Autor: Ariane van Wijk

Vermieten Sie eine URBAN-andalusische Immobilie an Touristen? Planen Sie, dies in Zukunft zu tun? Oder sind Sie ein Vermittler, der im Namen des Immobilieneigentümers Ferienhäuser vermietet? Dann lesen Sie diesen Artikel bitte bis zum Ende, da die Junta de Andalucia kürzlich neue Vorschriften für Ferienhäuser erlassen hat. Sie können auch unser zusammenfassendes PDF zur Beantragung der RTA-Lizenz anfordern.

In den letzten Jahren ist der Tourismus in einigen andalusischen Städten ununterbrochen gewachsen. Immobilienverkäufe, die teilweise durch den Boom bei Ferienimmobilien ausgelöst wurden, und die daraus erzielbaren Einnahmen hatten direkte Auswirkungen auf die hohen Preise traditioneller Mietobjekte.

Aufgrund dieser Marktsituation für Ferienvermietungen hat die Regionalregierung von Andalusien am 29. Januar ein neues Dekret 31/2024 veröffentlicht, das am 22. Februar 2024 in Kraft trat. Mit diesem Dekret werden einige Artikel des 2016 veröffentlichten Dekrets aufgehoben und geändert. die erstmals die Ferienvermietung in Andalusien regelte.

Diese neue Regelung ermöglicht es den Stadträten erstmals, die Ferienvermietung aus Gründen des Allgemeininteresses einzuschränken. Ebenso haften ab diesem Zeitpunkt Unternehmen oder Einzelpersonen, die Ferienvermietungen in einer oder mehreren Immobilien verwalten, gegenüber der Verwaltung und den Nutzern der Immobilien. Und auch für Immobilieneigentümer gibt es diverse Veränderungen, auf die man sich einstellen muss.

Die hohe Nachfrage nach Immobilienverkäufen und das attraktive Geschäft mit Ferienvermietungen

Immobilienkäufe von Privatpersonen, Unternehmen und Investmentfonds an strategischen Standorten mit starker touristischer Nachfrage haben einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise. In Malaga und anderen Gemeinden an der Costa del Sol, wie beispielsweise Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas oder Nerja, erreichten die Immobilienpreise historische Höchststände.

Besonders hervorzuheben sind ausländische Investoren, die Immobilieninvestitionen in Städten wie Malaga, Sevilla und Granada sowie anderen Gemeinden an der Costa del Sol und Costa Tropical anstreben. Die Zahl der zur Ferienvermietung angebotenen Ferienhäuser ist aufgrund dieses Immobilienbooms in einigen Städten unaufhörlich gestiegen. Dies hat dazu geführt, dass die Kosten für herkömmliche Vermietungen für die Bewohner gestiegen sind, die Preise sind sehr hoch, und es gibt in einigen Gegenden, in denen die Bewohner langsam verschwunden sind, gewisse Probleme mit der Touristenüberfüllung.

Für welche Ferienhäuser in Andalusien gilt dieses Dekret?

Dieses Dekret gilt für Wohnungen, die für den sofortigen Gebrauch ausgestattet sind und für eine Mietdauer von weniger als zwei Monaten vorgesehen sind, in denen Beherbergungsleistungen gegen Zahlung eines Preises für gewöhnliche und touristische Zwecke angeboten werden. Unter touristischen Zwecken wird verstanden, dass die Immobilie vermarktet oder über Kanäle zur Tourismusförderung beworben wird, wie z. B. Reisebüros, Tourismusunternehmen und Kanäle, die die Buchung von Unterkünften ermöglichen.

Gilt dieses Dekret für Ferienvermietungen auf nicht bebaubaren oder ländlichen Grundstücken?

Dieser Erlass gilt nicht für Häuser in ländlicher Umgebung, d. h. Häuser auf nicht bebaubarem oder ländlichem Gelände. Für die Nutzung dieser Häuser als Ferienunterkunft gelten unterschiedliche Vorschriften.

Wann kann ein Haus in Andalusien nicht als Ferienvermietung genutzt werden?

Häuser, die als Ferienhäuser vermietet werden sollen, müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um im andalusischen Tourismusregister (RTA) registriert zu werden und Aktivitäten im Zusammenhang mit der Ferienvermietung durchzuführen.

Nutzungsverbot für Sozialwohnungen (VPO) in der Ferienhausordnung

Diese Häuser können nicht als Ferienvermietung genutzt werden. Beachten Sie jedoch, dass, wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken und der Bericht des Immobilienregisters ein VPO-Qualifikationsmerkmal anzeigt, diese Klassifizierung oft veraltet ist und ihr Ablauf beantragt werden kann. Dies kommt häufig vor, da die VPO-Klassifizierung nur eine bestimmte Zeitspanne anhält. In vielen Fällen erscheint das VPO-Qualifikationsmerkmal jedoch weiterhin im Immobilienregisterbericht, auch wenn die Immobilie im Laufe der Zeit ihren rechtlichen Status verliert.

Es ist nicht möglich, Ferienvermietungen zu betreiben, wenn die Eigentümervereinigung die Nutzung des Hauses zur Ferienvermietung ausdrücklich verbietet

Wenn die Immobilie, die Sie kaufen oder vermieten möchten, Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, die diese Tätigkeit in ihrer Satzung (Gründungssatzung) ausdrücklich verbietet, kann die Immobilie nicht als Ferienvermietung genutzt werden. Bei älteren Gebäuden oder Siedlungen findet man dieses Verbot eher selten, da es bis vor Kurzem noch keine Ferienvermietung gab und dies daher auch nicht in der Satzung geregelt war.

Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch jederzeit die Satzung ändern und das Verbot der touristischen Ferienvermietung einführen. Dies würde jedoch nicht für Häuser gelten, die bereits vor dem Verbot im RTA registriert waren.

HINWEIS: Es besteht jedoch ein Dilemma hinsichtlich des Prozentsatzes, der erforderlich ist, um die Satzung einer Eigentümergemeinschaft für diese spezifische Einschränkung zu ändern. Einige Gerichtsurteile legen fest, dass eine Mehrheit von 3/5 (=60 %) der Gesamteigentümer ausreichend wäre, andere legen fest, dass es einer Einstimmigkeit (100 %) aller Eigentümer bedarf. Nach unserer juristischen Auslegung des Gesetzes wäre Einstimmigkeit erforderlich. Wir gehen davon aus, dass dies in Zukunft geklärt wird.

Vielleicht entscheiden Sie sich angesichts dieses Widerspruchs dazu, Ihren RTA bereits zu beantragen, obwohl Sie (noch) nicht vermieten. Dies mag empfehlenswert sein, aber Sie müssen wissen, dass die Behörden theoretisch das Recht haben, Ihren RTA zu stornieren, wenn Sie Ihren Mietgewinn nicht in Ihrer Einkommensteuererklärung (entweder IRPF oder IRNR) angeben.

Der Sonderfall eines Feiertagsverbotes lässt sich in der Satzung von Neubauten feststellen

In der Regel ist es bei neuen Wohnsiedlungen der Fall, dass die Satzung („estatutos“) diese Tätigkeit ausdrücklich einfacher verbieten kann. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie oder Ihr Anwalt die Satzung gründlich prüfen. Wenn Sie über den Kauf eines neu gebauten Hauses (oder eines Off-Plan-Hauses) nachdenken und beabsichtigen, es als Ferienvermietung zu nutzen, sollten Sie wissen, dass es möglich ist, dass die Satzung die Nutzung nach dem Bau des Bauvorhabens verbietet der Häuser als Ferienvermietung. Mit anderen Worten: Wenn Sie den privaten Kaufvertrag unterzeichnen, ist es höchstwahrscheinlich unmöglich zu wissen, ob die Satzung Ferienvermietungen verbietet, sobald der Bauträger die Eigentümervereinigung gründet.

Verbot der Ferienvermietung von Häusern, die nicht mit den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde, in der sie liegen, vereinbar sind

Häuser auf städtischen Wohngrundstücken mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsbescheinigung (LPO) können als Ferienvermietung genutzt werden. Das Gleiche gilt für Häuser, die zum Zeitpunkt ihres Baus nicht im Widerspruch zur Stadtplanung der Gemeinde standen und über einen ungeregelten Beschluss oder ein gleichwertiges LPO-Zertifikat verfügen, sofern diese vor 1986 gebaut wurden.

Was die Anforderung eines LPO oder einer Bewohnbarkeitsbescheinigung betrifft, so hat das neue Dekret die Notwendigkeit eines LPO abgeschafft und diese durch die Anforderung ersetzt, dass Häuser den städtebaulichen Vorschriften entsprechen müssen. Vielleicht ist diese Änderung so konzipiert, dass in Zukunft auch andere Häuser, die aus anderen Gründen kein LPO haben, Zugang zum RTA erhalten können, beispielsweise wenn der Stadtrat ein bestimmtes Verfahren einführt, um eine Lizenz für die Nutzung eines Hauses für touristische Zwecke zu erhalten wenn ein solcher Beschluss kein LPO als solcher ist. Wenn der Stadtrat ein solches spezifisches Verfahren einführt und ein Haus ohne LPO eine Lizenz für touristische Zwecke erhält, wird davon ausgegangen, dass das Haus den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde entspricht. In den nächsten Monaten werden wir sehen, ob Stadträte ein solches Verfahren umsetzen.

