Att bygga på landsbygden i Andalusien är begränsat tillåtet för småhus
I december 2021 antog det andalusiska parlamentet den nya ”Landsbygdslagen” (Ley del Suelo) i Andalusien, vanligen kallad LISTA, om att bygga på landsbygden i Andalusien. En av de viktigaste nyheterna i denna lag är att den under vissa omständigheter medger att bygglov kan medges för fristående småhus på landsbygden. Det är stora nyheter för fastighetsägare på landsbygden eftersom det hittills inte har varit tillåtet att bygga på landsbygden och alla byggnader som var yngre än minst 6 år kunde sanktioneras.
Vilken är statusen för genomförandet av denna nya lag för byggande och renovering på landsbygdsmark?
Efter godkännandet av denna nya lag arbetar Andalusiens regionala regering med bestämmelser för att genomföra den, och dessa är mycket viktiga för att den nya lagen ska börja tillämpas. För närvarande är dessa föreskrifter i utkastform i väntan på godkännande och därför kan de fortfarande komma att ändras.
Vi ska också, i sista stycket, redogöra för de viktigaste aspekterna av dessa förslag till bestämmelser och den nya lagen, gällande tomter på landsbygd och möjligheten att få bygglov för småhus. Här kommer vi att ta upp de nya aspekterna som påverkar bostäder i systemet för “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO/SAFO eftersom större renoveringsarbeten för första gången också kommer att tillåtas på dessa.
Var det tillåtet att bygga på landsbygdsmark förr?
Den tidigare lagen i Andalusien, kallad LOUA som blev antagen 2003, tillät inte byggande av bostäder för bostadsändamål på landsbygd/rustik mark, undantaget var möjligheten att bygga bostäder relaterade till jordbruk, boskap eller skogsbruk.
Trots detta förbud byggdes många bostäder utan bygglov, med felaktiga tillstånd eller med tillstånd som senare förklarats ogiltiga. I provinsen Málaga, i områden som La Axarquía, Guadalhorce-dalen, Mijas Sierra eller Ronda-området, byggdes hundratusentals hus på landsbygden på grund av stark efterfrågan från utländska köpare från Storbritannien, Belgien, Nederländerna, Sverige, etc.
En av anledningarna till denna stora efterfrågan på landsbygdsfastigheter på landsbygden i Andalusien är också att de fick skrivas in i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), på grund av tiden som gått och förvaltningens försummelse att agera mot dessa fastigheter. Denna registrering gör dem inte lagliga men den ger dem en bättre administrativ status som – i kombination med lägre marknadspriser – gör dessa bostäder mer attraktiva för potentiella köpare.
Vilka blir de framtida kraven för att bygga på landsbygdsmark?
- Tomten får inte omfattas av någon typ av särskilt skydd, det vill säga att det ska vara vanlig landsbygdsmark.
- Byggnaden ska ha ett avstånd på minst 25 meter från tomtgränsen.
- Marken måste ha en minimiyta yta, vilket vi förklarar i nästa stycke.
- Det ska finnas ett minsta avstånd på 200 meter från andra byggnader som används för bostadsändamål.
a. Vilken är minimiytan för tomter för att få bygglov på landsbygdsmark?
Det kommer att vara möjligt att bygga på lagligt segregerade tomter, som inte i något fall får vara mindre än 2,5 hektar (25 000 m2) per fastighet. I skogsmark ska minsta ytan vara 5 hektar. Bestämmelserna ger dock möjlighet att ändra denna minimiyta genom delregionala planbestämmelser. Detta ändringsförslag måste grundas på behovet av att bekämpa avfolkning av landsbygdsområden, främjande av landsbygdsutveckling eller den gröna och cirkulära ekonomin. Det är säkert att denna minsta tomtyta för att få bygglov kommer att ändras i många kommuner på medellång sikt.
b. Hur många kvadratmeter får jag bygga?
Den maximala byggnadsarean får inte överstiga 1 % av tomten eller 0,5 % av en skogstomt. Det är dock möjligt för kommunens allmänna stadsbyggnadsinstrument att tillåta konstruktioner och installationer som kommer som tillägg till bostaden, förutsatt att deras totala yta inte överstiger själva bostaden.
c. Vilken är den högsta tillåtna höjden för byggande på landsbygdsmark?
