce type d’impôt est subventionné à 100 %. Cela signifie que personne ne paie l’impôt sur la fortune en Andalousie. Il est important de souligner que, même si actuellement cet impôt n’implique aucun versement, il est tout de même nécessaire de présenter une déclaration d’impôt sur la fortune.

Les contribuables doivent respecter cette obligation fiscale annuelle. Une fois que la déclaration d’impôts annuelle est présentée, le montant correspondant sera entièrement déduit et, dans tous les cas, les contribuables paieront zéro euro.

À quel endroit l’impôt sur la fortune est-il le moins cher en Espagne ?

Actuellement, c’est en Andalousie et dans la région de Madrid que les impôts sont les plus faibles pour les grands acheteurs ou les investisseurs immobiliers en Espagne. Ces deux régions ont mis en place la réduction à 100 % de l’impôt sur la fortune.

En Espagne, certaines régions se sont lancées dans une « bataille » d’impôts pour attirer de grands acheteurs et des investisseurs étrangers, surtout sur le marché immobilier et d’achat de propriétés. L’Andalousie et la région de Madrid sont à la tête des réductions fiscales par rapport à d’autres régions.

Quel est le nouvel impôt national sur les grandes fortunes ?

En juillet, l’Espagne a mis en place un impôt spécial sur les grandes fortunes. Cet impôt a été créé afin que les contribuables qui ne paient pas l’impôt sur la fortune dans leur région paient ce nouvel impôt.

Nouvel impôt national en lien avec l’impôt sur la fortune

Une déclaration doit être présentée en Andalousie et dans la région de Madrid par :

les résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 7 millions d’euros
les non-résidents dont les actifs ont une valeur de plus de 3 millions d’euros

Il s’agit toujours de la valeur nette des actifs et s’applique à chaque particulier. Cependant, cet impôt est inférieur à l’impôt sur la fortune existant dans d’autres régions d’Espagne, car le montant minimum exonéré d’impôt est plus élevé que celui de l’impôt sur la fortune.

Conseil juridique et fiscal de la part de C&D Solicitors

Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat/CEO chez C&D Solicitors, Torrox, Málaga(Andalousie)

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 2ème PARTIE : RESTRICTIONS ET INTERDICTIONS DE LA PART DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Écrit par Ariane van Wijk le 21 juin, 2023. Publié dans Non classifié(e).

Restrictions à la location par les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Au vu de l’explosion des locations de vacances dans certaines villes au cours des dernières années, et toujours en prenant en compte l’équilibre délicat entre les vacanciers et les résidents, les syndicats de copropriété ont depuis longtemps pris des mesures à ce sujet afin de restreindre et dans bien des cas d’interdire les locations de vacances dans leurs bâtiments. Tout au long de notre trajectoire dans le conseil aux étrangers sur la Costa del Sol, nous avons été confrontés à ce genre de « litiges » entre les ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES et les acheteurs étrangers qui souhaitent utiliser leur propriété à des fins de location de vacances.

Nous allons tenter d’éclaircir la réglementation actuelle qui permet aux syndicats de copropriété d’intervenir afin de restreindre ou d’interdire cette activité.

Comment un ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES peut-il restreindre ou interdire la location de vacances ?

Depuis des années, nous sommes conseillers juridiques pour nos clients étrangers dans l’achat et la vente de biens immobiliers. Cette activité nous a menés à être de plus en plus souvent confrontés à des situations où les syndicats de copropriétés ont modifié les statuts et interdit la location de vacances dans les logements qui en font partie.

La procédure permettant aux syndicats de copropriété de mettre en place ces restrictions est réglementée par l’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale (LPH). Elle permet aux syndicats de copropriété de restreindre ou de soumettre à conditions la location de vacances, en convoquant une réunion de la copropriété et en obtenant plus de 3/5 votes à faveur, ce qui doit également représenter 3/5 parts du syndicat.

Restrictions à l’inscription d’une location de vacances au registre foncier

Pour que cette résolution d’interdiction soit applicable à des tiers, elle doit être officiellement inscrite au registre foncier (Registro de la Propiedad). Autrement dit, si un acheteur acquiert un bien immobilier et le syndicat de copropriété a approuvé cette interdiction mais ne l’a pas inscrit au registre foncier ou si l’inscription a été effectuée après l’achat du bien, le propriétaire pourra légalement inscrire le logement au RTA et l’interdiction n’aura aucun effet.

De la même manière, cette interdiction ne s’applique pas aux logements inscrits au RTA avant l’approbation par le syndicat de copropriété.