Daher ist es immer noch ratsam, die LPO- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung einzureichen, um Ihre Immobilie beim RTA zu registrieren. Sie können jedoch auch mit jedem anderen Dokument oder technischen Zertifikat nachweisen, dass Sie die städtebaulichen Vorschriften erfüllen.

Verbot der Ferienvermietung für städtische Häuser, die als gleichwertig mit nicht regulierten Häusern (DAFO) anerkannt sind

Nach 1986 auf Stadtgrundstücken errichtete Häuser, die nicht den Planungsvorschriften der Gemeinde entsprechen, in der sie sich befinden, können als Häuser mit dem Status „nicht reguliert“ betrachtet werden. Wenn diese als solche anerkannt sind, dürfen sie nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Stadtrats für eine solche Nutzungsänderung als Ferienunterkunft genutzt werden.

Was muss ich tun, um die Kriterien der Vorschriften für Ferienhäuser in Andalusien zu erfüllen?

Um ein Haus als Ferienvermietung zu nutzen, muss die Person oder Organisation, die eine solche Aktivität ausüben möchte, die Immobilie im andalusischen Tourismusregister (RTA) registrieren. Um diese Registrierung abzuschließen, ist die elektronische Übermittlung einer eidesstattlichen Erklärung (DR) erforderlich, in der die Einhaltung der in der Verordnung vorgesehenen Anforderungen bescheinigt wird. Nach Einreichung der eidesstattlichen Erklärung kann die Immobilie als Ferienvermietung genutzt werden. Das Dekret legt die Mindestinhalte fest, die die eidesstattliche Erklärung enthalten muss, wobei eine der Neuerungen die Anforderung ist, anzugeben, ob die Wohnung das ganze Jahr über oder für bestimmte Zeiträume vermietet wird, was in der eidesstattlichen Erklärung (Erklärung) angegeben werden muss.

HINWEIS: Während der Veröffentlichung dieses Nachrichtenartikels hat C&D Solicitors einen ersten RTA-Antrag über das neue Webformular eingereicht. Obwohl es sich um eine Verantwortlichkeitserklärung handelt, fordert das System den Antragsteller dennoch auf, die betreffenden Dokumente hochzuladen. Im Formular heißt es, dass der Antrag storniert wird, wenn Sie nicht innerhalb von 10 Tagen die richtigen Dokumente hochladen.

Was passiert, wenn ich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsbescheinigung habe?

Um den Erstbezugsnachweis für ein Eigenheim zu erhalten, gibt es unterschiedliche Verfahren:

So erhalten Sie in Andalusien eine LPO für Häuser, die vor 1986 gebaut wurden

Dies ist das einfachste und kostengünstigste Verfahren, da alle städtischen Häuser, die vor 1986 in Andalusien ohne spätere Änderungen gebaut wurden, als Häuser mit Baugenehmigung und Erstbezugsbescheinigung gelten. Basierend auf den aktuellen städtischen Vorschriften in Andalusien, genannt LISTA, kann der Eigentümer diese administrative Anerkennung beantragen, indem er ein kleines, von einem Architekten unterzeichnetes Projekt einreicht und eine Gebühr entrichtet. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Stadtrat, da einige schneller sind als andere.

So erhalten Sie in Andalusien eine LPO für Häuser, die nach 1986 gebaut wurden

In diesem Fall ist das Verfahren aufgrund der Art des vom Architekten zu erstellenden Projekts und der vom Stadtrat erhobenen Gebühr länger und kostspieliger. Wenn das Haus Teil eines Gebäudes ist und dieses Gebäude keinen LPO hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass ein einzelnes Haus nicht in der Lage ist, einen LPO zu erhalten, und die Eigentümervereinigung sollte derjenige sein, der den LPO für das gesamte Gebäude beantragt. Bei Doppel- oder Einfamilienhäusern kann ein LPO beantragt werden, sofern ein Architekt in einem Projekt bestätigt, dass das Haus den städtebaulichen Vorschriften entspricht.

Wie bereits erwähnt, kann kein LPO beantragt werden, wenn das nach 1986 gebaute Haus nicht den städtebaulichen Vorschriften entspricht. Es kann lediglich ein Gleichwertigkeitsnachweis zu ungeregelt beschafft werden, was für ein städtisches Eigenheim weder sinnvoll noch sinnvoll ist.

Welche Änderungen bringt das Dekret für Verwalter oder Betreiber von Ferienunterkünften mit sich?

Eine der wichtigsten Änderungen des Dekrets ist die neue verantwortungsvolle und relevante Position von Fachleuten und Unternehmen, die im Namen der Eigentümer den Betrieb von Immobilien auf dem Ferienvermietungsmarkt verwalten. Betreiber von Ferienvermietungen, egal ob Privatpersonen oder Unternehmen, und auch wenn sie nur eine einzelne Ferienvermietung betreiben, müssen in der eidesstattlichen Erklärung (DR) als Inhaber eingetragen werden. Um den Verwalter als Inhaber der DR für eine Immobilie zu registrieren, muss jeder einzelne rechtmäßige Eigentümer der Immobilie seine Genehmigung vorlegen, indem er den entsprechenden Abtretungs- oder Verwaltungsvertrag zwischen dem Betreiber und den Eigentümern unterzeichnet.

Als Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie durch Dritte wird angenommen, dass sich ein Dritter um die Übergabe und Abholung der Schlüssel, die Begrüßung der Gäste, die Erbringung von Dienstleistungen während ihres Aufenthalts, die Reinigung beim Check-in und Check-out usw. kümmert. Der DR-Inhaber haftet gegenüber der Verwaltung und den Nutzern des Dienstes mit der Voraussetzung, dass mit den Eigentümern ein Vertrag über die Durchführung einer solchen Tätigkeit abgeschlossen wird. Sie sind verpflichtet, die Verwaltung über alle Änderungen des Rechtstitels oder des Zustands der Immobilien zu informieren.

Welche Pflichten gelten für Häuser, die bereits vor diesem Erlass im RTA registriert waren?

Häuser, die bereits im RTA registriert sind, müssen prüfen, ob sie die neuen, zusätzlichen Anforderungen erfüllen, die durch das Dekret eingeführt werden. Ist dies nicht der Fall, haben sie bestimmte Fristen, um sich an diese anzupassen.

Welche Frist sieht das Dekret vor, um die Vorschriften für Ferienhäuser in Bezug auf Einrichtung und Qualität einzuhalten?

Das Dekret sieht eine Frist von bis zu einem Jahr ab seinem Inkrafttreten, d. h. bis zum 22. Februar 2025, vor, damit Eigentümer, die bereits im RTA registriert sind, die Immobilien sanieren können. Diese Anforderungen beziehen sich hauptsächlich auf Möbel, Klimaanlage, Mindestraumgrößen, Mindestqualitätsniveaus usw. Beispielsweise benötigen Sie jetzt 2 Badezimmer, wenn Sie mehr als 5 Gäste haben, und 3 Badezimmer, wenn mehr als 8 Gäste sind. Wenn Sie unsere erhalten möchten Um eine zusammenfassende PDF-Datei mit allen Anforderungen zu erhalten, fragen Sie bitte einfach Ihren Rechtsberater bei C&D oder lesen Sie den vollständigen Erlass auf Spanisch.

Bis wann müssen Änderungen der Bettenzahl der Unterkunft mitgeteilt werden?

Das neue Dekret sieht eine maximale Belegung pro Wohnung von 15 Personen (max. 4 pro Zimmer) bei Vermietung als Ganzes und von 6 Personen bei zimmerweiser Vermietung (max. 4 pro Zimmer) vor. (Andernfalls benötigen Sie eine andere Art von RTA-Lizenz für „establicimiento Hostelero“ oder „establicimiento apartamentos“, für die ebenfalls eine Geschäftseröffnungslizenz des Rathauses erforderlich ist.) Außerdem werden Mindest- und Höchstflächen für die Schlafzimmer und deren maximale Belegung, eine Mindestanzahl von Badezimmern usw. eingeführt.

Wenn eine bereits im RTA eingetragene Ferienvermietung aufgrund der neuen Normen die Anzahl der Betten ändern muss, gibt das Dekret den Eigentümern oder Betreibern sechs Monate nach Inkrafttreten, d. h. bis zum 22. August 2024, Zeit, dies zu tun.

Bis wann müssen Sie den Zeitraum oder die Zeiträume melden, in denen die Wohnung als Ferienhaus genutzt wird?