Den högsta tillåtna höjden för dessa bostäder på landsbygden är 7 meter.
d. Inget godkännande att bygga om en tätort planeras
En tätortsbebyggelse, ’asentamiento urbanístico’, definieras som bildandet eller existensen av en grupp byggnader på ett relativt litet landområde, vilket skulle kräva kollektiv infrastruktur eller tjänster som är olämpliga för landsbygdsmark. Den nya marklagen och dess bestämmelser förbjuder bildandet av nya tätorter på landsbygden och tillåter därför inte utfärdandet av bygglov för bostäder som sannolikt kommer att utgöra ett bebyggelseelement.
Lagen ger många definitioner av vad som kan tolkas som en tätortsbebyggelse, några av dessa är något tvetydiga och föremål för tolkning med tiden. Till exempel är ett av de tydligaste kriterierna som gör det omöjligt att ge tillstånd för en bostad på landsbygden att det finns ytterligare 6 byggnader inom en radie av 200 meter. (Dessa 6 byggnader inkluderar inte uthus på tomter inom den radien.)
Vilken skatt kommer att betalas för att bygga på landsbygden i Andalusien?
Den nya lagen har fastställt en ersättningsbestämmelse för att tillåta byggnation på landsbygden motsvarande 15% av materialutförandebudgeten för fristående småhus. Den betalas när bygglovet beviljas till ägaren eller byggherren, oavsett om det är en privatperson eller ett företag. Bestämmelserna ger möjlighet för varje kommun att genom en kommunal förordning minska detta belopp.
Behov av förhandstillstånd för att få tillståndet
Det är obligatoriskt att begära förhandstillstånd från kommunen för att bekräfta att det är möjligt att få bygglov på den rustika tomten. Detta förhandstillståndsförfarande måste innehålla viss teknisk och juridisk dokumentation om tomten, samt om den byggnad som är avsedd att byggas.
En av de viktigaste punkterna i detta bemyndigande är att underrätta fastighets- och registerinnehavarna av angränsande tomter. Grannarna kan invända mot byggnaden och hävda att den skulle hindra utförande eller genomförande av normal verksamhet på deras tomter. Detta avser boskap, skogsbruk eller jordbruksverksamhet eftersom byggandet av ett hem på landsbygden anses vara exceptionellt.
Godkännande från kommunen vid försäljning
Om det har gått 6 månader från det att ansökan lämnades in och kommunen inte har svarat, tolkas det som ett avslag. Om kommunen beviljar förhandstillstånd har ägaren eller byggherren ett år på sig att ansöka om bygglov. Annars måste förhandstillstånd erhållas igen. Detta förhandstillstånd kommer tillåta ägare av en tomt som vill sälja den med bygglov att genomföra detta förfarande och när kommunen godkänner det kan tomten säljas till en köpare med garanti att de kommer att kunna bygga på den.
Möjlighet att renovera/rusta upp bostäder som har certifikatet för ”Asimilado Fuera de Ordenación” (DAFO/SAFO)
Den nya lagen har infört en betydande ändring när det gäller bostäder med statusen “Asimilado Fuera de Ordenación” (DAFO/SAFO). Den nya lagen tillåter att dessa bostäder renoveras och att deras strukturer anpassas. Tidigare tilläts dessa hem endast utföra minimalt underhåll och bevarandearbeten som var strikt nödvändiga för att garantera beboelighet, hälsa, säkerhet och tillgänglighet. Möjligheten att genomföra förbättringar och upprustningar i dessa bostäder på landsbygden öppnar möjlighet för många ägare som köpt bostad på landsbygden att lagligt renovera. Hittills har de flesta inte vågat utföra dessa arbeten eller de som gjort det har tagit risken att få sanktioner från kommunen.
I vårt dagliga arbete som advokater, med juridisk rådgivning under överlåtelseprocessen av lantliga hus, ser vi att de flesta köpare önskar utföra renoverings- och förbättringsarbeten och de kommer nu att kunna göra det lagligt med ett kommunalt tillstånd/bygglov. Det är mycket viktigt att notera att för att få ett renoveringstillstånd för bostäder på landsbygden måste dessa ha en DAFO/SAFO, annars bör denna procedur vara på gång. Utan erkännandet av DAFO/SAFO är det inte möjligt att få några tillstånd för en lantlig fastighet, vare sig för upprustning eller bevarande av fastigheten.
Enligt min åsikt, eftersom den typ av arbete som kan utföras i ett befintligt hus på landsbygden har utökats, kan det vara mer tilltalande att ha en DAFO/SAFO för den här fastigheten, eftersom det kommer att göra det möjligt för ägare att underhålla och förbättra sina hem lagligt.
Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox, Malaga)