Changement de nom d’une licence RTA existante

Finalement, pour l’achat d’un logement déjà inscrit au RTA pour lequel le syndicat de copropriété aurait ultérieurement approuvé une interdiction de location de vacances, le Conseil du tourisme du gouvernement régional d’Andalousie sous-entend qu’en cas de vente de la propriété, la licence RTA restera valable. Le nouveau propriétaire ayant acheté la propriété pourra modifier le nom de l’inscription au RTA.

Les syndicats de copropriété peuvent-ils légalement interdire une location de vacances ?

Interdiction de location par le syndicat de copropriété

L’article 17.12 de la LPH stipule littéralement que les syndicats peuvent restreindre ou soumettre à conditions la location de vacances mais n’indique pas expressément qu’ils peuvent l’interdire.

Comme l’article n’inclut pas clairement le mot « interdire », certains juges et légistes considèrent qu’il n’est pas possible d’interdire cette activité sur la base de ce précepte et avec une majorité de 3/5.

L’interdiction ne pourra être introduite que sur la base d’un article différent, concrètement l’article 17.5, mais après un vote unanime de tous les propriétaires soit 100 % des parts du syndicat.

Litige juridique sur les restrictions des syndicats de copropriété à la location de vacances RTA

De la même manière, la Cour régionale de Cordoue, dans un verdict du 12 juillet 2022, a allégué qu’il existe une jurisprudence imposant une interprétation restrictive des limitations sur le droit de la propriété privée, qui est un droit reconnu constitutionnellement (article 33 de la Constitution espagnole). Par conséquent, une telle interdiction irait à l’encontre du droit sur la propriété privée.

Sans l’ombre d’un doute, il s’agit d’un conflit légal qui doit être éclairci au cours des prochaines années. Tôt ou tard, la Cour suprême fixera une réglementation sur ce sujet.

Que peuvent faire les syndicats de copropriété pour restreindre ou soumettre à conditions les locations de vacances ?

Bien qu’il ne soit pas possible d’interdire cette activité par la majorité de 3/5 stipulée dans l’article 17.12 de la LPH, il est tout de même possible d’adopter un certain nombre de restrictions ou de conditions que les syndicats de copropriétés peuvent imposer aux logements inscrits ou en attente d’inscription au RTA.

Les mêmes juges et légistes qui interprètent qu’une activité de location de vacances ne peut pas être interdite sans le vote unanime de tous les propriétaires indiquent également ce qu’une résolution visant à restreindre ou à soumettre à conditions la location de vacances pourrait contenir d’après l’article 17.12 de la LPH avec l’approbation des 3/5 des propriétaires :

Éventuelles restrictions imposées par les syndicats de copropriété

Les syndicats de copropriétés peuvent approuver des réglementations sur les locations de vacances et fixant des règles internes telles que :

limiter le nombre d’utilisateurs
accepter ou refuser les animaux de compagnie
fixer des dates ou horaires d’arrivée et de départ
obliger à obtenir certaines assurances
exiger la présence du propriétaire ou du bailleur lors de l’arrivée pour informer les locataires des règles concernant les espaces communs
obliger le propriétaire à fournir aux locataires une copie du document contenant ces restrictions et règles
augmenter de 20 % maximum les frais de service,
etc.

Cette résolution ou réglementation interne adoptée par le syndicat pour encadrer les locations de vacances indiquant les critères à remplir par les propriétaires souhaitant louer leur logement pour les vacances, sera alors obligatoire.

Quelles mesures les syndicats de copropriété peuvent-ils prendre si ces réglementations internes ne sont pas respectées ?

Ces réglementations internes adoptées par le syndicat doivent inclure expressément les conséquences juridiques de leur non-respect pour la location de vacances. Évidemment, les conséquences ne s’appliqueront pas au locataire qui passe quelques jours dans la propriété. Elles s’appliqueront au propriétaire.

Parmi les conséquences logiques d’un tel manquement on trouve l’exercice de l’action en cessation prévue dans l’article 7.2 de la LPH. Cette action permettra au syndicat d’exiger effectivement l’arrêt de la location de vacances et un dédommagement, au cas où la location de vacances enfreindrait les règles établies et adoptées par le syndicat pour les maisons destinées à la location touristique.

IMPORTANT : Il est à noter qu’à ce sujet, nous faisons référence à ce que le syndicat de copropriété peut entreprendre si l’on considère qu’il n’est pas possible d’interdire la location de vacances conformément à l’article 17.12 de la LPH car ce précepte s’applique à des restrictions et des conditions. Cependant, ce sujet est contestable et ce débat doit encore être éclairci.