Wenn Ihre Wohnung im RTA registriert ist und Sie beabsichtigen, Ihre Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum im Jahr und nicht ganzjährig zu vermieten, haben Sie dafür 6 Monate Zeit, also bis zum 22. August 2024.

Wenn Sie Ihre Immobilie das ganze Jahr über als Ferienvermietung nutzen, müssen Sie nichts unternehmen, da die Verwaltung nach Ablauf dieser 6 Monate davon ausgeht, dass sie ganzjährig als Ferienvermietung genutzt wird.

Wie lange muss sich ein Manager oder ein Unternehmen, das im Urlaub arbeitet, in der eidesstattlichen Erklärung als Inhaber eintragen lassen?

Die Unternehmen oder Verwalter, die derzeit Immobilien zur Ferienvermietung verwalten, haben für jedes von ihnen verwaltete Zuhause sechs Monate Zeit, dem Tourismusregister den Wechsel des Inhabers der RTA-Registrierung mitzuteilen.

Welche Auswirkungen hat das neue Dekret auf Beschlüsse zum Verbot der Ferienvermietung durch Eigentümergemeinschaften?
Grenzwerte für die Ferienvermietung der Eigentümervereinigung

Das Dekret sieht klar und eindeutig vor, dass eine Immobilie nicht als Ferienvermietung genutzt werden kann, wenn die Satzung der Eigentümervereinigung die Beherbergung von Touristen ausdrücklich verbietet. Unserer Meinung nach besteht die einzige Möglichkeit für eine Eigentümervereinigung, Ferienvermietungen zu verbieten, darin, die Satzung zu ändern und diese ausdrückliche Einschränkung darin einzuführen.

Wenn im Protokoll einer ordentlichen oder außerordentlichen Versammlung lediglich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft enthalten ist, ohne dass die Satzung geändert wird, um diese Tätigkeit zu verbieten, verstehen wir, dass dieses Verbot auch dann zulässig ist, wenn der Beschluss im Grundbuch eingetragen ist. Sie kann den derzeitigen Eigentümern oder zukünftigen Käufern der Immobilie nicht auferlegt werden.

Können Stadträte mit dem neuen Erlass Feiertage verbieten oder begrenzen?

In Artikel 2 des neuen Dekrets ist Folgendes vorgesehen: „… Stadträte können aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses Beschränkungen festlegen, die diesen Gründen angemessen sind, und zwar hinsichtlich der Höchstzahl der zur Beherbergung von Touristen genutzten Häuser pro Gebäude, Gebiet, Sektor oder Zeitraum …“.

Zweifellos ist dies eine der wichtigsten Neuerungen in den Vorschriften für Ferienvermietungen in Andalusien. Aufgrund der Touristensättigung in einigen Gebieten oder Vierteln großer Städte wie Málaga oder Sevilla sowie in anderen Gebieten der Costa del Sol haben einige Stadträte diese Maßnahme gefordert, um die touristischen Aktivitäten einzuschränken.

Will ein Stadtrat solche touristischen Aktivitäten einschränken und verbieten, muss dies ausführlich begründet und begründet werden, d. h. er muss mit klaren und objektiven Daten nachweisen, dass eine solche Einschränkung notwendig ist. Außerdem muss es vor seiner Verabschiedung veröffentlicht werden.

Einschränkungen für bestehende Lizenzen

Es versteht sich, dass Beschränkungen des Rathauses oder der Eigentümergemeinschaft nicht für bestehende Lizenzen gelten. Wenn Sie jedoch über eine RTA-Lizenz verfügen und tatsächlich nicht vermieten und keine Einkommensteuer (IRPF oder IRNR) angeben, kann die Behörde Ihre RTA-Lizenz annullieren.

C&D-Anwälte

Bei C&D Solicitors sind wir auf die Immobilienberatung für ausländische Kunden spezialisiert, unabhängig davon, ob es sich um Privatpersonen handelt, die in Spanien ein Zweithaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen möchten, oder um Investmentgesellschaften oder Investmentfonds, die ihr Vermögensportfolio erweitern und von den Kapitalgewinnen profitieren möchten können sie auf dem Immobilienmarkt und im Immobilienbetrieb erhalten.

Wir bieten während des gesamten Prozesses „Full-Service“-Beratung in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns unter +0034 952 532 582 anrufen, uns eine WhatsApp-Nachricht unter +34 639 54 16 02 senden oder uns an info@cdsolicitors.com schreiben. Wir prüfen Ihren Fall, senden Ihnen unverbindlich Informationen zum Ablauf und einen Kostenvoranschlag hierfür zu.

In den letzten Monaten sind wir in unserer Anwaltskanzlei auf mehr als einen Erbschaft Prozess gestoßen, für Ausländer (aus der EU und anderswo), die zum Zeitpunkt ihres Todes Vermögenswerte in Spanien besaßen. Dabei handelt es sich in der Regel um nicht ansässige Ausländer, die eine Immobilie als Zweitwohnsitz besaßen. Einige von ihnen lebten zum Zeitpunkt ihres Todes aber auch in Spanien.

Diese Erbschaftsprozesse, wenn eine Person mit Vermögen in Spanien stirbt, sind für die Erben tendenziell stressiger. Zu dem Schmerz über den Tod eines geliebten Menschen kommt noch hinzu, dass die Erben die Erbschaftsbestimmungen und das Erbrecht in einem anderen Land als der Person oder ihren Nachkommen nicht kennen, z. B. in Spanien.

Für Erben in dieser Situation werden wir versuchen, die wichtigsten Punkte über den Erbschaftsprozess für einen Ausländer in Spanien zu erklären.

EINLEITENDE BEMERKUNGEN ZU DEN REGELUNGEN EINES ERBSCHAFTSPROZESSES IN SPANIEN

• Welches Recht sollte auf die Erbschaft eines EU-Bürgers mit Vermögen in Spanien angewendet werden?

Wenn ein Ausländer mit Vermögen in Spanien stirbt, müssen wir uns auf die Europäische Erbschaftsverordnung von 2012 beziehen, die für Personen gilt, die ab dem 17. August 2015 verstorben sind.

In der Regel sieht diese Verordnung vor, dass die Erbschaft eines EU-Bürgers dem Recht des Staates unterliegt, in dem die Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat. Diese Regel gilt für die 27 Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU), mit Ausnahme des Vereinigten Königreichs, Irlands und Dänemarks, die als Drittländer gelten. Sie gilt jedoch für die Bürger dieser Länder, die ihren Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU haben.

Wenn der Erblasser also Vermögen in Spanien besaß, aber nicht in Spanien ansässig war, gilt das Recht des Landes des gewöhnlichen Wohnsitzes.

• Welches Recht gilt für das Erbschaftsverfahren eines Nicht-EU-Bürgers mit Vermögen in Spanien?

Wenn ein amerikanischer Staatsbürger beispielsweise seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien hat und stirbt, gilt spanisches Recht für seine Erbschaft. Wenn dieselbe Person mit Wohnsitz in den USA gestorben wäre, aber Vermögen in Spanien besessen hätte, würde ihr Erbe dem Recht des amerikanischen Staates unterliegen, in dem sie zuletzt gelebt hat.

Dies ist der Fall, weil Art. 20 der Europäischen Erbrechtsverordnung die universelle Geltung des durch die Verordnung bestimmten Rechts vorsieht, auch wenn es sich bei diesem Recht nicht um das Recht eines EU-Mitgliedstaates handelt.

• Gibt es Ausnahmen von der allgemeinen Regel der Anwendung des Rechts des Landes des gewöhnlichen Aufenthalts?

Das Recht des Landes, in dem der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, findet auf die Erbschaft keine Anwendung, wenn der Erblasser in einem Testament klar und unmissverständlich erklärt, dass er das Recht seiner Staatsangehörigkeit auf die Erbschaft anwenden möchte. Selbst wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz in Spanien hatte, unterliegt das Erbschaftsverfahren für Vermögenswerte in Spanien dem Recht seiner Staatsangehörigkeit. Im Falle von Staatsangehörigen mehrerer Staaten können sie das Recht eines dieser Länder wählen.

Diese allgemeine Regel ist auch dann nicht anwendbar, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Erblasser eine engere Verbindung zu einem anderen Land als dem seines gewöhnlichen Aufenthalts hat. Dies würde beispielsweise für einen Arbeitnehmer gelten, der sich aus beruflichen Gründen vorübergehend in einem Land aufhält, aber sein Vermögen und seine Familie im Land behält, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt.

• Was passiert, wenn der Erblasser die Anwendung seines nationalen Rechts in einem Testament nicht festgelegt hat?

Wenn ein Ausländer zum Zeitpunkt seines Todes in Spanien ansässig ist und sich nicht für die Anwendung des Rechts seiner Staatsangehörigkeit entschieden hat, gilt spanisches Recht für den gesamten Nachlass. Dies gilt also unabhängig davon, in welchem Land sich die Vermögenswerte befinden.

Dies ist der Fall, weil die europäische Verordnung festlegt, dass das anwendbare Recht für den gesamten Nachlass des Verstorbenen gelten sollte, nicht nur für die in Spanien belegenen Vermögenswerte. Die europäische Verordnung legt die universelle Anwendung desselben Rechts auf den gesamten Nachlass des Erblassers fest.

Wenn der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes nicht in Spanien ansässig war, ist das anwendbare Recht für den gesamten Nachlass natürlich das seiner Staatsangehörigkeit, wenn dies im Testament festgelegt ist. Oder das Land des Staates, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, wenn der Erblasser seinen Wohnsitz in einem anderen Land als dem Land hatte, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt.

RELEVANTE DOKUMENTE UND INFORMATIONEN FÜR DEN ERBSCHAFTSPROZESS IN SPANIEN

• Ist es möglich herauszufinden, ob der Verstorbene in Spanien ein Testament unterschrieben hat?

Um zu bestätigen, ob eine Person in Spanien ein Testament unterzeichnet hat, ist es notwendig, eine Testamentsbescheinigung beim Justizministerium zu beantragen. Mit diesem Antrag bescheinigt das Testamentsregister, ob der Verstorbene ein Testament in Spanien unterzeichnet hat, wann es unterzeichnet wurde und vor welchem Notar. Sobald diese Bescheinigung eingegangen ist und der Verstorbene ein Testament unterzeichnet hat, kann der Erbe (oder sein Anwalt) eine Kopie bei dem Notariat anfordern, bei dem es unterzeichnet wurde.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Testament in Spanien vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden muss, damit es gültig ist. Dieser Notar benachrichtigt das Testamentsregister, dass eine Person ein Testament beim Notar unterzeichnet hat. In bestimmten Fällen kann die Person nicht zum Notar reisen, meist im Falle von Krankheit oder Immobilität. In diesem Fall kann auch ein örtlicher Notar eine Haus- oder Krankenhausbesichtigung durchführen.

Es ist möglich, ein Testament zu unterzeichnen, ohne dass ein Notar anwesend ist, aber wir werden nicht weiter auf diesen Fall eingehen, da dies in Spanien sehr selten ist und ein gerichtliches Verfahren erfordern würde, damit die Legalisierung als gültig angesehen wird.

• Welche Dokumente benötigen Erben im spanischen Erbschaftsprozess?

Wenn der Erblasser Vermögen in Spanien hat und die Erbschaft nach dem Recht der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen oder seines Wohnsitzes außerhalb Spaniens abgewickelt wird, sollten die Erben eines der folgenden Dokumente aus dem Herkunftsland erhalten:

• • • Europäisches Nachlasszeugnis.

Dies ist nur in EU-Ländern möglich.

• • • Erbschein 

Erworben im Land, dessen Staatsangehörigkeit der Verstorbene besitzt. Dies ist sowohl in EU-Ländern als auch im außereuropäischen Ausland möglich.

Zusätzlich zu den beiden genannten Dokumenten ist es auch erforderlich, eine Original-Sterbeurkunde und die Testamentsurkunde im Wohnsitzland zu erhalten.

Wenn der Erblasser Eigentum in Spanien hatte, muss die öffentliche Urkunde über die Annahme und Entscheidung über die Erbschaft von den Erben vor einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Dieses Dokument ist der Ort, an dem sie das Eigentum an der Immobilie und den anderen Vermögenswerten erhalten, die der Verstorbene in Spanien haben kann. Das kann ein Haus sein, aber auch ein Bankkonto oder ein Fahrzeug.

Sobald diese Urkunde unterzeichnet ist, wird die Erbschaftssteuererklärung eingereicht und die Immobilie wird dann in das entsprechende Grundbuch eingetragen, so dass die Erben die offiziellen Eigentümer der Immobilie oder der Immobilien des Verstorbenen werden.

• Ist es notwendig, in Spanien Erbschaftssteuer zu zahlen??

Es ist immer notwendig, in Spanien für jede Art von Erbschaft eine Erbschaftssteuererklärung einzureichen. Mit anderen Worten, die Erbschaftssteuer muss immer in Spanien für Waren und Vermögenswerte gezahlt werden, die sich in Spanien befinden, unabhängig davon, ob spanisches Recht oder das Recht eines anderen Landes gilt. Die Haftung für die Erbschaftsteuer ergibt sich aus der einfachen Tatsache, dass Vermögenswerte geerbt werden, die sich auf spanischem Hoheitsgebiet befinden.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Erbschaftssteuer in Spanien sehr unterschiedlich ist, je nachdem, in welcher spanischen Autonomen Gemeinschaft der Verstorbene seinen Wohnsitz hatte oder in der der Verstorbene über Vermögen verfügte, wenn er nicht ansässig war. Beachten Sie, dass in Spanien sowohl Gebietsansässige als auch Nichtansässige die gleiche Erbschaftssteuer zahlen (einschließlich Nicht-EU-Bürger) und dass es in den letzten Jahren keine steuerlichen Unterschiede in diesem Sinne gab.

• Wie hoch ist der Erbschaftssteuersatz in Spanien?

In Spanien steht es jeder autonomen Gemeinschaft frei, ihre eigenen Vorschriften für die Erbschaftssteuer festzulegen, und es gibt große Unterschiede in der Besteuerung zwischen ihnen. Aus diesem Grund ist es beim Kauf einer Immobilie für den persönlichen Gebrauch oder für den Anlagegebrauch ratsam, sich mit dem Erbschaftssteuersatz in der Region vertraut zu machen, in der die Immobilie gekauft werden soll.

Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus in Spanien zu kaufen, empfehlen wir Ihnen, eine Schätzung der Erbschaftssteuer für Ihren beabsichtigten Erben einzuholen, die im Todesfall auf diese Immobilie fällig werden kann.

Für weitere Informationen zu diesem Thema empfehle ich Ihnen, unseren Beitrag vom April 2021 zur spanischen Erbschaftssteuer zu lesen. Die Autonome Gemeinschaft Andalusien hat jedoch einen der niedrigsten Erbschaftssteuersätze in Spanien. Erben wie ein verwitweter Ehepartner, Kinder und Enkelkinder des Verstorbenen zahlen in Andalusien keine Erbschaftssteuer, obwohl es immer notwendig ist, eine Steuererklärung abzugeben.

• Welche Dokumente benötigt ein britischer Staatsbürger, um in Spanien zu erben?

Seit dem Brexit machen sich britische Staatsbürger mit Vermögen in Spanien mehr Sorgen über die Auswirkungen, die ihr Vermögen in Spanien auf ihre Erben haben könnte.

Unter Notaren in Spanien ist weithin bekannt, dass es britischen Bürgern freisteht, ein Testament zu hinterlassen. Wenn britisches Recht auf die Erbschaft anwendbar ist und der Verstorbene ein Testament in Spanien hatte, müssen die Erben kein englisches Nachlassdokument vorlegen. In diesem Fall reicht das spanische Testament aus, um das Erbe in Spanien zusammen mit dem Rest der erforderlichen Dokumentation abzuwickeln.

Wenn der Verstorbene kein Testament in Spanien hatte, wäre es notwendig, das Vereinigte Königreich zum Nachlass zu machen und es mit der Haager Apostille zu legalisieren.

• Welche Dokumente muss ein US-Bürger in Spanien erben?

Wir beschäftigen uns derzeit mit unterschiedlichen Erbschaftsprozessen für US-Bürger, weshalb wir etwas Licht in diese Situation bringen möchten.

Erbschaftsprozesse für US-Bürger, bei denen das Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzen, angewendet wird, ist das wichtigste Dokument, das die Erben vorlegen müssen, die Genehmigung des Nachlasses. Wenn der Verstorbene ohne Testament gestorben ist, muss er ein Verwaltungsschreiben vorlegen.

• Ist es eine gute Idee, ein Testament in Spanien zu unterzeichnen?

Wenn Sie Vermögen in Spanien haben, ist es immer ratsam, ein Testament in Spanien zu unterzeichnen, auch wenn Sie ein Testament in Ihrem Herkunftsland haben, das sich nur auf das auf spanischem Territorium befindliche Vermögen bezieht.

Es ist immer möglich, in diesem Testament das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit anzuwenden. Wenn Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Testaments nicht ansässig sind, sich dann aber entscheiden, nach Spanien zu ziehen, gilt durch dieses in Spanien unterzeichnete Testament das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit anstelle des spanischen Rechts auf Ihre Erbschaft. Die finanziellen Kosten für dieses letzte Testament, das in Spanien unterzeichnet wurde, sind nicht hoch und werden immer dazu beitragen, den Prozess in Spanien für Ihre Erben einfacher und billiger zu machen.

Ein Testament senkt keine Steuern, d.h. es hat keine Steuervorteile, aber es hilft den Erben, die Bürokratie des Erbschaftsprozesses zu bewältigen, der nach Ihrem Tod in Spanien stattfinden wird.