Un promoteur peut-il interdire la location de vacances avant même que les logements soient vendus ?

La réponse est OUI.

Dans un lotissement de nouvelles constructions ou de maisons sur plan, avant que les propriétés ne commencent à être vendues, le promoteur doit élaborer et inscrire les statuts que le syndicat de copropriété devra respecter. Par conséquent, le promoteur pourrait éventuellement inclure dans les statuts l’interdiction d’utiliser les logements à des fins de locations de vacances.

Cela n’est actuellement pas fréquent mais possible et il se peut qu’à l’avenir cette pratique devienne de plus en plus courante, afin d’apporter plus de valeur à la propriété, notamment dans les résidences de luxe. Finalement cela pourrait être un moyen efficace d’attirer les potentiels investisseurs étrangers qui recherchent en Espagne un endroit pour vivre ou pour se reposer, loin des activités qui pourraient troubler la tranquillité du lotissement ou de la résidence.

Location de votre bien en Andalousie et restrictions imposées par la mairie

Vous cherchez à investir dans l’immobilier et vous souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions de la mairie de votre municipalité ? Nous vous invitons à lire également l’article précédent :

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 1ère PARTIE : RESTRICTIONS ET RÉGLEMENTATION ADMINISTRATIVE

Conseil légal sur l’investissement dans les locations de vacances RTA en Andalousie

Être conseillé sur l’achat et la vente de propriétés, par un avocat indépendant, expert en la matière, est extrêmement important afin de garantir votre investissement et d’éviter toute surprise lors du processus de transfert ou plus tard. Si vous envisagez d’acheter une maison en Andalousie, n’hésitez pas à contacter C&D Solicitors, et nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans votre projet, en veillant toujours sur vos intérêts et votre position en tant qu’acheteur. Nous vous accompagnons en anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalousie, Espagne)

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 1ère PARTIE : RESTRICTIONS ET RÉGLEMENTATION ADMINISTRATIVE

Écrit par Ariane van Wijk le 24 mai, 2023. Publié dans Non classifié(e).

Le gouvernement régional d’Andalousie a publié un nouveau décret, qui sera probablement approuvé avant l’été, visant à réglementer les locations de vacances. Ce décret permettra aux conseils municipaux de limiter la création de nouveaux logements de vacances via le PGOU (Plan général de développement urbain).

Au cours des dernières années, l’augmentation du nombre de propriétés destinées à la location de vacances dans des villes d’intérêt touristique provoque de plus en plus de problèmes en raison de l’affluence massive de visiteurs dans certains lieux. Autres conséquences : une offre insuffisante de locations à l’année et des prix désorbitants.

Le débat a même gagné la sphère politique et tout porte à croire que ces activités pourraient être limitées voire même interdites dans certaines villes ou dans certains lieux.

Rien qu’en Andalousie, dans des villes comme Séville, Grenade, Cadix et Málaga, on pense sérieusement à limiter l’offre de nouveaux logements destinés à la location de vacances. D’autres endroits sur la Costa del Sol, comme Marbella, Fuengirola, Nerja et Benalmádena, proposent également une offre massive de locations de vacances, c’est pourquoi on commence à envisager de restreindre cette activité.

Dans cette première partie, nous allons aborder la situation actuelle en Andalousie, plus particulièrement dans la région de Málaga, pour traiter le sujet des locations de vacances et des éventuelles restrictions qui pourraient être appliquées par un certain nombre de villes ou de municipalités à moyen et long terme.

Situation actuelle des locations de vacances et traditionnelles dans la ville de Málaga

Málaga est la ville espagnole dont le tourisme s’est le plus développé au cours des dernières années. Par conséquent, de nombreux acheteurs étrangers ont investi et continuent à investir dans l’achat et la vente de propriétés à Málaga pour le marché de la location de vacances.

À cet essor de la location de vacances à Málaga, il faut ajouter l’offre insuffisante de locations à l’année sur le marché immobilier. D’après le site internet immobilier Idealista, Málaga est la capitale de région espagnole où l’offre de location traditionnelle a le plus diminué au cours de l’année écoulée, avec une chute de 27 %. Dans toute la région, la réduction est de 15 % par rapport à l’année précédente.