Bedenken Sie auch, dass das spanische Recht Pflichtteilserben vorsieht und es nicht möglich ist, Ihr Vermögen zu vererben, wem Sie möchten. Wenn also spanisches Recht auf Ihre Erbschaft Anwendung finden sollte, müssen diese Mindestanteile für Pflichtteilsberechtigte eingehalten werden.

• Ist es möglich, eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, ohne den Erbschaft Prozess abgeschlossen zu haben?

Viele Erben erhalten eine Immobilie als Erbschaft und erwägen, sie zum Verkauf anzubieten, da sie in vielen Fällen kein Interesse daran haben, diese Immobilie zu behalten.

Manchmal verfügen diese Erben nicht über ausreichende finanzielle Mittel, um den Erbschaftsprozess in Spanien durchzuführen und die mögliche Erbschaftssteuer und die Mehrwertsteuer zu zahlen. Wenn sie die Immobilie jedoch verkaufen würden, hätten sie in der Tat die finanziellen Mittel, um die Erbschaftskosten zu decken und auch Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie zu erzielen.

Wenn die Erben der Immobilie das Erbschaftsverfahren in Spanien nicht abgeschlossen haben, wird die Immobilie im Grundbuch und im Katasterregister auf den Namen des Verstorbenen eingetragen. Aus diesem Grund können sie diese Immobilie nicht verkaufen, ohne zuerst den spanischen Erbschaftsprozess abzuschließen.

In Spanien ist es jedoch möglich, eine Immobilie über jede Agentur auf den Markt zu bringen, auch wenn der Erbschaftsprozess noch nicht abgeschlossen ist. In diesem Fall sollten alle potenziellen Käufer darüber informiert werden, dass der Erbschaftsprozess im Gange ist und dass die verkaufenden Erben ihn abschließen werden, bevor die Kaufurkunde beim Notar unterzeichnet wird, wobei der Käufer den Gesamtpreis zahlt.

Es ist auch möglich, einen privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen, durch den der Käufer einen bestimmten Betrag (in der Regel 10%) des Verkaufspreises zahlt und mit diesem Geld die Verkäufer/Erben in der Lage sind, den Erbschaftsprozess abzuschließen und ihre Kosten in Spanien zu decken. Der Verkäufer hat nach der Unterzeichnung des privaten Vertrags genügend Zeit, um den Erbschaftsprozess abzuschließen und die Immobilie im Grundbuch einzutragen, bevor er die Kaufurkunde unterzeichnet, wobei der Rest des Verkaufspreises gezahlt wird.

WICHTIG: Da ein privater Vertrag den Verkäufer dazu verpflichtet, den Prozess innerhalb des vereinbarten Zeitrahmens abzuschließen, ist es sehr wichtig, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der auf (internationale) Erbschaftsprozesse spezialisiert ist. Bevor der private Vertrag unterzeichnet wird, kann der Anwalt bestätigen, dass die Unterlagen der Erben korrekt sind, was das Risiko von Problemen während des Erbschaftsprozesses in Spanien verringern würde.

• Ist es notwendig, einen Anwalt zu beauftragen, um den Erbschaft Prozess in Spanien abzuschließen?

In Spanien gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, einen Anwalt für Verfahren dieser Art zu beauftragen, aber ich fände es nicht nur schwierig, diesen Prozess ohne den Rat eines spezialisierten Anwalts in diesen Angelegenheiten abzuschließen, sondern es scheint auch nicht sehr ratsam zu sein, darauf zu verzichten.

Es ist notwendig, viele Unterlagen und Informationen einzuholen, und ein fachkundiger Anwalt spart Zeit, Kopfschmerzen für die Erben und sicherlich auch Geld, da der Anwalt Sie von Anfang an nur um das bittet, was Sie als Erbe in Spanien benötigen, um Eigentümer des Vermögens des Verstorbenen zu werden.

Zum Beispiel kann es entscheidend sein, eine korrekte steuerliche Bewertung der zu vererbenden Immobilie zu erhalten, wenn Erben beabsichtigen, die Immobilie später zu verkaufen, damit sie in Spanien weniger Kapitalertragssteuer zahlen können. Ein Anwalt wäre in der Lage, Ihnen eine Schätzung der Erbschaftssteuer und der kommunalen Kapitalertragssteuer (Plusvalue, letztere gilt nur für städtische Immobilien) zu geben, bevor Sie die Erbschaft in Spanien annehmen.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien erben möchten, müssen Sie vor einem Notar eine Erbschaftsurkunde unterzeichnen. Der Anwalt, der Sie berät, kann auch den geeigneten Notar auswählen, um die Erburkunde zu unterzeichnen, da es Notare gibt, die sehr erfahren in Erbschafts- und Erbschaftsangelegenheiten für ausländische Staatsbürger sind, während andere Notare möglicherweise weniger erfahren sind und möglicherweise mehr Unterlagen als nötig benötigen.

Eine Anwaltskanzlei, die sich auf Erbschaft spezialisiert hat?

C&D Solicitors ist eine Anwaltskanzlei, die sich auf Erbschaftsprozesse und Testamente in Spanien spezialisiert hat und über umfangreiche Erfahrung in Erbschafts- und Erbschaftsangelegenheiten verfügt. Seit 2006 beraten wir sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger. Viele Niederländer, Belgier, Schweden, Deutsche, Briten und Amerikaner sind Stammkunden von uns, um nur ein Beispiel zu nennen.

Wir bieten Ihnen eine „Full-Service“-Beratung während des gesamten Prozesses in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns unter +0034 952 532 582 anrufen, uns eine WhatsApp-Nachricht unter +34 639 54 16 02 senden oder uns an info@cdsolicitors.com schreiben. Wir kümmern uns um Ihren Fall, informieren Sie über den Ablauf und erstellen Ihnen einen Kostenvoranschlag, ohne jegliche Verpflichtung.

Besitzen Sie eine teure Immobilie in Andalusien und möchten wissen, ob Sie Vermögenssteuer zahlen müssen? Málaga ist in Spanien führend bei der Anzahl der Käufe von Luxusimmobilien und Marbella ist die Gemeinde mit der größten Anzahl von Transaktionen. In den letzten zwei Jahren gab es eine größere Anzahl ausländischer Käufer von Luxusimmobilien in Andalusien, insbesondere an der Costa del Sol.

In Anbetracht dieser ausländischen Käufer, die am Kauf von Luxusimmobilien oder Immobilien mit viel überdurchschnittlichen Preisen interessiert sind, werden wir versuchen, die aktuelle Situation in Andalusien in Bezug auf die Vermögenssteuer zu klären.

Wie ist der aktuelle Stand des Marktes für Luxusimmobilien in Spanien?

Ein Luxushaus gilt als ein Haus, das für mehr als 2 Millionen Euro gekauft wurde. Wir beginnen mit den folgenden Daten über den Immobilienmarkt in Bezug auf den Kauf und Verkauf von Luxusimmobilien: Im Jahr 2022 stiegen diese Verkäufe in Spanien im Vergleich zu 2021 um 55 % und in der ersten Hälfte des Jahres 2023 um 30 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Im letzten Jahr ist der Wert dieser Immobilien um 13 % gestiegen.

Kauf von teuren Immobilien durch ausländische Käufer

Ohne Zweifel haben diese Verkäufe einen hohen internationalen Bekanntheitsgrad und wir beziehen uns auf Anlagekunden mit ausländischer Staatsangehörigkeit. Auch Nicht-EU-Käufer mit amerikanischer, britischer, chinesischer oder russischer Staatsangehörigkeit haben Interesse an diesem Markt bekundet. Dies liegt an der Möglichkeit, ein Goldenes Visum zu beantragen, sobald sie ihre Immobilieninvestitionen abgeschlossen haben.

Wer ist in Andalusien Vermögenssteuer pflichtig?

Gebietsansässige oder gebietsfremde Personen, die Vermögenswerte und Rechte mit einem Nettowert von mehr als 2 Millionen Euro in Andalusien besitzen, sind verpflichtet, eine Steuererklärung einzureichen. Ab dem 1. Januar 2022 wird der Steuerwert von Immobilien auf der Grundlage des Katasterreferenzwerts (also nicht des Katasterwerts) berechnet, der vom Finanzministerium über das Kataster veröffentlicht wird.

Wie viel wird in Andalusien an Vermögenssteuer gezahlt?

In Andalusien wird der Steuersatz für diese Art von Steuer seit 2022 zu 100 % subventioniert. Das bedeutet, dass in Andalusien niemand Vermögenssteuer zahlt. Es ist wichtig zu beachten, dass, auch wenn derzeit nichts für diese Steuer zu zahlen ist, die Pflicht zur Einreichung einer jährlichen Vermögenssteuererklärung weiterhin gilt.

Die Steuerpflichtigen müssen dieser jährlichen Steuerpflicht nachkommen. Sobald die jährliche Steuererklärung für diese Steuer eingereicht wird, würde die daraus resultierende Steuer vollständig reduziert und die Steuerzahler zahlen in jedem Fall null Euro. 