Cette pénurie de locations longue durée à Málaga a principalement entraîné une augmentation des prix de la location de 25,8 % rien que l’année dernière. Depuis un certain temps, le montant du bail moyen est le plus élevé de l’histoire, et cela ne concerne pas uniquement la ville de Málaga, mais aussi d’autres municipalités de la Costa del Sol.

À quoi pourrait ressembler l’avenir des locations de vacances à Málaga ?

Il devient évident que le quartier central de la ville de Málaga commence à subir un certain niveau de surpopulation touristique. D’après un article de journal publié le 7 février, 4 778 logements du centre de Málaga sont inscrits au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA).

Les locations de vacances entraînent souvent des nuisances pour les résidents, une surpopulation touristique et un fort pourcentage de logements consacrés à cette activité. Le maire de Málaga a d’ailleurs reconnu qu’il fallait mieux encadrer et régulariser les locations de vacances. Pour soutenir cet argument, il suffit d’observer le besoin croissant de locations traditionnelles, car la demande est actuellement bien plus importante que l’offre.

Il semblerait donc qu’une fois la nouvelle réglementation approuvée par le gouvernement régional, le conseil municipal de Málaga commencera à évaluer les actions à mettre en œuvre pour limiter les locations de vacances dans la ville ou au moins dans certains quartiers.

Il est encore tôt pour savoir quelle sont les mesures que le conseil municipal de Málaga prendra, mais tout porte à croire que, à moyen ou long terme, le marché de la location de vacances à Málaga sera limité d’une façon ou d’une autre. Cela s’applique non seulement à la ville mais aussi à d’autres municipalités côtières qui devront prendre des mesures en la matière.

Les locations de vacances sont-elles rentables par rapport à la location traditionnelle ?

Elles le sont dans la plupart des cas, mais pas toujours. L’année dernière, nous avons publié un article au sujet du retour sur investissement de l’achat de maisons de vacances en Espagne, nous n’allons donc pas trop nous étendre sur ce sujet. La rentabilité dépend du montant d’achat de la propriété, ainsi que de la situation personnelle du propriétaire qui souhaite mettre la maison sur le marché de la location de vacances.

Notre expérience nous a appris que la plupart de nos clients étrangers qui achètent une maison en Andalousie, surtout dans la région de Málaga, ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et ont donc besoin d’une agence pour gérer leur location de vacances.

Les frais encourus par le propriétaire pour ce type de location s’élèvent à plus de 40 % de leur revenu. Sur 100 euros de loyer, entre 18 et 22 euros sont versés à l’agence pour la gestion de la location de vacances, plus une taxe de 19 % si le propriétaire est résident de l’Union européenne ou 24 % le cas échéant.

Si le propriétaire est résident fiscal en Espagne, les impôts sur la location de la propriété peuvent même être encore plus élevés car cette taxe est considérée au même titre qu’un revenu professionnel, soumis à un barème progressif de taxe sur le revenu. Si le propriétaire résident en Espagne touche un revenu élevé, plus de 70 000 euros par an par exemple, il devra verser une taxe sur le revenu de 30 à 35 % voire même plus. Les frais s’élèveraient donc dans ce cas à 50 ou 55 % du montant de la location.

L’un des principaux avantages de la location traditionnelle à l’année se trouve dans la réduction de 50 % du montant perçu par le propriétaire, qui sera alors exonéré d’impôts, et cette réduction peut même s’élever à 90 % dans certains cas. Cette réduction s’applique uniquement aux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. Le logement doit également être la résidence principale des locataires.

Parmi les principaux avantages de la location de vacances, on peut citer le fait que le propriétaire peut profiter de la maison dans son propre intérêt. Autre avantage de la location de vacances : cela évite un sérieux problème légal auquel les propriétaires sont confrontés lorsque les locataires de longue durée cessent de payer la mensualité. En effet, les procédures légales d’expulsion peuvent prendre plusieurs mois voire même jusqu’à un an. Sans parler de l’état dans lequel les locataires peuvent rendre le logement.

Les restrictions des locations de vacances ont-elles raison d’être ?

À mon avis, il est nécessaire de restreindre ces activités lorsque, dans certaines villes ou quartiers, la surpopulation touristique représente une gêne conséquente pour les résidents. Bien souvent, la qualité des services publics fait également les frais de la surpopulation touristique.

De la même manière, l’augmentation des maisons destinées à la location de vacances dans certains quartiers, comme dans le centre de la ville de Málaga, entraîne une diminution de l’offre de locations à l’année, et l’augmentation des prix de la location longue durée.

Pourquoi l’accès à la location représente-t-il un problème pour les résidents à Málaga ?

Le salaire moyen à Málaga se situe aux alentours de 1 500 euros par mois et il est quasiment impossible de trouver un logement dans de nombreux quartiers de la ville pour moins de 900 ou 1 000 euros par mois. Si la ville a besoin d’employés dans un certain nombre de secteurs : enseignement, personnel de santé, employés, hôtellerie, etc., comment ces personnes vivant à Málaga pourront-elles payer ces loyers ?

En résumé, une réglementation efficace est nécessaire, à condition que les locations de vacances ne soient pas pointées du doigt et que ce sujet ne soit pas utilisé à des fins de campagnes électorales.

Si des paramètres objectifs justifient une telle réglementation, celle-ci doit être mise en place, car le problème dans ces quartiers ou dans ces villes ne va faire que s’aggraver. Nombreux d’entre nous qui vivons à Málaga voyons ces restrictions ou cette réglementation nécessaire afin d’essayer d’équilibrer les activités touristiques et résidentielles.

Y a-t-il des restrictions sur les locations de vacances ailleurs en Espagne ?

Dans des villes à fort impact touristique, comme Madrid, Barcelone, et Palma de Mallorca, pour n’en citer que quelques-unes, des mesures ont été mises en place afin de limiter ou de restreindre les locations de vacances.

Le 11 février 2022, les Îles Baléares ont approuvé un décret pour établir une suspension moratoire de 4 ans au cours de laquelle aucune nouvelle propriété destinée à la location de vacances ne pourra être enregistrée.

En 2018, le conseil municipal de Palma de Mallorca a interdit les locations de vacances dans les logements familiaux comme les bâtiments résidentiels et les appartements, pour ne les autoriser que dans des maisons individuelles comme des villas.

Cette interdiction du conseil municipal de Palma a été contestée en justice, mais la Cour suprême a dicté son verdict le 31 janvier 2023 en faveur du conseil municipal au sujet de l’interdiction d’utiliser des appartements ou des logements situés dans des bâtiments résidentiels pour des locations de vacances. L’un des principaux arguments de la Cour faisait référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui plaide en faveur d’une « autorisation préalable dans les municipalités où les locations sont particulièrement tendues ».

La Cour a également considéré que la défense du droit d’accès au logement était justifiée, comme le plaidait le conseil municipal de Palma de Mallorca d’après des rapports prouvant les répercussions de cette activité sur le voisinage, sur le manque d’offre de locations à l’année pour les résidents et sur les effets significatifs sur l’environnement, la terre, les ressources énergétiques, aquatiques, les infrastructures et les routes.

Éventuelles restrictions ou interdictions à la location par votre copropriété

Vous cherchez à investir en Andalousie et souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions ou interdictions de location de votre logement par les copropriétés ? Nous vous invitons alors à lire notre 2ème article sur ce sujet :

LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 2ème PARTIE : RESTRICTIONS ET INTERDICTIONS DE LA PART DES ASSOCIATIONS DE PROPRIÉTAIRES

Conseil légal sur l’achat locatif de la part de C&D Solicitors Torrox/Málaga

Notre enseigne, C&D Solicitors, est spécialisée dans le conseil légal sur l’achat et la vente de propriétés pour résidents et non-résidents étrangers, lors de l’acquisition d’un bien en Andalousie, qu’il s’agisse d’une maison de seconde main ou sur plan, avec une équipe plurilingue qui parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Certains de nos clients envisagent de destiner leur logement à la location de vacances lorsqu’ils effectuent un investissement en Espagne ; c’est d’ailleurs une condition essentielle pour clore l’opération.

Bien que l’explosion immobilière et l’investissement foncier, surtout dans région de Málaga et des zones côtières, aient entraîné des répercussions positives sur notre activité, en tant que résidents à Málaga, nous vivons de près les problèmes qui ont commencé à se présenter dans certains quartiers où les locations de vacances sont excessives et où les locations à l’année se font rares ainsi qu’en raison de la surpopulation touristique.

Si l’on ne prend pas des mesures tenant en compte tous les intervenants, cela finira par avoir un effet négatif sur le tourisme, ce qui ira à l’encontre de nos intérêts et de la qualité de ce secteur.

Nous avons besoin du tourisme car il s’agit là d’une source essentielle d’activité pour de nombreuses entreprises en Andalousie, mais il faut maintenir l’équilibre entre les vacanciers et la population résidente. Le cas échéant, les effets seront négatifs sur le long terme.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox/Málaga(Andalousie)