Wo ist die Vermögenssteuer in Spanien am niedrigsten?

Derzeit sind Andalusien und Madrid die autonomen Gemeinschaften mit der niedrigsten Steuerbelastung für Großkäufer oder Immobilieninvestoren in Spanien. Beide Gemeinden haben eine Senkung der Vermögenssteuer von 100% eingeführt.

In Spanien sind einige Autonome Gemeinschaften in eine steuerliche „Schlacht“ eingetreten, um große Anschaffungen und ausländische Investitionen anzuziehen, insbesondere auf dem Immobilienmarkt und beim Kauf von Immobilien. Andalusien und Madrid sind im Vergleich zu anderen Gemeinden führend bei den Steuersenkungen.

Was ist die neue nationale Steuer auf Großvermögen?

Im Juli führte Spanien eine Sondersteuer auf Großvermögen ein. Diese Steuer wurde eingeführt, damit Steuerzahler, die in ihren Autonomen Gemeinschaften keine Vermögenssteuer zahlen, diese neue Steuer zahlen.

Neue nationale Steuer neben der Vermögenssteuer

Eine Steuererklärung muss in Andalusien und Madrid eingereicht werden von:

• Einwohner mit einem Vermögen von über 7 Millionen Euro
• Gebietsfremde mit einem Vermögen von mehr als 3 Millionen Euro

Dies bezieht sich immer auf den Nettowert des Vermögens und gilt pro Person. Diese Steuer hat jedoch im Vergleich zur Vermögenssteuer in anderen Autonomen Gemeinschaften Spaniens geringere steuerliche Auswirkungen, da der von der Besteuerung befreite Mindestbetrag höher ist als der der Vermögenssteuer.

Rechts- und Steuerberatung durch C&D Solicitors

Die Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien durch einen unabhängigen, auf diese Angelegenheit spezialisierten Anwalt ist sehr wichtig, um Ihre Investition zu garantieren und Überraschungen während des Übertragungsprozesses oder später zu vermeiden.

Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus in Andalusien zu kaufen, zögern Sie nicht, sich an unsere Kanzlei C&D Solicitors in Málaga zu wenden, und wir helfen Ihnen gerne und beraten Sie in dieser Angelegenheit, wobei wir immer Ihre Interessen und Ihre Position als Käufer wahren. Wir können Ihnen auf Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Deutsch und Französisch behilflich sein.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt/CEO bei C&D Solicitors, Torrox, Málaga (Andalusien)

Angesichts des Booms an Ferienwohnungen in vielen Städten in den letzten Jahren – und immer unter Berücksichtigung des empfindlichen Gleichgewichts zwischen Urlaubern und ansässigen Eigentümern – ergreifen die Eigentümergemeinschaft seit vielen Jahren diesbezügliche Maßnahmen mit dem Ziel, die Vermietung von RTA-Ferienwohnungen in ihren Gebäuden einzuschränken und in den meisten Fällen zu verbieten. Aufgrund unserer juristischen Erfahrung in der Beratung von Ausländern an der Costa del Sol stoßen wir oft auf diese „widersprüchlichen“ Interessen zwischen Eigentümergemeinschaften und ausländischen Käufern, die daran interessiert sind, die Immobilie, die sie kaufen möchten, als Ferienwohnung zu nutzen.

Wir werden versuchen, die aktuellen Vorschriften zu klären, die es Eigentümergemeinschaften ermöglichen, in diese Tätigkeit einzugreifen, sie einzuschränken oder zu verbieten.

Wie können Eigentümergemeinschaften Ferienvermietungen verbieten oder einschränken?

Während des Prozesses der Rechtsberatung beim Kauf und Verkauf von Immobilien für unsere ausländischen Kunden sind wir auf immer mehr Immobilien gestoßen, bei denen Eigentümergemeinschaften die Satzung geändert und die Ferienvermietung in Immobilien, die Teil dieser Vereinigung sind, verboten haben.

Das Verfahren, das es den Eigentümergemeinschaften ermöglichte, eine solche Begrenzung festzulegen, ist in Artikel 17.12 des Gesetzes über Wohnungseigentümer (LPH) geregelt. Es ermöglicht den Eigentümergemeinschaften, den Betrieb von Ferienwohnungen einzuschränken oder an Bedingungen zu knüpfen, indem sie eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft abhalten und die positiven Stimmen von mehr als drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer erhalten, die gleichzeitig mehr als drei Fünftel der Anteile an der Gemeinschaft vertreten müssen.

Eintragung von Beschränkungen für die Vermietung von Ferienwohnungen in das Grundbuch

Damit dieser Verbotsbeschluss gegenüber Dritten vollstreckbar ist, muss er offiziell im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen sein. Mit anderen Worten, wenn ein Käufer ein Haus erwirbt und der Verein dieses Verbot erlassen hat, es aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, oder wenn es registriert wird, nachdem der Eigentümer die Immobilie gekauft hat, kann der Eigentümer das Haus legal im RTA registrieren, und dieses Verbot ist nicht anwendbar.

Ebenso gilt dieses Verbot nicht für Wohnungen, die im RTA registriert sind, bevor das Verbot von der Eigentümergemeinschaft erlassen wurde.

Namensänderung einer bestehenden RTA-Lizenz

Wenn es schließlich um den Kauf eines Hauses geht, das bereits im RTA registriert war, aber die Eigentümergemeinschaft später die Vermietung von Ferien verbietet, geht der Tourismusrat der Regionalregierung von Andalusien davon aus, dass die RTA-Lizenz im Falle des Verkaufs dieses Hauses weiterhin gültig ist. Der neue Eigentümer, der die Immobilie gekauft hat, kann die RTA-Registrierung auf seinen Namen ausstellen.

Ist es für die Eigentümergemeinschaft legal, Ferienvermietungen zu verbieten?

Art. 17.12 LPH sieht wörtlich vor, dass Vereinigungen den Betrieb von Ferienwohnungen einschränken oder an Bedingungen knüpfen können, erlaubt aber nicht ausdrücklich ein Verbot.

Da in diesem Artikel das Wort „verbieten“ nicht ausdrücklich vorkommt, sind einige Richter und Juristen der Ansicht, dass es nicht möglich ist, diese Tätigkeit auf der Grundlage dieses Gebots und mit einer 3/5-Mehrheit zu verbieten.

Es wäre nur möglich, das Verbot auf der Grundlage eines anderen Artikels im LPH einzuführen, nämlich auf der Grundlage von Artikel 17.5, aber dies würde ein einstimmiges Votum aller Eigentümer erfordern, die 100% der Anteile an der Vereinigung vertreten.

Rechtliche Konflikte von Eigentümergemeinschaft Einschränkungen für RTA-Ferienvermietungen

Auch das Provinzgericht von Córdoba hat in einem Urteil vom 12. Juli 2022 argumentiert, dass es einen rechtswissenschaftlichen Ansatz gibt, der eine restriktive Auslegung der Beschränkungen des Rechts auf Privateigentum vorschreibt, da es sich um ein verfassungsmäßig anerkanntes Recht handelt (Artikel 33 der spanischen Verfassung). Ein solches Verbot würde daher gegen das Recht auf Privateigentum verstoßen.

Zweifellos stehen wir vor einem Rechtskonflikt, der in den nächsten Jahren beigelegt werden muss, da wir wissen, dass es früher oder später ein Urteil des Obersten Gerichtshofs geben wird, das diese Angelegenheit klärt.

Was können Eigentümergemeinschaften tun, um Ferienvermietungen einzuschränken oder zu konditionieren?

Auch wenn es nicht möglich ist, diese Tätigkeit mit der in Artikel 17.12 LPH festgelegten 3/5-Mehrheit zu verbieten, ist es in der Tat möglich, eine Reihe von Einschränkungen oder Bedingungen zu erlassen, die Eigentümergemeinschaften Häusern auferlegen können, die im RTA registriert sind oder eingetragen werden sollen.

Dieselben Richter oder Juristen, die diese Ferienvermietungstätigkeit auslegen, können nicht ohne einstimmiges Votum aller Eigentümer verboten werden, was ein Beschluss enthalten könnte, der den Betrieb dieser Ferienvermietungstätigkeit auf der Grundlage von Artikel 17.12 LPH und mit Zustimmung von 3/5 der Eigentümer einschränkt oder bedingt:

Mögliche Einschränkungen für die Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaften können Vorschriften für Ferienvermietungen genehmigen und interne Vorschriften festlegen, wie z. B.:

• Begrenzung der Anzahl der Benutzer
• Haustiere erlaubt oder nicht
• Festlegung von Tagen oder Zeiten für die An- oder Abreise
• Verpflichtung, eine spezielle Versicherung für Schäden abzuschließen
• Anwesenheit des Eigentümers oder Vermieters beim Check-in, um die Benutzer speziell über die Regeln für die Verwendung gemeinsamer Elemente zu informieren
• Verpflichtung des Eigentümers, den Mietern eine Kopie des Dokuments zur Verfügung zu stellen, das diese Einschränkungen und Regeln enthält
• Erhöhung der Nebenkosten um max. 20%,
• etc.

Dieser Beschluss oder die vom Verband verabschiedete interne Regelung zur Begrenzung der Ferienvermietung, die festlegt, welche Kriterien Eigentümer, die ihre Ferienhäuser vermieten wollen, erfüllen müssen, wäre in der Tat verbindlich.

Welche Maßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft ergreifen, wenn diese internen Regelungen nicht eingehalten werden?

Diese vom Verein erlassene Geschäftsordnung kann und muss die ausdrücklichen Rechtsfolgen der Nichteinhaltung dieser Geschäftsordnung für Ferienvermietungen enthalten. Natürlich wären die Folgen nicht für den Mieter, der ein paar Tage in der Immobilie verbringt. Die Folgen würden den Eigentümer tragen.

Die logische Konsequenz eines solchen Verstoßes wäre die Geltendmachung der Unterlassungsklage nach Art. 7.2 LPH. Diese Maßnahme würde es dem Verein ermöglichen, die tatsächliche Einstellung der Ferienvermietung und Schadenersatz für den Fall zu verlangen, dass die Ferienvermietung gegen die vom Verein aufgestellten und verabschiedeten Regeln für als Ferienwohnungen genutzte Wohnungen verstößt.

WICHTIG: Es sollte betont werden, dass wir uns in dieser Angelegenheit darauf beziehen, was die Eigentümergemeinschaft tun kann, wenn wir verstehen, dass es nicht möglich ist, Ferienvermietungen auf der Grundlage von Artikel 17.12 LPG zu verbieten, da sich dieses Gebot auf Beschränkungen und Bedingungen bezieht. Dies ist jedoch fragwürdig und diese Debatte ist noch nicht entschieden.

Kann ein Bauträger Ferienvermietungen in einer Siedlung verbieten, bevor die Häuser verkauft werden?

Die Antwort ist JA.

Bei einer Entwicklung von Neubauten oder Off-Plan-Häusern muss der Bauträger vor Beginn des Verkaufs der Immobilien die Satzung erstellen und registrieren, die die Regeln für die Eigentümergemeinschaft festlegt. Daher könnte der Bauträger das Verbot, die Häuser als Ferienwohnungen zu nutzen, in die Satzung aufnehmen.

Dies ist derzeit nicht üblich, aber es ist möglich, und vielleicht werden wir in Zukunft mehr Fälle sehen, um der Immobilie einen Mehrwert zu bieten, insbesondere bei Luxusentwicklungen. Dies wäre schließlich ein guter Weg, um potenzielle ausländische Investoren anzuziehen, die einen Ort zum Leben oder Verbringen in Spanien suchen, weit weg von Aktivitäten, die den Frieden des Blocks oder der Entwicklung stören könnten.

Vermietung Ihrer Immobilie Andalusien und Einschränkungen vom Rathaus

Investieren Sie in Immobilien und möchten Sie mehr über mögliche Einschränkungen vom Rathaus Ihrer Gemeinde erfahren? Dann lesen Sie auch unseren vorherigen Artikel:

Ferienwohnungen in Andalusien 2023, Teil I: Einschränkungen und Verwaltungsvorschriften.

Rechtsberatung für Investitionen in RTA-Ferienwohnungen in Andalusien

Die Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien durch einen unabhängigen, auf diese Angelegenheit spezialisierten Anwalt ist sehr wichtig, um Ihre Investition zu garantieren und Überraschungen während des Übertragungsprozesses oder später zu vermeiden. Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus in Andalusien zu kaufen, zögern Sie nicht, sich an unsere Kanzlei C&D Solicitors zu wenden, und wir helfen Ihnen gerne und beraten Sie in dieser Angelegenheit, wobei wir immer Ihre Interessen und Ihre Position als Käufer wahren. Wir können Ihnen auf Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Deutsch und Französisch behilflich sein.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalusien, Spanien)

 

 

Die Regionalregierung von Andalusien hat ein neues Dekret zur Regulierung von Ferienvermietung angekündigt, das sie noch vor dem Sommer verabschieden will. Dieses Dekret würde es den Gemeinderäten ermöglichen, durch den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU) die Errichtung neuer Ferienhäuser einzuschränken.

In den letzten Jahren hat die Zunahme des Angebots an Ferienimmobilien in touristisch sehr attraktiven Städten zu immer schwierigeren Problemen geführt, da die Touristen in bestimmten Gebieten überfüllt sind und das Angebot an langfristigen Mietwohnungen bei sehr hohen Preisen knapp wird.

Die Debatte hat sich auf die politische Arena verlagert und es scheint, dass es einen Trend gibt, diese Aktivitäten in bestimmten Städten oder bestimmten Gebieten einzuschränken oder sogar zu verbieten.

Nur in Andalusien, in Städten wie Sevilla, Granada, Cádiz und Málaga, gibt es eine klare Debatte darüber, dass neue Häuser nicht mehr als Ferienwohnungen angeboten werden dürfen. Andere Gebiete an der Costa del Sol, wie Marbella, Fuengirola, Nerja und Benalmádena, haben auch einen großen Bestand an Ferienwohnungen und es gibt auch Gespräche über eine Einschränkung dieser Aktivität.

In diesem ersten Teil werden wir über die aktuelle Situation in Andalusien sprechen, mit einer besonderen Erwähnung der Region Málaga , in Bezug auf Ferienvermietungen und die möglichen Einschränkungen, die mittel- und langfristig von verschiedenen Städten oder Gemeinden eingeführt werden könnten.

Aktuelle Situation von Ferienwohnungen und traditionellen Mietwohnungen in der Stadt Málaga

Málaga ist die spanische Stadt, die in den letzten Jahren touristisch am stärksten gewachsen ist. Dies hat dazu geführt, dass viele ausländische Käufer in den Kauf und Verkauf von Häusern in Málagainvestiert haben und dies auch weiterhin tun , um sie auf dem Markt für Ferienvermietungen zu verwenden.

Zu diesem Wachstum der Ferienvermietungen in der Stadt Málaga kommt der Mangel an Immobilien auf dem Markt für Langzeitmietwohnungen hinzu. Laut der Immobilienseite Idealista ist Málaga die spanische Provinzhauptstadt, in der das Angebot an traditionellen Mietwohnungen im letzten Jahr mit einem Rückgang von 27 % am stärksten zurückgegangen ist. In der Provinz betrug der Rückgang 15 % gegenüber dem Vorjahr.

Diese Verknappung des Angebots an Langzeitmietwohnungen in Málaga hat vor allem zu einem Anstieg der Mietpreise geführt, die sich allein im letzten Jahr auf 25,8 % beliefen. Seit einiger Zeit ist die durchschnittliche Miete, die in Málaga gezahlt wird, die höchste in ihrer historischen Reihe, und dies geschieht nicht nur in der Stadt Málaga selbst, sondern auch in anderen Gemeinden an der Costa del Sol.

Wie könnte die Zukunft der Ferienvermietung in Málaga aussehen?

Es ist offensichtlich, dass die Stadt Málaga unter einer gewissen touristischen Überfüllung im zentralen Bezirk zu leiden beginnt. Laut einem am 7. Februar veröffentlichten Zeitungsartikel sind allein im Zentrum von Málaga 4.778 Häuser im andalusischen Tourismusregister (RTA) registriert.

Die Belästigung, die durch die Vermietung von Ferienwohnungen für die Bewohner, die Überfüllung der Touristen und den hohen Prozentsatz der Wohnungen, die dieser Aktivität gewidmet sind, verursacht wird, hat sogar den Bürgermeister von Málaga dazu veranlasst, anzuerkennen, dass wir die Vermietung von Ferienwohnungen besser begrenzen und regulieren müssen. Dieses Argument wird auch durch den Bedarf an mehr Wohnungen auf dem traditionellen Mietmarkt gestützt, da die Nachfrage derzeit viel größer ist als das verfügbare Angebot.

Es ist wahrscheinlich, dass der Stadtrat von Málaga, sobald die Regionalregierung die neue Verordnung verabschiedet hat, damit beginnen wird, zu prüfen, welche Maßnahmen er ergreifen kann, um die Vermietung von Ferienwohnungen in der Stadt oder zumindest in einigen Gebieten einzuschränken.

Wir wissen nicht, welche Maßnahmen die Stadtverwaltung von Málaga ergreifen wird, aber es ist sehr wahrscheinlich, dass der Markt für Ferienwohnungen in Málaga mittel- oder langfristig auf die eine oder andere Weise eingeschränkt wird. Dies gilt nicht nur für die Stadt, sondern auch für andere Küstenstädte, die Maßnahmen in dieser Angelegenheit ergreifen werden.

Ist Ferienvermietung im Vergleich zu herkömmlichen Mietwohnungen rentabel?

In vielen Fällen sind sie es, aber nicht immer. Letztes Jahr haben wir einen Artikel über den ROI des Kaufs von Ferienhäusern in Spanien veröffentlicht, so dass wir jetzt nicht zu tief darauf eingehen werden. Die Rentabilität hängt vom Preis ab, der für das Haus gezahlt wird, sowie von der persönlichen Situation des Eigentümers, der das Haus auf dem Ferienvermietungsmarkt vermieten möchte.

Aus eigener Erfahrung sind die meisten unserer ausländischen Kunden, die ein Haus in Andalusien, insbesondere in der Provinz Málaga, kaufen, nicht in Spanien steuerlich ansässig und benötigen eine Agentur, um ihre Ferienwohnung zu verwalten.

Mindestens 40 % ihres Einkommens werden bei dieser Art der Vermietung zu Kosten für den Eigentümer. Von 100 Euro Miete müssen zwischen 18 % und 22 % an die Agentur gezahlt werden, um die Ferienvermietung zu verwalten, zusätzlich zu einer Steuer von 19 %, wenn der Eigentümer in der EU ansässig ist, oder 24 %, wenn der Eigentümer außerhalb der EU ansässig ist.

Wenn der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist, können die auf dieses Mietobjekt zu zahlenden Steuern noch höher sein, da diese Einkünfte dem Arbeitseinkommen gleichgestellt sind und nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert werden. Wenn der in Spanien ansässige Eigentümer ein hohes Einkommen hat, z. B. 70.000 Euro pro Jahr oder mehr, müsste er auf dieses Einkommen 30 % oder 35 % Steuern zahlen, vielleicht sogar mehr. In diesem Fall sprechen wir von Kosten in Höhe von 50 % oder 55 % pro 100 Euro, die an Miete eingenommen werden.

Einer der größten Vorteile der traditionellen Langzeitvermietung ist die Reduzierung des Einkommens des Eigentümers um 50 %, was steuerfrei wäre, und diese Reduzierung kann in einigen Fällen bis zu 90 % betragen. Diese Ermäßigung gilt nur für Eigentümer, die in Spanien steuerlich ansässig sind. Außerdem muss die Wohnung offiziell der erste Wohnsitz der Mieter sein.

Zu den großen Vorteilen der Ferienvermietung gehört die Möglichkeit des Eigentümers, das Haus für seinen eigenen Genuss zu nutzen. Ein weiterer großer Vorteil von Ferienvermietungen ist das erhebliche rechtliche Problem, mit dem Eigentümer konfrontiert sind, wenn sie ihre Häuser langfristig vermieten und die Mieter keine Miete mehr zahlen, da das gerichtliche Räumungsverfahren immer mehrere Monate und bis zu einem Jahr dauern wird. Ganz zu schweigen von der Ungewissheit, in welchem Zustand die Mieter das Haus verlassen werden.

Sind die Einschränkungen bei der Ferienvermietung gerechtfertigt?

Meines Erachtens ist es notwendig, diese Aktivitäten einzuschränken, wenn es in bestimmten Städten oder bestimmten Gebieten zu einer touristischen Überfüllung kommt, von der die Einwohner unverhältnismäßig stark betroffen sind. Die Überfüllung der Touristen wirkt sich auch auf die Qualität der öffentlichen Dienstleistungen aus.

Ebenso führt die Zunahme von Wohnungen, die in bestimmten Gebieten, wie z. B. im zentralen Bezirk der Stadt Málaga, als Ferienwohnungen genutzt werden, zu einem Rückgang des Angebots an langfristigen Mietwohnungen und zu Preissteigerungen für Menschen, die dauerhafte Wohnungen mieten.

Warum ist der Zugang zu Mietwohnungen in Málaga ein Problem für die ansässige Bevölkerung?

Das Durchschnittsgehalt in Málaga liegt bei etwa 1.550 Euro pro Monat und eine Wohnung in der Hauptstadt für weniger als 900 oder 1000 Euro im Monat zu finden, ist in vielen Gegenden fast unmöglich. Wenn die Stadt Angestellte in verschiedenen Branchen braucht: Lehrer, Krankenschwestern, Büroangestellte, Gastgewerbe usw., können sie dann in Málaga von diesen Löhnen leben und diese Mieten bezahlen?

Kurz gesagt, eine wirksame Regulierung ist notwendig, vorausgesetzt, dass die Ferienvermietung nicht kriminalisiert wird und ein politischer Wahlkampf in dieser Angelegenheit vermieden wird.

Wenn es objektive Parameter gibt, die eine solche Regulierung für ratsam halten, sollte sie durchgeführt werden, denn das Problem in diesen Gebieten oder Städten wird sich weiter verschärfen. Viele von uns, die in der Stadt Málaga leben, sehen eine solche Regulierung oder Einschränkung als notwendig an, um ein Gleichgewicht zwischen Tourismus und Wohnaktivitäten zu erreichen.

Sind Ferienwohnungen in anderen Teilen Spaniens begrenzt?

In touristisch geprägten Städten wie Madrid, Barcelona und Palma de Mallorca, um nur einige Beispiele zu nennen, wurden Maßnahmen zur Begrenzung oder Einschränkung von Ferienvermietungen eingeführt.

Am 11. Februar 2022 haben die Balearen ein Dekret erlassen, das ein 4-jähriges Moratorium vorsieht, in dem keine neuen Ferienunterkünfte registriert werden dürfen.

Im Jahr 2018 verbot der Stadtrat von Palma de Mallorca die Vermietung von Ferien in allen Mehrfamilienhäusern, d.h. in Wohnblöcken und Wohnungen, um sie nur in Einfamilienhäusern wie Villen zuzulassen.

Dieses Verbot des Stadtrats von Palma wurde vor Gericht angefochten, aber der Oberste Gerichtshof stimmte in einem Urteil vom 31. Januar 2023 dem Stadtrat in Bezug auf das Verbot von Ferienwohnungen in den Wohnblöcken der Stadt zu. In einem der prominentesten Argumente bezog sich das Gericht auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union, der für eine „vorherige Genehmigung in Gemeinden, in denen die Spannungen in Bezug auf die Vermietung besonders ausgeprägt sind“, plädiert.

Ebenso hielt der Gerichtshof die Verteidigung des allgemeinen Rechts auf Wohnraum für richtig und gerechtfertigt, wie sie von der Stadtverwaltung von Palma de Mallorca auf der Grundlage von Berichten behauptet wurde, die die Auswirkungen dieser Tätigkeit auf die Nachbarschaften, den Mangel an Mietwohnungen für die ansässige Bevölkerung und die erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt, das Land, die Energieressourcen, Wasserressourcen, Infrastrukturen und Straßen.

Mögliche Mietbeschränkung oder -untersagung durch Ihre Eigentümergemeinschaft?

Investieren Sie in Immobilien in Andalusien und möchten Sie mehr über mögliche Einschränkungen oder Verbote für die Vermietung Ihrer Immobilie durch Ihre Eigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft erfahren? Dann lesen Sie auch unseren Artikel 2 zu diesem Thema:

Ferienwohnungen in Andalusien 2023, Teil 2: Einschränkungen und Verbote von Eigentümergemeinschaften

Rechtliche Beratung zum Kauf zur Ferienvermietung von C&D Solicitors Torrox/Málaga

Unsere Kanzlei C&D Solicitors ist auf die Rechtsberatung beim Kauf und Verkauf von Immobilien für ausländische Einwohner und Nichtansässige spezialisiert, wenn sie eine Immobilie in Andalusien erwerben, sei es ein gebrauchtes Haus oder ein Off-Plan-Haus, mit einer mehrsprachigen Kanzlei und Mitarbeitern, die Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Deutsch und Französisch sprechen.

Viele unserer Kunden denken über Ferienvermietungen für ihre Häuser nach, wenn sie eine Investition in Spanien tätigen, was eine wesentliche Voraussetzung für einige dieser Transaktionen ist.

Auch wenn sich der derzeitige Immobilienboom und die Immobilieninvestitionen, insbesondere in der Provinz Málaga und in den Küstengebieten, positiv auf unsere Tätigkeit ausgewirkt haben, sind uns als Einwohner dieser Gegend von Málaga einige der Probleme nicht fremd, die in bestimmten Gebieten mit übermäßigen Ferienvermietungen und einem Mangel an Wohnraum aufgetreten sind. mit touristischer Überfüllung in bestimmten Gebieten.

Wenn es angebracht ist und keine Maßnahmen ergriffen werden, die alle Beteiligten berücksichtigen, wird sich dies am Ende negativ auf den Tourismus auswirken, gegen unser Interesse und die Bereitstellung von Qualitätstourismus.

Wir brauchen den Tourismus, weil er für viele Unternehmen in Andalusien eine wesentliche Aktivitätsquelle ist, aber es muss immer ein Gleichgewicht zwischen Urlaubern und der ansässigen Bevölkerung geben. Sonst wäre das langfristig nicht positiv.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors Torrox/Málaga (Andalusien)